Ley 29/1994,
24-11, de Arrendamientos Urbanos
Jefatura del Estado
BOE 25 noviembre 1994, núm. 282, [pág. 36129];
Entrada en vigor el 1 de enero de 1995, excepto el apartado 3 de la disposición transitoria 2 que será el 26 de noviembre de 1994.
Nota. Se transcribe
actualizada, las últimas reformas incorporadas son:
―Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.
Jefatura del Estado. BOE Núm. 283, 24-11-2009. Vigencia: 24-12-2009.
Artículo primero. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. El apartado 3 del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, queda redactado en los siguientes términos: […]
Disposición derogatoria única.
Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en la presente Ley.
Disposición final segunda.
Entrada en vigor de la Ley.
Esta Ley entrará en vigor al mes de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
―Ley de Enjuiciamiento Civil 7-1-2000,
núm. 1/2000
Jefatura del Estado, BOE 8-1-2000, núm. 7,
pág. 575,
rect. BOE 14-4-2000,
núm. 90.
Disposición derogatoria única.
1. Deroga la disposición adicional 5ª LAU
1994
(derogación
genérica, incompatibilidad)
2. Quedan también derogados los siguientes
preceptos, leyes y disposiciones:
6º Los artículos 38 a 40, incluido, de la
Ley 29/1994, de 24 de noviembre,
de Arrendamientos
Urbanos.
―Ley 55-1999, 29-12, su Disp. Adic. 8 añade la Disp. Trans. 3,
ap.12 LAU 1994.
―Ley 50-1998, 30-12, su Disp. Adic. 4 modifica la Disp. Adic.
5, ap. 2 LAU 1994.
―Ley 13-1996, 30-12, su Art. 145,
añade el ap. 6 del Art. 36 LAU 1994.
Sumario:
Preámbulo.
Articulado,
artículos 1 a 40, texto literal.
Título I. Ámbito
de la ley
Artículo 1. Ámbito
de aplicación.
Artículo 2.
Arrendamiento de vivienda.
Artículo 3.
Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Artículo 4.
Régimen aplicable.
Artículo 5.
Arrendamientos excluidos.
Título II. De los
arrendamientos de vivienda
Capítulo I. Normas
generales
Artículo 6.
Naturaleza de las normas.
Artículo 7.
Condición de arrendamiento de vivienda.
Artículo 8. Cesión
del contrato y subarriendo.
Capítulo II. De la
duración del contrato
Artículo 9. Plazo
mínimo.
Artículo 10.
Prórroga del contrato.
Artículo 11.
Desistimiento del contrato.
Artículo 12.
Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio
o convivencia del
arrendatario.
Artículo 13.
Resolución del derecho del arrendador.
Artículo 14.
Enajenación de la vivienda arrendada.
Artículo 15.
Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
Artículo 16.
Muerte del arrendatario.
Capítulo III. De
la renta
Artículo 17.
Determinación de la renta.
Artículo 18.
Actualización de la renta.
Artículo 19.
Elevación de renta por mejoras.
Artículo 20.
Gastos generales y de servicios individuales.
Capítulo IV. De
los derechos y obligaciones de las partes
Artículo 21.
Conservación de la vivienda.
Artículo 22. Obras
de mejora.
Artículo 23. Obras
del arrendatario.
Artículo 24.
Arrendatarios con minusvalía.
Artículo 25.
Derecho de adquisición preferente.
Capítulo V. De la
suspensión, resolución y extinción del contrato
Artículo 26.
Habitabilidad de la vivienda.
Artículo 27.
Incumplimiento de obligaciones.
Artículo 28.
Extinción del arrendamiento.
Título III. De los
arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Artículo 29.
Enajenación de la finca arrendada.
Artículo 30.
Conservación, mejora y obras del arrendatario.
Artículo 31.
Derecho de adquisición preferente.
Artículo 32.
Cesión del contrato y subarriendo.
Artículo 33.
Muerte del arrendatario.
Artículo 34.
Indemnización al arrendatario.
Artículo 35.
Resolución de pleno derecho.
Título IV.
Disposiciones comunes
Artículo 36.
Fianza.
Artículo 37.
Formalización del arrendamiento.
Título V. Procesos
arrendaticios
Artículo 38.
Competencia. (Derogado)
Artículo 39.
Procedimiento. (Derogado)
Artículo 40.
Acumulación de acciones. (Derogado)
Ley 29/1994, de 24 noviembre-
– Art. 1 LAU 1994: equivalente Art. 1.ap. 1 LAU 1964.
– Art. 2 LAU 1994: equivalente Art. 1.ap. 2 LAU 1964.
– Art. 3 LAU 1994: equivalente Art. 1.ap. 3 LAU 1964.
– Art. 5 LAU 1994: equivalente Art. 2 LAU 1964.
– Art. 8 LAU 1994: equivalente Art. 11 LAU 1964.
– Art. 8 LAU 1994: equivalente Art. 12 LAU 1964.
– Art. 8 LAU 1994: equivalente Art. 10 LAU 1964.
– Art. 9 LAU 1994: equivalente Art. 56 LAU 1964.
– Art. 10 LAU 1994: equivalente Art. 62 LAU 1964.
– Art. 15 LAU 1994: equivalente Art. 59 LAU 1964.
– Art. 16 LAU 1994: equivalente Art. 60 LAU 1964.
– Art. 17 LAU 1994: equivalente Art. 95 LAU 1964.
