Ley 49/2003, de 26
de noviembre, de arrendamientos rústicos
BOE 27-11-2003
Nota: Se
transcribe actualizada, la última, y única, modificación introducida:
―Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por
la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rústicos
Jefatura del Estado (BOE número 287 de
1/12/2005)
La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de
Arrendamientos Rústicos, se modifica en los siguientes términos:
Uno. El artículo 3 queda redactado del
siguiente modo:
Dos. Se suprime el párrafo c) del apartado 1
del artículo 7.
Tres. El artículo 8 queda redactado del
siguiente modo:
Cuatro. El artículo 9 queda redactado del
siguiente modo:
Cinco. Se añaden dos párrafos al apartado 1
del artículo 11, con la siguiente redacción:
Seis. El artículo 12 queda redactado de la
siguiente forma:
Siete. Se añade un segundo párrafo al
apartado 2 del artículo 18, con la siguiente redacción:
Ocho. Se modifica el apartado 2 y se añade
un nuevo apartado 4 al artículo 20 que queda redactado del siguiente modo:
Nueve. Se añade un nuevo párrafo al artículo
21, con la siguiente redacción:
Diez. El artículo 22 queda redactado de la
siguiente forma:
Once. Se añade un nuevo párrafo al artículo
23, con la siguiente redacción:
Doce El párrafo e) del artículo 24 queda
redactado del siguiente modo:
Trece. El párrafo a) del artículo 25 queda
redactado del siguiente modo:
Catorce. El artículo 29 queda redactado del
siguiente modo:
Quince. Se modifica el segundo párrafo y se
añade un párrafo tercero al artículo 31, que quedan redactados del siguiente
modo:
Dieciséis. La disposición adicional tercera
queda redacta del siguiente modo:
Diecisiete. Se añade una disposición
adicional cuarta con la siguiente redacción:
Dieciocho. La disposición final primera
queda redactada del siguiente modo:
Disposición final única. Entrada en vigor.
La presente ley entrará en vigor a los
treinta días de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Sumario:
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
CAPÍTULO PRIMERO DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1. Arrendamiento rústico
Artículo 2. Arrendamiento de explotación
Artículo 3. Derechos de producción agraria y
otros derechos
Artículo 4. Compatibilidad de arrendamientos
Artículo 5. Contratos no considerados como
arrendamientos rústicos
Artículo 6. Arrendamientos exceptuados de
esta ley
Artículo 7. Inaplicación de la ley
Artículo 8. Desenvolvimiento del contrato
CAPÍTULO II PARTES CONTRATANTES
Artículo 9. Capacidad
Artículo 10. Resolución del derecho del
concedente
CAPÍTULO III FORMA
Artículo 11. Criterios y requisitos formales
CAPÍTULO IV DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
Artículo 12. Tiempo de duración
CAPÍTULO V RENTA
Artículo 13. Fijación de la renta
Artículo 14. Pago
Artículo 15. Cantidades asimiladas a la
renta
Artículo 16. Contrato de seguro
CAPÍTULO VI GASTOS Y MEJORAS
Artículo 17. Principio general
Artículo 18. Gastos de conservación a cargo
del arrendador
Artículo 19. Otros gastos a cargo del
arrendador
Artículo 20. Obras y mejoras a cargo del
arrendatario
Artículo 21. Mejoras útiles y voluntarias
CAPÍTULO VII ENAJENACIÓN Y SUBARRIENDO
Artículo 22. Enajenación de la finca
arrendada
Artículo 23. Cesión y subarriendo
CAPÍTULO VIII TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
Artículo 24. Terminación del arrendamiento
Artículo 25. Resolución del arrendamiento a
instancia del arrendador
Artículo 26. Rescisión
Artículo 27. Efectos
CAPÍTULO IX DE LAS APARCERÍAS
Artículo 28. Contrato de aparcería
Artículo 29. Régimen jurídico de la
aparcería
Artículo 30. Aplicación de la normativa
laboral y de Seguridad Social
Artículo 31. Duración
Artículo 32. Aparcería asociativa
CAPÍTULO X NORMAS PROCESALES
Artículo 33. Jurisdicción y competencia
Artículo 34. Cuestiones litigiosas
extrajudiciales
DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposición Adicional Primera. Mejoras y
renta
Disposición Adicional Segunda. Expropiación
Disposición Adicional Tercera. Información
sobre registros de arrendamientos rústicos
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Disposición Transitoria Primera. Contratos
vigentes en el momento de la entrada en vigor de esta ley
Disposición Transitoria Segunda. Procesos
pendientes
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
Disposición Derogatoria Única. Derogación
normativa
DISPOSICIONES FINALES
Disposición Final Primera. Habilitación
competencial
Disposición Final Segunda. Ámbito de
aplicación
Disposición Final Tercera. Entrada en vigor
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
I.
La adecuación socioeconómica de las estructuras de
las explotaciones agrarias es un elemento clave en cualquier estrategia de
modernización de la agricultura que pretenda mejorar su competitividad en los
mercados y consolidar empresas viables, capaces de generar niveles de renta y
de ocupación satisfactorios. Por ello, la reforma o mejora estructural es
especialmente necesaria en una buena parte de la agricultura española que, a
pesar de los cambios, a veces muy profundos, que se vienen produciendo en los
últimos años, se caracteriza por tener todavía acusadas deficiencias
estructurales, tanto en términos globales y territoriales, como en relación a
otros países con los que comparte intereses y mercados cada día más abiertos y
competitivos. Un elemento decisivo en esa mejora estructural ha de ser la
movilidad de la tierra, y uno de los mecanismos más idóneos para lograr este
objetivo es la figura del arrendamiento.
II.
La Constitución Española de 1978, en su artículo
130. 1, encomienda a los poderes públicos «la modernización y desarrollo de
todos los sectores económicos y, en particular de la agricultura, de la
ganadería, de la pesca y de la artesanía, a fin de equiparar el nivel de vida
de todos los españoles». En consecuencia, el establecimiento de una adecuada
regulación de los arrendamientos rústicos, en cuanto coadyuva a la
modernización de las explotaciones agrarias, se convierte no ya en un
instrumento de política económica y social, sino también en un mandato
constitucional dirigido a los poderes públicos. Y concretamente al Estado, en
virtud del artículo 149. 1 de la Norma Fundamental, cuya regla 8ª atribuye a
aquél la competencia exclusiva sobre «legislación civil, sin perjuicio de la
conservación, modificación y desarrollo por las comunidades autónomas de los
derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan».
