Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados
aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado
hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero.
Ministerio
de la Presidencia
BOE núm.
107 de 02/05/2009
Entrada en
vigor: 03/05/2009
Incluye la
corrección de errores publicada en
BOE núm.
211, de 31 de agosto de 2010.
Se
transcribe actualizado.
Reformado
por
–Real Decreto 1817/2009, de 27 de noviembre, por el que se modifican el
Real Decreto 1245/1995, de 14 de julio, sobre creación de bancos, actividad
transfronteriza y otras cuestiones relativas al régimen jurídico de las
entidades de crédito y el Real Decreto 692/1996, de 26 de abril, sobre el
régimen jurídico de los establecimientos financieros de crédito.
Disposición final primera. Modificación del Real Decreto 716/2009, de 24
de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de
25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero.
El apartado 3 del artículo 8 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril,
por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero, queda redactado en los siguientes términos: […].
SUMARIO
Exposición
de motivos
Artículo
1. Objeto del mercado hipotecario.
CAPÍTULO I
Emisores
Artículo
2. Entidades que pueden participar en el mercado hipotecario.
CAPÍTULO
II
Operaciones
activas
Artículo
3. Préstamos y créditos elegibles.
Artículo
4. La hipoteca.
Artículo
5. Límites del préstamo o crédito.
Artículo
6. Préstamos y créditos garantizados por inmuebles situados en otros países de
la Unión Europea.
Artículo
7. Titularidad de los bienes.
Artículo
8. Tasación previa.
Artículo
9. Ampliación de hipoteca.
Artículo
10. Seguros de daños.
Artículo
11. Bienes excluidos.
Artículo
12. Préstamos y créditos excluidos o restringidos.
CAPÍTULO
III
Operaciones
pasivas
Sección
1.ª Títulos hipotecarios
Artículo
13. Clases de títulos.
Artículo
14. Cédulas hipotecarias.
Artículo
15. Bonos hipotecarios.
Sección
2.ª Condiciones de emisión
Artículo
16. Normas generales.
Artículo
17. Emisión de cédulas.
Artículo
18. Emisión de bonos.
Artículo
19. Sindicato de Tenedores de Bonos.
Sección
3.ª Registro contable especial, derivados, extinción de la afectación de préstamos
y créditos y prescripción
Artículo
20. Derivados vinculados a la emisión de cédulas o bonos hipotecarios.
Artículo
21. Registro contable especial.
Artículo
22. Extinción y prescripción.
Sección
4.ª Límites de emisión
Artículo
23. De los bonos hipotecarios.
Artículo
24. De las cédulas.
Artículo
25. Restablecimiento de la proporción.
Sección
5.ª Participaciones hipotecarias
Artículo
26. Emisión.
Artículo
27. Prohibiciones.
Artículo
28. Contenido.
Artículo
29. Título.
Artículo
30. Acción ejecutiva.
Artículo
31. Facultades del titular.
Artículo
32. Transmisión.
Artículo
33. Extinción.
Artículo
34. Seguro.
CAPÍTULO
IV
Régimen
fiscal y financiero
Artículo 35.
Transmisiones patrimoniales.
Artículo
36. Inversiones.
CAPÍTULO V
El mercado
secundario
Artículo
37. Modos de transmisión.
Artículo
38. Admisión en mercados regulados o en sistemas multilaterales de negociación.
Artículo
39. Operaciones sobre valores hipotecarios propios.
Artículo
40. Limitaciones personales.
CAPÍTULO
VI
Supervisión
Artículo
41. Competencias de supervisión.
Disposición
adicional primera. Certificados de transmisión de hipoteca.
Disposición
adicional segunda.
Ejercicio
de la subrogación y del derecho a enervar.
Disposición
transitoria única. Registros contables especiales de las operaciones hipotecarias,
activos de sustitución del mercado hipotecario e instrumentos financieros derivados
y otras operaciones vinculadas al mercado hipotecario.
Disposición
derogatoria única. Derogación normativa.
Disposición
final primera. Modificación del Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, sobre el
Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación.
Disposición
final segunda. Título competencial.
Disposición
final tercera. Habilitación para el desarrollo reglamentario.
Disposición
final cuarta. Entrada en vigor.
ANEXO I
ANEXO II
Modelo de
registro contable especial de activos de sustitución
ANEXO III
Modelo de
registro contable especial de instrumentos financieros derivados
I
El
presente real decreto nace con el objetivo de culminar la modernización y
mejora de los mecanismos de refinanciación de las entidades de crédito en el
mercado hipotecario ya emprendidas con la aprobación de la Ley 41/2007 por la
que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado
Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación
de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece
determinada norma tributaria. Con dicho objetivo, este real decreto desarrolla
la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y la Ley
2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos
Hipotecarios, viniendo a sustituir de forma completa al Real Decreto 685/1982,
de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley
2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario que queda derogado.
II
Una
primera reforma introducida en este real decreto, viene a aclarar la capacidad,
que ya se reconocía de facto, que tienen las sucursales en España de entidades
de crédito autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea de emitir
participaciones hipotecarias que tengan por objeto préstamos y créditos
concedidos por ellas, garantizados por hipoteca sobre inmuebles situados en
España.
En lo que
se refiere a las operaciones activas, esto es, a las condiciones que deben
cumplir los préstamos y créditos hipotecarios para poder servir de base a la
emisión de títulos del mercado hipotecario, se llevan a cabo varios desarrollos
imprescindibles. En primer lugar, se elimina el requisito de finalidad de los
préstamos y créditos hipotecarios que pueden garantizar las emisiones de bonos
y cédulas hipotecarias, pues el artículo 4 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo,
incluye entre los préstamos y créditos admitidos para la emisión de títulos del
mercado hipotecario cualesquiera que reúnan las condiciones establecidas por la
propia ley, garantizados por hipoteca inmobiliaria resultando, por tanto,
innecesario desarrollo reglamentario alguno.
En segundo
lugar, se aclara definitivamente que el principal propósito del Capítulo II del
real decreto es definir los requisitos que deben cumplir los préstamos y
créditos hipotecarios concedidos por entidades de crédito para resultar
elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos
hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el
cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias. Dentro de estos
requisitos, merece mencionarse, primero, el hecho de que se endurece la
relación entre préstamo o crédito y valor de tasación requerida a los préstamos
o créditos hipotecarios no residenciales, pasando del 70% al 60%. Segundo, se
reconoce la posibilidad de utilización por parte de las entidades de crédito de
avales bancarios o seguros de crédito hipotecario como una garantía adicional
que les permita elevar la relación entre préstamo o crédito y valor de tasación
hasta al 95% en los préstamos o créditos hipotecarios residenciales, para
incluirlos en la cartera de cobertura de las emisiones de bonos hipotecarios,
para poder ser objeto de participaciones hipotecarias o para servir para el
cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias. La cuantía de la
elevación de dicha relación entre el 80% y el 95% dependerá de la fortaleza
jurídica de los términos de la garantía, así como de la calidad crediticia del
garante. El pago de este aval bancario o seguro de crédito hipotecario corresponderá
únicamente a la entidad de crédito y en ningún caso deberá recaer directa o
indirectamente sobre el deudor hipotecario. Por último, establece las
condiciones que deben cumplir las hipotecas concedidas por entidades de crédito
españolas en otros países de la Unión Europea de modo que se consideren
equivalentes al régimen de garantía hipotecaria nacional y puedan formar parte
de la cartera de garantía de títulos hipotecarios emitidos en el mercado
español.
Dentro de
este mismo capítulo y, siguiendo el objetivo de modernización normativa, se
adapta la normativa hipotecaria a las recientes modificaciones en la
legislación sobre el suelo y urbanística. De igual manera, se introducen los
ajustes precisos para alcanzar una mayor coherencia de la regulación, en
sintonía con las últimas novedades introducidas durante 2007 y principios de
2008 en la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Por
último, se reforma el mecanismo para contrarrestar el desmerecimiento de la garantía
hipotecaria, para lograr un grado de protección mayor del deudor hipotecario
cuando éste sea persona física.
III
El
Capítulo III del real decreto aborda la flexibilización de la emisión de
títulos del mercado hipotecario: cédulas hipotecarias y bonos hipotecarios.
Debe recordarse, en primer lugar, la especial protección concursal de la que
gozan los tenedores de estos títulos, así como la responsabilidad patrimonial
universal del emisor, por constituir una de sus mayores ventajas. A esta
característica básica, vienen a añadirse toda una serie de mejoras que
refuerzan la seguridad para el inversor en estos títulos y que permiten una
mayor flexibilidad y agilidad a las entidades de crédito a la hora de diseñar
las condiciones de su emisión.
Lo primero
que destaca es la libertad para el establecimiento de las condiciones financieras
de los títulos del mercado hipotecario. El reconocimiento en el real decreto de
mecanismos eficientes para gestionar los riesgos de estas emisiones: derivados
de cobertura del riesgo de tipo de interés, activos de sustitución frente al
riesgo de liquidez, cláusulas de amortización anticipada frente al riesgo de
prepago; hacen innecesario ser tan restrictivo como en el año 1982 en lo
referente a las condiciones financieras de la emisión de los títulos. Se
permite, por tanto, una mayor libertad en este sentido con la cautela de exigir
unos límites de emisión más estrictos y de obligar a las entidades de crédito
emisoras a que adopten las medidas necesarias para que no se produzcan
desequilibrios entre los flujos derivados de la cartera de garantía y los
necesarios para atender los pagos a los tenedores de cédulas o bonos hipotecarios.
En segundo
lugar, de especial relevancia resulta la desaparición de muchas de las trabas
administrativas que afectaban a estas emisiones y que, gracias al desarrollo de
nuestros mercados de valores y de sus medios de supervisión, habían quedado hoy
obsoletas. En este sentido se elimina la obligación de publicar en el «Boletín
Oficial del Estado» las emisiones de títulos. Del mismo modo, se elimina la
necesidad de realizar notas al margen en el Registro de la Propiedad para poder
afectar préstamos o créditos hipotecarios a las emisiones de bonos.
En tercer
lugar, se introduce también un cierto grado de actualización en el régimen de
las participaciones hipotecarias. Queda definitivamente claro que mediante la
emisión de participaciones hipotecarias se produce una verdadera cesión de la
parte del crédito hipotecario que se participa. La entidad de crédito que emite
las participaciones hipotecarias traslada la totalidad del riesgo de la parte
del crédito que se cede. Se aclara, además, que cada uno de los títulos de
participación hipotecaria representa una participación en un crédito
particular, no en un grupo de créditos.
En cuarto
lugar, se desarrolla el registro contable especial de los préstamos y créditos
hipotecarios y activos de sustitución que respaldan las cédulas y bonos
hipotecarios, así como de los instrumentos financieros derivados vinculados a
ellos. Los objetivos principales de dicho registro consisten en incrementar la
seguridad jurídica ante el concurso, garantizar una mayor transparencia sobre
la calidad de los títulos y aumentar la eficacia de la supervisión de este
mercado. La actualización de este registro será continua, sin que ello implique
nunca una retasación continua de inmuebles.