– Art. 18 LAU 1994: equivalente Art. 96 LAU 1964.
– Art. 19 LAU 1994: equivalente Art. 99.ap. 1.4º LAU 1964.
– Art. 21 LAU 1994: equivalente Art. 107 LAU 1964.
– Art. 21 LAU 1994: equivalente Art. 108 LAU 1964.
– Art. 20 LAU 1994: equivalente Art. 102 LAU 1964.
– Art. 26 LAU 1994: equivalente Art. 119 LAU 1964.
– Art. 27 LAU 1994: equivalente Art. 114 LAU 1964.
– Art. 28 LAU 1994: equivalente Art. 114 LAU 1964.
– Disp. Derog. Única
LAU 1994: deroga salvo lo dispuesto para el contrato de inquilinato
Preámbulo.
1. El régimen
jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado
por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado
por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre:
Los principios que
inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964,
según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar
el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias
económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto
refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las
rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen de
subrogaciones, tanto ínter vivos como mortis causa, favorable a los intereses
del arrendatario.
Ambas
circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de
manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.
Ante estas
circunstancias el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de
Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen
de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo
posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la
transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la
duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga
forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
El Real
Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que
la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se
estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera,
aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro
lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de
viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta
duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas
muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo
con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.
En la actualidad,
el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la
coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los
contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan
aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas
elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su
generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad
a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se
trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados
con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con
rentas que se pueden calificar como ineconómicas.
Las disfunciones
que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al
arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición
en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este
sentido. Sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se
encuentra en régimen de alquiler.
Por ello, la
finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el
mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de
vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47,
de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda
digna y adecuada.
La consecución de
este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un
equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que
el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para
potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello
se produzca.
La regulación
sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara
diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a
cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades
económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto,
de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.
En este sentido,
al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los
arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos
por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Además, la ley
contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y
la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.
2. La regulación
de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente
en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un
plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo
de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades
familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa
válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera
constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores
empresariales sitúen viviendas en este mercado. Este plazo mínimo de duración
se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial
del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el
mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo
inferior.
Se introduce
también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el
plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado,
asimismo, sobre períodos anuales, de tres años.
El reconocimiento
de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha
hecho que la ley prevea esta posibilidad aunque vinculada en exclusiva a la
necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el
uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.
El establecimiento
de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto de
las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la
medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la
vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual,
no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mortis causa a
favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca
como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente «more uxorio».
En relación con
las subrogaciones ínter vivos, sólo se reconoce su existencia previo
consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una
novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad,
separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos
casos, se reconoce «ex lege» a dicho cónyuge el
derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que
restare del contrato.
El régimen de
rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las
partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos
nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos.
Esto asegurará, cuando ello sea preciso que las rentas de los contratos permitan
reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse
a la renta por la vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así,
dado que la norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a
las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período anual el
Índice de Precios al Consumo.
Por lo que se
refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en líneas
generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa
el establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de
minusvalías o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar
modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de
la misma.
También se
mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el
supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del
arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que
constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el
arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la
vivienda.
Por último, por lo
que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad
de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se
consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento,
cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad,
intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la
vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción.
Este hecho no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que
incrementa la información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y
ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la
ordenación normativa y de la práctica de los arrendamientos.
3. La ley abandona
la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de
locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de
vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda
permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y
arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba
los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales
de local de negocio y los asimilados a éstos.
Este nuevo
categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al
arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción
de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros
supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.
Para ello, en la
regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta
por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato,
configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un
amplio recurso al régimen del Código Civil.
Se regulan así,
con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el
régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición
preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque limitadas
al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.
Se introduce en
esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado
cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por
el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o
un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el
antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los
perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a
trasladar su actividad.
4. La fianza
arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso
distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea
arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las
Comunidades Autónomas con competencia en materia de vivienda que regulen su
depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos
generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de
financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de
mantenerse.
5. En la
regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para
conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera
Instancia del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad
de modificar la competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a
Juez distinto.
Esto no obsta para
recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan
pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento
arbitral.
La tramitación de
los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo salvedad
expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio
verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas
o importes que corresponda abonar al arrendatario.
Se regulan,
asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción en
los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud
de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las
posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el texto refundido
de 1964.
En los supuestos
de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación
tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios
cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra
el mismo arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución
del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la
acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.
Por último, y como
novedad más significativa de la ley en materia procesal, se establece la
regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender que la
materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que
esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial
elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del
recurso de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de
dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites
del juicio de cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda
instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por
debajo de los límites que por ley se consagran.
6. Por lo que se
refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los
celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial
problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha
determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere.
Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo
régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación
arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva
normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque
en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al
régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes.
Por lo que se
refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una
solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato
equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se
encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de
trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de
local de negocio otorgando condiciones más suaves de modificación del
arrendatario de vivienda que al de local de negocio.
Teniendo en cuenta
los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga
obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite
a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la
relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta
modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de
la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la
capacidad económica de los arrendatarios. En este sentido, en el arrendamiento
de viviendas se opta por la supresión total de la subrogación ínter vivos,
excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales,
y por la supresión gradual de los derechos de subrogación mortis causa que el
texto refundido de 1964 reconocía.
