COLECCIÓN
“LIBRO Y
BASE DE DATOS CD-ROM”
LEYDE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Y
JUICIO DE DESAHUCIO POR
FALTA DE PAGO
Y EXPIRACIÓN DEL PLAZO
Ley
Especial, estudio íntegro,
Código
Civil y Procesal Civil
SÍNTESIS Y
ORDENACIÓN DE LA DOCTRINA
DE LOS
TRIBUNALES
Actualizado
Ley 19/2009,
de 23 de noviembre, de medidas de fomento y
agilización
procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.
Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la
legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial.
El CD-ROM
adjunto a este libro contiene:
Texto
íntegro del libro, Formularios, contratos y procesal, Legislación
(Windows,
Word, reproducción que no necesita
ningún
tipo de instalación, sólo exportar su contenido)
Por JOSÉ-ALFREDO CABALLERO GEA
Doctor en Derecho
Graduado en Criminología
Magistrado jubilado
DYKINSON,
2010
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Actualización
Sentencias del Tribunal
Supremo, España
Fuente. Web del mismo Tribunal Supremo
Por José Alfredo Caballero Gea
Sumario
STS, Civil sección 1 del 13 de Mayo del 2011, Recurso
1828/2008.
Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Desahucio del local por vencimiento del plazo pactado.
Retracto arrendaticio.
STS, Civil sección 1 del 26 de Abril del 2011, Recurso
1167/2008.
Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Desahucio por expiración del plazo contractual. Temporalidad
de los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985,
de 30 de abril.
STS, Civil sección 1 del 08 de Abril del 2011, Recurso
1656/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Arrendamiento de vivienda celebrado bajo la vigencia del Real
Decreto Ley 2/85, de 30 de abril. Acción de desahucio por expiración de plazo.
Tácita reconducción. Prórroga forzosa. Interpretación de los contratos.
STS, Civil sección 1 del 08 de Abril del 2011, Recurso
854/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra.
STS, Civil sección 1 del 07 de Abril del 2011, Recurso
893/2008.
Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Desahucio. Prórroga forzosa: artículo 57 del Texto Refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. Libertad contractual.
Interpretación de los contratos.
STS, Civil sección 1 del 04 de Abril del 2011, Recurso
1932/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Retracto arrendaticio. Venta en subasta celebrada en
ejecución hipotecaria. Novación del inicial contrato de arrendamiento en un
arrendamiento de temporada.
STS, Civil sección 1 del 25 de Marzo del 2011, Recurso
1268/2006.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Desahucio. Arrendamiento de vivienda de protección oficial:
efectos de la cláusula que establece una renta superior a la permitida
administrativamente. Nulidad. Las partes deberán acomodar la renta a las
previsiones contenidas en la legislación aplicable.
STS, Civil sección 1 del 27 de Diciembre del 2010, Recurso
894/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Desahucio por falta de pago. Arrendamiento de vivienda
sometido a la LAU 1964. Actualización de la renta conforme a la Disposición
Transitoria 2ª de la LAU 1994. Falta de oposición expresa del arrendatario. El
silencio equivale a consentimiento.
STS, Civil sección 1 del 22 de Diciembre del 2010, Recurso
118/2006.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Desahucio por falta de pago.
STS, Civil sección 1 del 17 de Diciembre del 2010, Recurso
793/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Retracto arrendaticio.
STS, Civil sección 1 del 09 de Diciembre del 2010, Recurso
517/2006.
Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Resolución de contrato de arrendamiento por cesión
inconsentida.
STS, Civil sección 1 del 22 de Noviembre del 2010, Recurso
393/2006.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Arrendamientos urbanos. Prórroga forzosa frente a tácita
reconducción en contratos de arrendamiento de fecha posterior a 1985.
Interpretación contractual. Interés casacional.
STS, Civil sección 1 del 22 de Noviembre del 2010, Recurso
2200/2006.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Desahucio por falta de pago. Retraso en el pago: pago de la
renta con posterioridad a demanda. Incumplimiento resolutorio y no mero
retraso.
STS, Civil sección 1 del 11 de Noviembre del 2010, Recurso
602/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Arrendamiento de vivienda. Interpretación del artículo 9 RDL
2/1985. Recurso de casación. Preceptos heterogéneos y supuesto de la cuestión.
STS, Civil sección 1 del 10 de Noviembre del 2010, Recurso
2161/2006.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Arrendamientos urbanos. Los retrasos en el pago de la
actualización de renta motivan la acción de desahucio.
STS, Civil sección 1 del 10 de Noviembre del 2010, Recurso
1150/2006.
Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Retracto arrendaticio sobre local de negocio, sometido a la LAU
de 1964. Interés casacional por oposición a jurisprudencia del Tribunal
Supremo.
STS, Civil sección 1 del 08 de Noviembre del 2010, Recurso
926/2007.
Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Retracto: plazo para ejercitar la acción. Datos suficientes
para que el retrayente tuviera conocimiento de la transmisión.
STS, Civil sección 1 del 15 de Septiembre del
2010
Recurso: 803/2007. Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER
Arrendamientos urbanos. Actualización de renta. Interés
casacional.
STS, Civil sección 1 del 14 de Julio del 2010
Recurso: 2206/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Desahucio por expiración de plazo. Arrendamiento para uso
distinto al de vivienda. Plazo de duración de un año prorrogable de forma indefinida
por plazos iguales a la sola voluntad del arrendatario. Nulidad de la cláusula.
Integración analógica.
STS, Civil sección 1 del 14 de Septiembre del 2010, Recurso
2179/2006.
Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER
Arrendamientos urbanos. Actualización de rentas.
STS, Civil sección 1 del 30 de Julio del 2010, Recurso
1228/2006.
Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Resolución de arrendamiento de local comercial por cesión
inconsetida (art. 114. 5ª LAU 1964). Fallecimiento de uno de los tres hermanos
arrendatarios y subrogados en el lugar de su padre. Solidaridad tácita o
mancomunidad.
STS, Civil sección 1 del 14 de Julio del 2010
Recurso: 1984/2003. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Arrendamiento de vivienda de protección oficial. Cláusula que
establece una renta superior a la permitida administrativamente. Efectos.
STS, Civil sección 1 del 09 de Julio del 2010
Recurso: 698/2006. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Contrato de arrendamiento de vivienda. Resolución por
subrogación inconsentida.
STS, Civil sección 1 del 07 de Julio del 2010
Recurso: 1090/2007. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Retracto. El precio del retracto ha de ser el precio real
pagado por la parte compradora, no el valor de mercado en el momento en que se
ejercita el retracto.
STS, Civil sección 1 del 07 de Julio del 2010
Recurso: 151/2007. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamiento de local de negocio. Desahucio por extinción
del plazo, en relación a dos contratos celebrados "por tiempo
indefinido" al no ser tal expresión equivalente al régimen de prórroga
forzosa.
STS, Civil sección 1 del 15 de Junio del 2010
Recurso: 2283/2007. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por falta
de notificación al arrendador de la subrogación "mortis causa".
STS, Civil sección 1 del 15 de Junio del 2010
Recurso: 845/2007. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos Urbanos. Desahucio. Resolución de contrato de
arrendamiento de vivienda suscrito conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964 por impago de cantidades asimiladas a la renta (Impuesto de Bienes Inmuebles).
STS, Civil sección 1 del 08 de Junio del 2010
Recurso: 1029/2006. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Arrendamientos Urbanos. Plazo de duración de los de local de
negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Interés casacional. Impuesto de
Actividades Económicas.
STS, Civil sección 1 del 21 de Mayo del 2010
Recurso: 43/2006. Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Arrendatario de una vivienda que se convierte en condómino de
la misma por herencia. Ejercicio de la acción del artículo 53 LAU.
STS, Civil sección 1 del 30 de Abril del 2010
Recurso: 2558/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos. Aplicación automática del artículo 53
LAU 1964. Acción de impugnación de compraventa del inmueble arrendado al haber
sido enajenado por un precio superior a la capitalización de la renta anual que
abonaba la actora.
STS, Civil sección 1 del 30 de Abril del 2010
Recurso: 1212/2007. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamiento de vivienda sometido a al LAU TR 1964. Falta de
pago del impuesto sobre bienes inmuebles. Cantidad asimilada a la renta.
STS, Civil sección 1 del 30 de Abril del 2010
Recurso: 788/2007. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Acción de retracto arrendaticio. Caducidad. Desestimación por
causa de inadmisión.
STS, Civil sección 1 del 30 de Abril del 2010
Recurso: 744/2006. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Contrato de arrendamiento: Reclamación de cantidades por el
arrendador por el cambio de un compresor de aire acondicionado.
STS, Civil sección 1 del 31 de Marzo del 2010
Recurso: 1063/2006. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Acción de reclamación de cantidad contra herederos de
abogado, por negligencia profesional, al no aportar al proceso de desahucio
documentos suministrados y haber elegido erróneamente la línea de defensa.
Infracción procesal.
STS, Civil sección 1 del 24 de Marzo del 2010
Recurso: 753/2006. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Retracto arrendaticio de finca urbana destinada a vivienda y
de trastero. Motivación adecuada de la sentencia. Estimación en casos de venta
en globo y por precio único, en evitación de una posible burla a los derechos
del arrendatario. Motivación.
STS, Civil sección 1 del 18 de Marzo del 2010
Recurso: 1439/2006. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos. Resolución de contrato de
arrendamiento de local de negocio celebrado con posterioridad al RD de 30 de
abril de 1985. La posibilidad de prórroga forzosa en tales casos debe
contemplarse de forma clara e inequívoca.
STS, Civil sección 1 del 18 de Marzo del 2010
Recurso: 837/2006. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos. Desahucio por falta de pago de cantidades
asimilables a la renta. Impago del Impuesto de Bienes Inmuebles.
STS, Civil sección 1 del 18 de Marzo del 2010
Recurso: 1954/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos Urbanos. Derecho de retracto de local de negocio.
Interés casacional. Se reconoce en el arrendatario un derecho de adquisición
preferente cuando conserva la posesión propia del arrendamiento, sea de forma
mediata o inmediata.
STS, Civil sección 1 del 18 de Marzo del 2010
Recurso: 1593/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos. Local de negocio: resolución por
desistimiento unilateral del arrendatario. Indemnización prevista en el
artículo 56 LAU 1964.
STS, Civil sección 1 del 18 de Marzo del 2010
Recurso: 1101/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamiento de local comercial. Desahucio por usarlo como
vivienda y por cesión inconsentida. Inexistencia de interés casacional. Al no
existir cesión, es ocioso analizar los presupuestos de la validez del
consentimiento.
STS, Civil sección 1 del 18 de Marzo del 2010
Recurso: 441/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por causa
de necesidad. Voluntad de ocupar la vivienda arrendada para hacer vida
independiente. Oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
STS, Civil sección 1 del 15 de Marzo del 2010
Recurso: 897/2006. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Derecho de retracto. Recurso de casación: Ambito; no cabe
incurrir en el vicio procesal de hacer supuesto de la cuestión ni cabe plantear
cuestiones procesales ni relativas a la valoración de la prueba.
STS, Civil sección 1 del 10 de Marzo
del 2010
Recurso: 1782/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamiento de local de negocio posterior al RD 2/85.
Aplicación del régimen de prórroga forzosa. Necesidad de determinar de si hubo
pacto inequívoco al respecto. Interpretación del contrato.
STS, Civil sección 1 del 10 de Marzo del 2010
Recurso: 1590/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamiento de finca urbana. Desahucio por expiración del
plazo. Aplicación del derecho de prórroga forzosa de la LAU de 1964 por
voluntad de las partes a contrato suscrito bajo la vigencia del DL 1985, que
eliminó dicho régimen. Interés casacional.
STS, Civil sección 1 del 10 de Marzo del 2010
Recurso: 1275/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Resolución de contrato de arrendamiento urbano por falta de
subrogación y carecer de la condición de arrendatario el cónyuge viudo.
STS, Civil sección 1 del 10 de Marzo del 2010
Recurso: 833/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Desahucio y resolución contrato de arrendamiento por impago
de rentas. Enervación del desahucio. Aplicación transitoria LAU 1994.
STS, Civil sección 1 del 24 de Febrero del
2010
Recurso: 2586/2005. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Retracto arrendaticio. Interés casacional. Unidad registral y
ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
STS, Civil sección 1 del 24 de Febrero del
2010
Recurso: 2069/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos. Arrendamiento de local de negocio.
Resolución del contrato. Cierre de local de negocio por cambio de destino del
local al ser transformado en un almacén o depósito. Concepto de justa causa.
Interés casacional.
STS, Civil sección 1 del 05 de Febrero del
2010
Recurso: 1687/2005. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Arrendamientos. Recurso de casación por interés casacional
por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales. Actualización de
la renta y repercusión del importe íntegro de servicios y suministros.
STS, Civil sección 1 del 04 de Febrero del
2010
Recurso: 731/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos. Calificación del arrendamiento de
finca urbana como asimilado a los de local de negocio o como de local de negocio.
Efectos y duración.
STS, Civil sección 1 del 13 de Enero del 2010
Recurso: 2697/2004. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Subrogación en el contrato de arrendamiento de local de
negocio en caso de jubilación del arrendatario por parte de un descendiente que
continúa en la actividad. La falta de notificación de la subrogación no da
lugar a la resolución del contrato.
STS, Civil sección 1 del 13 de Enero del 2010
Recurso: 2668/2004. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio
por no proceder la subrogación del arrendatario. Prueba.
STS, Civil sección 1 del 29 de Diciembre del
2009
Recurso: 241/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos. Interés casacional. Aplicación de la
prórroga forzosa a contratos posteriores al RD Ley 2/1985.
STS, Civil sección 1 del 23 de Diciembre del
2009
Recurso: 1508/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos. Para uso distinto del de vivienda.
Acción indemnizatoria de la arrendadora por resolución anticipada. Congruencia
y motivación de la sentencia. Carga de la prueba y valoración.
STS, Civil sección 1 del 18 de Diciembre del
2009
Recurso: 1530/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Novación de contrato de arrendamiento. Cláusula de duración
indefinida. Inexistencia de prórroga forzosa. Situación de arriendo no real
sino formal y cambiante. Recurso extraordinario por infracción procesal:
valoración de la prueba.
STS, Civil sección 1 del 16 de Diciembre del
2009
Recurso: 2114/2005. Ponente: JESUS CORBAL FERNANDEZ
Cláusulas bancarias declaradas abusivas conforme a la Ley
General de Consumidores y Usuarios, de obligado cumplimiento para todas las
entidades financieras. Estimación parcial del recurso. Tarjetas de crédito.
Vencimiento anticipado. Cesión de créditos.
STS, Civil sección 1 del 10 de Diciembre del
2009
Recurso: 664/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos. De local de negocio. Resolución por
desocupación y cesión o traspaso inconsentido. No ha lugar. Notificación al
arrendador conforme a Derecho.
STS, Civil sección 1 del 02 de Diciembre del
2009
Recurso: 1819/2005. Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER
Derecho de tanteo: simulación de contrato préstamo
garantizado con derecho real de anticresis para encubrir una verdadera venta de
la finca adquirida antes de la expiración del plazo de espera legalmente
establecido. Cuestiones procesales.
STS, Civil sección 1 del 17 de Noviembre del
2009
Recurso: 394/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Resolución de contrato de arrendamiento. Incongruencia
omisiva de la sentencia.
STS, Civil sección 1 del 06 de
Noviembre del 2009
Recurso: 286/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Resolución de contrato de arrendamiento de local por obras
inconsentidas. Opción de compra.