III.
En las últimas décadas, se han observado diferentes
tendencias en la tenencia de la tierra en España que, sin duda, han influido en
su movilidad y en el proceso de ajuste estructural. En este sentido, se
constata un aumento relativo del arrendamiento respecto a las demás formas de
tenencia de la tierra. Así, la reestructuración de los años 60 está asociada
con una fuerte expansión del arrendamiento. Por el contrario, en los 70 y,
sobre todo, los 80, se reduce la intensidad del redimensionamiento de las
explotaciones como consecuencia del bloqueo en la movilidad de la tierra al
frenarse la expansión de los arrendamientos, en parte, por efecto de la Ley de
Arrendamientos Rústicos de 1980. Esta ley vino a adaptar la institución a la
nueva Constitución de 1978, así como a situarla en la perspectiva de la
integración plena de España en la Unión Europea y, en fin, como toda norma
cabal debe hacerlo, respondió a las circunstancias de nuestra agricultura,
radicalmente distintas entonces, no ya de las de su antecesora, la Ley de 1935,
sino de las propias de los años 60 y 70. Se impone ahora una revisión, por
diferentes motivos.
En la Unión Europea se están produciendo cambios de
gran trascendencia en el pensamiento que inspira las reformas de la política
agrícola común. El desafío fundamental que se plantea es lograr un aumento de
la eficiencia de las explotaciones, que compense posibles pérdidas de renta a
agricultores y ganaderos.
Generalmente se estima que ello requiere
explotaciones mucho mayores que las actuales, en términos de superficie y de
rendimientos, y, sobre todo, una dinamización del mercado de la tierra. Y es
aquí donde aparece el instrumento arrendaticio como uno de los más indicados
para lograr nuevas tierras, que los agricultores con vocación de permanencia puedan
agregar a las suyas. Existen, así, núcleos rurales donde unos pocos empresarios
llevan en cultivo todo el término, manteniendo labradas y vivas las tierras, y
permitiendo que sigan siendo comunidades viables, capaces de acoger, por otra
parte, el turismo de los habitantes de la ciudad, lo que proporciona a su vez
rentas complementarias a los agricultores, que permiten cumplir la doble
función de producción de alimentos y conservación del medio ambiente. Fue la Declaración
de Cork, de 9 de noviembre de 1996 (de donde surgen en gran medida las nuevas
tendencias de reordenación de las explotaciones) la que asumió inequívocamente
el objetivo del desarrollo rural, incorporado, desde entonces, al marco del
sector agrario.
Por lo que se refiere a las características
presentes de la agricultura, se han producido cambios de gran relieve que
exigen nuevas normas para las nuevas realidades y perspectivas de futuro, que
se traducen en la actualidad en la necesidad de mejorar las condiciones de vida
y el nivel de empleo, así como la diversificación de la actividad económica en
el medio rural.
Es previsible que en el futuro continúe la
tendencia a la disminución de la población activa agraria, sin que ello suponga
desconocer los favorables efectos de las políticas de ayudas a la instalación
de jóvenes agricultores que, junto a otros factores, tienden a moderar esa
disminución. Las estadísticas revelan que casi la mitad de los responsables de
explotación agraria declaran no tener sucesor en ella. De acuerdo con el Censo
Agrario de 1999, había en esa fecha 746. 944 explotaciones dirigidas por un
titular de 55 o más años que carecía de sucesor, lo que supone el 44 por ciento
de las explotaciones con empresario persona física y el 42,3 por ciento del
total de explotaciones censadas (aproximadamente el 20 por ciento de la
superficie censada total), que son las que podrían desaparecer durante el
próximo decenio. Es deseable que las tierras que queden sin cultivar puedan
pasar a otros, lo que les permitirá agrupar una buena base superficial: existe
ya una tendencia clara, especialmente en el sur de España, a la proliferación
de sociedades de administración o arrendamiento de fincas ajenas, que ha de dar
como frutos unidades de producción mayores, más tecnificadas, mejor
informatizadas, con una integración más intensa en redes de comercialización,
llevadas, pues, con criterios empresariales.
En este sentido, las estimaciones realizadas
apuntan a que en el próximo decenio abandonarán la actividad agraria entre 400.
000 y 500. 000 explotaciones que liberarán alrededor de cuatro millones de
hectáreas, que teóricamente quedarán disponibles para su incorporación a otras
explotaciones, normalmente bajo la forma de arrendamiento. Por ello resulta
necesaria una revisión de su régimen jurídico, que aumente su eficacia y
permita canalizar las superficies liberadas al redimensionamiento o mejora de
las explotaciones con mayores perspectivas de futuro, ya que en principio no
cabe esperar que la reestructuración transcurra a través de la compraventa de
tierras, dado su elevado precio.
En definitiva, la orientación fundamental que
inspira la ley es lograr una flexibilización del régimen de los arrendamientos
rústicos en España, siguiendo la senda abierta en 1995 por la Ley 19/1995, de 4
de julio, de modernización de las explotaciones agrarias. Esta ley reformó la
de 1980, en lo que se refiere a la duración de los arrendamientos, suprimiendo
las prórrogas legales y estableciendo un nuevo plazo de duración mínima, de
cinco años, frente a los 21 a que daba lugar la anterior regulación. La
consecuencia fue una revitalización de los arrendamientos rústicos. Durante los
años 90 se registra, así, una fuerte expansión del arrendamiento, con un
aumento de 2,3 millones de hectáreas. La nueva ley profundiza en esta
dirección.
IV.
En el capítulo I se consagra el objetivo de dar
primacía a la autonomía de la voluntad de las partes (artículo 1), en todo
aquello que no sea contrario al muy limitado contenido imperativo de la ley. Se
incluye no sólo el arrendamiento de fincas, sino también de explotaciones
(artículo 2), así como una referencia al régimen de los derechos de producción
agrícola en caso de arrendamiento (artículo 3), todo ello en concordancia con
la importancia que estas figuras han adquirido en el derecho comunitario.