Como esta medida
afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes,
arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera
subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer
respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las
subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de
derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general
de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el
uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho
les estuviera reconocido por la legislación de 1964.
En cuanto al
régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las
rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a
todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las
variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del
contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se
produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en
que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario,
posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico a que adapten sus
economías a la nueva realidad.
En el caso de
arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o
tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número de
personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las
rentas mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la
entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza
fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias
antes señaladas proceder a la actualización de las rentas.
Asimismo, se
concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto
sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de
conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de
que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la
imputación de sus importes a los arrendatarios.
En el caso de los
arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario
de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los
arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquellos en
los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí
donde el entramado organizativo sea más complejo.
Por ello, se mantienen, aunque de
forma limitada, derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto,
garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un
plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su
cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga
desarrollando en el local.
Para los
arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución
tasados, entre cinco y veinte años; en función de la naturaleza y del volumen
de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de
duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades
con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos
en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar
nuevas condiciones arrendaticias.
En cuanto a la
renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión
establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el
ritmo de la revisión en función de las categorías antes expuestas.
Para favorecer la
continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creación
que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un
derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la
extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.
Asimismo, se
estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local
arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario,
pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo
arrendatario.
En cuanto a los
arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se
les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en
materia de duración y de régimen de renta.
Título I. Ámbito de la ley
Artículo 1. Ámbito
de aplicación
La presente ley
establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas
que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Artículo 2.
Arrendamiento de vivienda
1 Se considera
arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación
habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de
vivienda del arrendatario.
2. Las normas
reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario
los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios
arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Artículo 3.
Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
1. Se considera
arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que,
recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del
establecido en el artículo anterior.
2. En especial,
tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por
temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse
en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional,
recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas
que los celebren.
Artículo 4.
Régimen aplicable
1. Los
arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a
lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los
apartados siguientes de este artículo.
2. Respetando la
establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen
por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad
de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo
así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a
300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de
5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos
arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las
disposiciones del Código Civil.
3. Sin perjuicio
de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de
vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto
en el Código Civil.
4. La exclusión de
la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá
hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Quedan excluidos
del ámbito de aplicación de esta ley:
a) El uso de las
viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios,
tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las
viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se
regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los contratos
en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento
agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del
arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación
aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las
viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como
tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean
asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al
personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por
razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad
respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las
normas a que se someterá su uso.
Título II. De los arrendamientos de vivienda
Capítulo I. Normas generales
Son nulas, y se
tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del
arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos
en que la propia norma expresamente lo autorice.
El arrendamiento
de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la
finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge
no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
1. El contrato no se
podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador.
En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente
al arrendador.
2. La vivienda
arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento
escrito del arrendador.
El subarriendo se
regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la
parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad
indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo
pactado entre las partes.
El derecho del
subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario
que subarrendó.
El precio del
subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
Capítulo II. De la duración del contrato
1. La duración del
arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a
cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una
duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación
del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará
a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a
disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al
arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán
celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado
plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de
prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado
anterior.
«3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.»
Si llegada la
fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años
de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al
menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el
contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de
tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de
antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su
voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato
prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al
que estuviera sometido.
En arrendamientos
de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del
contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el
correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán
pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario
indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la
renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo
inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Artículo 12.
Desistimiento y vencimiento
en caso de
matrimonio o convivencia del arrendatario
1. Si el
arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de
él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario,
podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos
efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que
manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el
requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un
plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta
correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya
abonada.
3. Si el
arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento
o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge
que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono,
el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad
de ser arrendatario.
Si el contrato se
extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de
la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en
los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que
hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga
relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación
sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono,
salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia.
1. Si durante los
cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara
resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una
sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de
compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el
arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de
no renovación prevista en el artículo 9. 1.
En contratos de
duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros
años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de
las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el
arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos
determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso,
continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2. Los
arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un
análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del
derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que
resulten de lo dispuesto en la presente ley.
3. Durarán cinco
años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado
de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el
Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas
cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la
facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9. 1.
El adquirente de
una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando
concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración
pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la
totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del
artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá
soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del
plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del
contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.
Cuando las partes
hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento,
el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste
para el transcurso del plazo de cinco años.
1. En los casos de
nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el
cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada
cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96
del Código Civil.
2. La voluntad del
cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al
arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución
judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de
la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
1. En caso de
muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del
arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que
hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga
relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación
sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento,
salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia.
c) Los
descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran
sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con
él durante los dos años precedentes.
d) Los
ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él
durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos
del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra
anterior.
f) Las personas
distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía
igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco
hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste
durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del
fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el
arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen
varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de
ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación
establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios
serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los
ascendientes tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos,
el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de
igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o
superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores
cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor
edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El
arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del
arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del
fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado,
indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio
de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción
se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que
renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del
mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la
renta de dichos tres meses.
Si el arrendador
recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su
condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles
deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras
mantengan su pretensión de subrogarse.