IV
El
Capítulo IV del real decreto detalla unas mínimas particularidades del régimen
fiscal y financiero de los títulos del mercado financiero estableciéndolos como
títulos aptos para la inversión de ciertas entidades con régimen de inversión
regulada, así como su tratamiento a efectos del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En el
Capítulo V incluye las especificidades de circulación en mercado secundario de
los títulos del mercado hipotecario. Destaca en este Capítulo la significativa
flexibilización de la posibilidad de operar con valores propios, si bien se han
incrementado los requisitos de transparencia a este respecto.
El
Capítulo VI contiene el régimen de supervisión del mercado de títulos
hipotecarios. Se ha introducido una disposición que, sin cambiar la relación de
competencias actuales sobre este mercado del Banco de España y de la Comisión
Nacional del Mercado de Valores, explicita su contenido en cada caso, de modo
que no pueda producirse ningún solapamiento en este ámbito.
V
En la
parte final, las disposiciones adicionales introducen, en primer lugar, una
aclaración necesaria y ampliamente demandada acerca del régimen aplicable a los
certificados de transmisión de hipoteca regulados por la disposición adicional
quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que se adapta la legislación
española en materia de entidades de crédito a la Segunda Directiva de
Coordinación Bancaria. Los certificados de transmisión de hipoteca se
configuran así como una cesión de crédito al igual que las participaciones
hipotecarias pero no entran en la definición estricta de dicho título del
mercado hipotecario ya que no tienen garantizada una calidad mínima. En segundo
lugar, se realizan algunas aclaraciones necesarias al régimen de la subrogación
de préstamos hipotecarios y del derecho a enervar tales subrogaciones, con la finalidad
de hacer más eficaz la protección del deudor hipotecario.
La
disposición transitoria única pospone determinadas obligaciones de las
entidades referidas al Registro contable especial a distintos momentos
temporales posteriores a su entrada en vigor.
Por último,
la disposición final primera lleva a cabo dos modificaciones en el Real Decreto
775/1997 de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los
Servicios y Sociedades de Tasación con la finalidad de solucionar problemas
prácticos surgidos con su aplicación. Las disposiciones finales segunda,
tercera y cuarta contienen, respectivamente, el título competencial conforme al
cual se dicta la norma, la habilitación para su desarrollo reglamentario y la
fecha para su entrada en vigor.
Este real
decreto se dicta al amparo, entre otras, de las habilitaciones contenidas en la
disposición adicional segunda de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación
del Mercado Hipotecario y de la disposición final octava de la Ley 41/2007, de
7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y
financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia
y por la que se establece determinada norma tributaria.
En su
virtud, a propuesta de la Ministra de Economía y Hacienda y del Ministro de
Justicia, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa deliberación del Consejo
de Ministros en su reunión del día 24 de abril de 2009,
DISPONGO:
Artículo 1. Objeto del mercado hipotecario.
El mercado
hipotecario, regulado por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del
Mercado Hipotecario, tiene por objeto la negociación de los títulos emitidos
por las entidades a que se refiere el artículo siguiente garantizados por los
préstamos y créditos hipotecarios concedidos por las mismas, siempre que unos y
otros reúnan las condiciones establecidas en este real decreto.
CAPÍTULO I
Emisores
Artículo 2. Entidades que pueden participar en el mercado hipotecario.
1. Las
entidades de crédito que pueden participar en el mercado hipotecario son:
a) Los
bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales
de crédito.
b) Las
cajas de ahorros y la Confederación Española de Cajas de Ahorros.
c) Las
cooperativas de crédito.
d) Los
establecimientos financieros de crédito.
2. Las
sucursales en España de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro
de la Unión Europea podrán hacer participar a terceros en los préstamos y
créditos garantizados por hipoteca sobre inmuebles situados en España
concedidos por ellas mediante la emisión de participaciones hipotecarias, en
los términos establecidos en este real decreto.
CAPÍTULO II
Operaciones activas
Artículo 3. Préstamos y créditos elegibles.
Se considerarán
préstamos y créditos elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones
de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de
servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias, los
préstamos y créditos hipotecarios concedidos por las entidades a que se refiere
el artículo 2 que cumplan con los requisitos establecidos en este Capítulo.
Artículo 4. La hipoteca.
1. Los
préstamos y créditos hipotecarios habrán de estar garantizados, en todo caso,
con primera hipoteca sobre el pleno dominio.
2. La
inscripción de la finca hipotecada deberá estar vigente y sin contradicción alguna,
y no sujeta a limitaciones por razón de inmatriculación o por tratarse de
inscripciones practicadas al amparo del artículo 298 del Reglamento
Hipotecario.
3. Las
entidades emisoras no podrán posponer las hipotecas existentes a su favor en
garantía de préstamos o créditos afectos al pago de bonos o que hayan sido
objeto de alguna participación hipotecaria, salvo con el consentimiento del
Sindicato de Tenedores de Bonos o de los tenedores de bonos cuando éste no se
haya constituido, o de todos los partícipes del préstamo o crédito,
respectivamente.
En el caso
de que el Sindicato de Tenedores de Bonos no se hubiese constituido, el acuerdo
de emisión de los bonos hipotecarios determinará la forma en que, llegado el
caso, el emisor recabará el consentimiento de los tenedores de bonos que sólo
estará sujeto a los requisitos y restricciones necesarios para garantizar la
identificación de los tenedores y la seguridad de las comunicaciones. El
consentimiento requerirá una mayoría absoluta entre, por lo menos, dos terceras
partes de los tenedores.
4. Las
entidades emisoras tampoco podrán, sin el expresado consentimiento:
a)
Cancelar voluntariamente dichas hipotecas, por causa distinta del pago del
préstamo o crédito garantizado.
b)
Renunciar o transigir sobre ellas.
c)
Condonar en todo o en parte el préstamo o crédito garantizado.
d) En
general, realizar cualquier acto que disminuya el rango, la eficacia jurídica o
el valor económico de la hipoteca o del préstamo o crédito.
5. Las
hipotecas inscritas a favor de las entidades que pueden participar en el mercado
hipotecario sólo podrán ser rescindidas o impugnadas al amparo de lo previsto
en el artículo 71 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, por la
administración concursal, que tendrá que demostrar la existencia de fraude en
la constitución de gravamen. En todo caso quedarán a salvo los derechos del
tercero de buena fe.
Artículo 5. Límites del préstamo o crédito.
1. El
préstamo o crédito garantizado no podrá exceder del 60% del valor de tasación
del bien hipotecado, salvo para la financiación de la construcción,
rehabilitación o adquisición de vivienda, en las que podrá alcanzar el 80% de aquel
valor, sin perjuicio de las excepciones previstas en el siguiente apartado.
2. El
límite del 80% a la relación entre el préstamo o crédito garantizado y el valor
de la vivienda hipotecada mencionado en el apartado anterior podrá superarse,
sin exceder en ningún caso del 95%, si el préstamo o crédito hipotecario cuenta
con aval bancario prestado por entidad de crédito distinta de la acreedora o se
halla cubierto por un seguro de crédito, del ramo 14 del artículo 6.1 del Real
Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados,
prestado por entidades aseguradoras. En cualquier caso, será la entidad de
crédito acreedora quien sufrague el coste del aval bancario o quien figure como
tomador del seguro y sufrague su coste. En ningún caso podrá repercutirse el
coste del aval bancario o seguro sobre el deudor hipotecario. El aval bancario
o el seguro deberán cumplir en todo caso las siguientes condiciones:
a) la garantía
será directa;
b) el
alcance de la garantía o seguro estará definido con claridad y será
jurídicamente válido y eficaz;
c) la
garantía o seguro cubrirá, al menos, el importe del préstamo o crédito garantizado
que exceda del 80% del valor de tasación del bien hipotecado;
d) el
acuerdo de garantía o seguro no contendrá cláusula alguna cuyo cumplimiento
escape al control directo del acreedor y que:
i) permita
al proveedor de la garantía o seguro cancelar unilateralmente dicha garantía o
seguro; o,
ii) incremente
el coste efectivo de la garantía o seguro como resultado del deterioro de la
calidad crediticia del préstamo o crédito garantizado o asegurado; o,
iii) pueda
permitir que el proveedor de la garantía o seguro reduzca el vencimiento de
estos;
e) en caso
de incumplimiento o impago del deudor original y transcurrido un periodo máximo
de 24 meses desde dicho momento, la entidad de crédito acreedora tendrá derecho
a exigir del garante o asegurador los pagos pendientes derivados del préstamo o
crédito hipotecario cubierto,
f) el pago
por el garante o asegurador no podrá, en ningún caso, estar supeditado a que la
entidad de crédito obtenga una resolución judicial; en el caso de seguro, el
mero incumplimiento en los términos establecidos en el contrato será considerado
siniestro;
g) la
garantía o seguro será una obligación expresa y documentada por escrito que
asume el garante o el asegurador, respectivamente;
h) la
garantía o seguro cubrirá, al menos, el pago del principal y los intereses
pactados derivados del préstamo o crédito hipotecario que el deudor esté
obligado a efectuar;
i) la
entidad de crédito o aseguradora que presten la garantía o seguro mencionados
en este apartado no podrán pertenecer al mismo grupo, de acuerdo con lo que
dispone el artículo 42 del Código de Comercio, que la entidad acreedora del
préstamo o crédito hipotecario garantizado o asegurado, y,
j) la
entidad de crédito que proporcione la garantía deberá tener una calificación
crediticia mínima para exposiciones a largo plazo de A1, A+ o asimilados de una
agencia de calificación de riesgos reconocida por el Banco de España; si se
trata de un seguro, bastará con que la entidad aseguradora disponga de la
correspondiente autorización administrativa.
Cuando el
aval bancario o el seguro cubra todos los pagos derivados del crédito o
préstamo hipotecario que el deudor estuviese obligado a efectuar, tenga
carácter inmediato y, en el caso del aval bancario, el garante goce de una
calificación de calidad crediticia igual o mayor que la del Reino de España, la
relación máxima entre el préstamo o crédito garantizado y el valor de la
vivienda hipotecada mencionada en el apartado anterior será del 95%. En los
demás casos, el Banco de España determinará el porcentaje máximo a que pueda
llegar dicha relación, atendiendo a las características de la garantía provista
y a la calidad crediticia del garante.
3. Los
préstamos y créditos hipotecarios que inicialmente excedan de estos porcentajes
resultarán elegibles para el cálculo del límite de emisión de las cédulas
hipotecarias, para servir de cobertura a la emisión de bonos hipotecarios y
para ser objeto de participaciones hipotecarias cuando, como consecuencia de la
amortización experimentada por su principal o de la modificación del valor de
los bienes en el mercado, previa la tasación correspondiente, su importe no
supere los límites establecidos en este artículo en relación con el valor de
tasación, inicial o revisado, del bien hipotecado.