STS, Civil sección 1 del 16 de Octubre del
2009
Recurso: 203/2005. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Arrendamientos urbanos. Cesión inconsentida. Designación de
domicilio social.
STS, Civil sección 1 del 14 de Octubre
del 2009
Recurso: 65/2005. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio
por la realización de obras inconsentidas que alteran la configuración y
estructura del local.
STS, Civil sección 1 del 28 de Septiembre del
2009
Recurso: 122/2005. Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Actos propios. No obligan al agente cuando no son válidos y
eficaces en derecho ni cuando están viciados de error.
Arrendamiento de local comercial conforme a la antigua LAU.
Comunicación de la parte arrendadora de la actualización de la renta del local
conforme a la DT tercera de la LAU de 1994, partiendo del recibo de IAE de 1994
en el que figuraba una determinada cuota mínima.
STS, Civil sección 1 del 09 de Septiembre del
2009
Recurso: 1071/2005. Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER
Desahucio. Arrendamiento de local de negocio. Prórroga
forzosa. Incompatibilidad del contrato de arrendamiento con la duración
indefinida. Aplicación analógica de las normas sobre duración del usufructo.
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STS, Civil sección 1
del 13 de Mayo del 2011, Recurso 1828/2008.
Ponente: ROMAN GARCIA
VARELA
Desahucio del local por
vencimiento del plazo pactado. Retracto arrendaticio.
Desahucio del local por vencimiento del plazo pactado.
Retracto arrendaticio. Recurso de casación: el interés casacional alegado
resulta inexistente. La exclusión expresa al régimen de prórroga forzosa, solo
resulta exigible en los contratos sometidos a la legislación arrendaticia de
1964. Los celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, se debe
reiterar que tras su publicación, la duración de losarrendamientos de local de
negocio sería la que libremente hubieran estipulado las partes. El contrato que
liga a las partes es el celebrado en el año 1991, y en él decidieron establecer
un arrendamiento del local de negocio, en el que su duración se estableció en
15 años. La interpretación de los contratos realizada por el tribunal de
instancia, no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a
los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función
exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter
manifiestamente ilógico o arbitrario.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- La representación procesal de la sociedad TraZZ,
S.L., presentó demanda contra Benjamín, por la que solicitaba la declaración
del desahucio del local arrendado por el demandado situado en la Avenida
Primero de Mayo, «Cafetería BeZZ», de la localidad de El PaZZ. La parte actora
argumentó que los litigantes estaban ligados por un contrato de arrendamiento
celebrado el 7 de octubre de 1991, entre la comunidad de bienes Luis Angel y
Benjamín, que se liquidó y el último citado pasó a ser el propietario único del
local. El arrendamiento se concertó por un período de 15 años, por lo que
transcurrido el plazo le fué notificada tal circunstancia al arrendatario y se
le requirió para que abandonara el local, a lo que éste se había negado.
El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.
Consideró que, como la parte arrendataria había ejercitado acción de retracto
y, en el momento de dictarse sentencia, la cuestión se encontraba pendiente de
resolución ante esta misma Sala, el asunto sometido a examen mediante la
demanda interpuesta era en exceso complejo para ser resuelto en el proceso de
desahucio. Además, consideró que el contrato de arrendamiento celebrado en el
año 1991, traía causa de un contrato de arrendamiento verbal que se celebró
entre la comunidad de bienes y el anterior propietario en el año 1981, por lo
que resultaba indudable el sometimiento del arrendamiento al régimen de
prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964.
La Audiencia Provincial acogió el recurso de apelación.
Valoró que el hecho de que estuviera pendiente de resolución por esta Sala el
procedimiento relativo a la acción de retracto ejercitada por el arrendatario
sobre el local litigioso, suponía una alegación de litispendencia que no podía
ser apreciada en el presente caso, al considerar que los fallos de las
sentencias que se pudieran dictar en los respectivos procedimientos podían
coexistir cual fuera su sentido.
En cuanto al fondo del asunto, ha apreciado que con
independencia del contrato verbal celebrado en el año 1981, el mismo fue
válidamente modificado en el año 1991, fecha en la que, con arreglo a la
legislación vigente, no era de obligatoria aplicación la prórroga forzosa
prevista en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, por lo que transcurridos los 15 años de duración del contrato,
la demanda debía ser estimada.
La parte demandada ha formalizado recurso de casación, al
amparo del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra la
sentencia de segunda instancia.
SEGUNDO.- La parte recurrente estructura el motivo único del
recurso de casación en dos apartados.
En el primero, alude a la infracción del artículo 1572 del
Código Civil, aunque considera, a través de su escrito de interposición que tal
infracción ha quedado vacía de contenido. Refería el recurrente la
imposibilidad de conocer sobre el desahucio interesado por la parte recurrida
hasta que se hubiera fallado de modo definitivo y firme respecto del retracto
ejercitado por la recurrente sobre el local arrendado. Pese a insistir en el
hecho de que el precepto había sido vulnerado por la Audiencia Provincial, pues
esta Sala ya había resuelto sobre el retracto, no insiste en esta vulneración,
que considera ya sin trascendencia.
El segundo apartado, se funda en la infracción de la
Disposición Transitoria Tercera de la Ley deArrendamientos Urbanos de 24 de
noviembre de 1994, en relación con el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964, los artículos 1203, 1204, 1254 y 1255 del
Código Civil y en la existencia de interés casacional en su modalidad de
oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, contenida en las SSTS de 2 de octubre de 1998, 4 de marzo de 1994 y 18 de
marzo de 1992. Desde el punto de vista del recurrente en estas sentencias se
examinan supuestos en los que existía un contrato de arrendamiento anterior a
la entrada en vigor del RDL 2/1985, y posteriormente, ya bajo su vigencia se
lleva a cabo una novación modificativa del arrendamiento que únicamente afecta
a la renta, sin que se excluya de modo expreso el sometimiento, en cuando a la
duración del contrato al régimen de prórroga forzosa, previsto en el artículo
57 TRLAU 1964.
El interés casacional en que el recurrente apoya sus
argumentos resulta inexistente. De la lectura de las sentencias citadas resulta
que la exclusión expresa al régimen de prórroga forzosa, solo resulta exigible
en los contratos sometidos a la legislación arrendaticia de 1964. En cuanto a
los celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, se debe reiterar
que tras su publicación, la duración de los arrendamientos de local de negocio
sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el
sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban
por imperativo legal conforme a lo que disponía elartículo 57 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pese a ello, en
principio, nada impide, que, si las partes así lo acuerdan y, en virtud del
principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código
Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto
Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el
citado artículo 57. Pero, para ello, es necesario que exista un acuerdo expreso
de sometimiento. Esta doctrina, igualmente está recogida en las sentencias
indicadas por el recurrente.
En el presente caso, la Audiencia Provincial considera
plenamente acreditado que el contrato que liga a las partes es el celebrado en
el año 1991, y en él decidieron, establecer un arrendamiento del local de
negocio, en el que su duración se estableció en 15 años. Esta conclusión es
negada por el recurrente, que considera probado que este contrato supone una
modificación de uno anterior celebrado verbalmente, sometido al régimen de
prórroga forzosa, y lo que a los efectos del recurso tiene mayor relevancia,
pues no fue la voluntad de las partes excluir este régimen de la duración
contractual. La parte recurrente pretende en realidad imponer una
interpretación contractual diferente de la expuesta por la Audiencia Provincial,
al valorar que no existe una renuncia a la prórroga forzosa que pueda sustentar
la acción de desahucio que se ha ejercitado por la parte demandante, cuando es
doctrina reiterada de esta Sala que la interpretación de los contratos
realizada por el tribunal de instancia, no puede ser revisada en casación, en
la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el
ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se
demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario. Tales defectos no
son predicables de la sentencia recurrida, cuando valora que las partes
expresaron de un modo literal su voluntad de establecer una duración determinada
para el arrendamiento en el contrato celebrado en el año 1991, duración que
según se desprende de su lectura se fijó en 15 años, con la posibilidad de
prorrogarlo anualmente mientras no se diera por terminado por el arrendador
mediante requerimiento fehaciente.
TERCERO.- En materia de costas, al desestimarse el recurso en
su totalidad, han de imponerse a la parte recurrente, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 398.1, en relación con el artículo 394, ambos de la
Ley de Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1
del 26 de Abril del 2011, Recurso 1167/2008.
Ponente: ROMAN GARCIA
VARELA
Desahucio por
expiración del plazo contractual. Temporalidad de los contratos de
arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985, de 30 de abril.
Desahucio por expiración del plazo contractual. Resulta
plenamente rechazable que el uso, en los contratos celebrados bajo la vigencia
del RDL 2/1985, de 30 de abril de expresiones tales como «tiempo indefinido» o
«por meses», permita suponer el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que
aparecía regulado en el artículo 57 del TRLAU de 1964; de la definición del
contrato de arrendamiento que proporciona al artículo 1.543 del Código Civil se
desprende que la determinación temporal es uno de sus elementos esenciales, por
lo que, en definitiva, el término «indefinido» resulta contrario a la naturaleza
del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad. Arrendamiento
de local de negocio celebrado bajo la vigencia del citado RDL: Su duración
sería la que libremente hubieran estipulado las partes, desapareciendo así el
sistema de prórroga legal forzosa si bien a ello nada impide que si las partes
así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual losarrendamientos
posteriores a la entrada en vigor del RDL 2/85 puedan someterse al régimen de
prórroga forzosa, pero para ello es necesario que exista un acuerdo expreso de
sometimiento, y si bien cabe deducir la existencia de sometimiento del
arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios
términos del contrato, aún así debe expresarse de forma clara y terminante.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Por la representación procesal de doña Josefa, doña
Sonsoles, doña Caridad, doña Laura y doña Teodora se interpuso demanda de
juicio de desahucio por expiración del plazo contractual contra la entidad Moda
S.L., en relación al local de negocio situado en ZZ. Manifestaban que estaban
vinculadas con la demandada por un contrato de arrendamiento celebrado el 1 de
febrero de 1986 el cual tenía una duración anual, por lo que, antes del inicio
del siguiente período temporal, habían requerido al arrendatario para
comunicarle la intención de no prorrogar el contrato por un nuevo año.
La parte demandada se opuso a la demanda por considerar que
el contrato de arrendamiento estaba sometido, respecto a su duración, al
régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 del Texto Refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
El Juzgado de Primera Instancia acogió íntegramente la
demanda y declaró resuelto el contrato de arrendamiento que unía a las partes,
al considerar que el contrato suscrito por las partes no estaba sometido al
régimen de prórroga forzosa legal.
La sentencia fue recurrida en apelación por la parte
demandada. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación. Consideró
que el objeto del litigio se centraba en interpretar el significado del término
indefinido que, en orden a la fijación de la duración, figuraba en el contrato.
Valoró que del examen del contrato y de las pruebas practicadas acreditativas
de los actos coetáneos y posteriores de las partes, no puede concluirse que la
voluntad de las partes fuera la de someterse al régimen de prórroga forzosa.
Frente a esta sentencia la parte demandada ha formalizado
recurso de casación, al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Alega la existencia de interés casacional por oposición
de la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, así como
por la presencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, y
estructura el escrito de interposición en tres motivos.
SEGUNDO.- El motivo primero del recurso se funda en la
existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales,
respecto del alcance que debe ofrecerse al término «indefinido», plasmado en un
contrato de arrendamiento suscrito bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985
de 30 de abril. Señala el recurrente que unas Audiencias consideran que el uso
del vocablo «indefinido» implica, por sí mismo, el sometimiento del contrato de
arrendamiento al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del
Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Es el caso de las
sentencias dictadas por la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4ª, de 23
de marzo de 2007 y 30 de junio de 2006. Frente a este criterio, otras
Audiencias Provinciales niegan que el uso de dicho término suponga el
sometimiento al régimen de prórroga forzosa. Así lo defiende la Audiencia
Provincial de Baleares, sección 3ª, en sus sentencias de 29 de noviembre de
2005 y 10 de octubre de 2006.
El motivo debe ser desestimado. La cuestión jurídica que
plantea el recurrente, ya ha sido resuelta por esta Sala (SSTS de 22 de junio
de 2009 y 25 de noviembre de 2008, entre muchas otras), que ha reiterado que
resulta plenamente rechazable que el uso, en los contratos celebrados bajo la
vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de expresiones tales como
«tiempo indefinido» o «por meses», permita suponer el sometimiento al régimen
de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. Es más, como
declaró la sentencia del Pleno de esta Sala de 9 de
septiembre de 2009, de la definición del contrato de arrendamiento que
proporciona al artículo 1.543 del Código Civil se desprende que la determinación
temporal es uno de sus elementos esenciales, por lo que, en definitiva, el
término «indefinido» resulta contrario a la naturaleza del contrato de
arrendamiento, caracterizado por su temporalidad.
TERCERO.- El motivo segundo del recurso se sustenta en la
existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales respecto
de la interpretación de los contratos de arrendamiento de local de negocio
celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, a los efectos de
determinar su duración. Argumenta el recurrente que ciertas Audiencias
Provinciales valoran que la existencia de cláusulas de estabilización de renta,
la indeterminación de su duración y la autorización al arrendatario para la
realización de obras, exige concluir que la duración del contrato está sometida
al régimen de prórroga forzosa, mientras que otras Audiencias Provinciales lo
niegan. El recurso en este motivo aparece mal preparado al no haber citado el
recurrente dos sentencias de una misma sección de una misma Audiencia que defiendan
un criterio jurídico diferente al expuesto por otras dos sentencias dictadas por
un mismo tribunal.
No obstante, plantea prácticamente esta misma cuestión a
través de su tercer motivo, fundado en la existencia de interés casacional en
su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Cita el
recurrente las SSTS de fecha 14 de junio de 1994 y 20
de abril de 1993 que, a su juicio permiten concluir que en contratos como el
que es examinado, en el que se pactaron cláusulas de estabilización de renta y
no se fijó una duración, son indicios reveladores que permiten concluir que
están sometidos, en cuanto a su duración, al régimen de prórroga forzosa.
Esta Sala ha declarado reiteradamente (SSTS 10 de marzo o 30
de abril de 2010) que la publicación del Real Decreto Ley 2/85, supuso para los
contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados bajo su vigencia, que
su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía
así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se
prorrogaban por imperativo de la ley, conforme a lo que disponía el artículo 57
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pese a ello
nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del
principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil,
los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/85
puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964. Pero, para ello,
es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso
contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato
por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el
contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del
arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios
términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una
cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga
forzosa debe ser clara y terminante.
La Audiencia Provincial tras examinar el contrato y analizar
los actos posteriores y coetáneos a su celebración, rechaza que pueda
considerarse que existan datos, aún presuntivos, que permitan declarar que la
voluntad de las partes fuera la de someterse al régimen de prórroga forzosa
previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964.
En definitiva, lo que pretende la parte recurrente, como así
se deduce del escrito de interposición de su recurso, es una nueva
interpretación del contrato para obtener, de este modo, una conclusión acorde
con sus intereses, cuando es doctrina reiterada de esta Sala que la
interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia, no
puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos
considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de
valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente
ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por
desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela
judicial efectiva. Tales defectos, en modo alguno pueden predicarse de la
sentencia recurrida.
CUARTO.- En materia de costas, al desestimarse el recurso en
su totalidad, han de imponerse a la parte recurrente, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 398.1, en relación con el artículo 394, ambos de la
Ley de Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1
del 08 de Abril del 2011, Recurso 1656/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO
XIOL RIOS
Arrendamiento de
vivienda celebrado bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/85, de 30 de abril.