4. En
arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes
podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del
arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de
duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años
cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
Capítulo III. De la renta
1. La renta será
la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en
contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete
primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago
anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago se
efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su
defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador
queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera
pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo
cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o
documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las
cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la
totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador
no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen
al arrendatario para dejar constancia del pago.
1. Durante los
cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser
actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla
cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la
anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General
Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce
meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como
mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último
índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en
las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del
sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado
al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado
anterior.
3. La renta
actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en
que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el
porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo
exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o
haciendo referencia al «Boletín Oficial» en que se haya publicado.
Será válida la
notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago
precedente.
1. La realización
por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del
contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en
la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de
interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras
incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de
la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo
del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas
para la realización de la obra.
2. Cuando la
mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas
el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que
correspondan a cada una de aquéllas.
En el supuesto de
edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital
invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo
entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá
proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de
renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las
obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de
aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando
copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Artículo 20.
Gastos generales y de servicios individuales
1. Las partes
podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o
a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en
régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la
finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que
no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que
se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez,
este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos
gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará
a la Administración.
2. Durante los
cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya
de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción
de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje
superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta conforme a lo
dispuesto en el artículo 18. 1.
3. Los gastos por
servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante
aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los
gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista
en el artículo 17. 4.
Capítulo IV. De los derechos y obligaciones de las
partes
1. El arrendador
está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las
reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones
de habitabilidad para servir al uso convenido. Salvo cuando el deterioro de
cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto
en los artículos 1. 563 y 1. 564 del Código Civil.
La obligación de
reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no
imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo
28.
2. Cuando la
ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta
la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla;
aunque le sea muy molesta o durante ella . Se vea privado de una parte de la
vivienda.
Si la obra durase
más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de
la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario
deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la
necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos
solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí
mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo
momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean
urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato
su importe al arrendador.
4. Las pequeñas
reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de
cargo del arrendatario.
1. El arrendatario
estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora
cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del
arrendamiento.
2. El arrendador
que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al
arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo,
duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha
notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras
no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento
se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante
los cuales no podrán comenzar las obras.
3. El arrendatario
que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción
a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así
como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
1. El arrendatario
no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito,
obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que
se refiere el apartado 2 del artículo 2, o que provoquen una disminución en la
estabilidad o seguridad de la misma.
2. Sin perjuicio
de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la
realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el
arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación
efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si las obras han
provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad
de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del
arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
1. El
arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la
vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de
minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma
permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación
sexual, o a la de los familiares que con él convivan.
2. El arrendatario
estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado
anterior, si así lo exige el arrendador.
1. En caso de
venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición
preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados
siguientes.
2. El arrendatario
podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de
treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en
forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las
demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la
notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta
días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a
que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho
de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1. 518 del Código
Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese
omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando
resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes
condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días
naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma
fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones
esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la
escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de
tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro
derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el
convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de
celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir
en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas
deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las
notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en
ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea
inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura,
bajo la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta
recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos
alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se
refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de
adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar
a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda
conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador
que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma
conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los
pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble
sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y
retracto previstos en este artículo.
8. El pacto por el
cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido
en contratos de duración pactada superior a cinco años.
Capítulo V. De la suspensión, resolución y
extinción del contrato
Cuando la
ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras
acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el
arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización
alguna.
La suspensión del
contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del
plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
1. El
incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del
contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el
cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el
arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes
causas:
a) La falta de
pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya
asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de
pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo
o la cesión inconsentidos.
d) La realización de
daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el
arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la
vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas.
f) Cuando la vivienda
deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera
ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo,
el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no
realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo
21.
b) La perturbación
de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la
vivienda.
El contrato de
arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en
el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida
de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la
declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
Título III. De los arrendamientos para uso distinto
del de vivienda
El adquirente de
la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador,
salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria.
Lo dispuesto en
los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos
que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19
desde el comienzo del arrendamiento.
Lo dispuesto en el
artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que
regula este Título.
1. Cuando en la
finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el
arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento
sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador
tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en
el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse
la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará
cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de
la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el
arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado
anterior.
4. Tanto la cesión
como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el
plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
En caso de
fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad
empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de
la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario
hasta la extinción del contrato.
La subrogación
deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes
a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
La extinción por
transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que
durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad
comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización
a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro
meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el
contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se
considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto
de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la
indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el
arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses
siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad
a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del
traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con
respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la
habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el
arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del
arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el
arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma
actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización
será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de
dieciocho mensualidades.
Se considerarán
afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en
parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta
de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será
fijada por el árbitro designado por aquéllas.
El arrendador
podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las
letras a), b) y e) del artículo 27. 2 y por la cesión o subarriendo del local
incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
Título IV. Disposiciones comunes
1. A la
celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza
en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el
arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del
de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del
contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el
arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada,
o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades
de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La
actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado
para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al
efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización
de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la
fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del
arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de
las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes
podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario
de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
6. Quedan
exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones públicas,
la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades
Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los
organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos
dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus
respectivos presupuestos.
[Nota:
El apartado 6, introducido por el artículo 145 de la Ley 13/1996, de 30
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social].