Artículo 6. Préstamos y créditos garantizados por inmuebles situados en
otros países de la Unión Europea.
1. Los
préstamos y créditos que estén garantizados por inmuebles situados dentro de la
Unión Europea podrán ser considerados préstamos y créditos elegibles para el
cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias y para servir de
cobertura a la emisión de bonos hipotecarios siempre que, a juicio del Banco de
España, dichas garantías sean de naturaleza y características equivalentes a
las previstas en este real decreto.
2. La
equivalencia de las garantías se apreciará atendiendo a los siguientes
requisitos a cumplir por dicha garantía o por el régimen jurídico que la
regule:
a) que la
hipoteca o derecho dado en garantía sea jurídicamente válido y eficaz en todas
las jurisdicciones relevantes en el momento de la conclusión del contrato de
préstamo o crédito y haya sido documentado por escrito en tiempo y forma;
b) que el
régimen jurídico que regule la garantía establezca la obligación de valoración
previa del inmueble que sirve de garantía por un tasador independiente de la
entidad de crédito prestamista, entendido como una persona que posea las
calificaciones, capacidades y experiencia necesarias para efectuar una tasación
y que sea independiente del procedimiento de decisión crediticia;
c) que el
acuerdo de garantía y el procedimiento jurídico en que se sustenta permita a la
entidad de crédito acreedora liquidar el valor de la garantía por su propia
cuenta en un plazo razonable ante una situación de impago; y,
d) que el
régimen jurídico que regule la garantía contemple la existencia de mecanismos
suficientes para garantizar la obtención de un precio justo en la ejecución de
la garantía.
A efectos
de apreciar la equivalencia de los regímenes y garantías correspondientes, el
Banco de España podrá requerir a las entidades cuanta información y
documentación adicional estime oportuna, incluidos dictámenes jurídicos
suficientes, elaborados de forma independiente por expertos ajenos a la
entidad, así como acreditación del tratamiento que dichas garantías han
recibido de la autoridad supervisora del país afectado como instrumento de
mitigación de riesgos, a efectos de los requerimientos de solvencia de las
entidades de crédito.
3. A los
préstamos y créditos garantizados por inmuebles situados dentro de la Unión
Europea que se considere, de acuerdo con el apartado anterior, que cuentan con
garantías equivalentes a las previstas en este real decreto, se les aplicarán
los artículos 3, 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 5, 7, 10, 11 y 12 de este Capítulo y los
artículos 4 a 9 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, para determinar si resultan
elegibles para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias y
para servir de cobertura a la emisión de bonos hipotecarios.
4. En
ningún caso los préstamos y créditos regulados en este artículo podrán ser objeto
de participaciones hipotecarias.
Artículo 7. Titularidad de los bienes.
1. Las
hipotecas han de estar constituidas sobre bienes que pertenezcan en pleno
dominio y en su totalidad al hipotecante. Dicho pleno dominio no podrá hallarse
sujeto a condiciones, prohibiciones de disponer, plazos, sustituciones,
reservas, cargas, gravámenes o limitaciones de cualquier clase, salvo que unos
y otras no afecten a la hipoteca, se pospongan a ella o se cancelen previamente
a la emisión de títulos.
No se considerarán
carga, a estos efectos, las afectaciones por razón de impuestos devengados por
el Estado, la Administración Autonómica o la Administración Local, ni las
responsabilidades derivadas del artículo 99 del Reglamento de Viviendas de
Protección Oficial, aprobado por Decreto 2114/1968, de 24 de julio.
2. No
obstante lo dispuesto en el apartado 1, la finca hipotecada podrá pertenecer a
distintas personas en participaciones indivisas, o con titularidad sobre los
derechos integrantes del dominio, siempre que la hipoteca se haya constituido
sobre la totalidad de las participaciones o derechos como una sola, de acuerdo
con lo dispuesto en el artículo 217 del Reglamento Hipotecario, aprobado por
Decreto de 14 de febrero de 1947.
3. En los
edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal:
a) Si la
hipoteca recae sobre el edificio en su conjunto deberá haberse constituido y
estar inscrita en la forma que previene el artículo 218 del Reglamento
Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.
b) Si la
hipoteca recae sobre los pisos o locales, éstos deberán constar inscritos en folios
separados.
Artículo 8. Tasación previa.
1. Los
bienes inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber
sido tasados con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación
de la entidad financiera prestamista o de entidades homologadas, con arreglo a
lo que dispone este real decreto. Dicha tasación tiene por objeto estimar de
forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su
valor se constituya en garantía última de las entidades financieras y de los
ahorradores que participen en el mercado.
2. La
tasación se acreditará mediante certificación de los servicios correspondientes
y si se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de
constitución de la hipoteca, se hará constar en dicha escritura y en la
inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. En este caso, el tipo
de subasta para el supuesto de ejecución de la hipoteca será necesariamente,
como mínimo, dicha valoración.
«3. La
certificación habrá de basarse en un informe de tasación en el que se recogerán
los aspectos jurídicos y técnicos que influyan en la valoración del bien y que
constituyen las características básicas definitorias del mismo, así como el
conjunto de cálculos técnico-económicos conducentes a determinar el valor final
de la tasación.
El informe
técnico de tasación, así como el certificado en el que podrá sintetizarse el
mismo, habrá de ser firmado necesariamente por un Arquitecto, Aparejador o
Arquitecto Técnico, Ingeniero o Ingeniero Técnico de la especialidad
correspondiente según el régimen competencial profesional marcado por la
naturaleza del objeto de la tasación. Este informe no tendrá que ser visado por
el Colegio Oficial respectivo y caducará a los seis meses de la fecha de su
firma.»
4. El
Ministro de Economía y Hacienda podrá establecer los criterios de valoración,
los contenidos mínimos de los informes y certificados de tasación y cuantas
disposiciones sean necesarias a efectos de valoración de los bienes que puedan
servir de garantía en el mercado hipotecario.
Artículo 9. Ampliación de hipoteca.
Si por
razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado
desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, y con ello se superasen,
en función del principal pendiente de amortizar, los límites a que se refiere
el artículo 5.1, la entidad acreedora, previa tasación realizada por una
sociedad homologada independiente, podrá exigir del deudor la ampliación de la
hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el
valor del bien y el préstamo o crédito que garantiza.
En el caso
de que el deudor sea una persona física, el desmerecimiento al que se refiere
el párrafo anterior deberá haberse mantenido durante el plazo de un año, a contar
desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro
contable al que se refiere el artículo 21 el citado desmerecimiento.
El deudor,
después de requerido para efectuar la ampliación, podrá optar por la devolución
de la totalidad del préstamo o crédito o de la parte de éste que exceda del
importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para
determinar inicialmente la cuantía del mismo.
Si dentro
del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliación, el deudor
no la realiza ni devuelve la parte de préstamo o crédito a que se refiere el
párrafo anterior, se entenderá que ha optado por la devolución de la totalidad
del préstamo o crédito, la que le será inmediatamente exigible por la entidad
acreedora.
Artículo 10. Seguros de daños.
1. Los
bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deberán contar con
un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos. Los riesgos
cubiertos deberán ser, al menos, los incluidos en los ramos de seguro 8 y 9 del
artículo 6.1 del Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los
seguros privados, con excepción del robo. La suma asegurada deberá coincidir
con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no
asegurables por naturaleza, en particular el suelo.
2. El
tomador del seguro notificará al asegurador la existencia del préstamo o
crédito que grave el bien asegurado, y el asegurador dará traslado de aquella
notificación al acreedor.
3. En el
caso de falta de pago de la prima por el tomador del seguro, el asegurador lo
notificará al acreedor antes de que haya expirado el plazo de gracia del pago
de la prima.
4. En caso
de siniestro, el tomador del seguro lo notificará al asegurador en los términos
previstos en la póliza, y éste dará traslado de la notificación al acreedor.
Artículo 11. Bienes excluidos.
1. Los
bienes que no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos
hipotecarios que se consideren elegibles de acuerdo con el artículo 3 por no
representar un valor suficientemente estable y duradero son los siguientes:
a) El
derecho de usufructo.
b) Las
concesiones administrativas.
c) Los
derechos de superficie cuya duración, contada a partir de la fecha prevista
para el final del plazo de amortización del préstamo o crédito hipotecarios, no
alcance los 20 años, los derechos de pastos, aguas, leñas y semejantes.
d) Los
edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre
los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional, en los términos
fijados para uno u otro supuesto en la legislación sobre el suelo o urbanística
aplicable, cuando tal circunstancia conste registralmente.
2. Serán
en todo caso bienes hipotecables, a los efectos del mercado hipotecario, las
viviendas acogidas a algún régimen de protección pública, cuyos requisitos y
beneficios se regirán por lo dispuesto en la normativa especial
correspondiente.
Artículo 12. Préstamos y créditos excluidos o restringidos.
1. No
podrán resultar elegibles de acuerdo con el artículo 3 los préstamos o créditos
hipotecarios siguientes:
a) Los que
estén instrumentados en títulos valores nominativos, a la orden o al portador.
b) Los
totalmente vencidos o la parte vencida de dichos préstamos o créditos en el
momento de ser afectados como garantía de la emisión. Lo dispuesto en esta
letra no será de aplicación a las participaciones hipotecarias.
c) Los que
estuvieren afectos a otra emisión de bonos o los que hayan sido objeto de
participaciones hipotecarias en la porción participada.
d) Los
garantizados con hipoteca que aparezca registralmente contradicha mediante
anotación de demanda.
e) Los
subhipotecados o embargados.
f) Los
sujetos a condición suspensiva, mientras no conste registralmente su cumplimiento,
y los garantizados por hipoteca de seguridad o de máximo, en la parte de los
mismos en que no conste haber sido efectivamente contraída la deuda correspondiente
en el registro contable especial llevado por la entidad emisora de las cédulas
o bonos hipotecarios, o en el libro especial mencionado en el artículo 32.3
llevado por la entidad emisora, en el caso de participaciones hipotecarias.
2. Los
préstamos o créditos que estén garantizados con hipoteca sobre edificios en
construcción o sobre las fincas independientes en régimen de propiedad
horizontal que formen parte de los mismos, sólo podrán resultar elegibles de
acuerdo con el artículo 3 cuando reúnan los siguientes requisitos:
a) Que el
préstamo o crédito se destine a financiar la construcción del bien hipotecado y
el prestatario quede obligado a concluirlo.
b) Que el
bien hipotecado que ha de resultar al concluir la construcción sea susceptible,
según este real decreto, de hipoteca en garantía de préstamos o créditos que resulten
elegibles de acuerdo con el artículo 3.
c) Que en
el certificado de tasación conste el valor que alcanzará, una vez terminada su
construcción, el edificio o finca hipotecados.