El capítulo II regula las partes contratantes,
donde se introducen importantes novedades, como lo es permitir celebrar el
contrato a cualquier persona física o jurídica con capacidad de contratar y a
las comunidades de bienes, una forma asociativa crecientemente utilizada, tal y
como pone de manifiesto el Censo Agrario de 1999 (artículo 9).
Destaca el cambio de orientación que representa la
supresión del requisito de la «profesionalidad», exigido por la Ley de 1980, y
del tope cuantitativo que ésta dejó establecido para evitar la acumulación de
tierras. Puede decirse que la norma fracasó en su aplicación práctica, ya que
la misma ley había desvirtuado su alcance al permitir que fueran arrendatarias
las sociedades con requisitos mínimos, bien fáciles de constituir, amén de
carecer de sanciones adecuadas el incumplimiento de tales normas. Fue una
reforma sin paralelo en ningún otro Estado comunitario, con la que se pretendía
proteger al «agricultor a título principal», personaje central en el edificio
de las estructuras agrarias europeas, desde los Reglamentos socio-estructurales
de 1972. Sin embargo, el criterio comunitario cambia en el importante
Reglamento (CE) nº 1257/1999 del Consejo, de 17 de mayo de 1999, sobre la ayuda
al desarrollo rural a cargo del Fondo Europeo de Orientación y de Garantía
Agrícola (FEOGA), por el que se modifican y derogan determinados reglamentos.
Esta norma prescinde por completo de aquella figura del agricultor a título
principal (ATP), aunque respete la normativa en la materia de cada Estado
miembro, basando la nueva política estructural en el criterio de viabilidad de
las explotaciones agrarias. La evolución reciente de la titularidad de las
explotaciones en España muestra un notable descenso de las explotaciones individuales,
en tanto que aquellas cuyo titular es una persona jurídica privada (así, las
sociedades mercantiles o las cooperativas) están adquiriendo un papel muy
destacado en la reestructuración de la agricultura española, sin que ello
suponga desconocer el papel y la necesaria protección de la explotación
familiar, imprescindible para garantizar un adecuado desarrollo social en el medio
rural.
Uno de los aspectos fundamentales de la nueva norma
es la duración del arrendamiento, regulada en el capítulo IV. La experiencia
liberalizadora de la Ley de 1995 ha sido, como antes se dijo, básica para
configurar la actual regulación, que sigue ese mismo camino, acortando incluso
el plazo de cinco años a tres, y estableciendo un sistema de prórrogas tácitas
por tres años. Hay países comunitarios de nuestro entorno donde se ha llegado a
admitir la total libertad de pacto en este punto de la duración, lo que en España
ha parecido excesivo, pues no cabe duda de que el arrendatario precisa de algún
tiempo para amortizar los capitales empleados y dotar a su empresa de la
indispensable estabilidad.
Ahora bien, la reforma de 1995 puso de manifiesto
que, modificada de esa forma la duración, se venía abajo la piedra angular
sobre la que se construyeron tanto la Ley de 1935 como la de 1980, pues, en
realidad, lo que se había hecho al negar las prórrogas legales era un cambio de
sistema que se venía a identificar, o cuando menos a aproximar, al Código Civil
de 1889. Con la nueva regulación de la duración, pierden sentido los derechos
de adquisición, el tanteo y retracto, minuciosamente regulados en la Ley de
1980; por otra parte, la posible aplicación de tales derechos, que implican una
notable limitación a la propiedad, alejaba a los propietarios de arrendar y,
por lo tanto, se ha creído oportuno suprimirlos ahora, en aras de la libre
circulación de la tierra que se estima cada día más conveniente.
Destaca también la regulación de los gastos y
mejoras, del capítulo VI. Se ha utilizado la normativa precedente, pero
simplificada y aclarada, con novedades como la de considerar mejora obligatoria
la que venga impuesta por acuerdos de las comunidades de regantes en lo que se
refiera a la modernización de los regadíos, tarea que constituye hoy uno de los
pilares más importantes de la modernización agraria en España. Se trata de
evitar que los arrendamientos de fincas sitas en zonas irrigadas lleguen a ser
un obstáculo a la modernización.
Constituye una importante novedad el capítulo VII,
en el que se regula la enajenación y el subarriendo. Por lo que se refiere a la
enajenación, la ley se aleja del principio jurídico romano emptor non tenetur
stare colono, recogido en el artículo 1571 del Código Civil, disponiéndose
ahora todo lo contrario, aun cuando el comprador estuviera amparado por el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria (artículo 22). Se permite la cesión o el
subarriendo, en contra del sistema anterior, aunque se limita el importe de la
renta del subarriendo, para evitar que se comercie con las tierras por
intermediarios especulativos. Se ha tenido en cuenta para ello que, mediante la
cesión o la aportación quizá a una sociedad del contrato, se fomentará en
algunos casos el agrandamiento de las unidades, lo que, junto a otros
instrumentos de política estructural (fomento de incorporación de jóvenes,
planes de mejora. . . ), ha de contribuir a la modernización de las
explotaciones.
También merece destacarse el capítulo IX, en el que
se actualiza el régimen de las aparcerías. Se suprime el requisito de que el
titular de la finca aporte, al menos, un 25 por ciento del valor total de la
maquinaria, ganado y capital circulante, suprimiendo así la distinción entre
aparcería y arrendamiento parciario. Se introduce una referencia a la aparcería
asociativa remitiendo su regulación, a falta de pacto, al contrato de sociedad
(artículo 32). La aparcería tiene cierta vigencia en algunas comunidades autónomas
y, por otra parte, revive en figuras nuevas de contratos agroindustriales o de
integración.
En definitiva, existe a lo largo del texto una
clara orientación flexibilizadora del régimen del arrendamiento, que es
resultado de un largo período de reflexión y consultas con expertos, así como
del informe del Consejo Superior Agrario. Flexibilización que se hace
compatible con el equilibrio de las partes en el contrato, y que se refleja en
materias como la regulación de los derechos del arrendatario en caso de
expropiación de la finca (disposición adicional segunda). Incluso la corta
duración del contrato se compensa con el derecho del arrendatario al desistimiento
unilateral del contrato, sin más que avisar con un año de antelación [artículo
24. d)]. Flexibilización y equilibrio que han de conducir a una mayor movilidad
de la tierra y a la modernización de nuestras explotaciones agrarias.
CAPÍTULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1. Arrendamiento rústico
1. Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos
contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o
parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio
de un precio o renta.
2. Estos contratos se rigen por lo expresamente
acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta ley. Supletoriamente,
regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean
aplicables.
3. Tendrán también la misma consideración los
arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se
aplicarán las disposiciones de esta ley que sean compatibles con su naturaleza
y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.
Artículo 2. Arrendamiento de explotación
Se entenderá que el arrendamiento es de explotación,
ya esté constituida con anterioridad o al concertar el contrato, cuando sea
ella objeto del mismo en el conjunto de sus elementos, considerada como una
unidad orgánica y siempre que lo hagan constar las partes expresamente,
acompañando el correspondiente inventario.
«Artículo 3.
Derechos de producción agrícolas y otros derechos.
Los derechos de producción agrícolas y otros
derechos inherentes a las fincas o las explotaciones integrarán el contenido
del contrato, tanto en los arrendamientos de fincas como en los de explotaciones.»
Artículo 4. Compatibilidad de arrendamientos
1. Una misma finca puede ser susceptible de
diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada uno tenga como objeto
distintos aprovechamientos compatibles y principales.
2. Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una
finca para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal no se considerarán
incluidos aprovechamientos de otra naturaleza, como la caza.
Artículo 5. Contratos no considerados como
arrendamientos rústicos
No se considerarán arrendamientos rústicos los
contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos,
ni, en general, los de realización de alguna faena agrícola claramente
individualizada, aunque se retribuya o compense con una participación en los
productos o con algún aprovechamiento singular.
Artículo 6. Arrendamientos exceptuados de esta ley
Quedan exceptuados de esta ley:
a) Los arrendamientos que por su índole sean sólo
de temporada, inferior al año agrícola.
b) Los arrendamientos de tierras labradas y
preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la
que específicamente se refiera el contrato.
c) Los que tengan por objeto fincas adquiridas por
causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la
legislación especial aplicable.
d) Los que tengan como objeto principal:
1º Aprovechamientos de rastrojeras, pastos
secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de
carácter secundario.
2º Aprovechamientos encaminados a semillar o
mejorar barbechos.
3º La caza.
4º Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o
locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado.
5º Cualquier otra actividad diferente a la
agrícola, ganadera o forestal.
e) Los arrendamientos que afecten a bienes
comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en
mano común, que se regirán por sus normas específicas.
Artículo 7. Inaplicación de la ley
1. Tampoco se aplicará esta ley a los arrendamientos
incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de
conformidad con el título I de la misma, o aquéllos que tengan por objeto,
inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias
siguientes:
a) Constituir, conforme a la legislación
específica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el artículo 27.
1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones.
b) Ser accesorias de edificios o de explotaciones
ajenas al destino rústico, siempre que el rendimiento distinto del rústico sea
superior en más del doble a éste.
c) [Suprimido].
2. Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de
las circunstancias determinadas en el apartado anterior, el arrendador podrá
poner término al arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el artículo 25,
mediante un plazo de preaviso de un año. Ello se aplicará igualmente al
arrendamiento de explotaciones, cuando las circunstancias contempladas afecten
a las fincas que las integran o a otros de sus elementos en una proporción
superior al 50 por ciento.
«Artículo 8.
Desenvolvimiento del contrato.
1. El arrendatario de fincas rústicas tiene derecho
a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolverlas, al terminar el
arriendo, en el estado en que las recibió y de lo dispuesto sobre mejoras en
esta ley.
Serán nulos los pactos que impongan al arrendatario
cualquier restricción sobre los cultivos o sobre el destino de los productos,
salvo los que tengan por fin evitar que la tierra sea esquilmada o sean
consecuencia de la normativa comunitaria y de disposiciones legales o
reglamentarias.
2. Cuando la determinación del tipo o sistema de
cultivo implique transformación del destino o suponga mejoras extraordinarias,
sólo podrá hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, en
cumplimiento de la normativa comunitaria y de las normas legales o
reglamentarias pertinentes.
3. En el arrendamiento de explotación, el
arrendatario goza igualmente de plena autonomía en el ejercicio de su actividad
empresarial, y asume la obligación de conservar la unidad orgánica de la
explotación y de efectuar, a la terminación del arriendo, su devolución al
arrendador.»
CAPÍTULO II
PARTES CONTRATANTES
«Artículo 9.
Capacidad y limitaciones a la extensión del arrendamiento.
1. Podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre
personas físicas o jurídicas.
Es agricultor profesional, a los efectos de esta
ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad
agraria superiores al duplo del Indicador público de renta de efectos múltiples
(IPREM) establecido en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la
racionalización de la regulación del Salario Mínimo Interprofesional y para el
incremento de su cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas
actividades suponga, al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo.
2. En todo caso, podrán ser arrendatarias las
cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación comunitaria de la
tierra, las sociedades agrarias de transformación y las comunidades de bienes.
3. Para ser arrendatarias, las personas jurídicas,
sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de
transformaciones (SAT), deberán tener, incluido en su objeto social, conforme a
sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de
actividades complementarias a ésta dentro del ámbito rural, siempre que no excedan
los límites establecidos en el apartado 6.
A estos efectos, se consideran actividades
complementarias la participación y presencia del titular, como consecuencia de
elección pública, en Instituciones de carácter representativo, así como en
órganos de representación de carácter sindical, cooperativo o profesional,
siempre que éstos se hallen vinculados al sector agrario, las de transformación
y venta directa de los productos de su explotación y las relacionadas con la
conservación del espacio natural y protección del medio ambiente, al igual que
las turísticas, cinegéticas y artesanales realizadas en su explotación.
4. El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido
arrendadas por su padre, madre o tutor podrá poner fin al contrato una vez
emancipado, siempre que haya transcurrido la duración mínima prevista en el
artículo 12, y lo comunicará al arrendatario en el plazo de seis meses desde
que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde que falte un año para que se
cumpla el plazo mínimo de duración. En todo caso, la denuncia del contrato no
surtirá efecto hasta transcurrido un año desde su realización.