Las partes podrán
compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de
arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes,
la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial
del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
Título V. Procesos arrendaticios
Artículos 38 a 40.
Derogados por Ley
de Enjuiciamiento Civil 7-1-2000, núm. 1/2000
DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposición adicional primera.
Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento.
1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección
oficial que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de
la presente ley concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en
la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido
para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos
veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación
definitiva.
2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección
oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio
máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica
aplicable.
3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección
oficial. cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas,
podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del
Índice Nacional General del Sistema de Índices de Precios de Consumo.
4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá
percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y
satisfaga el arrendador.
5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán
nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las
máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección
oficial.
6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas
de promoción pública reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.
7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en
defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia
en la materia.
8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción
pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de
duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión
de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del
derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por
ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el
arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.
La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento
en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente ley.
Disposición adicional segunda. Modificación de la
Ley Hipotecaria.
1. El artículo 2, número 5º, de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto
de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:
«5º. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,
cesiones y subrogaciones de los mismos. »
2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán
reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos
urbanos al Registro de la Propiedad.
Concordancias.
Artículo 1 LH. -
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los
actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles.
Las expresadas
inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción
territorial radiquen los inmuebles.
Los asientos del
Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y
siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la
salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.
Artículo 2 LH. -
En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:
1. º Los títulos
traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos.
2. º Los títulos
en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos
de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y
otros cualesquiera reales.
3. º Los actos y contratos en cuya virtud se
adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación
de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
4. º Las
resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para
administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición
de sus bienes.
5º. Los contratos
de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos. [Párr. redactado según Ley 29/1994, 24-11].
6. º Los títulos
de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al
Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo
establecido en las leyes o reglamentos.
13 RH. - Sin
perjuicio de las prohibiciones establecidas en las leyes, los subarriendos,
subrogaciones y cesiones de arrendamiento serán inscribibles cuando tengan las
circunstancias expresadas en el párrafo quinto del artículo 2. º de la Ley, y
las retrocesiones lo serán en todo caso.
14 RH. - Será
inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa
que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las
circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
1. ª Convenio
expreso de las partes para que se inscriba.
2. ª Precio
estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere
convenido para conceder la opción.
3. ª Plazo para el
ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con
opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo
de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del
contrato de arrendamiento.
Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.
Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los
arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de
la fianza regulada en el artículo 36. 1 de esta ley, sin devengo de interés, a
disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe
hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde
la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público
competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta
devengará el interés legal correspondiente.
Disposición adicional cuarta. Ayudas para acceso a
vivienda.
Las personas que, en aplicación de lo establecido en la disposición
transitoria segunda de la presente ley, se vean privadas del derecho a la
subrogación mortis causa que les reconocía el texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre,
serán sujeto preferente de los programas de ayudas públicas para el acceso a
vivienda, siempre que cumplan los requisitos en cuanto a ingresos máximos que
se establezcan en dichos programas.
Disposición adicional quinta.
Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
(Derogado por la Ley de Enjuiciamiento Civil 7-1-2000, núm. 1/2000)
Disposición adicional sexta. Censo de
arrendamientos urbanos.
1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes
y Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la
presente ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas
sujetos a la presente ley subsistentes a su entrada en vigor.
2. Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del arrendatario,
de la renta del contrato, de la existencia o no de cláusulas de revisión, de su
duración y de la fecha del contrato.
3. A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de
Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo máximo de tres meses
a partir de la entrada en vigor de la ley, los datos del contrato a que se
refiere el párrafo anterior.
4. Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo
a que se refiere esta disposición de sus respectivos contratos, dando cuenta
por escrito al arrendador de los datos remitidos.
5. El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3
privará al arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios
fiscales a que se refiere la disposición final cuarta de la presente ley.
Disposición adicional séptima.
Modificación Ley 36/1988, 5-12, de Arbitraje.
Se añade el artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de
Arbitraje, un número 3, cuyo contenido será el siguiente:
«En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos
sometidos al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de
pacto expreso de las partes los árbitros deberán dictar el laudo en el término
de tres meses, contado como se dispone en el número 1
de este artículo. »
Disposición adicional octava. Derecho de retorno.
El derecho de retorno regulado en la disposición adicional cuarta. 3. ª
del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
aprobado por el Real Decreto legislativo t/1992, de 26 de junio, se regirá por
lo previsto en esta disposición y; en su defecto, por las normas del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias
exigidas por el planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la
demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o
de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas
sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que
el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una
superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre que tenga al menos
90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha
superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el
mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
Disposición adicional novena.
Declaración de la situación de minusvalía.
A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su
grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los
centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes.
Disposición adicional décima. Prescripción.
Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos
de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a
la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo
específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen
general contenido en el Código Civil.
DISPOSICIONES
TRANSITORIAS
Disposición
Transitoria Primera.
Contratos celebrados
a partir del 9 mayo 1985
1. Los contratos
de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 mayo 1985 que subsistan
a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por
lo dispuesto en el artículo 9 RDL 2/1985 de 30 abril, sobre medidas de política
económica y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por D 4104/1964 de 24
diciembre.
Será aplicable a
estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 disp. trans.
2ª.
La tácita
reconducción prevista en el artículo 1566 CC lo será por un plazo de tres años,
sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta
ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley
para los arrendamientos de vivienda.