Acción de desahucio por expiración de plazo. Tácita reconducción. Prórroga
forzosa. Interpretación de los contratos.
Arrendamiento de vivienda celebrado bajo la vigencia del Real
Decreto Ley 2/85, de 30 de abril. Acción de desahucio por expiración de plazo.
Tácita reconducción. Prórroga forzosa. La entrada en vigor del Real Decreto-Ley
2/1985, de 30 de abril trajo consigo la supresión del régimen obligatorio de
prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Ello no impide
que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga
forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo
expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma
general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido
acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe
deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo
implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aún en
estos casos, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa
debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin
ningún género de dudas, del articulado. La interpretación de los contratos
realizada por el tribunal de instancia, no puede ser revisada en casación, en
la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el
ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se
demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Resumen de antecedentes.
1. El Juzgado de Primera Instancia estimó una demanda
mediante la que se ejercitaba una acción de desahucio de un inmueble destinado
a vivienda por expiración del plazo del contrato de arrendamiento.
2. Consideró el Juzgado, en síntesis, que de ni la lectura
del contrato ni del resto de las pruebas practicadas se podía considerar que el
contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes de 23 de septiembre de
1985 estuviera sometido al régimen de prórroga forzosa regulado por la LAU 1964. De este modo, razonó el juez, superado el
primer año de vigencia, se fue produciendo la tácita reconducción, hasta que
tuvo lugar la entrada en vigor de la LAU 1994, lo que
supuso que, en aplicación de la DT 1. ª, se llevara a efecto una nueva tácita
reconducción, en este caso por tres años (vinculante para el arrendador, no
para el arrendatario) y transcurrido este periodo, como el contrato no fue
denunciado por ninguna de las partes, se prorrogó por otros tres años más por
efecto del artículo 10 LAU 1994, y a partir de aquí,
de manera anual, conforme losartículos 1566 y 1588 CC,
reguladores de la tácita reconducción. En definitiva, cuando el actor requirió
al demandado en el año 2004, le denegó válidamente una nueva tácita
reconducción, por lo que, en definitiva el juez declaró la expiración del
contrato y la estimación de la demanda.
3. La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación
formalizado por la parte demandada.
4. Consideró, en síntesis, que del conjunto de la prueba
practicada y del análisis de las cláusulas del contrato existían elementos
suficientes para concluir que las partes quisieron pactar un contrato de larga
duración, sometido al régimen de prórroga forzosa. Los elementos a los que se
refería se concretaban en el hecho de que la duración del contrato se fijó «por
años», estableciéndose en la estipulación segunda que, vencido el contrato, sus
prórrogas se regirían por lo establecido en la LAU. Además se incluía una
cláusula de actualización de la renta anualmente, en atención a las variaciones
experimentadas por el IPC y se autorizaba a realizar al arrendatario diferentes
obras, tales como un pintado general del piso o la ejecución de obras de
comunicación entre el comedor y la cocina.
5. La parte actora ha formalizado recurso de casación al
amparo del artículo 477.2.3º LEC.
SEGUNDO.- Enunciación de los dos motivos del recurso de
casación
El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:
«Primero. Infracción de las normas aplicables para resolver
las cuestiones objeto del proceso: la sentencia recurrida se opone a la
doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo según la cual el sometimiento a
prórroga forzosa debe hacerse constar de forma expresa, ya que, como principio
general debe entenderse excluida su aplicación.»
El motivo segundo del recurso se introduce con la siguiente
fórmula:
«Segundo. Doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo
vulnerada por la sentencia de apelación objeto del presente recurso.
1. En cuanto al principio general de entender excluida la
prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad
al RDL 2/1985, artículo 9. [...]2. En cuanto a la
interpretación de los contratos que corresponde a los tribunales de instancia
habiendo en cualquier caso vulnerado la sentencia los artículos
1255, 1281 y 1282 del Código Civil sobre libertad de pactos e interpretación de
los contratos»
Alega el recurrente, en resumen, que la doctrina de esta
Sala, contenida entre otras, en las Sentencias de 13 de junio de 2002 y 10 de
junio de 1993, efectivamente no prohíben que los contratos de arrendamiento de
vivienda celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985 puedan quedar sometidos, en
cuanto a su duración, al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 LAU 1964, pero exigen que en estos casos, el
acuerdo de sometimiento a tal régimen de modo que conste de una manera clara la
voluntad de las partes de someterse a este régimen.
Por otro lado señala que la Audiencia Provincial no ha
respetado la interpretación que del contrato realizó el Juzgado de Primera
Instancia, lo que vulnera la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente
indica que la interpretación del Tribunal de instancia debe ser respetada salvo
que sea ilógica, irracional o arbitraria.
El recurso de casación debe ser desestimado.
TERCERO.- Contratos de arrendamiento celebrados bajo la
vigencia del RDL 2/1985. Sometimiento al régimen de prórroga forzosa.
A) Deben ser rechazados los argumentos que ofrece el
recurrente respecto a que la Audiencia Provincial ha vulnerado la doctrina de
esta Sala al no respetar la interpretación del contrato dada por el Juzgado de
Primera Instancia. No debe confundirse el término «Juzgado de Primera
Instancia», con el de «Tribunal de Instancia», que es el que se recoge en la
doctrina que a tal efecto cita como infringida. La jurisprudencia contenida en
las sentencias que sobre la interpretación cita, se refieren a la necesidad de
respetar la interpretación ofrecida por el Tribunal de Instancia, a saber, la
Audiencia Provincial, órgano al que corresponde en exclusiva fijar los hechos
probados con carácter incontrovertible, por gozar de un conocimiento pleno o
plena jurisdicción que, con los límites que imponen la prohibición de la
reforma peyorativa y el principio tantum devolutum quantum apellatum [solo se
transfiere al superior lo que se apela], le permiten resolver en apelación
todas las cuestiones de hecho y de derecho objeto de debate en la primera
instancia
B) La entrada en vigor del Real
Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, trajo consigo, como una de las novedades
más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la
supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración
de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde
su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de
fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el
ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo
estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en
estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya
que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración
del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe
existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de
sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de
los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no
exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la
prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal
conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado (SSTS 9 de septiembre de
2009 [RC n.º 1071/2005 ], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007 ]).
CUARTO.- Aplicación de la jurisprudencia al caso actual.
La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina,
exige la desestimación del recurso. La Audiencia Provincial, acudiendo a una
interpretación literal del contrato de arrendamiento, valora que la duración de
los mismos se pactó por un plazo de vigencia anual, aunque con la posibilidad
de que pudieran prorrogarse anualmente de manera facultativa para el
arrendatario y forzosamente para el arrendador, aplicándose, de manera
convencional, una remisión expresa a la prórroga forzosa regulada en el artículo 57 LAU de 1964. Además, tras analizar las potestades
conferidas al arrendatario, concretadas en sus facultades para ejecución de
obras el local objeto de arrendamiento y la larga duración del contrato, razona
que las mismas resultan plenamente coherentes con la prórroga estipulada en el
negocio jurídico que vincula a las partes. En definitiva, lo que pretende la
parte recurrente, como así se deduce del escrito de interposición de su
recurso, es una nueva interpretación del contrato para obtener, de este modo,
una conclusión acorde con sus intereses, cuando es también doctrina reiterada
de esta Sala que la interpretación de los contratos realizada por el tribunal
de instancia, no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste
a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función
exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter
manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley
aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a
la tutela judicial efectiva. Tales defectos, en modo alguno pueden predicarse
de la Sentencia recurrida.
QUINTO.- Costas.
Desestimado en su integridad el recurso, las costas del mismo
se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil
STS, Civil sección 1
del 08 de Abril del 2011, Recurso 854/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO
XIOL RIOS
Contrato de
arrendamiento de vivienda con opción de compra.
Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra.
Interpretación de los contratos: no pueden citarse en el recurso de casación,
el artículo 1281 del CC sin que se indique cual de los dos párrafos del mismo
se estima infringido. La interpretación de los contratos constituye función de
los tribunales de instancia, por lo que ha de prevalecer y no puede ser
revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados
probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de
la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico,
irracional o arbitrario. Tenor literal del contrato: en el momento de
ejercitarse la opción debería estar en disposición la parte ejercitante de
cumplimentar las obligaciones derivadas del mismo, y que en el presente caso no
resulta acreditado. Recurso de casación escrito de interposición de un recurso
de casación exige una estructura ordenada y con tratamiento separado de cada
cuestión mediante el motivo correspondiente, por lo que su estructura debe ser
muy diferente a la de un mero escrito de alegaciones, rechazándose los motivos
en los que se mezclan cuestiones de hecho y de derecho, o sustantivas y
procesales, o jurídicas, cuando sean heterogéneas entre sí.
Fundamentos de derecho
SEGUNDO.- Enunciación del motivo único del recurso de
casación.
El motivo único se introduce bajo la siguiente fórmula: «Al
amparo del artículo 477.2.2 de la LEC, por infracción del contenido de los
artículos 1091,1255 y 1281 del CC, así como los artículos 1445 y 1450 del CC ».
El motivo se funda en síntesis en que: los preceptos que se
consideran infringidos, establecen que las obligaciones que nacen de los
contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a tenor de
los mismos, no pudiendo dejarse su cumplimiento al arbitrio de una de las
partes, por tanto en el presente caso del tenor literal de la cláusula 13.ª del
contrato se extrae que el momento de entrega del precio fijado en el contrato
de opción de compra es el momento de elevación a escritura pública y no en el
momento en que se ejercita la opción de compra como declara la Audiencia
Provincial en su sentencia.
Asimismo entiende que al haber quedado perfeccionada y
consumada la compraventa, puesto que el recurrente ya estaba en posesión de la
cosa, el arrendamiento se extingue por consolidación infringiéndose el
contenido de los artículos 1445 y 1450 del CC al no proceder la resolución del
contrato de arrendamiento como dispone la Audiencia Provincial».
El motivo debe ser desestimado.
TERCERO.- Interpretación de los contratos
A) Esta Sala ha declarado en innumerables sentencias y autos
que, de acuerdo con la exigencia de claridad y precisión en la identificación
de la infracción normativa que resulta del artículo 477.1 LEC, el escrito de
interposición de un recurso de casación exige una estructura ordenada y con
tratamiento separado de cada cuestión mediante el motivo correspondiente, lo
que se traduce, no sólo en la necesidad de que su estructura sea muy diferente
a la de un mero escrito de alegaciones, sino también en el rechazo de motivos
en los que se mezclan cuestiones de hecho y de derecho, o sustantivas y
procesales, o jurídicas, cuando sean heterogéneas entre sí y en el rechazo de
motivos fundados en preceptos genéricos, con un contenido demasiado amplio, por
no ser función de esta Sala averiguar donde se halla la infracción que se
denuncia (por todas, STS de 22 de marzo de 2010, [RC n.º 364/2007 ], 5 de noviembre
de 2010, [RC n.º 428/2006 ]).
La parte recurrente, invoca como fundamento del único motivo
de su recurso, los artículos 1255 y 1091 del CC. relativos a Las disposiciones
generales de los contratos y de las obligaciones y se menciona el contenido del
artículo 1256 del CC, sin citarlo expresamente, precepto que ha sido calificado
de excesivamente genérico para sustentar un recurso de casación por esta Sala.
En el desarrollo del motivo se alude a una inadecuada interpretación efectuada
por la Audiencia Provincial en su sentencia citando el articulo 1281 del CC y
en este sentido, esta Sala también ha declarado que no pueden citarse a fin de
sostener con éxito el recurso de casación, el artículo 1281 del CC sin que se
indique cual de los dos párrafos del mismo se estima infringido (SSTS 11 de
noviembre de 2010 [RC n.º 1673/2006, 8 de noviembre de 2010 [RC n.º 602/2007 ]
B) En todo caso al extraerse de su desarrollo los motivos de
impugnación, tampoco por razones de fondo procede estimar el recurso formulado.
Es doctrina constante de esta Sala que la interpretación de
los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la
realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la
medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el
ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se
demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario. No se
pueden considerar infringidas las normas legales sobre interpretación de los
contratos cuando, lejos de combatirse una labor de interpretación abiertamente
contraria a lo dispuesto en dichas normas o al derecho a la tutela judicial, el
recurrente se limita a justificar el desacierto de la apreciación realizada por
el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética
interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto. El único objeto
de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación
contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad,
arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello salvo en estos
casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación
realizada en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda
razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud (SSTS 20 de marzo
de 2009 [RC n.º 128/2004 ] y 19 de diciembre de 2009 [RC n.º 2790/1999 ]).
C) En el presente caso no puede decirse que la interpretación
efectuada por la Audiencia Provincial resulte contraria a la lógica, absurda o
irracional, ni que haya vulnerado la norma hermenéutica que se cita, sin que el
diferente criterio del recurrente al respecto constituya en sí una razón
jurídica que justifique la revisión en casación de dicha interpretación por los
siguientes motivos:
(i) Declara la parte que en el contrato suscrito en la
cláusula 13.ª se recoge el pago del precio se haría en un momento posterior al
ejercicio de la opción sin embargo este no es el tenor literal de la cláusula
citada, sino que en su apartado designado como a) dispone que el ejercicio de
la opción de compra deberá ejercitarse en el improrrogable plazo de seis meses
de la vigencia del presente contrato y en su apartado b) se indica que el precio
de venta habrá de entregarse en efectivo contra el otorgamiento de la
correspondiente escritura.
(ii) La Audiencia Provincial no declara en su sentencia que
el pago del precio debiera efectuarse en el momento del ejercicio del derecho
de opción de compra, sino que en el momento de ejercitarse debería estar en
disposición la parte ejercitante de cumplimentar las obligaciones derivadas del
mismo, y que en el presente caso no resulta acreditado, como así se reconoce en
le propio escrito de demanda, al fijar la causa por la que se solicita la
prórroga del contrato de arrendamiento y las dificultades para obtener un
préstamo hipotecario.
(iii) No se vulnera en consecuencia los preceptos citados,
pues la Audiencia Provincial no deja sin efecto la obligatoriedad de los
contratos, ni el carácter vinculante de los pactos establecidos que no resulten
contrarios al orden público, la moral y las leyes, sino que estima que,
resultando preciso para el ejercicio de la opción de compra estar en
disposición para el cumplimiento inmediato de las obligaciones contractuales en
el presente caso no concurren los presupuestos legales para la estimación de la
pretensión ejercitada.
(iv) No se vulnera en consecuencia tampoco el contenido de
los artículos 1445 y 1450 del CC, puesto que declarado que no ha quedado
perfeccionada y consumada la compraventa como pretende la parte, no procede
declarar la consolidación pretendida.
CUARTO.- Desestimación del recurso.
La desestimación del recurso comporta que, las costas del
mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 398 de la LEC.
STS, Civil sección 1
del 07 de Abril del 2011, Recurso 893/2008.
Ponente: ROMAN GARCIA
VARELA
Desahucio. Prórroga
forzosa: artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
24 de diciembre de 1964. Libertad contractual. Interpretación de los contratos.