5. También podrán ser arrendatarias las entidades u
organismos de las Administraciones Públicas que estén facultados, conforme a
sus normas reguladoras, para la explotación de fincas rústicas.
6. En todo caso, no podrán ser arrendatarios de
fincas rústicas, las personas físicas que, por sí o por persona física o
jurídica interpuesta, sean ya titulares de una explotación agraria, o de
varias, cuyas dimensiones y demás características serán fijadas en las
distintas comarcas del país por los órganos competentes de las Comunidades
Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas de secano o 50 de
regadío.
Cuando se trate de finca para aprovechamiento
ganadero en régimen extensivo, el límite máximo será de 1.000 hectáreas.
En el caso de las cooperativas agrarias y las
cooperativas creadas para la explotación comunitaria de la tierra, el límite
anterior se multiplicará por el número de miembros que las compongan.
No será de aplicación la limitación a las entidades
u organismos de las Administraciones Públicas que estén facultados conforme a
sus normas reguladoras para la explotación o subarriendo de fincas rústicas,
7. No podrán ser arrendatarios las personas y
entidades extranjeras. Se exceptúan, no obstante:
a) Las personas físicas y jurídicas y otras entidades
nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea, del Espacio Económico
Europeo, y de países con los que exista un convenio internacional que extienda
el régimen jurídico previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados.
b) Las personas físicas que carezcan de la
nacionalidad española, que no estén excluidas del ámbito de aplicación de la
Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los
extranjeros en España y su integración social, y que se encuentren autorizadas
a permanecer en España en situación de residencia permanente, de acuerdo con
dicha Ley Orgánica y su desarrollo reglamentario.
c) Las personas jurídicas y otras entidades
nacionales de los demás Estados que apliquen a los españoles el principio de
reciprocidad en esta materia.»
Artículo 10. Resolución del derecho del concedente
Los arrendamientos otorgados por usufructuarios,
superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la
finca o la explotación se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador,
salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que
éste concluya.
También podrán subsistir durante el tiempo
concertado en el contrato, cuando éste exceda de la duración de aquellos
derechos si a su otorgamiento hubiera concurrido el propietario.
CAPÍTULO III
FORMA
Artículo 11. Criterios y requisitos formales
1. Los contratos de arrendamiento deberán constar
por escrito. En cualquier momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos
en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También
podrán compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados.
«A falta de pacto entre las partes y salvo prueba
en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el
arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la
renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca.
La escritura pública de enajenación de finca
rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no
arrendada, como condición para su, inscripción en el Registro de la Propiedad.»
2. Los arrendamientos de explotación, por la propia
naturaleza de los mismos, deberán ir acompañados de un inventario
circunstanciado de los diversos elementos que integran la explotación, del
estado de conservación en que los recibe el arrendatario y de cuantas
circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato.
CAPÍTULO IV
DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
«Artículo 12.
Tiempo de duración.
1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima
de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato
por la que las partes estipulen una duración menor.
2. Salvo estipulación de las partes que establezca
una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá
concertado por un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser
que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro
momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del
arrendador la posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la
notificación a que se refiere el apartado siguiente.
3. El arrendador, para recuperar la posesión de las
fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente
al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario
no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al
término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco
años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la
denuncia del contrato.»
CAPÍTULO V
RENTA
Artículo 13. Fijación de la renta
1. La renta se fijará en dinero y será la que
libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte
en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero.
2. Las partes podrán establecer el sistema de
actualización de renta que consideren oportuno. Pactada la actualización, a
falta de estipulación en contrario, la renta se actualizará para cada anualidad
por referencia al índice anual de precios al consumo.
3. Cuando el precio se fije en una cantidad alzada
para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se
dividirá por la duración anual pactada para determinar la cantidad que habrá de
ser pagada cada año.
Artículo 14. Pago
El pago de la renta se verificará en la forma y
lugar pactados y, en defecto de pacto o costumbre aplicable, se abonará en
metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario.
El arrendador deberá entregar al arrendatario
recibo del pago.
Artículo 15. Cantidades asimiladas a la renta
1. Todas las cantidades que hubiese de pagar el
arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al arrendatario
podrán ser exigidas por aquél desde el momento en que las haya satisfecho,
expresando el concepto, importe y disposición que autorice la repercusión.
2. El impago de tales cantidades equivaldrá al
impago de la renta.
3. El derecho a repercutir prescribirá al año de
haberse efectuado el pago por el arrendador.
Artículo 16. Contrato de seguro
El arrendatario, en defecto de que las partes hayan
acordado otra cosa, podrá asegurar la producción normal de la finca o
explotación contra los riesgos normalmente asegurables, pudiendo repercutir
contra el arrendador, a partir del momento en que le comunique el seguro
concertado, una parte de la prima que guarde, en relación con su importe total,
la misma proporción que exista entre la renta y la suma total asegurada.
CAPÍTULO VI
GASTOS Y MEJORAS
Artículo 17. Principio general
1. El arrendador y el arrendatario están obligados
a permitir la realización de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda
realizar la otra parte contratante.
2. Tales reparaciones y mejoras se realizarán en la
época del año y en la forma que menos perturben, salvo que no puedan diferirse.
Artículo 18. Gastos de conservación a cargo del
arrendador
1. El arrendador, sin derecho a elevar por ello la
renta, realizará todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de
conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotación a
que fue destinada al concertar el contrato.
2. Si, requerido el arrendador, no realiza las
obras a las que se refiere el apartado anterior, el arrendatario podrá optar
bien por compelerle a ello judicialmente o resolver el contrato u obtener una
reducción proporcional de la renta, o por realizarlas él mismo, reintegrándose
mediante compensación con las rentas pendientes a medida que vayan venciendo.
«Asimismo, podrá reclamar los daños y perjuicios
causados.»
3. Cuando por causa de fuerza mayor la finca
arrendada sufra daños no indemnizables, cuya reparación tenga un coste superior
a una anualidad de renta, no estará obligado el arrendador a dicha reparación,
debiendo comunicárselo al arrendatario en tal sentido, el cual podrá optar por
rescindir el contrato, comunicándoselo por escrito al arrendador o continuar el
arriendo con la disminución proporcional de la renta a que hubiese lugar.