2. Los contratos
de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 mayo 1985, que
subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose
por lo dispuesto en el artículo 9 RDL 2/1985 de 30 abril y por lo dispuesto en
el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de
tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 CC, el
arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a
los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Lo dispuesto en el
párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados
al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir
del 9 mayo 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley.
Disposición
Transitoria Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con
anterioridad al 9 mayo 1985
A) Régimen
normativo aplicable.
1. Los contratos
de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 mayo 1985 que subsistan en
la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las
normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los
apartados siguientes de esta disposición transitoria.
2. Será aplicable
a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24 de la presente ley.
3. Dejará de ser
aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 TR
LAU 1964.
No procederán los
derechos de tanteo y retracto, regulados en el cap. VI TR LAU 1964, en los
casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común
cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a
la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de
división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.
B) Extinción y
subrogación.
4. A partir de la
entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 TR
LAU 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no
separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen
con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los
anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen
a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la
fecha de su fallecimiento.
El contrato se
extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del
arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en
cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla
veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el
subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del
arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación.
En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo
alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su
fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
5. Al
fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los arts 24,1 y 58 TR LAU 1964, se hubiese subrogado en la
posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se
podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto,
los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen
convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se
extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del
arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en
cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de
veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan
ulteriores subrogaciones.
6. Al
fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 TR LAU 1964
ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.
7. Los derechos
reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición al cónyuge del
arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera
venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de
afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual,
durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo
que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia.
8. Durante los diez
años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en
los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de
sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por
jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o
gran invalidez, el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo
subrogado.
9. Corresponde a
las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7
de esta disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario
fallecido que para cada supuesto proceda.
La condición de
convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse
necesariamente en la vivienda arrendada.
Serán de
aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7
anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación
establecidas en el artículo 16 de la presente ley.
En ningún caso los
beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto
grado de prelación.
C) Otros derechos
del arrendador.
10. Para las
anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta
ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:
10. 1 En el
Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará
por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado
sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de
bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
10. 2 Podrá exigir
del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese
individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.
10. 3 Podrá
repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias
para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los
términos resultantes del art 108 TR LAU 1964 o de acuerdo con las reglas
siguientes:
1ª) Que la
reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución
judicial o administrativa firme.
En caso de ser
varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por
la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que
representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los
pisos afectados.
2ª) Del capital
invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas
percibidos por el propietario.
3ª) Al capital
invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente
a dicho capital calculado para un período de cinco años.
4ª) El
arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad
referida en la regla anterior, hasta su completo pago.
En el caso de ser
varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior
se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el
apartado 2 artículo 19 de la presente ley.
5ª) La cantidad
anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos
cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades
asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas
consideradas en su cómputo anual.
10. 4 Si el
arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo
dispuesto en el artículo108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional
a la superficie de la finca afectada.
10. 5 Podrá repercutir
en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se
produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.
Se exceptúa el
supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por
cuenta del arrendador.
D) Actualización
de la renta.
11. La renta del
contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento
fehaciente al arrendatario.
Este requerimiento
podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la
ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.
Efectuado dicho
requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el
arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización,
acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de
los índices determinantes de la cantidad notificada.
La actualización
se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:
1ª) La renta
pactada inicialmente en el contrato que dió origen al
arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se
desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que
el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice
General Nacional o Indice General Urbano del Sistema
de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la
fecha del contrato con respecto al Indice
correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.
En los arrendamientos de viviendas
comprendidos en el artículo 6,2 LAU 1964 celebrados con anterioridad al 12 mayo
1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo
96,10 del citado texto refundido, háyase o no exigido en su día por el
arrendador, y, como índice correspondiente a la fecha del contrato, el del mes
de junio de 1964.
En los
arrendamientos de viviendas no comprendidas en el artículo 6,2, del citado
texto refundido celebrados antes del 12 mayo 1956, se tomará como renta
inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como
índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.
2ª) De la renta
actualizada que corresponda a cada período anual calculada con arreglo a lo
dispuesto en la regla anterior o en la regla 5ª, sólo será exigible al
arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes
siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario
en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de
que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta
que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que
corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje
inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea
superior a la que se estuviera pagando.
3ª) La renta
actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera
anualidad de la revisión.
Se consideran
cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la repercusión al
arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se
refiere el artículo 102 TR LAU y la repercusión del coste de las obras a que se
refiere el artículo 107 del citado texto legal.
4ª) A partir del
año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que
corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario
conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores
por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato
contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de
aplicación.
5ª) Cuando la
renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1ª sea
superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se
tomará como renta revisada esta última.
La renta a estos
efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada
vigente en 1994, los siguientes porcentajes:
- El 12 por 100,
cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos
con posterioridad a 1989.
- El 24 por 100
para el resto de los supuestos.
Para fincas
situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje
del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor
catastral el porcentaje del 12 por 100.
6ª) El inquilino
podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al
arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción
del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el
inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella,
sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices
de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de
cada actualización.
Los contratos de
arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se
refiere esta regla, quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando
se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del
requerimiento fehaciente del arrendador.
7ª) No procederá
la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los
ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan
habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes:
|
Número de
personas que convivan en la vivienda arrendada |
Límite en veces
el salario mínimo interprofesional |
|
1 ó 2 |
2,5 |
|
3 ó 4 |
3 |
|
más de 4 |
3,5 |
Los ingresos a
considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo
anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la
renta.