Desahucio. Recurso de casación por interés casacional por
oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.Aunque tras la entrada en
vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión del régimen de
prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía el artículo 57
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de
1964, sin embargo, nada impide que las partes en uso de su libertad contractual
puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento
al referido régimen; en tal supuesto, es necesario que exista un acuerdo
expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma
general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido; el referido
acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe
deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo
implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en
estos casos, es decir, sin que exista una cláusula la deducción de duración y
sometimiento a la prórroga forzosa, debe ser clara y terminante. La
interpretación de los contratos realizada por el Tribunal de instancia no puede
ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos
considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de
valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente
ilógico o arbitrario.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Don Alfonso formuló demanda de juicio de desahucio
contra Distribuciones PlaZZ, S.L.con la pretensión de que se declarase que el
contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha 1 de enero de
1987 tenía una duración anual prorrogable y se acordara su extinción por
expiración del término. Argumentó que mediante burofax remitido al demandado el
21 de septiembre de 2006 se puso en conocimiento del arrendatario la voluntad
de poner fin a la relación arrendaticia en fecha 31 de diciembre de 2006, pese
a lo cual el arrendatario se negaba a abandonar el local por considerar que el
arrendamiento suscrito estaba sometido al régimen de prórroga forzosa previsto
en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por
entender que, pese a que el arrendamiento fue suscrito bajo la vigencia del
Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, la voluntad de las partes fue la de
sujetarse al régimen de prórroga forzosa que reguló la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 24 de diciembre de 1964.
Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por
la parte demandante. La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación al
considerar que del examen de las actuaciones no se podía deducir que la
voluntad de las partes fuera la de someterse al régimen de prórroga forzosa del
artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En
definitiva, la duración del contrato se fijó por años y la parte demandante
ejercitó correctamente la acción de resolución contractual.
La parte demandada ha formalizado recurso de casación al
amparo del ordinal 3º del art. 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
SEGUNDO.- El recurso se sustenta en la existencia de interés
casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en la
aplicación e interpretación de los artículos 1255, 1281, 1283 y 1285 del Código
Civil, artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril y el artículo 57
del Texto Refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964. Razona el
recurrente que la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia de esta Sala
contenida en las SSTS de 4 de febrero de 1992, 20 de abril de 1993 y 14 de
junio de 1994, que permiten, a su juicio, concluir que en los contratos de
arrendamientos celebrados al amparo delReal Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril,
cuando concurren determinadas circunstancias, tales como la fijación de una
cláusula de estabilización, la inclusión en el contrato de una estipulación que
prohíba al arrendatario destinar el local a un fin distinto para el que se
arrendó o a realizar obras de adaptación en el local, se debe considerar que su
duración está sometida al régimen de prórroga forzosa establecido en elartículo
57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Aunque en el desarrollo del escrito de interposición del recurso
tilda el recurrente a la sentencia recurrida de incongruente y apunta una
supuesta falta de motivación en sus argumentos, tales críticas no pueden ser
examinadas a través del presente recurso de casación, pues configuran
cuestiones procesales, que, en su caso, podrían sostener un recurso
extraordinario por infracción procesal.
La cuestión jurídica objeto del recurso se centra, en
definitiva, en determinar si las partes pactaron que el contrato de
arrendamiento firmado en fecha 1 de enero de 1987 se regiría, en cuanto a su
duración, por el régimen legal de prórroga forzosa previsto en la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964. Esta Sala ya ha declarado en diversas ocasiones
que, aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la
supresión del régimen de prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos,
imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 24 de diciembre de 1964, sin embargo, nada impide que las partes, en uso de
su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el
voluntario sometimiento al referido régimen. En tal supuesto, es necesario que
exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que
estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo
convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato
explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del
arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios
términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una
cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga
forzosa debe ser clara y terminante. (SSTS de 9 de septiembre de 2009 y 7 de
julio de 2010).
La Audiencia Provincial no ha vulnerado la doctrina expuesta.
Valora que tras el examen de la prueba practicada, no puede llegar a considerar
que de las estipulaciones del contrato se pueda deducir claramente que la
voluntad de los contratantes sea la de someterse, en cuanto a la duración del
arrendamiento, al régimen de prórroga forzosa. En definitiva, tras rechazar que
de modo claro existiera el citado sometimiento al régimen de prórroga forzosa,
valora que al haber expirado el tiempo de prórroga voluntaria, el recurso de apelación
debe prosperar, y en definitiva acordar haber lugar al desahucio. Lo que en
realidad pretende la parte recurrente, como así se deduce del escrito de
interposición de su recurso, es imponer una nueva interpretación del contrato
para obtener, de este modo, una conclusión acorde con sus intereses, cuando,
como también señala el recurrente, es doctrina reiterada de esta Sala que la
interpretación de los contratos realizada por el Tribunal de instancia, no
puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos
considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de
valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente
ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización
de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva.
Tales defectos en modo alguno pueden predicarse de la sentencia recurrida. Por
último se debe indicar que cuando la doctrina de la Sala se refiere a la
interpretación ofrecida por el Tribunal de Instancia, no significa, como así
parece entender el recurrente, al Juzgado de Primera Instancia, sino al órgano
judicial que ha conocido con plenitud de un determinado asunto.
TERCERO.- En materia de costas, al desestimarse el recurso en
su totalidad, las mismas han de imponerse a la parte recurrente, de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394, ambos de la Ley
de Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1
del 04 de Abril del 2011, Recurso 1932/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO
XIOL RIOS
Retracto arrendaticio.
Venta en subasta celebrada en ejecución hipotecaria. Novación del inicial
contrato de arrendamiento en un arrendamiento de temporada.
Para que exista novación objetiva del contrato es preciso que
el animus novandi (voluntad de novar) sea expresado por las partes de forma
inequívoca. El concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva y
no se presume por lo que no puede declararse en virtud de presunciones por muy
razonables que puedan ser. La exteriorización de la voluntad de novar puede ser
expresa o tácita. La sentencia recurrida sólo examinó de forma indirecta la
voluntad de novar del arrendatario pero no la del arrendador, por lo que falta
la acreditación de la voluntad modificativa del contrato. Procedencia del
retracto: para la validez del derecho de retracto es irrelevante la cantidad de
dinero que debiera recibir el acreedor en la ejecución hipotecaria en la que se
efectuó la subasta del inmueble objeto del retracto.
Fundamentos de derecho
SEGUNDO.- Enunciación del motivo primero de casación.
Motivo primero. «Oposición de la Sentencia recurrida a la
doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo interpretativa del art. 1204 del
Código Civil ».
Se fundamenta el motivo en las siguientes alegaciones:
1. La Sentencia recurrida considera que se ha producido una
sustancial novación del contrato, pasando de ser un contrato de arrendamiento
de vivienda para ser un contrato de arrendamiento de temporada.
2. Es doctrina jurisprudencial consolidada que para que la
novación exista es requisito inexcusable el llamado «animus novandi» (voluntad
de novar).
3. Se alega la Jurisprudencia contenida en las SSTS 31 de marzo de 1990, de 28
de marzo de 1985, y de 10 de mayo de 1979.
4. No existe en los autos prueba del concurso de voluntades
de ambas partes contratantes de transformar la relación arrendaticia en otra de
diferentes características.
El motivo ha de ser estimado.
TERCERO.- Jurisprudencia en relación con la novación del
contrato.
A) La jurisprudencia de esta Sala ha entendido que, para que
exista novación objetiva del contrato, es preciso que el animus novandi
(voluntad de novar) sea expresado por las partes de forma inequívoca. Así, la STS de 18 de marzo de 1992 establece que «la institución
de la novación representa en términos generales un cambio en la relación negocial
obligatoria, que cuando es esencial y de manera muy primordial, porque así expresamente
se recoja en el nuevo convenio el «animus novandi» [voluntad de novar] de las
partes interesadas que lo introducen, tiene consideración de extintiva
(artículos 1203, 1204 y 1207 del Código Civil) la que en todo caso han de
declarar expresamente los otorgantes como condición indispensable para que tal
novación sea operativa conforme establece el artículo 1.204 del Código Civil.
Teniéndose en cuenta que el concepto de novación es objeto de interpretación
restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que
no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se
presenten éstas (sentencias de 24 de febrero de 1964, 11 de febrero de 1965, 2 de
junio de 1968 y 25 de enero de 1991)». Esta doctrina ha
sido recogida y aplicada más recientemente en las SSTS
de 29 de abril de 2005 (RC nº. 4129/1998), de 11 de
julio de 2007 (RC nº. 1980/2000) de 22 de mayo de 2009
(RC nº. 425/2004).
B) La exteriorización del referido animus novandi (voluntad
de novar) no ha de ser necesariamente de forma expresa, pudiendo ser expuesto
de forma tácita, como refiere la sentencia de 19 de
noviembre de 1993, que, tras exponer la doctrina general sobre la necesidad de
que exista constancia de la voluntad de novar, establece que la novación nunca
puede presumirse ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, para, en
el caso de autos -transformación de un local de negocio en almacén- considerar
probada la novación verbal consentida por las partes a través de unos hechos que
«destacan por su expresividad y contundencia».
CUARTO.- Aplicación de la Jurisprudencia al caso concreto.
Si bien podría entenderse que la Audiencia Provincial realizó
una valoración indirecta del animus novandi (voluntad de novar) del
arrendatario, nada expuso de la posición de la arrendadora, parte esencial del
contrato de arrendamiento. La Audiencia Provincial no examina la voluntad
modificativa sino que vuelve a calificar el contrato de arrendamiento a la luz
de los hechos considerados probados, y llega a la conclusión de que el contrato
locativo había dejado de ser de vivienda. Como consecuencia de lo anterior,
excluyó el contrato del ámbito de la LAU 1964 para privar al arrendatario del
derecho a ejercitar la acción de retracto. Por ello, faltando la acreditación
de la voluntad modificativa del contrato, no puede entenderse que dicha novación
objetiva hubiera tenido lugar.
QUINTO.- Estimación del recurso de casación.
La estimación del primer motivo de casación hace innecesario
el examen de los cuatro restantes. Por tanto procede:
A) Estimar el recurso interpuesto.
B) Casar la resolución impugnada y resolver sobre el caso
declarando lo que corresponda según los términos en que se ha producido la
oposición a la doctrina jurisprudencial, fijando, a tenor del artículo 487.3
LEC, como doctrina jurisprudencial que para que pueda entenderse novado un
contrato de arrendamiento de vivienda y pase a convertirse en un contrato de
arrendamiento de temporada, es precisa la acreditación inequívoca de una
voluntad de novar de ambas partes contratantes.
C) Decidir en cuanto al fondo, a tenor de lo establecido en
el artículo 487.3 LEC. Una vez se concluye que el contrato no fue objeto de
novación, resulta que el arrendatario, amparado por el artículo 25 LAU 1964
ejercitó correctamente la acción de retracto.
Los argumentos que se expusieron a través de la sentencia de
primera instancia, en la que tras reconocerse la relación arrendaticia sometida
a la LAU 1964, se negó la validez del retracto ejercitado en atención al bajoprecio
por el que los arrendatarios se adjudicarían la vivienda, con el consiguiente
perjuicio para el acreedor hipotecario que no pudo ver totalmente satisfecha su
deuda no son válidos. Los actores se han limitado a ejercer un derecho
reconocido en la legislación arrendaticia especial, sin que ni tan siquiera se
pueda considerar que el supuesto bajo precio que deben abonar para adquirir la
propiedad de la vivienda haya ocasionado un perjuicio al acreedor hipotecario,
ya que la declaración de la validez o no del ejercicio del derecho de retracto,
en nada afecta a la cantidad de dinero que recibió el acreedor tras la
ejecución hipotecaria y al resto de las acciones que en el ejercicio de sus derechos
haya podido iniciar contra su deudor. Pero es que además en ningún caso podría
concluirse, como parece indicarse por los demandados que el ejercicio del
retracto suponga un abuso de derecho cuando los actores se han limitado a ejercitar
una acción con base en una facultad reconocida legalmente.
SEXTO.- Costas.
En aplicación del artículo 394.1, en relación con el artículo
398 LEC, no procede la imposición de costas de esta instancia ni de las de la
apelación. Las costas de la primera instancia se impondrán a la parte
demandada.
STS, Civil sección 1
del 25 de Marzo del 2011, Recurso 1268/2006.
Ponente: JUAN ANTONIO
XIOL RIOS
Desahucio.
Arrendamiento de vivienda de protección oficial: efectos de la cláusula que
establece una renta superior a la permitida administrativamente. Nulidad. Las
partes deberán acomodar la renta a las previsiones contenidas en la legislación
aplicable.
Desahucio. Arrendamiento de vivienda de protección oficial:
efectos de la cláusula que establece una renta superior a la permitida
administrativamente. A partir de la entrada en vigor del apartado 5.º de la DA
1.ª LAU 1994 no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir que existen dos
suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una jurisprudencia
permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por la DA 1ª LAU
1994. La cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las
previsiones contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo
pagado en exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de
la ley a los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso,
pero no adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso
hasta ese momento. En el presente caso no se discute que la renta convenida era
superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción del contrato, por lo
que, conforme a la jurisprudencia de esta Sala, esta obligación de pagar una
renta superior es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a la legislación
sobre viviendas de protección oficial. No se puede concluir, en definitiva, que
el arrendatario haya incumplido con su obligación de pago, por lo que la acción
de desahucio por este motivo no puede ser estimada.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Resumen de antecedentes.
1. El Juzgado de Primera Instancia desestimó una demanda de
desahucio por falta de pago de la renta, al considerar que la cuantía de la
renta no estaba determinada, lo que impedía la viabilidad de la acción
ejercitada.
2. La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación
formalizado por la parte actora y acordó haber lugar al desahucio por falta de
pago de la renta.
3. Consideró, en síntesis, que la renta no era indeterminada.
Razonó, que al inicio del contrato se fijó voluntariamente por las partes en
660 euros, aunque posteriormente, cuando se intentó formalizar por escrito el
contrato, el arrendatario no aceptó el inicial desglose propuesto que fijaba en
450 euros el importe de la renta y 220 euros el importe de alquiler de los
muebles, y pretendió acomodar el importe de la renta al legalmente exigible,
conforme al RD 2960/1976 de 12 de noviembre por el que se aprobó el TRLVPO, se
negó al pago de las cuotas de comunidad y a la retirada de los muebles, y se
limitó a abonar desde el mes de junio de 2003 la cantidad de 450 euros. Tal
circunstancia no privaba a la renta pactada de su condición de cierta y
determinada en la cantidad inicial de 660 euros, por lo que acreditado que el
arrendatario no abonaba la totalidad del importe desde junio de 2003, estimó
íntegramente la demanda.
4. La parte demandada formalizó recurso de casación al amparo
del artículo 477.2.3º LEC.
SEGUNDO. - Admisibilidad del recurso.
La parte recurrida alega en el escrito de oposición al
recurso, que ha recuperado la posesión de la finca arrendada al haberse
declarado, en otro procedimiento, la resolución del contrato de arrendamiento
por expiración del plazo, circunstancia que no afecta a la resolución del
recurso, pues pese a que el arrendatario ya ha abandonado la vivienda, única
petición contenida en el suplico de demanda de este procedimiento, a la vista
del escrito de formalización del recurso, subsiste un interés, centrado en el
importe de la renta que pudiera deber o no el ahora recurrente. Por otro lado
aduce la recurrida que el recurso debe ser declarado desierto, pues con arreglo
a sus razonamientos, no toda la renta debida ha sido pagada o consignada
durante la sustanciación del recuso. Sin embargo ya que el objeto de este recurso
se centra precisamente en si la totalidad de la renta exigida por el arrendador
era o no debida, no resulta de aplicación el artículo 449.2 LEC.
TERCERO.- Enunciación del motivo único del recurso de
casación.