Artículo 19. Otros gastos a cargo del arrendador
1. Incumben también al arrendador las obras,
mejoras o inversiones que, por disposición legal o por resolución judicial o
administrativa firmes o por acuerdo firme de la comunidad de regantes sobre la
modernización de regadíos para el cambio de sistema de riego, hayan de
realizarse sobre la finca arrendada.
2. Cuando las obras, mejoras o inversiones a que
alude el apartado anterior sean de tal entidad y naturaleza que, excediendo de
la natural conservación de la finca, supongan una transformación que redunde en
el incremento de la producción, el arrendador tendrá derecho a la
revalorización proporcional de la renta y, en su caso, a la rescisión del
contrato, cuando el arrendatario no estuviese conforme con dicha
revalorización.
Artículo 20. Obras y mejoras a cargo del
arrendatario
1. Corresponde al arrendatario efectuar las
reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en
el desempeño normal de su actividad y las que le vengan impuestas por
disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes, o por
acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regadío que
sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su
actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a la
prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias
disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase
otra cosa.
«2. El arrendatario no puede, salvo acuerdo expreso
entre las partes, hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos,
zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio arrendado, si separan
dos o más fincas integradas en una misma unidad de explotación, salvo en los
tramos necesarios para permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria
agrícola y cuando las labores de cultivo lo requieran, sin perjuicio de lo que
establezca la legislación sobre protección del medio ambiente y protección del
patrimonio histórico y de la obligación de devolver las cosas al término del
arriendo tal como las recibió, de conformidad con lo dispuesto en el artículo
1561 del Código Civil.»
3. Las mejoras hechas durante el arrendamiento se
presume que han sido efectuadas a cargo del arrendatario.
«4. Finalizado el contrato de arrendamiento, el
arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el
aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que
éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador.»
Artículo 21. Mejoras útiles y voluntarias
Por lo que se refiere a las mejoras útiles y
voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario
en las fincas arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado
las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de
pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil para el poseedor
de buena fe.
«Asimismo, y previa notificación al arrendador, el
arrendatario podrá realizar obras de accesibilidad en el interior de los
edificios de la finca que le sirvan de vivienda, siempre que no provoquen una
disminución de la estabilidad o seguridad del edificio y sean necesarias para
que puedan ser utilizados de forma adecuada y acorde con la discapacidad o la
edad superior a 70 años, tanto del arrendatario como de su cónyuge, de la
persona que conviva con el arrendatario de forma permanente en análoga relación
de afectividad con independencia de su orientación sexual, de sus familiares
hasta el cuarto grado de consaguinidad que conviva con alguno de ellos de forma
permanente y de aquellas personas que trabajen, o presten servicios altruistas
o voluntarios para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la
finca rústica. Al término del contrato, el arrendatario estará obligado a
reponer la vivienda a su estado anterior, si así se lo exigiera el arrendador.»
CAPÍTULO VII
ENAJENACIÓN Y SUBARRIENDO
«Artículo 22.
Enajenación de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisición
preferente.
1. El adquirente de la finca, aun cuando estuviese
amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos
los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que
reste de la duración mínima del contrato prevista en el artículo 12 o la de la
prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras
que en los demás casos deberá respetar la duración total pactada.
2. En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas
arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación
en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de
porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el
arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que
se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el
transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de
enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de
precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1
del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la
disposición adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles
desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de
adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al
enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el
arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la
fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario
no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará
por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en
defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas
de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.
3. En todo caso, la escritura de enajenación se
notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda
ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las
condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran
de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho
tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación
previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán
ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la
notificación.
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad
los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá
justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior.
5. No procederán los derechos de tanteo, retracto y
adquisición preferente en los casos siguientes:
a) En las transmisiones a título gratuito cuando el
adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el
segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
b) En la permuta de fincas rústicas cuando se
efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores
a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.
6. Los derechos establecidos en este artículo serán
preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de
colindantes establecido por el artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá
sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto
como la colindante que lo fundamente.
7. Cuando se trate de fincas de aprovechamientos
diversos concedidas a diferentes arrendatarios sobre la totalidad de la finca,
el tanteo y retracto corresponderá ejercitarlo solamente al que lo sea del
aprovechamiento principal; si hubiera varios, al que tuviera la condición de
agricultor joven, y, de haber más de uno con esta condición, al más antiguo en
el arrendamiento.
8. Cuando sean varios los arrendatarios de partes
diferentes de una misma finca o explotación, habrá que cumplir las obligaciones
de notificación con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y retracto podrá
ejercitarlo cada uno por la porción que tenga arrendada. Si alguno de ellos no
quisiera ejercitarlo, por su parte, podrá hacerlo cualquiera de los demás, y
será preferente el que tuviera la condición de agricultor joven y, en su
defecto, o en el caso de ser varios, el más antiguo.
9. En los casos de fincas de las que solo una parte
de su extensión haya sido cedida en arriendo, los derechos regulados en los
apartados anteriores se entenderán limitados a la superficie arrendada. A tal
efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisión de la finca
deberá especificar, en su caso, la cantidad que del total importe del precio corresponde
a la porción dada en arriendo.»
Artículo 23. Cesión y subarriendo
Para la cesión y el subarriendo, se estará a lo
pactado por las partes y, en todo caso, deberá referirse a la totalidad de la
finca o explotación, y deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo
del arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre
arrendador y arrendatario.
El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la
finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador.
«Dicho consentimiento no será necesario cuando la
cesión o subarriendo se efectúe a favor del cónyuge o de uno de los
descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado
notificarán fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el
plazo de 60 días hábiles a partir de su celebración.»
CAPÍTULO VIII
TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
Artículo 24. Terminación del arrendamiento
El arrendamiento termina:
a) Por pérdida total de la cosa arrendada y por
expropiación forzosa cuando sea también total; si la pérdida es sólo parcial,
el arrendatario tiene opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el
caso de expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En este
último supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemnización que
haya fijado la Administración.
b) Por expiración del término convencional o legal
y de la prórroga, en su caso.
c) Por mutuo acuerdo de las partes.
d) Por desistimiento unilateral del arrendatario,
al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de
antelación.