3. Sea
cual fuere el importe del préstamo o crédito comprendido en el apartado anterior,
a efectos de resultar elegible de acuerdo con el artículo 3, el límite
computable vendrá determinado por la suma de los importes siguientes:
a) 50% del
valor de tasación del solar; y,
b) 50% del
valor de las obras realizadas, excluida la repercusión del solar.
4. Las
cuantías resultantes de la aplicación del apartado anterior sólo podrán computarse,
a efectos de resultar elegibles de acuerdo con el artículo 3, siempre que su suma
no exceda del 20% del importe total de los capitales de los préstamos y
créditos afectos a una emisión de bonos o de la cartera que determina el límite
de la emisión de cédulas.
5. Los
préstamos o créditos que estén garantizados con hipoteca sobre terrenos en los
que, de acuerdo con la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, sea
posible edificar, a efectos de resultar elegibles de acuerdo con el artículo 3,
tendrán como límite computable el 50% del valor de tasación de dichos terrenos.
6. Los
préstamos o créditos que estén garantizados con hipoteca sobre bienes inmuebles
construidos o edificados en virtud de un derecho de superficie sólo podrán
considerarse elegibles, de acuerdo con el artículo 3, cuando la edificación o
construcción haya sido realizada dentro del plazo previsto para ello en el
título constitutivo del derecho, de conformidad con la normativa aplicable.
7. Si por
razones de mercado o por cualquier otra circunstancia, el valor del bien hipotecado
desmereciese de la tasación inicial en los términos establecidos en el artículo
9 y ello no fuera subsanado por los métodos descritos en dicho artículo, el
préstamo o crédito hipotecario garantizado por dicho bien dejará de ser elegible
de acuerdo con el artículo 3, salvo que se hubiere ya afectado a la emisión de
bonos o hubiese sido objeto de participaciones hipotecarias.
8. Los
préstamos y créditos hipotecarios que, por contar con el aval bancario o con el
seguro previstos en el artículo 5.2, superen los límites establecidos en el
artículo 5.1, sólo se computarán para el cálculo de los límites de emisión de
los artículos 23 y 24 hasta los porcentajes establecidos en dicho artículo 5.1.
CAPÍTULO III
Operaciones pasivas
Sección 1.ª Títulos hipotecarios
Artículo 13. Clases de títulos.
1. Los
títulos que se emitan para el mercado hipotecario pueden ser de tres clases:
cédulas hipotecarias, bonos hipotecarios y participaciones hipotecarias. Estas
denominaciones son exclusivas y quedan reservadas para dichos títulos.
2. Los
títulos hipotecarios podrán ser emitidos por todas las entidades a que se
refiere el artículo 2, siempre que se cumplan las condiciones y requisitos que
se exigen en este real decreto.
Artículo 14. Cédulas hipotecarias.
1. Las
cédulas hipotecarias contendrán, al menos, los siguientes datos:
a)
Designación específica y la indicación de su ley reguladora.
b) La
expresión de si son nominativas, a la orden o al portador y, en su caso, el nombre
del titular o el de la persona a cuya orden estén libradas. En defecto de
calificación expresa se entenderán emitidas al portador.
c) Su
valor nominal y el de las primas, si las tuvieren.
d) El
plazo y forma de amortización del capital.
e) Los
intereses que devenguen y sus vencimientos.
f) La
opción que, en cuanto a la forma de pago, permite el artículo 22 de este real decreto.
g) La
expresión de si la cédula es única o si pertenece a una serie y, en este último
caso, el número del título y el número o la letra de la serie, si hubiese
varias.
h) La
fecha de la emisión.
i) El
nombre y domicilio de la entidad emisora y, en su caso, los datos de su inscripción
en el Registro Mercantil.
j) El
sello de la entidad emisora y la firma de, al menos uno de sus consejeros o apoderados,
que podrá ser impresa, cumpliendo los requisitos legales, cuando las cédulas se
emitan en serie.
k) La
expresión de si la cédula incluye o no una opción de amortización anticipada a
favor del emisor y las circunstancias en que ésta puede ejercerse.
2. Cuando
las cédulas hipotecarias estén representadas por medio de anotaciones en cuenta
se harán constar en todo caso en el documento a que se refiere el artículo 6 de
la Ley 24/1988, de 28 de julio, del mercado de valores, aquellos de los datos
mencionados en el apartado 1 anterior que resulten compatibles con tal forma de
representación.
Artículo 15. Bonos hipotecarios.
Los bonos
hipotecarios contendrán los datos que para las cédulas establece el artículo 14
y además los siguientes:
a) El
nombre y residencia del notario y el número de su protocolo, en el que obre la
escritura pública por la que se afectan los préstamos y créditos hipotecarios a
la emisión de bonos hipotecarios.
b) La
circunstancia de que los bonos están especialmente garantizados por la afectación
de los préstamos y créditos hipotecarios reseñados en la escritura pública y,
si existen, por los activos de sustitución contemplados en el artículo 17 de la
Ley 2/1981, de 25 de marzo, que se afecten en escritura pública y por los
flujos económicos generados por los instrumentos financieros derivados
vinculados a cada emisión.
c) La
circunstancia de que la afectación recogida en la letra b) anterior no excluye
la responsabilidad patrimonial universal de la entidad emisora.
d) El
domicilio del Sindicato de Tenedores de Bonos, si se trata de una emisión en serie
y en el caso en que éste se hubiese constituido.
e) La
fecha de inscripción de la emisión en el Registro Mercantil.
Sección 2.ª Condiciones de emisión
Artículo 16. Normas generales.
1. La
realización de las emisiones de cédulas y bonos hipotecarios se ajustará, sin
perjuicio de lo previsto en este real decreto, a la normativa reguladora del
mercado de valores, a los pactos, estatutos o normas de las entidades emisoras,
y a los acuerdos de sus órganos competentes, siempre que no contravengan lo
establecido en aquélla.
2. Las
cédulas y bonos hipotecarios podrán emitirse con las características
financieras que se deseen con arreglo a lo que se establece en el artículo 11
de la Ley 2/1981, de 25 de marzo.
3. Las
cédulas y bonos hipotecarios podrán incluir cláusulas de amortización anticipada
a disposición del emisor según lo especificado en los términos de la emisión.
4. En
ningún caso podrá resultar perjudicado el deudor hipotecario por la emisión de
títulos a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de marzo.
Artículo 17. Emisión de cédulas.
1. Cuando
las cédulas no se emitan en serie, la fecha de su emisión deberá constar en
forma fehaciente.
2. Los
títulos emitidos en serie se extenderán en libros talonarios con un
registro-matriz, y estarán numerados correlativamente. Podrán existir varias
series dentro de una misma emisión. La diferencia podrá consistir en el valor
nominal, en el contenido de los derechos, o en ambas cosas a la vez. Los
títulos de cada serie serán de igual valor y conferirán los mismos derechos.
3. La
emisión de cédulas hipotecarias conllevará la obligación de la entidad emisora
de mantener un registro contable especial con el contenido que se detalla en el
artículo 21.
4. Los
activos de sustitución que, de acuerdo con el artículo 16 de la Ley 2/1981, de
25 de marzo, respalden emisiones de cédulas hipotecarias, lo harán hasta el
límite establecido en dicho artículo y con relación a una emisión determinada
de cédulas hipotecarias realizada por la entidad. Los activos de sustitución
deberán vincularse a una determinada emisión de cédulas en el momento en que
dicha emisión se produzca y quedarán identificados en el registro contable
especial de acuerdo con el artículo 21.
5. A
efectos del cálculo del límite establecido en el párrafo segundo del artículo
16 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, los activos de sustitución vinculados a
una emisión de cédulas hipotecarias se valorarán por su valor de mercado en el
momento de su vinculación a la emisión de cédulas hipotecarias.
6. Los
emisores de cédulas hipotecarias adoptarán las medidas necesarias para evitar
desequilibrios inapropiados entre los flujos procedentes de la cartera de
cobertura y los derivados de la atención de los pagos debidos por las cédulas
que emitan.
Artículo 18. Emisión de bonos.
1. La
afectación de préstamos o créditos hipotecarios a una emisión de bonos hipotecarios
se hará constar, una vez finalizado el periodo de suscripción de la emisión y antes
de que se produzca el desembolso por parte de los tenedores de los bonos, en
escritura pública. De acuerdo con el artículo 13 de la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, solo podrán afectarse a emisiones de bonos hipotecarios préstamos y
créditos hipotecarios que resulten elegibles de acuerdo con el artículo 3.
2. Dicha
escritura, además de reunir los requisitos exigidos por la legislación
notarial, contendrá, al menos, lo siguiente:
a)
Denominación, domicilio y fecha de constitución de la entidad emisora.
b) Nombre,
apellidos y domicilio de sus administradores.
c) Importe
y condiciones de la emisión.
d) Fecha
inicial y el plazo de suscripción de los títulos.
e) La
naturaleza, clase y características de los títulos, con referencia a cada una
de las series, si hubiese varias, expresando el valor nominal de los títulos,
las primas, si las hubiere, la forma y plazos de amortización del capital, los
intereses que devenguen y sus vencimientos.
f) La
relación detallada de los préstamos y créditos hipotecarios que queden afectos
al pago de los bonos, con indicación de sus capitales, valor actualizado en el
momento de la emisión, la fecha de constitución de las hipotecas y los datos de
su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como datos suficientes para
identificar los activos de sustitución vinculados a la emisión a que se refiere
el artículo 17 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo.
g) La
constitución del Sindicato de Tenedores de Bonos cuando éstos se emitan en
serie y en los casos en los que ésta se produzca.
3. La
emisión se inscribirá en la hoja del Registro Mercantil correspondiente a la
entidad emisora cuando la misma estuviere sujeta a inscripción en dicho
Registro. La emisión de bonos se hará constar, adicionalmente, en un registro
contable especial que llevará la entidad emisora y tendrá el contenido que se
detalla en el artículo 21.
4. Los
activos de sustitución que, de acuerdo con el apartado dos del artículo 17 de
la Ley 2/1981, de 25 de marzo, respalden emisiones de bonos hipotecarios, lo
harán hasta el límite establecido en dicho artículo y con relación a una
emisión determinada de bonos hipotecarios realizada por la entidad. Los activos
de sustitución deberán vincularse a una determinada emisión de bonos en el
momento en que dicha emisión se produzca y quedarán identificados en el
registro contable especial de acuerdo con el artículo 21.
5. A
efectos del cálculo del límite establecido en el apartado dos del artículo 17
de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, los activos de sustitución vinculados a una
emisión de bonos hipotecarios se valorarán por su valor de mercado en el
momento de la afectación a la emisión de bonos hipotecarios.
6. Los
emisores de bonos hipotecarios adoptarán las medidas necesarias para evitar
desequilibrios inapropiados entre los flujos procedentes de la cartera de
cobertura y los derivados de la atención de los pagos debidos por los bonos
emitidos.