El motivo único del recurso de casación se introduce con la
siguiente fórmula:
«Al amparo del n.º 2 del apartado 3 del art. 477 de la LEC
("cuando la resolución presente interés casacional"), por haber
infringido la sala de Apelación el apartado 5 de la Disposición Adicional
Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, de 24 de noviembre de
1994, contraviniendo la doctrina jurisprudencial invocada, como se pone de
manifiesto a continuación».
Alega el recurrente, en síntesis:
La Audiencia Provincial, considera que en la determinación de
la renta debe respetarse lo pactado entre las partes, pese a que la vivienda
arrendada tiene la naturaleza de vivienda de protección oficial, y la renta
convenida supone una vulneración de las normas sobre precios máximos de renta
para esta clase de viviendas. Tal decisión es valorada por el recurrente como
una vulneración de la DA Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley
29/1994, de 24 de noviembre de 1994 y del artículo 29 de el RD de 12 de
noviembre por el que se aprueba el TRLVPO, y contraviene la jurisprudencia
contenida en las sentencias del Tribunal Supremo de 29 de noviembre de 1977, 3
de diciembre de 1984 y en la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares,
sección 3ª, de 30 de noviembre de 2004.
El motivo debe ser estimado.
CUARTO.- Arrendamiento de vivienda de protección oficial:
efectos de la cláusula que establece una renta superior a la permitida
administrativamente.
El apartado 5.º de la DA 1.ª LAU 1994 relativa al régimen de
viviendas de protección oficial, dispone que sin perjuicio de las sanciones
administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que
establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa
aplicable para las viviendas de protección oficial. En aplicación de tal
precepto, esta Sala ha declarado en sentencia de 14 de mayo de 2009 (RC n.º
1907/2004) lo siguiente: «En la actualidad la Disposición Adicional Primera de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece un régimen especial para los
arrendamientos de viviendas de protección oficial como una suerte de excepción
a los demás contratos sujetos a su regulación, en el que se incluye, entre
otras, una regla de duración del régimen legal de estas viviendas y otra de
nulidad civil de los contratos que establezcan rentas superiores a las máximas
autorizadas en la normativa aplicable. No se puede poner en duda, por tanto,
que esa Disposición Adicional es una fuente normativa que va a afectar a
cualquier contrato con independencia de la fecha de su calificación, incluso a
los anteriores a los que la jurisprudencia daba cobertura. A partir de la
entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni jurídicamente sostenible admitir
que existen dos suertes de contratos de arrendamientos, unos amparados en una
jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla sancionatoria impuesta por
la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994, en unos momentos en que
esta Sala ha establecido una nueva doctrina que pretende acomodar ambas
realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir
manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas,
aplicando las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez (SSTS
30 de septiembre y 29 de octubre de 2008). La cláusula es nula y obliga a las
partes a acomodar la renta a las previsiones contenidas en la propia
Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en exceso, salvo para los
contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a los que esta nulidad
sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no adaptar la renta
pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese momento; doctrina
que establece esta Sala en virtud del recurso formulado.» Esta jurisprudencia
ha sido reiterada, entre otras, por la sentencia de esta Sala de 14 de julio de
2010 [RC n.º 1984/2003 ].
QUINTO.- Aplicación de la jurisprudencia al caso actual.
La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina,
exige la estimación del recurso. La Audiencia Provincial considera probado que
cuando actor y demandado decidieron formalizar por escrito el contrato de
arrendamiento verbal de la vivienda de protección oficial, propiedad de la
parte actora, el arrendatario se negó a que el importe de la renta fuera el que
hasta entonces había abonado, por ser muy superior al que debía fijarse en
atención a la legislación reguladora de las viviendas de protección oficial.
Indicó el arrendatario que con arreglo a tal normativa el importe de la renta
no podía ser superior a 450 euros. Pese a conocer estos argumentos, la parte
arrendadora, pretendió no alterar la cuantía de la renta, desglosando el importe
de la misma en varios conceptos: 450 euros de renta, respetando así los límites
legales, y otros 210 euros en concepto de alquiler de muebles y enseres. Tras
negarse a ello el arrendatario, la parte arrendadora intentó acomodar el
importe de la renta al RD 2960/1976, pero el arrendatario se opuso a hacer
frente a los gastos de comunidad y a permitir la retirada de los muebles
existentes en la vivienda. Ante tal situación de hecho la arrendadora ejercitó
la acción de desahucio por falta de pago, alegando que el arrendatario no le
abonaba el importe total de la renta, importe que la Audiencia Provincial considera
que es de 660 euros, conforme ambas partes convinieron libremente fijar. El
impago de parte de esta cantidad sirve de base a la Audiencia Provincial para
estimar el desahucio por falta de pago. En definitiva, no se discute que la
renta convenida era superior a la renta legal máxima a la fecha de suscripción
del contrato, por lo que, conforme a la jurisprudencia de esta Sala, esta
obligación de pagar una renta superior es nula y obliga a las partes a acomodar
la renta a la legislación sobre viviendas de protección oficial. No se puede
concluir, en definitiva, que el arrendatario haya incumplido con su obligación
de pago, por lo que la acción de desahucio por este motivo no puede ser
estimada.
SEXTO.- Estimación del recurso.
Según el artículo 487.3 LEC, cuando el recurso de casación
sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 LEC, si
la sentencia considera fundado el recurso, además de casar en todo o en parte,
la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda según los términos en que
se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la
contradicción o divergencia de jurisprudencia. De este modo se debe reiterar
como doctrina jurisprudencial que en los contratos de arrendamientos de
vivienda sometidos al régimen de las viviendas de protección oficial, son nulas
las cláusulas que establezcan una renta superior a la permitida conforme a su
normativa reguladora, por lo que las partes deberán acomodar la renta a las
previsiones contenidas en la legislación aplicable.
SÉPTIMO.- Costas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 398 en
relación con el artículo 394, ambos LEC, no procede la imposición de las costas
de este recurso.
STS, Civil sección 1
del 27 de Diciembre del 2010, Recurso 894/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO
XIOL RIOS
Desahucio por falta de
pago. Arrendamiento de vivienda sometido a la LAU 1964. Actualización de la
renta conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la LAU 1994. Falta de
oposición expresa del arrendatario. El silencio equivale a consentimiento.
Desahucio por falta de pago. Arrendamiento de vivienda
sometido a la LAU 1964. Actualización de la renta conforme a la Disposición
Transitoria 2ª de la LAU 1994. Falta de oposición expresa del arrendatario tras
el requerimiento fehaciente del arrendador para la actualización de la renta.
Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente,
se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una
respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última,
pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en
aras de la buena fe. Es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario
durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador
de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la
actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994, equivale a un
consentimiento tácito.Ello no impide que el arrendatario pueda pedir la
revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en
el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta
actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la citada DT 2ª LAU
1994.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Resumen de antecedentes.
1.- El Juez desestima una demanda de desahucio por falta de
pago de la renta y cantidades asimiladas a ella.
2.- Considera, en síntesis, que el IBI reclamado no es una
cantidad asimilada a la renta y que el arrendatario ha venido abonando la renta
inicialmente pactada. Señala que, pese a que existió un requerimiento
fehaciente para la actualización de la renta por parte del arrendador en los
términos previstos en la DT 2ª LAU 1994, para actualizar la renta, y pese a que
frente a tal requerimiento nada contestó el arrendatario, ello no significa que
se aceptara la actualización. Valora, además, la situación económica del
arrendatario y de las personas que con él conviven para concluir, que sus
ingresos no superan los mínimos establecidos en la regla 7ª de la DT 2ª.10. D,
de manera que no resulta posible la actualización de la renta.
3.- La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación.
4.- Considera, en síntesis, que la única cuestión objeto de
debate del recurso de apelación se centra, en determinar si el silencio del
arrendatario puede considerarse como una oposición a la actualización de la
renta. Concluye que no es posible y rechaza que pueda, tras el silencio que ha
mantenido durante el proceso de actualización, oponerse a la acción que ahora
se ejercita, argumentando que conforme a la regla 7ª del apartado d) de la DT
2ª LAU 1994, sus ingresos y los de las personas que con él conviven, no permitan
la actualización de la renta. Tal oposición la debió hacer valer tras el
requerimiento fehaciente que le formuló el arrendador, bien oponiéndose de
manera expresa en el plazo de treinta días, conforme a lo dispuesto en
elartículo 101 LAU 1964 o, para el caso de que nada hubiera alegado, y pese a
venir obligado al pago de la renta actualizada, pudo haber solicitado la
revisión y devolución de lo indebidamente pagado, conforme a lo establecido en
el artículo 106 LAU 1964, preceptos, los citados, vigentes para la resolución
del presente litigio, en aplicación del apartado 1º de la DT 2ª LAU 1994.
5.- Formaliza recurso de casación la parte demandada alegando
la existencia de interés casacional en su modalidad de jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales.
SEGUNDO.- Motivo único del recurso de casación.
El recurso de casación se introduce con la siguiente fórmula:
«Que de acuerdo con el escrito de preparación del recurso de
casación y que obra en las actuaciones de referencia el motivo del recurso
casacional se centra en la existencia de interés casacional, al considerar esta
parte que la sentencia recurrida resuelve puntos y cuestiones sobre los que
existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales»
Alega la parte recurrente que existen dos criterios
diferentes seguidos por las Audiencias Provinciales respecto al alcance del
silencio del arrendatario tras el requerimiento fehaciente del arrendador para
la actualización de la renta. Uno es seguido por la sección 4ª de la Audiencia
Provincial de Barcelona, que en sus sentencias de 23 de abril y 21 de diciembre
de 2001 concluye que el silencio del arrendatario equivale a un consentimiento
tácito a la actualización de la renta.
Otro criterio es el defendido por el recurrente y seguido por
la Audiencia Provincial de Madrid, sección 21ª, en sus sentencias de 13 de
julio y 24 de julio de 1998, en las que se considera que la falta de
exteriorización de una oposición del arrendatario a la actualización de la
renta no equivale a una aceptación tácita de la misma, sino que tal falta de
oposición fehaciente sólo conlleva la pérdida de la facultad de impedir la
actualización, con la contrapartida de que se producirá la extinción del
contrato de arrendamiento transcurridos 8 años y la revisión anual de la renta
conforme al IPC.
TERCERO.- Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado
bajo la vigencia de LAU 1964. Actualización de la renta: DT 2ª LAU 1994.
La Disposición Transitoria 2.ª LAU 1994, establece que los
contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad a su entrada en vigor,
«[...]continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de
inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964»,
con las particularidades previstas en esta misma Disposición. En concreto el
apartado D, número 11 DT 2ª, prevé un sistema de actualización de rentas, para
aquellos contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo
de 1985 y que subsistieran a la entrada en vigor de la nueva LAU 1994. En estos
casos, la renta prevista en el contrato puede ser actualizada a instancia del
arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario, siempre que haya
transcurrido una anualidad del contrato, desde la fecha de entrada en vigor de
la Ley, y que sus ingresos excedan de los previstos en la regla 8ª de la DT 2ª
D. 11 de la LAU 1994.
Realizado este requerimiento fehaciente, el arrendatario
puede adoptar varias posturas:
A) Contestar por escrito al requerimiento de actualización de
renta, en el plazo de treinta días siguientes a la recepción de aquél, bien en
sentido positivo, esto es aceptándola, con lo que al siguiente periodo de renta
que proceda, se podrá girar el recibo por el nuevo importe de renta; bien en
sentido negativo, ya por entender que procede actualizar las rentas, pero se
opone a su cálculo o cuantía, o al plazo de cinco o diez años en función de los
ingresos, o por estimar que aunque el proceso de actualización es correcto no
cabe al ser un arrendatario de bajo nivel económico (DT 2ª D. 11, regla 7ª LAU
1994), o porque, entendiendo que procede tal actualización, desiste de ella.
Las consecuencias que se derivan de la oposición son muy diferentes atendiendo
a los motivos que el arrendatario haya expuesto:
Si la negativa no se funda en el bajo nivel de rentas, el
contrato de arrendamiento quedará extinguido por el transcurso de los
siguientes ocho años (DT2ª D. 11, regla 6ª LAU 1994).
En el caso en que el arrendatario acredite que sus ingresos
no alcanzan los mínimos expuestos legalmente para que resulte exigible la
actualización, el legislador se limita a indicar, que el arrendatario deberá
seguir haciendo frente a la misma renta y a las cantidades a ella asimiladas
(DT 2ª D 11, regla 7ª LAU 1994), pudiendo actualizarse anualmente, conforme a
las variaciones experimentadas por el IPC. Junto a ello prevé una serie de
"incentivos fiscales", a favor de los arrendadores que no hayan
podido actualizar la renta (D F 4ª LAU 1994).
B) No contestar al requerimiento en el plazo de 30 días a
contar de su recepción.
La falta de contestación al requerimiento efectuado por el
arrendador ha suscitado la cuestión relativa a determinar el alcance de este
silencio:
i) Algunas AAPP consideran que el arrendatario acepta
tácitamente la actualización de renta cuando no comunica por escrito al
arrendador su oposición a ella dentro del plazo de 30 días a la recepción del
requerimiento de actualización.
En defensa de este criterio se aduce que, con carácter
general debe entenderse aplicable lo dispuesto en elartículo 101 LAU 1964, ya
que el apartado 1º de la DT 2ª LAU 1994 establece que los contratos celebrados
con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 continuarán rigiéndose por la ley
arrendaticia derogada, salvo las modificaciones introducidas por el régimen
transitorio. El referido artículo 101 LAU 1964 preveía, dentro del capítulo
destinado a la modificación de la cuantía de la renta, que una vez hubiera el
arrendador notificado por escrito al arrendatario la cantidad que, a su juicio,
debía pagar éste como aumento de renta y la causa de ello, el arrendatario
tenía un plazo de treinta días para contestar si aceptaba o no la obligación de
pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita. En tal
caso, así como en el supuesto de aceptación expresa, el arrendador en el
siguiente recibo podría girar el incremento y devenía su pago obligatorio, pese
a lo cual, en caso de aceptación tácita, el arrendatario podría pedir la revisión
y devolución de lo indebidamente pagado en el plazo del artículo 106 LAU 1964,
(que era de tres meses y de caducidad).
ii) En otras resoluciones de AAPP, por el contrario, se ha
entendido que la falta de oposición del arrendatario a la actualización de la
renta en ese plazo de 30 días naturales solo conlleva que se pierde la facultad
de impedir la actualización, con la contrapartida de la extinción del
arrendamiento a los ocho años y la revisión anual de la renta conforme al Índice
de Precios al Consumo, pero no, por sí sola, la aceptación tácita de la
actualización pretendida. En definitiva el silencio del arrendatario equivale a
los supuestos en los que el arrendatario, aún considerando correcta la
actualización, se opone a ella expresamente. (DT2ª, D. 11, regla 6ª LAU).
CUARTO.- Interpretación del silencio del arrendatario a la
oposición a la actualización.
A) Con carácter general, cuando en el marco de una relación
jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes
que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien
rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha
de reputarse que consiente, en aras de la buena fe. (SSTS 15/07/04 [RC n.º
2443/2008 ], 20/07/2006 [RC n.º 2534/1999 ]
B) Como ya declaró esta Sala en STS de 23 de septiembre de
2008 [RC n.º 2836/2001 ] «[L]a incompleta y farragosa redacción de las normas
examinadas conducen a una solución que tiene un momento de claridad y un
desarrollo problemático: el inquilino dispone de treinta días naturales desde
que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que
se exija la fehacencia) para oponerse sin más, con los efectos de la regla 6ª,
párrafos primero y segundo; o para demostrar, en caso de que se encuentre en la
situación que describe la regla 7ª, que los ingresos percibidos por el conjunto
de los convivientes hacen improcedente la actualización pretendida por el arrendador.
Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al
arrendatario por aceptante tácito, pero, en el caso de que sea aplicable la
regla 7ª, ello no impediría que cupiera la revisión que previene la regla 4ª
del apartado 2 del artículo 101 TRLAU 1964.
»Tal y como se produce la composición de intereses en el seno
de los preceptos que venimos comentando, la notificación del arrendador se ha
de producir de modo que quede constancia de su fecha, y la respuesta del
inquilino o del arrendatario parece también exigir certeza y claridad que, en
el supuesto de la oposición formulada sin otra razón de apoyo que la mera
voluntad del inquilino, se habría de traducir en la carga de comunicar también
fehacientemente la oposición. La regla 7ª párrafo segundo se refiere a que el
inquilino ha de "acreditar" los ingresos y esta expresión parece
referirse a algún medio o instrumento que permita adverar o comprobar el
supuesto de hecho a que se contrae la regla 7ª, lo que claramente desborda la
mera manifestación verbal. Pero no se está hablando de comunicación fehaciente
en la regla 7ª (ni en la 8ª), y aunque no se está exactamente en la situación a
que se refiere el artículo 101.2.2ª TRLAU 1964 (propuesta de elevación por
escrito y aceptación o no por escrito en el plazo de 30 días, con aceptación
tácita en caso de silencio), del tenor de las reglas 7ª, primero y segundo
párrafo, podría deducirse que no se exige una notificación fehaciente, sino una
suerte de principio de prueba por escrito, una respuesta escrita.»
En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del
arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente
del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto,
la actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994, equivale a un
consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el
artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario
pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente
pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación
de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan
citada DT 2ª LAU 1994.
C) La aplicación de esta doctrina al caso examinado exige la
desestimación del recurso. Tal y como declara probado la Audiencia Provincial,
el arrendador requirió fehacientemente al arrendatario, mediante burofax de 29
de mayo de 2003, que le facilitase su declaración de la renta, correspondiente
al año 2001, y de las personas que con él convivían en la vivienda arrendada, a
fin de poder concretar el importe exacto de la renta, conforme a las normas que
para su actualización recoge la DT 2ª LAU 1994, sin que el arrendatario
contestara en modo alguno. En fecha 27 de septiembre de 2003, nuevamente a
través de burofax, se le comunicó que se procedía a la actualización de la
renta, indicándole el importe de la renta actualizada, el procedimiento que se
había utilizado, acompañando copia del Índice General Nacional del Sistema de
Precios al Consumo. Tampoco en este caso contestó ni se opuso dentro del plazo
de los treinta días siguientes. No realizó alegaciones ni aportó documentación
alguna que permitieran conocer, en su caso, a la parte arrendadora que el
cálculo de la actualización era incorrecto. Tampoco inició procedimiento de
revisión de renta y devolución de lo indebido dentro del plazo de tres meses
del artículo 106 LAU 1964, sino que sólo cuando se inicia el procedimiento de
desahucio por falta de pago de parte de la renta pretende acreditar, no sólo
que se opone a la actualización, sino que esta no era posible conforme a lo
previsto en el apartado 7, DT 2ª. 10 LAU 1994. La solución ofrecida por la
Audiencia Provincial, se acomoda a la jurisprudencia de esta Sala. El silencio
manifestado por el recurrente supone una aceptación tácita del inicio del
proceso de actualización de la renta cuyo importe mensual quedó fijado por el
arrendador a través del requerimiento fehaciente de 27 de septiembre de 2003,
motivo por el cual, al no haber abonado el importe íntegro de renta desde
octubre de 2003, la demanda de desahucio estaba destinada al éxito.
QUINTO.- Costas.
Desestimado en su integridad el recurso, las costas del mismo
se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1
del 22 de Diciembre del 2010, Recurso 118/2006.
Ponente: JUAN ANTONIO
XIOL RIOS
Desahucio por falta de
pago.
Desahucio por falta de pago de cantidades a las que venía
obligado. Pago de todos los impuestos correspondientes a las plazas de
aparcamiento. La interpretación de los contratos es función propia del órgano
de instancia, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal. Del
contenido literal del contrato no deja dudas sobre la intención de los
contratantes. La sentencia recurrida interpreta que del tenor literal de la
cláusula litigiosa se desprende que la parte demandada se obligaba al pago de
todos y cada uno de los impuestos o tributos que pudieran gravar las plazas de
aparcamiento subarrendadas. Esta interpretación no puede considerarse
arbitraria, pues la referida cláusula no excluye el pago del IAE ni distingue
entre los impuestos devengados por la posesión de las plazas y los devengados
por la actividad económica inherente a la explotación de las mismas. La
cláusula litigiosa no presenta oscuridad alguna.
Fundamentos de derecho
PRIMERO. - Resumen de antecedentes
1.- El Juzgado estima una demanda de desahucio por falta de
pago de cantidades a las que venía obligado el demandado.
2.- Considera, en síntesis, que las partes se encontraban
vinculadas por un contrato en virtud del cual la parte demandada subarrendó 178
plazas de aparcamiento obligándose al pago, no sólo de la renta, sino de todos
los impuestos o tributos correspondientes a las mismas. El juez, tras valorar
que el actor ha acreditado que el demandado no ha hecho frente al pago del IAE,
correspondiente a los años 2002 y 2003, considera que es plenamente válida la
repercusión de este impuesto al subarrendatario conforme al principio de
autonomía de la voluntad, por lo que la demandada está obligado a su pago, pese
a que, conforme a la normativa fiscal, esté exenta del mismo, pues su
obligación no tiene su origen en una norma legal, sino en una disposición
contractual por ella aceptada.
3.- La Audiencia Provincial desestima el recurso de
apelación.
4.- Considera, en síntesis, que la interpretación literal de
la cláusula décimo segunda, conduce a desestimar las alegaciones efectuadas por
el subarrendatario, pues de la misma se desprende que se obligó al pago de
todos los impuestos correspondientes a las plazas de aparcamiento. Valora la
sentencia que no se puede distinguir, como ahora pretende el demandado entre
impuestos que gravan la posesión e impuestos que gravan la actividad
desarrollada, pues tal diferencia no se desprende del contrato, para en
definitiva concluir que el subarrendatario se ha obligado en virtud de contrato
al pago del IAE.
5.- La parte demandada formalizó recurso de casación al
amparo del artículo 477.2.3º. Estructuraba su recurso en cuatro motivos, de los
que sólo el motivo segundo fue admitido.
SEGUNDO. - Motivo segundo del recurso de casación, único
admitido.
Se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción de los artículos 1281 y 1288 del Código Civil »
Considera el recurrente, en síntesis, que la sentencia
recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial delTribunal Supremo,
contenida, entre otras, en las Sentencias de 10 de junio de 2005, 5 de febrero
de 1997, 27 de febrero de 1998, 29 de mayo de 2001 y 17 de febrero de 2003,
relativa a que la interpretación de los contratos es función propia del órgano
de instancia, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal. La sentencia
recurrida interpreta la cláusula duodécima del contrato atribuyendo igualdad de
significado al concepto cargo como impuesto, sobre una o varias plazas de
aparcamiento, y el de impuesto directo de carácter real constituido por el
ejercicio de una actividad empresarial. La citada cláusula, resulta clara, y de
su mera lectura aparece que la voluntad de los contratantes no era incluir,
como obligación del ahora recurrente, el pago del IAE, en tanto el fin de esta
obligación tributaria se limita a gravar una actividad económica no
desarrollada por la demandada, sino exclusivamente por la parte actora. En todo
caso, de existir una oscuridad en la redacción de la cláusula litigiosa, su interpretación
nunca podría favorecer a la parte actora, que fue la que confeccionó el
contrato de arrendamiento.
El motivo debe ser desestimado.
TERCERO. - Interpretación de la cláusula duodécima del
contrato.
A) Tal y como pone de manifiesto la parte recurrente,
reiterada doctrina de esta Sala declara que la interpretación de los contratos
realizada por el tribunal de instancia no puede ser revisada en casación, en la
medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el
ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se
demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario. La alegación como
infringidos de los preceptos del CC sobre interpretación de los contratos está
sujeta a este límite, por lo cual la jurisprudencia tiene reiteradamente
declarado que, en principio, salvo que sea arbitraria o ilógica, debe estarse a
la interpretación formulada en la instancia (STS 20 de marzo de 2009, RC n.º
128/2004 y 13 de julio de 2009, RC n.º 2933/03)
Indica el recurrente que el primer parámetro al que se debe
acudir para la interpretación, es el contenido literal del contrato, y más
concretamente de la cláusula duodécima que, a su juicio, no deja dudas sobre la
intención de los contratantes. La denunciada infracción del artículo 1281 CC,
no es compatible con la delartículo 1288, pues sólo ante una falta de claridad
en los términos del contrato, entrarán en juego el resto de los criterios
interpretativos definidos en los artículos 1282 y siguientes del CC. Resulta,
cuanto menos complicado defender, aún de modo subsidiario, la literalidad de la
cláusula litigiosa junto con la oscuridad de la misma que conforme al referido
artículo 1288 CC no podrá favorecer a quien haya impuesto su contenido. Por
otro lado no ha sido objeto de análisis por la sentencia recurrida cuál de las
dos partes fue quién redactó la cláusula litigiosa e impuso, en su caso, su
contenido.
B) La aplicación de esta doctrina al caso examinado conduce a
la desestimación del motivo de casación interpuesto. La recurrente pretende que
esta Sala haga una interpretación de lo pactado ajustada a lo que, a su
entender, fue la intención de las partes en contra del parecer de la sentencia
recurrida. Este planteamiento no puede acogerse. La Audiencia Provincial
interpreta que del tenor literal de la cláusula duodécima del contrato se
desprende que la parte ahora recurrida se obligaba al pago de todos y cada uno
de los impuestos o tributos que pudieran gravar las plazas de aparcamiento
subarrendadas. Esta interpretación no puede considerarse arbitraria, pues la
referida cláusula no excluye el pago del IAE ni distingue entre los impuestos
devengados por la posesión de las plazas y los devengados por la actividad
económica inherente a la explotación de las mismas. En definitiva, la interpretación
realizada por la sentencia recurrida se ajusta a los términos literales de la
cláusula controvertida, por lo que no se aprecia que infrinja el artículo 1281
CC a tenor de la jurisprudencia que atribuye prioridad a la interpretación
literal. La cláusula litigiosa no presenta oscuridad alguna. No puede, en suma,
aceptarse que exista una falta de claridad tal que comporte la necesidad de
aplicar la norma contenida en el artículo 1288 CC.
CUARTO.- Desestimación del recurso. Costas
La desestimación del recurso de casación comporta la
procedencia de confirmar la sentencia impugnada de acuerdo con el art. 487 LEC
y de imponer las costas a la parte recurrente, en virtud de lo dispuesto en el
art. 394 lec, en relación con el 398 LEC.
STS, Civil sección 1
del 17 de Diciembre del 2010, Recurso 793/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO
XIOL RIOS
Retracto arrendaticio.
Retracto arrendaticio contra quien adquirió el inmueble
arrendado en un procedimiento de ejecución. Inicio del cómputo de la acción de
retracto cuando pueda probarse de manera fehaciente que el arrendatario tuvo
conocimiento por otros medios diferentes a la escritura de compraventa de las
condiciones esenciales de venta. Imposibilidad de revisar los hechos probados:
la casación no es una tercera instancia ni permite revisar la valoración de la
prueba realizada por el tribunal de instancia, pues su función es la de contrastar
la correcta aplicación de la norma jurídica a la cuestión de hecho. El
recurrente sustenta su recurso desde la perspectiva de que la parte demandada
no ha acreditado que la actora hubiera tenido conocimiento de la venta antes de
la fecha fijada en la demanda. Estas conclusiones no son las alcanzadas por la
sentencia recurrida, que considera plenamente acreditado que la parte actora
tuvo conocimiento, mucho antes de la fecha indicada por la actora y antes de
los treinta días de plazo indicados.
Fundamentos de derecho
PRIMERO. - Resumen de antecedentes.
1.- El Juzgado estimó una demanda mediante la que se
ejercitaba una acción de retracto arrendaticio, contra quien adquirió el
inmueble arrendado en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
2.- Consideró, en síntesis, que la parte actora, como
arrendataria de la nave industrial arrendada, estaba legitimada para ejercitar
el derecho de retracto, como así hizo. Indicó que la acción se llevó a cabo
dentro del plazo de 30 días que prevé la LAU 1994, en tanto no tuvo conocimiento
cabal y exacto de la adjudicación hasta que se dictó providencia por el Juzgado
de instancia en los autos de ejecución hipotecaria por la que se tenía por
personada a la procuradora de la actual actora.
3.- La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación.
4.- Consideró, en síntesis, que de la prueba practicada en el
juicio, se debía concluir que la actora tuvo conocimiento de los datos
esenciales de la adjudicación mucho antes de que se dictara la providencia que
sirvió de referencia al juzgado de primera instancia para el cómputo del dies a
quo. Declaró que cuando se interpuso la demanda origen del pleito la acción de
retracto ya había caducado.
SEGUNDO.- Motivo único de casación.
« Único.- Al amparo del artículo 477.2.3º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil por infracción de las normas aplicables para resolver las
cuestiones objeto de del proceso. Artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Sentencias de contraste dictadas por la Sala del Tribunal Supremo: Sentencia n.º 1002/1996, de fecha
30 de noviembre y Sentencia n.º 1008/1992, de fecha 10
de noviembre »
Alega la parte recurrente, en síntesis, que aun cuando el
artículo 25 LAU 1994, establece que la acción de retracto le corresponderá al
arrendatario siempre que no se le hubiese hecho entrega de copia de la
escritura de compraventa de la finca o se hubiese omitido en ella mención de
alguna de las condiciones esenciales de la transmisión, el Tribunal Supremo,
tras interpretar el precepto, permite que el trámite de notificación en los
términos descritos en el precepto pueda suprimirse, de manera que el plazo para
el inicio del cómputo de la acción de retracto tendrá lugar cuando pueda
probarse de manera fehaciente que el arrendatario tuvo conocimiento por otros
medios diferentes a la escritura de compraventa de las condiciones esenciales
de venta. Considera que la vulneración de la sentencia recurrida se concreta en
el hecho de que a pesar de no haberse acreditado por la parte demandada que la
arrendataria conociera antes de la fecha por ella indicada las condiciones
esenciales de la venta, ha considerado caducada la acción. A juicio de la
recurrente la Audiencia Provincial no ha delimitado con claridad el margen
temporal en el que se integraba el ya indicado plazo de 30 días,
indeterminación inmotivada que es fruto de la imposibilidad de demostrar que la
arrendataria pudiera haber tenido, con anterioridad a la fecha por ella indicada,
conocimiento efectivo y completa de la venta del inmueble.
El motivo debe ser desestimado.
TERCERO. - Imposibilidad de revisar los hechos probados
A) Tal y como expone el recurrente, la jurisprudencia de esta
Sala ha estimado que debe modularse el rigor del mandato contenido el artículo
25.3 LAU, en el sentido de que pese a que el precepto establece que el derecho
de retracto caduca a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a
la notificación que en forma fehaciente debe hacer el adquirente al
arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa,
tal notificación no resulta necesaria cuando aparezca probado que el
arrendatario ha tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión y
de sus condiciones. Este será el momento de inicio del cómputo del plazo de
caducidad que establece el artículo 25. 3 LAU (STS 24
de abril de 2007 [RC n.º 2440/2000,] entre otras).