«e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo
el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación
expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición
de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente el más antiguo. Si
ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría,
al que se subrogará en las, condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si
se da esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación
por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.»
f) En los arrendamientos efectuados a favor de
personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se
extinga la persona jurídica o la comunidad.
g) Por resolución del derecho del arrendador.
h) Mediante resolución o rescisión del contrato en
los supuestos legalmente contemplados.
Artículo 25. Resolución del arrendamiento a
instancia del arrendador
El contrato podrá resolverse en todo caso a
instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
«a) Falta de pago de las rentas y de las cantidades
asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho de enervación de la acción de
desahucio en los mismos términos previstos en las leyes procesales para los
desahucios de fincas urbanas.»
b) Incumplir gravemente la obligación de mejora o
transformación de la finca, a las que el arrendatario se hubiese comprometido
en el contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o
resolución judicial o administrativa.
c) No explotar la finca, aun parcialmente, o
destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los
previstos contractualmente, salvo en los casos impuestos por programas y
planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la percepción de ayudas o
compensaciones en aplicación de la normativa estatal, autonómica o comunitaria
aplicable.
d) Subarrendar o ceder el arriendo con
incumplimiento de alguno de los requisitos del artículo 23.
e) La aparición sobrevenida de alguna de las
circunstancias contempladas en el artículo 7. 1.
f) Causar graves daños en la finca, con dolo o
negligencia manifiesta.
Artículo 26. Rescisión
Tanto el arrendador, como el arrendatario, podrán
rescindir el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligación
de satisfacer gastos de conservación y mejoras, en los términos de los
artículos 18, 19 y 20 de esta ley.
Artículo 27. Efectos
El arrendatario saliente debe permitir al entrante
el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del
año siguiente y, recíprocamente, el entrante tiene obligación de permitir al
saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, en
la forma prevista en el artículo 1578 del Código Civil.
CAPÍTULO IX
DE LAS APARCERÍAS
Artículo 28. Contrato de aparcería
1. Por el contrato de aparcería, el titular de una
finca o de una explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno
de sus aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación,
ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero
en repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a sus
respectivas aportaciones.
2. Se presumirá, salvo pacto en contrario, que el
contrato de aparcería no comprende relación laboral alguna entre cedente y
cesionario; de pactarse expresamente esa relación, se aplicará, además, la
legislación correspondiente.
«Artículo 29.
Régimen jurídico de la aparcería.
En defecto de pacto expreso, de normas forales o de
derecho especial y de costumbre, se aplicarán las disposiciones de este
capítulo y, con carácter supletorio, las normas sobre arrendamientos rústicos
contenidas en los capítulos II, III, VI y VIII, siempre que no resulten
contrarias a la naturaleza esencial del contrato de aparcería. No obstante,
tratándose de las mejoras impuestas por ley o por resolución judicial o
administrativa firmes o acuerdo firme de la comunidad de regantes correspondiente,
deberán llevarse a cabo por las partes con arreglo a lo pactado entre ellas, y
si faltara el pacto, podrá resolverse el contrato a instancia del cedente o del
cesionario.»
Artículo 30. Aplicación de la normativa laboral y
de Seguridad Social
Se exceptúan de lo dispuesto en el apartado 2 del
artículo 28 de esta ley los contratos en los que el aparcero aporte únicamente
su trabajo personal y, en su caso, una parte del capital de explotación y del
capital circulante que no supere el 10 por ciento del valor total. En este
supuesto, deberá serle garantizado al aparcero el salario mínimo que corresponda
al tiempo de la actividad que dedique al cultivo de las fincas objeto del
contrato y cumplirse, en general, lo dispuesto en la legislación laboral y de
Seguridad Social.
Artículo 31. Duración
La duración del contrato será la libremente pactada
y, en defecto de pacto, se estimará que es la de un año agrícola, entendiéndose
prorrogado por un período de un año, en los mismos términos que los señalados
para el arrendamiento en el artículo 12. En los contratos de duración anual o
inferior, la notificación previa de finalización del contrato se efectuará, al
menos, con seis meses de antelación.
«Si se hubiera convenido la aparcería para la
realización de un cultivo determinado, con la excepción de los leñosos
permanentes, y siempre que dicho cultivo tenga una duración superior a un año,
el plazo mínimo de duración será el tiempo necesario para completar una
rotación o ciclo de cultivo.
A la finalización del contrato de aparecería, si el
titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero
tendrá derecho preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo
contrato de arrendamiento. Asimismo tendrá derecho a las prórrogas que en esta
ley se establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la
aparcería.»
Artículo 32. Aparcería asociativa
Aquellos contratos parciarios en que dos o más
personas aporten o pongan en común el uso y disfrute de fincas, capital,
trabajo y otros elementos de producción, con la finalidad de constituir una
explotación agrícola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando
repartirse el beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones, se
regirán por las reglas de su constitución y, en su defecto, por las del
contrato de sociedad, sin perjuicio de que les sean también aplicables, en su
caso, las reglas sobre gastos y mejoras establecidas para los arrendamientos.
CAPÍTULO X
NORMAS PROCESALES
Artículo 33. Jurisdicción y competencia
El conocimiento y resolución de los litigios que
puedan suscitarse al amparo de esta ley corresponderán a los juzgados y
tribunales del orden jurisdiccional civil.
Artículo 34. Cuestiones litigiosas extrajudiciales
Las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en el
artículo anterior, podrán someterse libremente al arbitraje en los términos
previstos en la legislación aplicable en la materia.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposición Adicional Primera. Mejoras y renta
En las mejoras de modernización de explotaciones o
de transformación de fincas, las partes podrán convenir, al otorgar el contrato
o en otro momento posterior, que la renta consista, en todo o en parte, en la
mejora o transformación a realizar.
Disposición Adicional Segunda. Expropiación
De conformidad con el artículo 44 de la Ley de
Expropiación Forzosa de 1954, se establece el siguiente régimen de expropiación
forzosa en materia de arrendamientos rústicos y aparcería:
1. Expropiación de fincas arrendadas:
a) En el supuesto de expropiación total o parcial
del derecho del arrendatario, éste tendrá derecho frente al expropiante:
1º Al importe de una renta anual actualizada y
además al de una cuarta parte de dicha renta por cada año o fracción que falte
para expiración del período mínimo o el de la prórroga legal en que se halle.