Artículo 19. Sindicato de Tenedores de Bonos.
1.
Respecto al funcionamiento del Sindicato de Tenedores de Bonos, facultades y
atribuciones del Presidente y de la Asamblea de Tenedores se estará a lo
dispuesto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, en este real decreto y en el Real
Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.
2. El
Sindicato de Tenedores de Bonos podrá ejercer las siguientes funciones, si así
se acuerda en el momento de su constitución:
a)
permitir a la entidad emisora posponer las hipotecas existentes a su favor en garantía
de préstamos o créditos afectos a la emisión de bonos hipotecarios,
b) permitir,
mediante acuerdo, a la entidad emisora, cancelar dichas hipotecas, por causa
distinta del pago del préstamo o crédito garantizado.
c)
permitir a la entidad emisora renunciar o transigir sobre ellas,
d)
permitir a la entidad emisora novar el préstamo o crédito garantizado,
condonarlo en todo o en parte o prorrogarlo,
e)
impedir, en general, a la entidad emisora realizar cualquier acto que disminuya
el rango, la eficacia jurídica o el valor económico de la hipoteca o del
préstamo o crédito,
f) intervenir,
a través de su presidente, en caso de emisión en serie, en la escritura pública
por la que se afectan los préstamos o créditos hipotecarios a la emisión de
bonos, mencionada en el artículo 19.1,
g) en
representación de los tenedores de bonos, cerrar con la entidad emisora el convenio
al que se refiere el artículo 22.1.2.º
Sección 3.ª Registro contable especial, derivados, extinción de la
afectación de préstamos y créditos y prescripción
Artículo 20. Derivados vinculados a la emisión de cédulas o bonos
hipotecarios.
Los
instrumentos financieros derivados vinculados a una emisión de cédulas o bonos
hipotecarios a que se refieren los artículos 12 y 13 de la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, deberán cumplir los requisitos siguientes:
a) serán
operaciones de permuta de tipos de interés o divisa, u otros instrumentos financieros
derivados que tengan por objetivo cubrir del riesgo de tipo de interés o de
tipo de cambio incurrido con la emisión,
b) los
contratos deberán especificar que el derecho de la entidad de crédito emisora
al valor positivo, si existe, del contrato de instrumento financiero derivado
no se verá perjudicado porque dicha entidad sea declarada en concurso. Del
mismo modo, se entenderá cumplido este requisito cuando el concurso de la
entidad emisora no suponga la terminación del contrato de instrumento
financiero derivado,
c) las
contrapartes de los contratos de derivado deberán tener una calificación crediticia
mínima A1, A+ o asimilados de una agencia especializada en calificación de riesgos
de reconocido prestigio.
Artículo 21. Registro contable especial.
1. Las
entidades a que se refiere el artículo 2 emisoras de cédulas o bonos hipotecarios
llevarán un registro contable especial de los préstamos y créditos hipotecarios
que sirven de garantía a dichas emisiones, de los activos de sustitución que
las respalden y de los instrumentos financieros derivados vinculados a cada
emisión.
2. El
registro contable especial se actualizará de forma continua y constará de dos
partes diferenciadas.
3. En la
primera parte constará la relación de todos los préstamos y créditos hipotecarios
que respaldan las cédulas hipotecarias emitidas por la entidad, con indicación
expresa de si resultan o no elegibles de acuerdo con el artículo 3 y con el
contenido establecido en el anexo I, la relación de los activos de sustitución
que respaldan cada emisión de cédulas, con indicación expresa de la emisión a
que quedan vinculados y con el contenido establecido en el anexo II, y la
relación de los instrumentos financieros vinculados a cada emisión, con indicación
expresa de la emisión a la que quedan vinculados y con el contenido establecido
en el anexo III.
4. En la
segunda parte constará la relación de todos los préstamos y créditos hipotecarios
que respaldan cada una de las emisiones de bonos hipotecarios realizadas por la
entidad con el contenido establecido en el anexo I, la relación de los activos
de sustitución que respaldan dicha emisión de bonos hipotecarios con el
contenido establecido en el anexo II, y la relación de los instrumentos
financieros vinculados a dicha emisión con el contenido establecido en el anexo
III. A estos efectos, serán necesarias tantas subdivisiones de esta segunda
parte como emisiones de bonos hipotecarios vivas tenga la entidad.
5. El
Banco de España podrá aclarar las definiciones de los conceptos contenidos en
los anexos I, II y III y realizar adaptaciones de orden técnico al registro
contable especial regulado en los apartados anteriores.
6. El
Banco de España determinará los datos esenciales del registro mencionado en
este artículo que deberán incorporarse a las cuentas anuales de la entidad
emisora y que incluirán, como mínimo:
a) los
siguientes valores agregados extraídos de la primera parte del registro:
1.º El
valor nominal de la totalidad de la cartera de préstamos y créditos
hipotecarios pendientes;
2.º El
valor nominal de la totalidad de los préstamos o créditos hipotecarios
pendientes que resultan elegibles de acuerdo con el artículo 3; y,
3.º El
valor nominal de los activos de sustitución afectos a cada una de las emisiones
de cédulas hipotecarias y su desglose, según su naturaleza.
b) los
siguientes valores agregados extraídos de la segunda parte del registro y calculados
para cada una de las emisiones de bonos hipotecarios de la entidad:
1.º El
valor nominal y el valor actualizado, calculado de acuerdo con el artículo 23,
de la totalidad de la cartera de préstamos y créditos hipotecarios que cubren
la emisión de bonos;
2.º El
valor nominal y el valor actualizado, calculado de acuerdo con el artículo 23,
de la totalidad de los bonos hipotecarios vivos de la emisión; y,
3.º El
valor nominal de la totalidad de los activos de sustitución afectos a la
emisión de bonos hipotecarios y su desglose, según su naturaleza.
c) Los
valores nominales agregados de los títulos del mercado hipotecario de cada
clase vivos emitidos por la entidad, con indicación expresa de si lo han sido
mediante oferta pública.
7. Las
entidades emisoras de cédulas o bonos hipotecarios deberán incluir una nota
específica en su memoria anual de actividades que se refiera a los datos
mencionados en el apartado anterior. Dicha nota incluirá, adicionalmente, una
manifestación expresa del Consejo de Administración u órgano equivalente de la
entidad de crédito, relativa a la existencia de políticas y procedimientos
expresos en relación con sus actividades en el mercado hipotecario y por la que
dicho órgano se haga responsable del cumplimiento de la normativa del mercado
hipotecario.
Artículo 22. Extinción y prescripción.
1. La
afectación de préstamos o créditos hipotecarios en garantía de una emisión de
bonos se extinguirá por:
1.º La
amortización total o parcial de los bonos emitidos.
2.º El
convenio entre la entidad emisora y los tenedores de bonos o el tenedor del bono
único para la extinción de la garantía o para la sustitución de uno o varios
préstamos o créditos por otro u otros de igual o superior valor actual que
reúnan los requisitos exigidos por el presente real decreto. A estos efectos,
los tenedores de bonos podrán ser representados por el Sindicato de Tenedores
de Bonos si se ha acordado así en el momento de la constitución de dicho
sindicato.
3.º La
cancelación por cualquier causa de la hipoteca que garantice el préstamo o
crédito afecto.
2. Desde
el día de su vencimiento normal los títulos a los que se refiere el artículo 13
dejarán de devengar intereses háyanse o no presentado al cobro.
Conforme a
lo dispuesto en el artículo 950 del Código de Comercio, el reembolso de los
títulos, así como el pago de sus intereses y primas, dejarán de ser exigibles a
los tres años de su vencimiento.
Sección 4.ª Límites de emisión
Artículo 23. De los bonos hipotecarios.
1. El
valor actualizado de los bonos hipotecarios, entendido como la suma de todos
los flujos dinerarios descontados al presente utilizando la curva de tipos de
interés de mercado relevante, deberá ser inferior, al menos en un 2%, al valor
actualizado de los préstamos y créditos hipotecarios afectos a la emisión.
2. A
efectos de calcular los valores actualizados mencionados en el apartado
anterior se utilizará la curva de tipos de interés de operaciones de permuta
financiera en euros («euro swap curve»). Si existiesen préstamos o créditos
afectos a la emisión de bonos hipotecarios denominados en monedas diferentes
del euro, se utilizará para calcular su valor actualizado la curva de tipos de
interés de operaciones de permuta financiera en la moneda en la que estén
denominados. Los valores actualizados calculados en monedas distintas al euro,
se convertirán al euro utilizando el tipo de cambio del momento del cálculo.
3. El
vencimiento medio de los bonos hipotecarios no podrá ser superior al de los
préstamos y créditos afectos.
Artículo 24. De las cédulas.
1. El
volumen de las cédulas hipotecarias emitidas por una entidad y no vencidas no
podrá superar el 80 por 100 de una base de cómputo formada por la suma de los capitales
no amortizados de todos los préstamos y créditos hipotecarios de la cartera de
la entidad que resulten elegibles de acuerdo con el artículo 3. Se computarán como
tales préstamos o créditos los capitales de las participaciones hipotecarias
adquiridas por la entidad que se mantengan en su cartera y resulten igualmente
elegibles.
2. Si la
entidad hubiera emitido bonos o participaciones hipotecarias, se excluirán de
la base de cómputo aludida en el apartado anterior el importe íntegro de
cualquier préstamo o crédito afecto a bonos y la porción participada de los que
hubieran sido objeto de participación.
Artículo 25. Restablecimiento de la proporción.
1. Los
porcentajes límite de emisión de cédulas y bonos hipotecarios no podrán superarse
en ningún momento.
2. No
obstante, si el límite se traspasa por incrementos en las amortizaciones de los
préstamos y créditos afectos, o por cualquier otra causa sobrevenida, la entidad
emisora deberá restablecer el equilibrio mediante las siguientes actuaciones:
a)
Depósito de efectivo o de fondos públicos en el Banco de España.
b)
Adquisición de cédulas y bonos de la propia entidad emisora en el mercado según
corresponda.
c) Otorgamiento
de nuevos préstamos o créditos hipotecarios o adquisición de participaciones
hipotecarias, elegibles para el cómputo del límite de emisión de las cédulas de
acuerdo con el artículo 3. Asimismo, se podrán suscribir avales bancarios o
seguros de crédito, en los términos previstos en el artículo 5.2, con la
finalidad de que los préstamos o créditos que hubiesen perdido su condición de
elegibles para el citado cómputo del límite de emisión de cédulas, la
recuperen.
d)
Afectación al pago de los bonos hipotecarios, mediante una nueva escritura pública,
de nuevos préstamos o créditos hipotecarios elegibles para servirles de
cobertura de acuerdo con el artículo 3.
e)
Afectación al pago de las cédulas o los bonos hipotecarios de nuevos activos de
sustitución, de los mencionados en el artículo 17.2 de la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, siempre que con ello no se superen los límites establecidos en el
segundo párrafo del artículo 16 para las cédulas y en el artículo 17.1 de la
Ley 2/1981, de 25 de marzo, para los bonos hipotecarios.
f)
Amortización de cédulas y bonos por el importe necesario para restablecer el
equilibrio. Esta amortización, si fuera necesario, será anticipada.