B) Es doctrina de esta Sala (SSTS 11
de diciembre de 2008, y 15 de junio de 2009) que la
casación no es una tercera instancia ni permite revisar la valoración de la
prueba realizada por el tribunal de instancia, pues su función es la de
contrastar la correcta aplicación de la norma jurídica a la cuestión de hecho.
La LEC ha reforzado el carácter extraordinario del recurso de casación,
limitado a los aspectos sustantivos y ajeno a la revisión de la valoración de
la prueba o a supuestos defectos de motivación de las sentencias, pues deslinda
los aspectos sustantivos de los procesales, y reserva al recurso de casación
comprobar la correcta aplicación del Derecho sustantivo a la cuestión de hecho.
C) El recurrente sustenta su recurso desde la perspectiva de
que la parte demandada, ahora recurrida, no ha acreditado que la actora hubiera
tenido conocimiento de la venta antes de la fecha fijada en la demanda. Estas
conclusiones no son las alcanzadas por la sentencia recurrida, que razona que
de la prueba practicada resulta plenamente acreditado que la parte actora tuvo
conocimiento, mucho antes de la fecha indicada por la actora y antes de los
treinta días de plazo indicados en el artículo 25.3 de la LAU 1994, de la venta
del inmueble y de sus condiciones esenciales. En definitiva la Audiencia
Provincial no desconoce la jurisprudencia en la que la parte recurrente
sustenta su recurso, sino que se funda en ella para la desestimación de la
demanda y cita, en apoyo de su argumentación, tal y como ahora hace la parte
recurrente, las sentencias de esta Sala de 30 de
noviembre de 1996 y 10 de noviembre de 1993.
CUARTO. - Desestimación del recurso. Costas
La desestimación del recurso de casación comporta la procedencia
de confirmar la sentencia impugnada de acuerdo con el artículo 487 LEC y de imponer
las costas a la parte recurrente, en virtud de lo dispuesto en elartículo 394
LEC, en relación con el 398 LEC.
STS, Civil sección 1
del 09 de Diciembre del 2010, Recurso 517/2006.
Ponente: ROMAN GARCIA
VARELA
Resolución de contrato
de arrendamiento por cesión inconsentida.
Recurso de casación y extraordinario por infracción procesal.
Incongruencia por alteración de la causa de pedir y falta de motivación. El
caso de que la posible cesión inconsentida alegada en primer lugar no persista
en el momento de presentar la demanda, no exime de la obligación de examinar las
cesiones inconsentidas posteriores tambien alegadas. La sentencia aduce razones
no esgrimidas por las partes. La congruencia de la sentencia exige la oportuna
correlación entre lo pedido por las partes y el fallo de la sentencia y
adquiere relevancia constitucional cuando afecta al principio de contradicción.
Existencia de cesión inconsentida.
Fundamentos de derecho
SEGUNDO.- De conformidad con lo dispuesto en la regla 6ª del
apartado 1 de la Disposición Final 16ª de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil debe examinarse en primer lugar el recurso extraordinario
por infracción procesal.
El primero de los motivos tilda a la sentencia recurrida de
incongruente porque habría modificado la causa de pedir. Este motivo está
íntimamente ligado con el segundo, en el que, con la denuncia de falta de
motivación en la sentencia, se incide en la indefensión que se ocasiona al
recurrente al haberse desestimado su pretensión aplicando una argumentación
jurídica que no se alegó por los litigantes. Por eso, van a ser objeto de una
respuesta conjunta.
La parte recurrente razona su denuncia de incongruencia y de
falta de motivación con dos fundamentales argumentos. El primero es que la
parte demandada nunca alegó que la demanda debiera ser desestimada por el hecho
de no existir la causa de resolución en la fecha de presentación de la demanda.
El segundo es que la Audiencia exige un presupuesto de procedibilidad
inexistente, cual es que la causa de resolución arrendaticia fundada en la
cesión inconsentida del local de negocio debe concurrir en el momento de interposición
de la demanda.
La sentencia recurrida, como ya antes se ha señalado,
considera, pese a declarar probado que la mercantil "EL SOTZZ, S.A."
no sólo fijó su domicilio en el local arrendado sino que fue quien directamente
explotó el negocio en el inmueble, que la situación fáctica y jurídica que se
trae al proceso es la existente en el momento de presentación de la demanda
"(...) y no hechos anteriores y que no persisten en la actualidad, de lo
que se deduce que debe examinarse si existe o no la cesión inconsentida por el
hecho de que la sociedad "EL SOTZZ, S.A." mantenga su domicilio
social en el local, pero no porque desde el 27 de febrero de 1989 hasta 1995
viene explotando el local, toda vez que ese hecho no persiste en la actualidad,
y si puede entenderse que existe esa cesión inconsentida porque desde 1995 explota
el local "CB ZZ".
Este razonamiento de la Sala, que excluye del debate uno de
los hechos básicos en los que la parte actora hace descansar su pretensión, no
puede ser compartido. La actora, ahora recurrente, señaló en su escrito de
demanda que hubo una primera cesión inconsentida a favor de la expresada
mercantil y que, posteriormente, se produjo otra cesión sin contar, tampoco en
este caso, con el consentimiento del arrendador. La circunstancia de que la
posible cesión inconsentida a la que la actora se refiere en primer lugar ya no
persista en el momento de interposición de la demanda no impide, desde luego,
que tal cuestión no deba ser analizada, mientras que, por el contrario, la
Audiencia toma sólo en cuenta la situación en la que se encuentra el local de
negocio en el momento de la presentación de la demanda para prescindir así de
otras cesiones inconsentidas anteriores que pueden haber constituido un
incumplimiento del contrato que derive en su resolución.
No cabe duda alguna de que la entidad mercantil "EL
SOTZZ, S.A." tenía y tiene su domicilio en el local arrendado y además fue
quien de modo efectivo ejerció su actividad en el inmueble, durante los años
1989 a 1995. Por tanto, la sentencia recurrida aduce, para estimar el recurso
de apelación y desestimar la demanda, razones que no han sido defendidas por
ninguna de las partes, y excluye del debate una de las cuestiones que resultan esenciales,
cual es la probada cesión inconsentida del arrendatario a favor de la citada
mercantil.
Esta Sala ha reiterado que el deber de congruencia exige una
correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el
fallo de la sentencia, teniendo en cuenta el petitum (la petición) y la causa
petendi (causa de pedir) o hechos en que se fundamente la pretensión deducida
(SSTS de 20 de mayo de 2009y 4 de febrero de 2009, entre las más recientes). A
su vez, la incongruencia adquiere relevancia constitucional, infringiendo no
sólo los preceptos procesales (artículo 218.1 LEC) sino también el artículo
24de la Constitución cuando afecta al principio de contradicción si se
modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se
deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de
la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses
(SSTC 34/1985 y 29/1987, entre otras). La delimitación de la cuestión litigiosa
viene determinada por la demanda y "por las demás pretensiones deducidas
oportunamente en el pleito" (STC 41/1989). Aunque la congruencia es compatible
con la utilización por el órgano judicial del principio tradicional iura novit
curia, ello no legitima para variar sustancialmente la causa petendi (SSTC
88/1992; 95/1993 y 112/1994). Hay incongruencia, en definitiva, cuando en el
pronunciamiento judicial se altera el objeto del proceso y se varían los
términos en que se planteó el debate procesal, en tanto se vulnera el principio
de contradicción y con ello el derecho de defensa.
Por todo lo anterior, estos dos primeros motivos del recurso
extraordinario por infracción procesal deben ser estimados, lo que hace
innecesario examinar el tercero.
TERCERO.- Dado que la sentencia recurrida ha vulnerado las
normas procesales reguladoras de la sentencia, es de aplicación lo dispuesto en
la regla 7ª del apartado 1 de la Disposición Final 16ª de la Ley 1/2000, de 7
de enero, de Enjuiciamiento Civil, que ordena que, cuando se estime el recurso
extraordinario por infracción procesal al amparo del motivo 2º del apartado 1º
del artículo 469, la Sala ha de dictar nueva sentencia "[...] teniendo en
cuenta, en su caso, lo que se hubiera alegado como fundamento del recurso de
casación ", que es lo que se va a efectuar a continuación.
Es un hecho probado que la sociedad "EL SOTZZ,
S.A." fijó como domicilio social el local arrendado y en él explotó el
negocio (contrató personal, a su nombre constaban licencias y suministros,
etc.), lo que reconocen los propios demandados (Fundamento Tercero de la
sentencia de primera instancia). Esta circunstancia supone una cesión del
arrendamiento a un tercero. A partir de esta afirmación, se debe constatar si
en tal cesión medió o no el consentimiento de la parte arrendadora, lo que, a
la vista de la prueba practicada, ofrece un resultado negativo. Los
arrendatarios no han probado que informaran y obtuvieran el consentimiento para
que el local arrendado fuera ocupado por un tercero. Ninguno de los documentos
que aporta la parte demandada permiten no ya constatar sino, ni tan siquiera,
intuir que el arrendador fuera conocedor de la posición adquirida por el
tercero en el local arrendado. Además, en la prueba de interrogatorio, el codemandado
señor Arsenio reconoce que el arrendador se manifestó expresamente contra una
cesión como la que ahora es objeto de análisis.
Con tales presupuestos, debe declararse la concurrencia de la
causa de resolución arrendaticia prevista en elartículo 114. 5ª del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964, y ello con independencia
de que en la actualidad, y desde 1995, la sociedad mercantil en cuestión no se
encuentre desarrollando actividad alguna.
Finalmente sólo cabe añadir, que tal y como razonara el Juez
de primera instancia, y como, por otro lado no han rebatido ninguno de los
litigantes tras el dictado de su sentencia, no se ha acreditado que se hubiera
producido una cesión del local arrendado a favor del demandado don Leovigildo
quién, según declara no pasa por ser sino un empleado de la empresa ZZ CB, por
lo que se mantiene su absolución ya acordada en primera instancia.
CUARTO.- Estimado el recurso extraordinario por infracción
procesal procede, conforme con lo ya razonado, resolver en el sentido de
estimar la demanda, con imposición de costas de primera instancia a la parte
demandada vencida y sin especial pronunciamiento sobre las causadas en la
apelación y por los presentes recursos (artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1
del 22 de Noviembre del 2010, Recurso 393/2006.
Ponente: JUAN ANTONIO
XIOL RIOS
Arrendamientos urbanos.
Prórroga forzosa frente a tácita reconducción en contratos de arrendamiento de
fecha posterior a 1985. Interpretación contractual. Interés casacional.
La Sala reitera la doctrina jurisprudencial que ha
interpretado lo dispuesto en el artículo 9 del RDL 2/1985 por el cual se
modificaba la LAU de 1964 en materia de prórroga forzosa. En el caso, se
confirma la sentencia de la Audiencia Provincial que, a su vez, desestimaba el
recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primera instancia que
declaraba resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda pactado por tiempo
"indefinido" en el año 1987 por considerar que había expirado el
plazo. Se entendió que las anualidades del alquiler se correspondían con una
tácita reconducción del contrato, no con una prórroga forzosa, por lo que, al
haber avisado el arrendador su negativa a la tácita reconducción, el contrato
debía ser declarado extinguido. La interpretación de los contratos corresponde
al tribunal de instancia. Preparación defectuosa por falta de acreditación del
interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales.
Fundamentos de derecho
PRIMERO..- Resumen de antecedentes.
1.- El juzgado estimó una demanda de desahucio por expiración
del plazo de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda.
2.-Consideró que debido a que el contrato de arrendamiento de
vivienda se celebró el 1 de agosto de 1987, no es aplicable el régimen de
prórroga forzosa en los términos previstos en el artículo 57 LAU 1964, salvo
que así lo pacten las partes. Tras interpretar el contrato el juez de primera
instancia concluye que ninguno de los elementos a los que se refiere la parte
demandada, permiten considerar que la intención de las partes fuera someterse
al régimen de prórroga forzosa previsto en la LAU 1964.
3.- La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación
y confirmó esta resolución.
4.- Consideró, en síntesis, que la expresión
"indefinido" que se utiliza en el contrato litigioso, referida a la
duración del arrendamiento celebrado el 1 de agosto de 1987, significa que el
mismo no está sometido a duración determinada, pero sí determinable. Valora que
de los hechos ocurridos durante la vigencia del contrato no se puede concluir
que la voluntad de las partes fuera la de someterse al régimen de prórroga
forzosa previsto en el artículo 57 LAU 1964. En
definitiva, transcurrido el plazo de tácita reconducción de tres años conforme
a lo dispuesto en la DT Primera LAU 1994, y del artículo
10 LAU, resulta de aplicación losartículos 1543 y 1581
CC por lo que procede dar lugar al desahucio por expiración del plazo.
5.- Contra esta resolución la parte demandada interpuso
recurso de casación, al amparo del ordinal 3º del
artículo 477.2 LEC. Si bien estructura su recurso en tres motivos, resulta que
en el tercero de ellos, se limita a mencionar los preceptos legales que, a su
juicio se han vulnerado en relación con el interés casacional que por oposición
a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por jurisprudencia contradictoria de
Audiencias Provinciales, sustentan, respectivamente, los dos motivos
anteriores. Esta es la razón por la que se van a analizar los dos primeros
motivos, al considerar que el tercero de ellos no es autónomo, sino supeditado
al necesario interés casacional que debe quedar acreditado en asuntos que, como
el presente, se ha tramitado en atención a la materia y acceden al recurso de
casación.
SEGUNDO. - Enunciación del primer motivo del recurso de
casación.
El primero de los motivos de casación se introduce con la
siguiente fórmula:
«PRIMERO.-Al amparo de lo previsto en el artículo
477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto la sentencia se opone a la
Doctrina del Tribunal Supremo.»
Considera el recurrente, en esencia, que la sentencia
recurrida ha vulnerado la doctrina de esta Sala contenida en las Sentencias de
4 de febrero de 1992, 18 de marzo de 1992, 20 de abril de 1993, 14 de junio de
1994 y 15 de octubre de 1996, en la aplicación de los artículos
1255, 1566, 1581, 1257, 1258, 1281, 1282, 1288 CC y elartículo
9 RDL 2/85. Argumenta que pese a que el contrato de arrendamiento se celebró
bajo la vigencia del RDL 2/85, no ha tenido en cuenta la Audiencia que la
voluntad de los contratantes, tal y como se desprende de los actos coetáneos y
posteriores al contrato, fue la de someter el mismo, respecto a su duración, al
régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57
LAU 1964.
TERCERO.- Consideraciones generales sobre la interpretación
del artículo 9 RDL 2/1985.
La publicación del RDL 2/85, supuso para los contratos de
arrendamiento de viviendas celebrados bajo su vigencia, que su duración sería
la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de
prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por
imperativo legal conforme a lo que disponía el artículo
57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pese a ello nada impide, en
principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de
libertad contractual consagrado en elartículo 1255 del
Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del RDL 2/85
puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 LAU 1964. Pero, en tal caso, es necesario que
exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que
estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo
convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato
explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del
arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos
del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula
específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe
ser clara y terminante. (SSTS 9 de septiembre de 2009 [RC 1071/2005 ], y de 7
de julio de 2010 [RC 151/2007 ]).