Cuando la expropiación sea parcial, estos importes se referirán a la parte de
renta que corresponda a la porción expropiada.
2º Al importe de lo que el arrendador deba por
gastos y mejoras.
3º A exigir que la expropiación forzosa comprenda
la totalidad cuando la conservación de arrendamiento sobre la parte de la finca
no expropiada resulte antieconómica para el arrendatario, aunque se redujera la
renta.
4º Al importe de las cosechas pendientes que pierda
con la expropiación.
5º A la indemnización de los daños y perjuicios que
sufra la explotación agrícola de la que el arrendamiento sea uno de los
elementos integrantes.
6º A la indemnización que comporte el cambio de
residencia, en su caso.
7º Al premio de afección calculado sobre el importe
total.
b) El expropiante descontará al arrendador del
justo precio lo que haya de pagarse al arrendatario por gastos y mejoras cuyo
importe corresponda abonar al arrendador.
c) En los casos de fincas que tuvieran la condición
de rústicas al iniciarse el arrendamiento y hayan adquirido un plusvalor en el
expediente de expropiación por corresponderles en tal momento distinta
calificación, el propietario expropiado deberá abonar al arrendatario, con
cargo a dicho plusvalor, una doceava parte del precio de la tierra por cada año
que le reste de vigencia al contrato, valorada la tierra según el precio que
tengan las fincas rústicas similares a la arrendada y sin que lo que abone el
propietario pueda alcanzar nunca el valor total atribuido a las fincas ni la
mitad del plusvalor.
d) En los casos de expropiación por causas de
interés social, zonas regables u otros en los que el arrendatario tenga un
derecho preferente a que se le adjudique otra explotación en sustitución de la
expropiada se tendrá en cuenta esta circunstancia para disminuir
equitativamente la cuantía de la indemnización.
2. Expropiación de fincas dadas en aparcería:
En caso de expropiación de una finca cedida en
aparcería se estará a lo dispuesto en el apartado 1 de esta disposición
adicional, considerándose renta las cantidades siguientes:
a) En aplicación del párrafo a). 1º del apartado
anterior, una parte alícuota de una renta arrendaticia anual, estimada como
aplicable a la finca en cuestión.
b) En aplicación del párrafo a). 4º del apartado
anterior, el importe de la parte de las cosechas pendientes.
c) En aplicación del párrafo c) del apartado
anterior, una parte alícuota igual a la estipulada en el contrato aplicable a
la doceava parte del precio de la tierra por cada año que le reste de vigencia
al contrato.
«Disposición
adicional tercera. Criterios y requisitos formales.
Los contratos objeto de esta ley deberán
comunicarse por el arrendador o titular de, la finca o explotación a los
órganos competentes de las Comunidades Autónomas, que remitirán una copia de
aquellos al Registro general de arrendamientos rústicos que reglamentariamente
se establezca, que tendrá carácter público e informativo y estará adscrito al
Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación.»
«Disposición
adicional cuarta.
Derechos de
producción agraria y otros derechos.
La percepción del derecho del pago único, así como
cualquier otro derivado de la Política Agrícola Común, se regirá, en cuanto a
arrendamientos se refiere, por las previsiones de cada una de las normas
comunitarias aplicables en lo referente a esta materia y, en su caso, por las
correspondientes normas autonómicas. Y todo ello sin perjuicio, en lo que
corresponda, de la libertad de pacto de las partes contratantes.»
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Disposición Transitoria Primera. Contratos vigentes
en el momento de la entrada en vigor de esta ley
Los contratos de arrendamiento y de aparcería
vigentes a la entrada en vigor de esta ley, se regirán por la normativa
aplicable al tiempo de su celebración.
Disposición Transitoria Segunda. Procesos
pendientes
Los procesos judiciales y extrajudiciales, que se
hallen en curso en el momento de la entrada en vigor de esta ley, continuarán
tramitándose por la legislación sustantiva sobre arrendamientos rústicos que
entonces les fuera aplicable.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
Disposición Derogatoria Única. Derogación normativa
Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o
inferior rango se opongan a lo establecido en esta ley, y expresamente las
siguientes:
a) Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de
Arrendamientos Rústicos.
b) Artículo 28 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de
modernización de explotaciones agrarias.
c) Ley 1/1987, de 12 de febrero, por la que se
prorrogan determinados contratos de arrendamientos rústicos y se establecen los
plazos para acceso a la propiedad.
d) Real Decreto 2235/1985, de 9 de octubre, por el
que se organiza el Registro especial de arrendamientos rústicos.
e) Orden de 1 de diciembre de 1981, sobre contratos-tipo
de arrendamientos rústicos.
f) Orden de 8 de octubre de 1982, sobre
constitución transitoria de las juntas arbitrales de arrendamientos rústicos.
g) Orden de 8 de octubre de 1982, sobre
funcionamiento de las juntas arbitrales de arrendamientos rústicos.
DISPOSICIONES FINALES
«Disposición final
primera. Habilitación competencial.
La presente Ley se dicta al amparo del artículo
149.1.8.ª de la Constitución, sin perjuicio de la aplicación preferente de los
derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan, y de su
conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas respectivas.
Se exceptúa de lo anterior el artículo 30, que se
dicta al amparo de lo dispuesto en el artículo 149.1.7.ª, la disposición
adicional segunda, que se dicta al amparo del artículo 149.1.18, la disposición
adicional tercera y cuarta que se dicta al amparo del artículo 149.1.13 y el
capítulo X y la disposición transitoria segunda, que se dictan al amparo del
artícu-lo 149.1.6.ª, todos ellos de la Constitución.»
Disposición Final Segunda. Ámbito de aplicación
Esta ley será de aplicación en todo el territorio nacional,
sin perjuicio de la normativa de aplicación preferente que dicten las
comunidades autónomas con competencia en materia de derecho civil, foral o
especial.
Disposición Final Tercera. Entrada en vigor
Esta ley entrará en vigor a los seis meses de su
publicación en el «Boletín Oficial del Estado».