3. El
depósito de efectivo o fondos públicos deberá realizarse en un plazo máximo de
diez días hábiles a partir del siguiente a aquel en que se hubiese producido el
desequilibrio, siempre que en el citado plazo no se hubiera restablecido.
En todo
caso, en un plazo máximo de cuatro meses deberán, mediante cualquiera de las
actuaciones recogidas en los apartados c), d), e) y f) del apartado anterior,
restablecerse las proporciones a que se refieren los artículos 23 y 24.
4. El
depósito de dinero o fondos públicos a que se refiere la letra a) del apartado
2 quedará especialmente afectado por ministerio de la ley, en concepto de
prenda, al reembolso del capital de las cédulas y bonos, deducido el importe de
las primas de cualquier clase que sean. Si devengare intereses o productos, su
importe quedará igualmente afectado al pago de intereses de dichas cédulas y
bonos y, si hubiere sobrante, al de las primas de reembolso.
De dicho
depósito, como de sus intereses o productos, no podrá disponer la entidad
emisora de las cédulas o bonos en el plazo de cuatro meses desde la
constitución. La disposición tendrá el exclusivo objeto de rembolsar
anticipadamente bonos y cédulas, otorgar nuevos préstamos o créditos elegibles
de acuerdo con el artículo 3, adquirir participaciones hipotecarias o pagar a
su vencimiento los intereses o capitales de las cédulas o bonos en circulación
que venzan dentro del indicado plazo.
5. Las
cédulas y bonos adquiridos en el mercado en aplicación de lo dispuesto en los
apartados anteriores podrán ponerse de nuevo en circulación dentro de los
límites señalados en este real decreto.
En caso de
concurso, las cédulas o bonos adquiridos en el mercado quedarán automáticamente
amortizados.
6. El
Banco de España podrá, excepcionalmente, autorizar la variación de los períodos
transitorios necesarios para conseguir el ajuste a los límites de emisión, o la
disposición de los fondos depositados.
Sección 5.ª Participaciones hipotecarias
Artículo 26. Emisión.
1. Las
entidades a que hace referencia el artículo 2 podrán hacer participar a
terceros en los préstamos y créditos hipotecarios de su cartera mediante la
emisión de participaciones hipotecarias representadas por títulos nominativos o
por anotaciones en cuenta.
2. En todo
caso, cada valor se referirá a una participación en un determinado préstamo o
crédito hipotecario.
La emisión
de varias participaciones de un mismo préstamo o crédito podrá realizarse
simultánea o sucesivamente, y en ambos casos, al comienzo o durante el plazo de
vigencia del préstamo o crédito.
3. La
participación confiere a su titular los derechos que se establecen en la ley y
los que se expresen en aquélla.
El emisor
conservará la custodia y administración del préstamo o crédito hipotecario, así
como, en su caso, la titularidad parcial del mismo y vendrá obligado a realizar
cuantos actos sean necesarios para la efectividad y buen fin del mismo,
abonando a los partícipes, incluso en caso de pago anticipado, el porcentaje
que les corresponda en lo percibido del deudor hipotecario por concepto de
capital e intereses de acuerdo con las condiciones de la emisión.
4. Cuando
el titular de la participación sea una entidad de las mencionadas en el artículo
2, la porción del préstamo o crédito hipotecario incorporada a la participación
se incluirá en la base de cómputo a que se refiere el artículo 24.1, siempre
que la participación no sea computable como activo de riesgo de la entidad
emisora de ésta con arreglo al artículo 27.3 y que el préstamo o crédito objeto
de la participación resulte elegible de acuerdo con el artículo 3.
Artículo 27. Prohibiciones.
1. Los
préstamos y créditos hipotecarios que garanticen la emisión de bonos hipotecarios
no podrán ser objeto de participaciones hipotecarias.
2. Las
entidades mencionadas en el artículo 2 no podrán hacer participar en los
préstamos y créditos hipotecarios de su cartera, ni transmitir participaciones
que hayan adquirido, ni afectar préstamos o créditos a la emisión de bonos
hipotecarios, cuando por efecto de dichas actuaciones hubieran de resultar
superados los límites establecidos en el artículo 24.
3. Cuando
la participación se realice por la totalidad del plazo restante hasta el vencimiento
final del contrato y no exista pacto de recompra, la porción participada del
préstamo o crédito no se computará como activo de riesgo de la entidad emisora.
En este supuesto el emisor no podrá asumir responsabilidad alguna en garantizar
directa o indirectamente el buen fin de la operación o anticipar fondos a los
partícipes sin haberlos recibido del deudor.
4. No
podrán emitirse participaciones hipotecarias sobre la parte no dispuesta de
préstamos o créditos hipotecarios.
Artículo 28. Contenido.
1. La
participación incorpora un porcentaje sobre el principal del préstamo o crédito
participado, porcentaje que será aplicable en cada momento para determinar el
alcance económico del derecho de su titular.
2. El
valor capital de la participación hipotecaria podrá concertarse libremente
entre las partes en cualquier momento a lo largo de la vida del préstamo o
crédito, si bien el plazo por el que se emite la participación y su tipo de
interés no podrán ser superiores al plazo y tipo de interés de los préstamos o
créditos hipotecarios que participan respectivamente.
3. En el
supuesto de que el préstamo o crédito participado fuera reembolsado anticipadamente,
la entidad emisora deberá reembolsar la participación.
Artículo 29. Título.
1. Los
títulos de las participaciones hipotecarias serán nominativos y en ellos constará,
como mínimo:
a) Su
designación específica y la indicación de su ley reguladora, así como, las posibles
limitaciones a su circulación.
b) El capital
inicial del préstamo o crédito participado, su plazo y forma de amortización,
los intereses que devengue y sus vencimientos, así como los datos de su inscripción
en el Registro de la Propiedad.
c) El
porcentaje que la participación incorpora sobre el préstamo o crédito
hipotecario, el plazo y forma de reembolso de aquélla, los intereses que
devengue, sus vencimientos, intereses de demora, en su caso, pactados y las
demás condiciones de la participación.
d) Las
circunstancias personales y el domicilio del partícipe o partícipes.
e) La
obligación, a cargo de los sucesivos titulares de la participación, de
notificar su adquisición a la entidad emisora, así como su domicilio.
f) Los
datos identificadores de la entidad emisora, el sello de la misma, y la firma
autógrafa de, al menos, uno de sus apoderados con poder de disposición sobre
bienes inmuebles.
Cuando la
suscripción y tenencia de las participaciones no esté limitada a inversores
profesionales, tal y como se definen en el artículo 78 bis de la Ley 24/1988,
de 28 de julio, del mercado de valores, pudiendo ser suscritas o adquiridas por
el público no especializado, se emitirán en escritura pública, de la que se
tomará nota en el Registro de la Propiedad, al margen de la inscripción de la
hipoteca correspondiente. Practicada la nota marginal, los terceros que
adquieran algún derecho sobre el préstamo o crédito hipotecario lo harán con la
carga del pago de la participación y de sus intereses.
2. Cuando
las participaciones hipotecarias estén representadas por medio de anotaciones
en cuenta se harán constar, en todo caso, en el documento a que se refiere el
artículo 6 de la Ley 24/1988, de 24 de julio, del mercado de valores, aquellos
de los datos mencionados en el apartado 1 anterior que resulten compatibles con
tal forma de representación.
Artículo 30. Acción ejecutiva.
1. La
ejecución del préstamo o crédito hipotecario participado corresponde a la entidad
emisora y al titular de la participación en los términos establecidos en el
artículo 31.
2. Sin
perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, el titular de la
participación hipotecaria tendrá acción ejecutiva contra la entidad emisora
para la efectividad de los vencimientos de la misma por principal e intereses,
según el porcentaje de participación y lo establecido en la emisión, siempre
que el incumplimiento de tal obligación no sea consecuencia de la falta de pago
del deudor del préstamo o crédito hipotecario participado.
Artículo 31. Facultades del titular.
Si el
incumplimiento fuera consecuencia de la falta de pago del deudor, el titular o
titulares de las participaciones tendrán las siguientes facultades:
a)
Compeler a la entidad emisora para que inste la ejecución hipotecaria.
b)
Concurrir en igualdad de derechos con el emisor, en la ejecución que éste siga
contra el deudor, personándose a tal efecto en cualquier procedimiento de
ejecución instado por aquél, y participar en el producto del remate a prorrata
de su respectivo porcentaje en el préstamo o crédito ejecutado y sin perjuicio
de que la entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés
pactado en el préstamo o crédito y el acordado en la participación, cuando éste
fuera inferior.
c) Si
aquélla no inicia el procedimiento dentro de los sesenta días hábiles desde la
diligencia notarial de requerimiento del pago de la deuda, el titular de la
participación quedará legitimado para ejercitar, por subrogación, la acción
hipotecaria del préstamo o crédito participado en la cuantía correspondiente al
porcentaje de su participación, tanto por principal como por intereses.
En este
supuesto quedarán subsistentes la parte del préstamo o crédito no participado y
las participaciones no ejecutadas como cargas preferentes, entendiéndose que el
rematante las acepta y queda subrogado en la responsabilidad de las mismas, sin
destinarse a su pago y extinción el precio del remate.
d) En caso
de paralización del procedimiento seguido por la entidad emisora, el partícipe
podrá subrogarse en la posición de aquélla y continuar el procedimiento.
En los casos
previstos en las letras c) y d), el titular de la participación podrá instar
del juez competente la incoación o continuación del correspondiente
procedimiento de ejecución hipotecaria, acompañando a su demanda del título
original de la participación, del requerimiento notarial previsto en el
apartado c) precedente y de la certificación registral de inscripción y
subsistencia de la hipoteca. Al expedirse esta certificación se hará constar en
el registro, mediante nota marginal, que se ha expedido la certificación
registral y se indicará su fecha y la identidad del solicitante. Estas circunstancias
se harán constar en la certificación expedida.
Artículo 32. Transmisión.
1. Las
participaciones hipotecarias serán transmisibles mediante declaración escrita
en el mismo título y, en general, por cualquiera de los medios admitidos en
derecho. La transmisión de la participación y el domicilio del nuevo titular
deberán notificarse por el adquirente a la entidad emisora.
Cuando la
suscripción y tenencia de las participaciones no esté limitada a inversores
profesionales, tal y como se definen en el artículo 78.bis de la Ley 24/1988,
de 28 de julio, del mercado de valores, pudiendo ser suscritas o adquiridas por
el público no especializado, su transmisión se formalizará en escritura
pública, de la que se tomará nota en el Registro de la Propiedad, al margen de
la inscripción de la hipoteca correspondiente.