En defecto de
acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de
las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la
actualización pretendida.
8ª) En los
supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el
inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse
anualmente a tenor de la variación experimentada por el Indice
General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la
fecha de cada actualización.
9ª) La
actualización de renta, cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:
a) En diez años,
cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las
personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda
de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
En este caso, los
porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:
|
Período anual de
actualización a partir de la entrada en vigor de la ley |
Porcentaje
exigible de la renta actualizada |
|
1º |
10 |
|
2º |
20 |
|
3º |
30 |
|
4º |
40 |
|
5º |
50 |
|
6º |
60 |
|
7º |
70 |
|
8º |
80 |
|
9º |
90 |
|
10º |
100 |
b) En cinco años,
cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario mínimo
interprofesional.
En este caso, los
porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados
en la letra a) anterior.
10ª) Lo dispuesto
en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de
vivienda en los núms. 1 y 4 artículo 100 LAU 1964.
Disposición
Transitoria Tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados
antes del 9 mayo 1985
A) Régimen
normativo aplicable.
1. Los contratos
de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 mayo 1985 que
subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán
rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio,
salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta
disposición transitoria.
B) Extinción y
subrogación.
2. Los contratos
que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en
situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto
en los apartados 3 a 4 siguientes.
3. Los
arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su
jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la
misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de
cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado
éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran
transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá
subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad
desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de
años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor
de la ley.
La primera
subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya
se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo
previsto en el artículo 60 TR LAU. La segunda subrogación prevista no podrá
tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión
de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.
El arrendatario
actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de
negocio en los términos previstos en el artículo 32 TR LAU.
Este traspaso
permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar
desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en
que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la
aprobación de la ley.
Cuando en los diez
años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el
traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se
incrementarán en cinco años.
Se tomará como
fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se
refiere el artículo 32 TR LAU 1964.
4. Los
arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica
se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:
1ª) Los
arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en
veinte años.
Se consideran
actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de la
tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.
Se exceptúan los
locales cuya superficie sea superior a 2. 500 metros cuadrados, en cuyo caso,
la extinción se producirá en cinco años.
2ª) Los
arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de
aquéllas a las que se refiere la regla 1ª a las que correspondan cuotas según
las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:
|
Cuotas IAE |
Número de años |
|
De menos de 85.
000 ptas. |
en 20 años |
|
Entre 85. 001 y
130. 000 ptas. |
en 15 años |
|
Entre 130. 001 y
190. 000 ptas. |
en 10 años |
|
De más de 190.
000 ptas. |
en 5 años |
Las cuotas que
deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el presente
apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que
incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al
ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación
en la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se
aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos
de determinar la cantidad que corresponda.
Los plazos citados
en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la
presente ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se
hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de
los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha de traspaso
la de la escritura a que se refiere el artículo 32 TR LAU.
Cuando en un local
se desarrollen actividades a las que correspondan distintas cuotas, sólo se
tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de ellas.
Incumbe al
arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada
en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la mínima
de las duraciones previstas en el párrafo primero.
5. Los contratos
en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya
transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el tiempo
que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea
inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el
arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la
aplicación de dichas reglas.
En los casos
previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se regirá
por lo dispuesto en el artículo 1566 CC, y serán aplicables al arrendamiento
renovado las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos de fincas
urbanas para uso distinto del de vivienda.
C) Actualización
de la renta.
6. A partir de la
entrada en vigor de la presente ley, en la fecha en que se cumpla cada año de
vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio
podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento
fehaciente al arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:
1ª) La renta
pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá
mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices
de Precios de Consumo o que el Indice General
Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha
del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha
de cada actualización.
En los contratos
celebrados con anterioridad al 12 mayo 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada
a que se refiere el artículo 96,10 del citado texto refundido, háyase o no
exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha
del contrato el del mes de junio 1964.
2ª) De la renta
actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo
dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el
porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes
en función del período de actualización que corresponda, siempre que este
importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese
momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de
que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta
que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que
corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje
inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea
superior a la que se estuviera cobrando sin la actualización.
3ª) En los
arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el
apartado 4, un período de extinción de cinco o diez años, la revisión de renta
se hará de acuerdo con la tabla siguiente:
|
Actualización a
partir de la entrada en vigor de la ley |
Porcentaje
exigible de la renta actualizada |
|
1º |
10 |
|
2º |
20 |
|
3º |
35 |
|
4º |
60 |
|
5º |
100 |
4ª) En los
arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquéllos a los que corresponda,
de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de quince
o veinte años, la revisión de renta se hará con arreglo a los porcentajes y
plazos previstos en la regla 9ª a) apartado 11 disp. trans
2ª.
5ª) La renta
actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera
anualidad de la revisión.
Se consideran
cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusión al
arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere
el artículo 102 TR LAU y la repercusión del coste de las obras a que se refiere
el artículo 107 del citado texto legal.
6ª) A partir del
año en que se alcance el 100 por 100 de actualización, la renta que corresponda
pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a
la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices
de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema
de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
7ª) Lo dispuesto
en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de
locales de negocio en el núm. 1 artículo 100 TR LAU 1964.
8ª) Para
determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a
aquélla en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual
sea el originario o la persona subrogada en su posición.