2. El
transmitente no responderá de la solvencia de la entidad emisora ni de la del
deudor del préstamo o crédito participado, como tampoco de la suficiencia de la
hipoteca que lo garantice.
3. La
entidad emisora llevará un libro especial en el que anotará las participaciones
emitidas sobre cada préstamo o crédito, así como las transferencias de las
mismas que se le notifiquen. En el propio libro anotará los cambios de
domicilio que le hayan sido notificados por los titulares de las
participaciones.
En dicho
libro constarán además los siguientes datos:
a) Fecha
de apertura y vencimiento del préstamo o crédito, importe inicial del mismo y
forma de liquidación.
b) Datos
registrales de la hipoteca.
4. Ninguna
responsabilidad será imputable a la entidad emisora que efectúe las notificaciones
que estén a su cargo a la persona que figure en sus libros como último titular
de la participación y en el domicilio de dicho titular que conste en aquéllos.
Artículo 33. Extinción.
1.
Extinguido el préstamo o crédito hipotecario participado, el titular de las
participaciones conservará acción contra el emisor hasta el cumplimiento de sus
obligaciones, en cuyo momento procederá su rescate. Las participaciones
hipotecarias se extinguirán por amortización o por inutilización de las que por
cualquier causa obren en poder y posesión legítima de la entidad emisora.
2. En su
caso, al extenderse el asiento de cancelación del préstamo o crédito hipotecario
participado, para lo que bastará el pago al acreedor hipotecario o cualquier
otra causa legal, se cancelará de oficio la nota marginal de emisión de
participaciones.
El acta
notarial de amortización o inutilización del título de participación en poder
de la entidad emisora será título para la cancelación de la afectación, bien
total, bien parcial, respecto de los amortizados o inutilizados.
Artículo 34. Seguro.
Las
entidades participantes en el mercado hipotecario podrán asegurar, además, el
pago del principal e intereses de la participación mediante la contratación de
un seguro a favor del partícipe para la cobertura del principal e intereses, y
a cargo de la entidad emisora.
CAPÍTULO IV
Régimen fiscal y financiero
Artículo 35. Transmisiones patrimoniales.
Los actos
de emisión, transmisión, reembolso y cancelación de las cédulas, bonos y
participaciones hipotecarias gozarán de la exención establecida en la Ley del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Artículo 36. Inversiones.
1. Las
cédulas, bonos y participaciones hipotecarias serán admitidos en las mismas
condiciones que los valores cotizados en mercados secundarios oficiales para la
composición de las inversiones que constituyen los fondos de reserva
especiales, con adscripción de destino de las empresas mercantiles.
En
particular serán admitidos:
a) En la
constitución de las inversiones de las provisiones técnicas de las entidades
aseguradoras.
b) En la inversión
de los recursos de los fondos de pensiones.
c) Para la
inversión de cualesquiera fondos de reserva de entidades financieras y no
financieras que deban cumplir con obligaciones administrativas de inversión en
valores de renta fija cotizados en mercados secundarios oficiales.
2. Para
que los activos citados en el apartado anterior puedan ser objeto de las inversiones
de las instituciones previstas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones
de Inversión Colectiva, deberán cumplir los requisitos exigidos en dicha ley y
en su normativa de desarrollo.
CAPÍTULO V
El mercado secundario
Artículo 37. Modos de transmisión.
Los
títulos hipotecarios serán transmisibles por cualquiera de los medios admitidos
en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario público ni notificación
al deudor. Cuando sean nominativos podrán transmitirse por declaración escrita
en el mismo título.
Artículo 38. Admisión en mercados regulados o en sistemas multilaterales
de negociación.
La
admisión a negociación en mercados regulados o en sistemas multilaterales de
negociación de los valores hipotecarios emitidos con arreglo a la Ley 2/1981,
de 25 de marzo, y al presente real decreto, se ajustará a la Ley 24/1988, de 28
de julio, del mercado de valores.
Artículo 39. Operaciones sobre valores hipotecarios propios.
1. Las
entidades emisoras a que hace referencia el artículo 2 podrán negociar sus
propios títulos hipotecarios y, a tal fin comprarlos, venderlos y pignorarlos
para regular el adecuado funcionamiento de su liquidez y cotización en el
mercado y a los efectos mencionados en el artículo 25. También podrán amortizar
anticipadamente dichos valores siempre que, por cualquier causa, obren en poder
y posesión legítima de la entidad emisora.
2. Las
entidades emisoras a que hace referencia el artículo 2 también podrán mantener
en cartera títulos hipotecarios propios que, en el caso de emisiones cuya
distribución se haya realizado entre el público en general, no podrá exceder
del 50 por ciento de cada emisión. Cuando la entidad emisora lleve a cabo
adquisiciones para este propósito deberá informar al mercado, con carácter
previo, de las compras que prevean realizar. Dicha información será considerada
como información relevante a efectos del artículo 82 de la Ley 24/1988, de 28
de julio, del mercado de valores.
El
Ministro de Economía y Hacienda podrá modificar el límite anterior cuando la evolución
de los mercados financieros lo aconseje.
Artículo 40. Limitaciones personales.
Las
personas que ocupen los cargos de Presidente, Consejero o Administrador, Director
general o asimilados de las entidades que participen en el mercado hipotecario,
no podrán obtener préstamos o créditos sometidos a la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, salvo en condiciones de mercado y previo acuerdo del Consejo de
Administración de la entidad, en una reunión en la que no podrá participar el
interesado
Asimismo
las personas que sean titulares del capital de las citadas entidades en un
porcentaje superior al 5% del capital social tampoco podrán obtener préstamos o
créditos hipotecarios sometidos a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, sin el
requisito que se menciona en el párrafo anterior.
CAPÍTULO VI
Supervisión
Artículo 41. Competencias de supervisión.
A efectos
de lo dispuesto en el artículo 43 bis.6 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de
disciplina e intervención de las entidades de crédito, y teniendo en cuenta las
competencias de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, de acuerdo con la
Ley 24/1988, de 28 de julio, del mercado de valores:
a)
Corresponderá al Banco de España el control e inspección de las condiciones exigibles
a los préstamos y créditos hipotecarios, y a sus garantías, y a los demás
activos que pueden servir de cobertura a la emisión de los títulos
hipotecarios, incluido el control e inspección del registro contable en que
deben constar y del cumplimiento de las normas de tasación que los afecten. Si
el Banco de España detectase incumplimiento alguno de las proporciones
establecidas en la Ley 2/1981 y en este real decreto entre las partidas de
activo y pasivo de los emisores de títulos hipotecarios, lo comunicará
inmediatamente a la Comisión Nacional del Mercado de Valores a los efectos
oportunos. Asimismo, corresponderá al Banco de España el control e inspección
de las condiciones exigibles para la emisión de cédulas hipotecarias singulares
y para la emisión de participaciones hipotecarias y certificados de transmisión
de hipoteca singulares.
b)
Corresponderá a la Comisión Nacional de Mercado de Valores la supervisión de
los requisitos exigibles, con arreglo al Título III de la citada Ley 24/1988,
de 28 de julio, del mercado de valores para las ofertas públicas de títulos
hipotecarios, así como, de acuerdo con el Título IV de la misma, los aspectos
referentes al mercado secundario de los títulos de esa naturaleza que se
negocien en mercados oficiales; todo ello sin perjuicio de las competencias
atribuidas a la propia Comisión por las normas que regulan la titulización de
todo tipo de activos.
Disposición adicional primera. Certificados de transmisión de hipoteca.
1. De
acuerdo con la disposición adicional quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril,
por la que se adapta la legislación española en materia de entidades de crédito
a la Segunda Directiva de Coordinación Bancaria, las entidades a que se refiere
el artículo 2 de la Ley 2/1981 de 25 de marzo, podrán hacer participar a
terceros en todo o parte de uno o varios préstamos o créditos hipotecarios de
su cartera, aunque estos préstamos o créditos no reúnan los requisitos
establecidos en la Sección 2.ª de dicha ley. Estos valores se denominarán
«certificados de transmisión de hipoteca».
Las
sucursales en España de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro
de la Unión Europea podrán hacer participar a terceros en los préstamos y créditos
garantizados por hipoteca sobre inmuebles situados en España concedidos por
ellas mediante la emisión de certificados de transmisión de hipoteca, en los
términos establecidos en esta disposición adicional.
2. Los
certificados podrán emitirse exclusivamente para su colocación entre inversores
profesionales, tal y como se definen el artículo 78bis.3 de la Ley 24/1988, de
28 de julio, del mercado de valores o para su agrupación en fondos de
titulización de activos.
3. No
podrá hacerse participar a terceros mediante certificados de transmisión de hipoteca
de los préstamos y créditos hipotecarios que resulten elegibles de acuerdo con
el artículo 3.
4. No
podrá hacerse participar a terceros mediante certificados de transmisión de hipoteca
de los préstamos y créditos hipotecarios garantizados por inmuebles situados en
otros países de la Unión Europea regulados en el artículo 6.
5. No
podrá hacerse participar a terceros mediante certificados de transmisión de hipoteca
de los préstamos y créditos hipotecarios recogidos en las letras a), c), d) y
f) del artículo 12.1.
6. En
ningún caso podrá resultar perjudicado el deudor hipotecario por la emisión de
certificados de transmisión de hipoteca.
7. A estos
certificados les serán de aplicación las normas que para las participaciones
hipotecarias se establecen en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, y en el presente
real decreto, salvo lo previsto en esta disposición adicional.
Disposición adicional segunda.
Ejercicio de la subrogación y del derecho a enervar.
1. La
entidad financiera dispuesta a subrogarse en los términos previstos por el
artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de
préstamos hipotecarios deberá incluir en la notificación de su disposición a
subrogarse que ha de realizar a la entidad acreedora, la oferta vinculante
aceptada por el deudor, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de
1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o
créditos hipotecarios.
2. La
entidad acreedora que ejerza su derecho a enervar la subrogación en los supuestos
en que el deudor subrogue a otra entidad financiera, de conformidad con el
artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de
préstamos o créditos hipotecarios deberá comparecer por medio de apoderado de
la misma ante el notario que haya efectuado la notificación a que se refiere el
articulo citado, manifestando, con carácter vinculante, su disposición a
formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo o crédito
que igualen o mejoren la oferta vinculante. A tal efecto la entidad acreedora
deberá trasladar, en el plazo de 10 días hábiles, por escrito al deudor una
oferta vinculante, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994,
sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos
hipotecarios, en la que, bien iguale en sus términos las condiciones
financieras de la otra entidad, o bien mejore las condiciones de la oferta
vinculante de la otra entidad.
Disposición transitoria única. Registros contables especiales de las
operaciones hipotecarias, activos de sustitución del mercado hipotecario e
instrumentos financieros derivados y otras operaciones vinculadas al mercado
hipotecario.