7. El arrendatario
podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1ª, 5ª y 6ª del
apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del
requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.
En este supuesto,
el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en
el apartado 4, se incrementarán en cinco años.
Lo dispuesto en el
párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que
se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor
que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7.
8. La revisión de
renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y para
aquéllos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período de
extinción de quince o veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por
la no aplicación de la misma.
Para ello, el
arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un plazo
de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste
para la revisión de la renta.
Los contratos de
arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción de no
revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a
partir de la entrada en vigor de la presente ley.
D) Otros derechos
del arrendador.
9.
Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en
vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también
de aplicación a estos contratos lo previsto en el apartado 10 disp. trans. 2ª.
E) Otros derechos
del arrendatario.
10. El
arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a
dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento
cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier
persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín
a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente
aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por
la actividad que ejerció el arrendatario.
11. Extinguido el
contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados precedentes,
el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado
si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto
arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción
legal del arrendamiento.
A tal efecto, el
arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de
celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones
esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo
arrendatario.
El derecho
preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones
ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días
naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en
este plazo a la firma del contrato.
El arrendador,
transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin que
el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento
propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de
ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario
cuyo contrato se extinguió.
Si el arrendador
no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella cualquiera de los
requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del
nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá
derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio
de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días
naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada
del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para
ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el
ejercicio de la acción de retracto.
El arrendador está
obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia
del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el
plazo de quince días desde su celebración.
El ejercicio de
este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización
prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y
otra.
12. La presente
disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de local
de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y
que subsistan el 31 de diciembre de 1999.
(Nota: Apartado
12, añadido por la Ley 55/1999, de 28 diciembre).
Disposición
Transitoria Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad
al 9 mayo 1985
1. Los contratos
de arrendamiento asimilado a los de inquilinato a que se refiere el artículo
4,2 TR LAU 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el
artículo 5,2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 mayo 1985 y que
subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por
las normas del citado texto refundido que les sean de aplicación, salvo las
modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
2. Los
arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la
disp. trans. 3ª. A estos efectos los contratos
celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de
lucro, se entenderán equiparados a aquéllos de los mencionados en la regla 2 a)
apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los
demás se entenderán equiparados a aquéllos de los mencionados en la citada
regla 2ª a los que corresponda un plazo de extinción de diez años.
3. Los
arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo
estipulado en la disposición transitoria tercera para los arrendamientos de
local a que se refiere la regla 2ª apartado 4 a los que corresponda una cuota
superior a 190. 000 pesetas.
4. Los
arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades
profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.
Disposición
Transitoria Quinta.
Arrendamientos de
viviendas de protección oficial
Los arrendamientos
de viviendas de protección of icial que subsistan a
la entrada en vigor de la presente ley continuarán rigiéndose por la normativa
que les viniera siendo de aplicación.
Disposición
Transitoria Sexta. Procesos judiciales
1. El tít. V de la
presente ley será aplicable a los litigios relativos a los contratos de
arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de
esta ley.
2. Se exceptúa lo
establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de las
sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos de casación en los
litigios sobre contratos de arrendamientos de local de negocio en los que la
sentencia de la Audiencia Provincial se haya dictado después de la entrada en
vigor de la presente ley.
Disposición
Derogatoria Única. Disposiciones que se derogan
Quedan derogados,
sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la presente
ley, el D 4104/1964 de 24 diciembre, por el que se aprueba el texto refundido
Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, los artículos 8 y 9 RDL 2/1985 de 30 abril,
sobre Medidas de Política Económica, y cuantas disposiciones de igual o
inferior rango se opongan a lo establecido en esta ley.
También queda
derogado el D 11 marzo 1949. Esta derogación producirá sus efectos en el ámbito
territorial de cada Comunidad Autónoma cuando se dicten las disposiciones a que
se refiere la disp. adic. 3ª de la presente ley.
Disposición Final
Primera. Naturaleza de la Ley
La presente ley se
dicta al amparo del artículo 149,1 8ª CE.
Disposición Final
Segunda. Entrada en vigor
La presente ley
entrará en vigor el día 1 enero 1995.
El apartado 3
disp. trans. 2ª entrará en vigor el día siguiente al
de la publicación de la presente ley en el Boletín Oficial del Estado.
Los traspasos de
local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en el párrafo
anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en vigor de la ley.
Disposición Final
Tercera. Publicación por el Gobierno de los Indices
de Precios al Consumo a que se refiere esta ley
El Gobierno, en el
plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente ley, publicará en el
Boletín Oficial del Estado una relación de los Indices
de Precios al Consumo desde el año 1954 hasta la entrada en vigor de la misma.
Una vez publicada
la relación a que se refiere el párrafo anterior, el Instituto Nacional de
Estadística, al anunciar mensualmente las modificaciones sucesivas del Indice de Precios al Consumo, hará constar también la
variación de la proporción con el índice base de 1954.
Disposición Final
Cuarta. Compensaciones por vía fiscal
El Gobierno
procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor de la ley, a
presentar a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que se arbitre
un sistema de beneficios fiscales para compensar a los arrendadores, en
contratos celebrados con anterioridad al 9 mayo 1985 que subsistan a la entrada
en vigor de la ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores
no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato por aplicación
de la regla 7ª apartado 11 disp. trans 2ª de esta
ley.