No
obstante lo dispuesto en el artículo 21, las entidades no estarán obligadas a
reflejar en los registros contables especiales a que se refiere ese artículo,
las operaciones hipotecarias, los activos de sustitución del mercado
hipotecario y los instrumentos financieros derivados y otras operaciones
vinculados al mercado hipotecario que estuvieren cancelados desde un punto de
vista económico a 31 de diciembre de 2008.
Por su
parte, los datos de las operaciones hipotecarias que se formalicen desde la entrada
en vigor de este real decreto deberán quedar incorporados al registro antes de
transcurridos seis meses desde la entrada en vigor; los datos de las
operaciones hipotecarias que ya estuvieran vigentes en el momento de la entrada
en vigor deberán incorporarse a dicho registro antes de transcurrido un año
desde la misma.
Disposición derogatoria única. Derogación normativa.
A la fecha
de entrada en vigor de este real decreto, quedarán derogadas todas las
disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a su contenido y, en
especial, el Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo.
Disposición final primera. Modificación del Real Decreto 775/1997 de 30
de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y
Sociedades de Tasación.
1. Se
modifica la letra f) del artículo 3.1 del Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo,
sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación,
que pasa a tener el siguiente tenor literal:
«f) Tener
asegurada frente a terceros la responsabilidad civil, que por culpa o negligencia
pudiera derivarse de su actividad de tasación mediante póliza de seguro suscrita
con una entidad aseguradora habilitada legalmente para operar en España en el
seguro de responsabilidad civil, por un importe no inferior a 600.000 euros más
el 0,5 por mil del valor de los bienes tasados en el ejercicio inmediatamente
anterior, hasta alcanzar la cifra máxima de 2.400.000 euros. La póliza deberá
suscribirse de forma exclusiva para la actividad de tasación y alcanzará a toda
la actividad de tasación de la sociedad, incluso cuando los daños o perjuicios
económicos procedan de errores o negligencias cometidos por los profesionales
que realicen las tasaciones. La póliza podrá contemplar las exclusiones
excepcionales propias de las prácticas habituales aseguradoras en ese ramo.»
2. Se
introduce una nueva disposición final tercera en el Real Decreto 775/1997 de 30
de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación de los Servicios y
Sociedades de Tasación.
«Disposición
final tercera. Desarrollo del artículo 3 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
regulación del mercado hipotecario.
1. Los
ingresos totales sobre los que se calculará el porcentaje del 25% a que se refiere
el artículo 3.2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado
hipotecario serán los correspondientes a la media de los de los tres ejercicios
anteriores o, si el porcentaje fuera superior, o si se tratase de los obtenidos
durante los dos primeros años de actividad, los del último ejercicio. Para
dicho cálculo no se tendrán en cuenta los ingresos financieros.
2. El
Banco de España podrá determinar el contenido mínimo del informe anual a que se
refiere el artículo 3.3 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, así como concretar el
alcance de la verificación de los requisitos de independencia que debe llevar a
cabo la comisión técnica mencionada en el mismo apartado.»
Redactado
el apartado 1 conforme a la corrección de errores publicada en BOE núm. 211, de
31 de agosto de 2010. Ref. BOE-A-2010-13566
Disposición final segunda. Título competencial.
El
presente real decreto se dicta al amparo de lo dispuesto en el artículo
149.1.6.ª, 8.ª, 11.ª y 13.ª de la Constitución.
Disposición final tercera. Habilitación para el desarrollo
reglamentario.
Se
autoriza a los Ministros de Justicia y de Economía y Hacienda, en el ámbito de
sus respectivas competencias, a dictar las normas complementarias y de desarrollo
del presente real decreto.
Disposición final cuarta. Entrada en vigor.
Este real
decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín
Oficial del Estado».
ANEXO I
Modelo de
registro contable especial de préstamos y créditos hipotecarios
Código de
la operación (entidad, sucursal, número de cuenta).
Datos de
la operación:
Origen de
la operación (originada por la entidad, subrogada de otra operación de la
entidad, subrogada de otra entidad, participaciones hipotecarias adquiridas,
certificados de transmisión de hipoteca adquiridos, resto de adquisiciones).
Tipo de
instrumento (préstamo, cuenta de crédito, otros: por ejemplo hipotecas inversas,
riesgos vinculados a hipotecas de máximo).
Moneda.
Situación
(normal, morosa, dudosa, fallida).
Importes
según contrato:
Límite. En
el origen de la operación.
Dispuesto.
Pendiente de vencimiento.
Dispuesto.
Principal vencido pendiente de cobro.
Dispuesto.
Intereses vencidos pendientes de cobro.
Disponible.
Fechas:
Formalización
de la operación.
Vencimiento
de la operación (salvo hipotecas inversas).
Cancelación
económica.
Novaciones
(sólo si se modifica alguna cláusula en la que figuran datos incluidos en el
registro referidos al inicio de la operación):
Número
(1,…, n).
Fecha.
Tipo de interés:
Tipo de
interés de la operación (fijo, variable, mixto).
TAE en el
origen.
Tipo
nominal vigente.
Si
variable:
Tipo de
interés variable de referencia vigente (EURIBOR, índices RPH, etc.).
Margen
vigente sobre tipo de interés de referencia.
Número de
meses entre cada revisión.
Tipo de
interés inicial inferior al del mercado para igual plazo:
Tipo de
interés.
Número de
meses.
Esquema de
amortización préstamos (cuotas constantes, cuotas crecientes, otros).
Periodicidad
de las cuotas de los préstamos (número de meses).
Financiación
a la vivienda acogida a planes especiales (plan).
Cláusulas
especiales incluidas en los contratos de préstamo:
Opción de
incrementar el plazo de la operación (sí, no).
Opción de
tener un periodo de carencia de principal, intereses o ambos durante la vida
del préstamo (sí, no).
Opción de
recargar el préstamo (sí, no).
Opción de
aplazar todo o parte del principal al vencimiento del préstamo (sí, no).
Periodo de
carencia inicial (número de meses).
Finalidad
de la operación:
Personas
jurídicas y físicas que la destinen a su actividad empresarial (uso propio del
activo hipotecado, arrendamiento a terceros del activo hipotecado, promoción
para venta, otra).
Hogares
(adquisición de vivienda, rehabilitación de vivienda, reunificación de deudas
con la entidad, otras reunificaciones de deudas, hipoteca inversa, otras
financiaciones).
Garantía
hipotecaria:
Número de
activo hipotecado (1, …, n).
Tipo de
garantía real (terrenos urbanizados, resto de terrenos, edificios de uso residencial
de primera residencia, edificios de uso residencial de segunda residencia, edificios
de oficinas, edificios de uso comercial, otros edificios, viviendas de primera
residencia, viviendas de segunda residencia, oficinas, locales comerciales,
otros elementos).
Estado de
los activos (terminado, en construcción).
Régimen
legal de las viviendas (libre, protegida).
Localización
de la garantía (país y código postal).
Cobertura
del bien con seguro de daños (sí, no).
Propietario
de la garantía diferente del deudor (sí, no).
Datos de
la escritura de la hipoteca:
Fecha de
la escritura.
Fecha de
inscripción en el Registro de la propiedad.
Fecha de
cancelación registral de la hipoteca.
Tipo de
hipoteca (ordinaria, de máximo).
Orden de
la hipoteca (primera, resto).
Importe
responsabilidad hipotecaria fijada en la escritura (cuando hay varias fincas la
suma de todas).
Datos de
las tasaciones;
N.º de la
tasación (original, última).
Fecha
última tasación.
Tasador
(servicio de tasación, sociedad de tasación, otros).
Tasación
conforme a Ley del Mercado Hipotecario (sí, no).
Importe
tasación (cuando hay varias fincas la suma de todas).
Garantías
personales que cumplen los requisitos del mercado hipotecario:
Actividad
garante (entidad de crédito, entidad aseguradora).
Código de
identificación (NIF o código asignado por la Central de Información de
Riesgos).
Nombre.
País de
residencia.
Orden
riesgo asumido por el garante (primero, último, prorrata, otro).
Importe
máximo cubierto.
Vínculo
con mercado hipotecario:
Tipo de
vínculo (participación hipotecaria, bono hipotecario, certificado de
transmisión de hipoteca, apto para emisión cédulas hipotecarias, no apto).
Elegible
según artículo 3 (sí, no).
Fecha
emisión.
Fecha de
inscripción de la emisión en el Registro Mercantil (sólo bonos hipotecarios)
Fecha de
vencimiento (sólo participaciones hipotecarias).
Tipo de
interés (solo participaciones hipotecarias):
Tipo de
interés de referencia (fijo, EURIBOR, otros).
Margen
vigente sobre tipo de referencia.
Identificación
emisión (código ISIN de los valores emitidos).
Tipos de
transferencia:
Tipo de
transferencia (no transferido, dado íntegramente de baja del balance por
transferencia a otra entidad de crédito española, dado íntegramente de baja del
balance por otras transferencias, dado parcialmente de baja por transferencia a
otra entidad de crédito española, dado parcialmente de baja del balance por
otras transferencias).
ANEXO II
Modelo de registro contable especial de activos de sustitución
Código de
la operación (código ISIN).
Datos de
los emisores:
Código de
identificación (NIF o código asignado por la Central de Información de
Riesgos).
Nombre.
País de
residencia.
Datos de
la operación:
Clase de
activos (cédulas hipotecarias, bonos hipotecarios, valores emitidos por fondos
de titulización hipotecaria, valores emitidos por fondos de titulización de
activos, otros valores representativos de deuda, otros activos financieros).
Moneda.
Importe.
Fechas:
Consideración
como activo sustitución.
Exclusión
como activo de sustitución.
Vínculo
con mercado hipotecario:
Tipo de
vínculo (bonos hipotecarios, cédulas hipotecarias).
Fecha
emisión.
Identificación
emisión títulos mercado hipotecario a la que quedan vinculados los activos de
sustitución (código ISIN).
ANEXO III
Modelo de registro contable especial de instrumentos financieros
derivados
Código de
la operación.
Datos de
la contraparte:
Código de
identificación (NIF o código asignado por la Central de Información de
Riesgos).
Nombre.
País de
residencia.
Datos de
la operación:
Clase de
riesgo (derivados de riesgo de tipo de interés, derivados de riesgo de cambio,
derivados de riesgo de crédito).
Tipo de
instrumento (permutas, FRA, futuros financieros, opciones, otros productos).
Mercado
(organizado, no organizado).
Moneda.
Importes
(nocional).
Fechas:
Inicio
vínculo con mercado hipotecario.
Fin
vínculo con mercado hipotecario.
Vínculo
con mercado hipotecario:
Tipo de
vínculo (bonos hipotecarios, cédulas hipotecarias).
Fecha
emisión.
Identificación
emisión títulos mercado hipotecario a la que quedan vinculados los instrumentos
financieros derivados (código ISIN).