CUARTO. - Inexistencia de interés casacional
A) La Audiencia Provincial no ha vulnerado la doctrina
expuesta. Valora que pese a que las partes han establecido que la duración del
contrato es por tiempo indefinido, es claro que no fijan tiempo alguno, pero
ello no puede significar que la duración del mismo sea perpetua, lo que
resultaría incompatible con la esencial temporalidad del contrato de
arrendamiento. Tras exponer cuál es la doctrina de esta Sala en los términos
expuestos en el Fundamento de Derecho anterior interpreta el contrato que une a
los litigantes, así como los hechos posteriores y coetáneos, para al fin
concluir que no se puede deducir que la voluntad de los contratantes fuera la
de someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo
57 LAU.
B) Lo que en realidad pretende la parte recurrente, como así
se deduce del escrito de interposición de su recurso, es una nueva
interpretación del contrato para obtener, de este modo, una conclusión acorde
con sus pretensiones. Es también doctrina reiterada de esta Sala que la
interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia, no
puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos
considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de
valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente
ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización
de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva.
Tales defectos en modo alguno pueden predicarse de la Sentencia recurrida.
QUINTO. - Enunciación del motivo segundo.
El segundo de los motivos se introduce con la siguiente
fórmula:
«Al amparo de lo previsto en el artículo
477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto la sentencia de la Audiencia
resuelve puntos y cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria
de las Audiencias Provinciales.».
Se argumenta, en síntesis, que existe una discrepancia de
criterio entre Audiencias Provinciales respecto al concepto que, en el ámbito
de los contratos de arrendamiento de vivienda sometidos al RD 2/85, debe
predicarse del término indefinido. Cita las Sentencias de la Audiencia
Provincial de Baleares, sección 4ª, de 23 de noviembre de 2005, la Audiencia
Provincial de Navarra de 28 de abril de 1999, Audiencia Provincial de Málaga de
30 de diciembre de 1999, Audiencia Provincial de La Coruña de 27 de junio de
2006, la Audiencia Provincial de Cantabria de 7 de
noviembre de 2003, la Audiencia Provincial de Segovia
de 26 de junio de 1991, la Audiencia Provincial de Ávila de 26 de abril de
1996, la Audiencia Provincial de Madrid de 6 de marzo de 1997, la Audiencia
Provincial de Barcelona de 28 de octubre de 1999 y la Audiencia Provincial de
Tenerife de 5 de abril de 1993, para señalar que en todas estas resoluciones la
expresión tiempo indefinido ha sido suficiente para considerar que un contrato
de arrendamiento está sometido al régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964. Como Sentencias que mantienen un
criterio diferente, identifica las dictadas por la Audiencia Provincial de
Cádiz, sección 5ª de 15 de junio de 2004, Audiencia Provincial de Salamanca de
19 de noviembre de 2003 y la Audiencia Provincial de Barcelona de 15 de julio
de 2004.
El motivo ha de ser desestimado.
SEXTO. - Preparación defectuosa por falta de acreditación del
interés casacional.
A) No se acredita en fase de preparación el interés
casacional alegado, que obliga a contraponer la tesis jurídica mantenida por
una misma Audiencia o sección a la mantenida por otra audiencia o sección,
según criterio mantenido por esta Sala en numerosos autos de inadmisión y
desestimatorios de recursos de queja, en aplicación de lo establecido en el
Acuerdo de fecha 12 de diciembre de 2000.
Se ha limitado el recurrente a citar diferentes sentencias
emanadas de distintas Audiencias Provinciales, sin identificar la sección a la
que pertenecen en la mayor parte de los casos, que ofrecen un concepto de
"tiempo indefinido, que a juicio del recurrente, resulta ser diferente al
expuesto por otras sentencias dictadas también por Audiencias Provinciales
diferentes. En definitiva no ha identificado dos sentencias que dictadas por un
mismo Tribunal mantengan un criterio coincidente y distinto a otras dos
sentencias dictadas por otro Tribunal diferente. La causa de inadmisión se
convierte en este momento procesal en causa legal de desestimación(artículo 483.2.1º, inciso segundo, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo
479.4 de la misma Ley).
B) En todo caso, el alcance que debe darse a la expresión
"tiempo indefinido" consignada en contratos de arrendamiento
celebrados bajo la vigencia del RDL2/85, ha sido objeto de análisis por esta
Sala. Tal expresión no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga
forzosa del artículo 57 LAU 1964, por no ser términos
equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del
articulado del contrato (SSTS 25 de noviembre de 2002[ RC 2211/02 ], 7 julio de
2007 [RC 151/07 ], entre otras)
SÉPTIMO.- Costas.
La desestimación del recurso de casación comporta la
procedencia de confirmar la sentencia impugnada de acuerdo con el art. 487 LEC y de imponer las costas a la parte
recurrente, en virtud de lo dispuesto en el art. 394. LEC,
en relación con el 398 LEC.
STS, Civil sección 1
del 22 de Noviembre del 2010, Recurso 2200/2006.
Ponente: JUAN ANTONIO
XIOL RIOS
Desahucio por falta de
pago. Retraso en el pago: pago de la renta con posterioridad a demanda.
Incumplimiento resolutorio y no mero retraso.
En el contrato que vinculaba a las partes se estableció que
el subarrendatario, ahora demandado, debía abonar el importe de renta dentro de
los diez primeros días de cada mes. El importe mensual de renta no era igual
todos los meses, sino que su determinación debía fijarse cada mes por la parte
arrendadora, aplicando las reglas fijadas en el contrato. La demandada pagó
tras demanda. Como la demandante no comunicaba el importe de la renta antes del
día 15 de cada mes, la demandada pagaba en la semana siguiente y siempre dentro
del mes, pero un año después modificó unilateralmente su conducta y empezó a pagar
en la segunda quincena del mes siguiente. Este comportamiento no autorizado por
la arrendadora lo consideró la AP un verdadero incumplimiento y no un mero
retraso. Interés casacional por la diferente consideración doctrinal sobre el
retraso en el pago. El motivo debe considerarse suficientemente fundado en la
medida en que permite conocer las razones que apoyan su pretensión impugnatoria.
Se reitera la doctrina según la cual, el pago total de la renta del arrendamiento
de una local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de
desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, aunque la demanda
se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador
venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las
rentas periódicas.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Resumen de antecedentes.
1.- El juzgado desestimó una demanda de desahucio por falta
de pago de la renta.
2.- En el contrato que vinculaba a las partes se estableció
que el subarrendatario, ahora demandado, debía abonar el importe de renta
dentro de los diez primeros días de cada mes. El importe mensual de renta no
era igual todos los meses, sino que su determinación debía fijarse cada mes por
la parte arrendadora, aplicando las reglas que para su determinación se
establecían en la estipulación tercera del contrato.
3.- La demandante no comunicaba el importe de la renta antes
del día 15 de cada mes.
4.- Respecto de las mensualidades impagadas en las que se
funda la acción de desahucio, las mismas fueron abonadas tras la interposición
de la demanda, pero no se puede alegar que el pago de las mismas fuera como
consecuencia de la interposición de la demanda, ya que la parte demandada tuvo
conocimiento de la demanda en un momento posterior al pago.
5.- La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación
formalizado por la parte actora.
6.- Consideró, en síntesis, que la subarrendadora facilitaba
a la parte demandada el importe de la renta no antes del día 15 de cada mes.
Añadió que en el mes de mayo de 2004 se siguió un pleito por las mismas partes
litigantes, en el que se declaró enervada la acción de desahucio. Desde esa
fecha la parte demandada comenzó a abonar las rentas a la semana siguiente de
recibir la factura con su importe y dentro del mismo mes de la emisión.
Transcurrido un año, el demandado modificó unilateralmente su comportamiento y
comenzó, desde junio de 2005 a satisfacer la renta, no en el mismo mes en que
recibía la factura en la que se especificaba su importe, sino en la segunda
quincena del mes siguiente. La Audiencia Provincial valoró que la actora no
prestó consentimiento para que el importe de la renta fuera abonado en plazo
diferente al estipulado. Por todo ello concluye que el impago en el que se funda
la acción desahucio, referido a las rentas de diciembre de 2005 y enero de
2006, no supone un simple retraso en el pago de la renta, sino que constituye
un retraso culpable, que supone un incumplimiento, motivo por el que la demanda
es estimada.
7.- Contra esta sentencia interpone recurso de casación, al
amparo del artículo 477.2.3º LEC.
SEGUNDO.- Enunciación del motivo único de casación.
«Al amparo del artículo 477.2.3 y 3 LEC por presentar interés
casacional la resolución del recurso al resolver puntos y cuestiones sobre los
que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales»
El motivo se funda en síntesis, en la vulneración del
artículo 117.A.1ª LAU 1964 y en la discrepancia que en la interpretación del
precepto se ofrece por las Audiencias Provinciales. Para la Audiencia Provincial
de Asturias, Sección 6ª, tal y como se desprende de la sentencia recurrida y de
la sentencia de fecha 5 de noviembre de 2001, el retraso en el pago de la renta
equivale a un incumplimiento de la obligación esencial del arrendatario que
permite fundar una acción de desahucio. Para otras Audiencias, como es el caso
de la Audiencia Provincial de Sevilla, sección 2ª, el retraso en el pago de la
renta, no puede dar lugar a la resolución del contrato, sino en su caso, a una
indemnización por los perjuicios causados. La parte recurrente se opone a la
resolución contractual y argumenta que uno de los periodos de renta que la
parte actora considera pagado con retraso se abonó antes de la citación para el
acto de la vista del juicio, y el otro no era debido en ese momento, ya que se
pagó, como hasta entonces venía haciendo dentro de los primeros quince días del
mes siguiente al que el importe de renta era debido. A ello añade que siempre
tuvo voluntad de pagar, aunque lo hiciera con retraso.
El motivo debe ser desestimado.
TERCERO.- Admisibilidad del motivo
A) Indicación de la infracción legal cometida en el escrito
de preparación.
El motivo respeta la pretensión impugnatoria fijada en el
escrito de preparación, en cuanto la denuncia se limita a señalar que el retraso
en el pago de la renta no puede ser considerado un incumplimiento contractual
capaz de sustentar una acción de desahucio. Cita dos sentencias de la misma
Sección de la misma Audiencia Provincial, que defienden este criterio, y otras
dos que sostienen que el retraso en el pago de la renta supone un incumplimiento
de la obligación esencial del arrendatario.
B) El interés casacional alegado está razonablemente expuesto
en los escritos de preparación y de interposición.
C) Fundamentación suficiente del motivo.
El motivo debe considerarse suficientemente fundado, en orden
al cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 481.1 LEC, en la medida en que
permite conocer las razones que apoyan su pretensión impugnatoria. Las
alegaciones que basan la oposición de la parte recurrida a la admisión del
recurso se relacionan con la cuestión de fondo y deben decidirse en la fase de
decisión.
CUARTO.- Pago de la renta con posterioridad a la presentación
de demanda de desahucio. Doctrina jurisprudencial.
La controversia existente entre las diferentes Audiencias
Provinciales a las que se refiere el recurrente gira en torno a si, en un
proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, procede o
no decretar el desahucio cuando el demandado haya hecho efectivo el pago de la
renta debida, con unos días de retraso respecto del plazo estipulado en el
contrato.
Esta Sala, ya ha fijado como doctrina jurisprudencial(SSTS 24
de julio de 2008, [RC n.º 508/2002 ], 26 de marzo de 2009 [RC n.º 1507/2004 ],
20 de octubre de 2009, [RC n.º 1507/2004 ], entre otras) que el pago total de
la renta del arrendamiento de una local de negocio, fuera de plazo y después de
presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución
arrendaticia, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad
de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase
de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
Esta conclusión se funda en los siguientes argumentos:
A) La primera causa específica de resolución mencionada en el
artículo 114.1 de la Ley de ArrendamientosUrbanos se refiere a la falta de pago
de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y
conmutativo, la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta;
por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe
en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola
mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.
La sentencia recurrida, que fue dictada antes de las
anteriores, se ajusta por completo a la doctrina de esta Sala. Tras razonar que
la parte demandada, ahora recurrente, debía los importes de renta en los que
sustenta la acción ejercitada en el momento en el que se interpuso la demanda,
concluye que pese a que hizo efectivo su pago en un momento posterior, se ha
producido un incumplimiento contractual que exige estimar la acción de
desahucio.
QUINTO.- Costas
Desestimado en su integridad el recurso, las costas del mismo
se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
STS, Civil sección 1
del 11 de Noviembre del 2010, Recurso 602/2007.
Ponente: JUAN ANTONIO
XIOL RIOS
Arrendamiento de
vivienda. Interpretación del artículo 9 RDL 2/1985. Recurso de casación.
Preceptos heterogéneos y supuesto de la cuestión.
El sometimiento al régimen de prórroga forzosa ha de ser
inequívoco, bien por así ser expresado en el contrato, bien por, de forma
implícita, extraerse sin ningún género de dudas del articulado ya que la
temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por
lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento
de una duración indefinida; sin embargo, lógicamente, ello no impide que en
virtud del principio de libertad contractual consagrado en el art. 1255 del
Código Civil, las partes se sometan al referido régimen de prórroga. Recurso de
casación. No está permitido citar en casación a la vez la infracción de los
artículos 1281 y 1282 del Código Civil y, además, constituye presupuesto
casacional indicar cuál de los dos párrafos del artículo 1281 ha sido
infringido; la cita de preceptos heterogéneos es también causa de desestimación
como lo es el incurrir en el vicio casacional de "hacer supuesto de la
cuestión", que tiene lugar, según Jurisprudencia de esta Sala, siempre que
se trata de variar la apreciación que de los hechos se hace en la sentencia
recurrida o partir de datos fácticos diferentes de los tenidos en cuenta en la
resolución objeto del recurso.
Fundamentos de derecho
SEGUNDO.- Enunciación del motivo primero.
El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:
«La sentencia de alzada se opone frontalmente con la doctrina
jurisprudencial del Tribunal Supremo, por infringir y vulnerar el párrafo
segundo del art. 1281, del código civil, el art. 1282, así como el art. 1285
del mismo cuerpo legal, revocando la interpretación dada por el Juzgador de
instancia».
En el motivo se alega, sintéticamente, que la Audiencia
Provincial ha aplicado y tomado en consideración una única e individual cláusula
contractual en un sentido estrictamente literal y gramatical. La interpretación
literal de la cláusula ha llevado a la Audiencia Provincial una errónea
conclusión de lo que fue la intención de las partes contratantes. La
interpretación del clausulado del contrato debería responder a la lógica
sistemática y no a la literalidad.
El motivo ha de ser desestimado.
TERCERO.- Inexistencia de interés casacional y cita de
preceptos genéricos..
A) El recurso se ampara en la cita de preceptos genéricos.
Esta práctica no puede ser admitida en casación. Tal y como declara la STS 4 de
junio de 2009 (RC nº. 1273/2004), no está permitido citar en casación a la vez
la infracción de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil y, además,
constituye presupuesto casacional indicar cuál de los dos párrafos del artículo
1281 ha sido infringido.
Además, la cita de preceptos heterogéneos es también causa de
desestimación (STS 8 de mayo de 2009 [RC nº. 1009/2004 ], con cita de las de 14
de febrero de 2000, 29 diciembre de 2000, 28 de noviembre de 2005,28 de septiembre
de 2006, 30 de noviembre de 2007, 30 de enero de 2008).
B) Las sentencias alegadas por la parte recurrente se
refieren a la interpretación de los contratos de forma genérica y en distintos
aspectos. El recurrente no delimita claramente cuál es la doctrina
jurisprudencial establecida por las sentencias mencionadas en el motivo ni se
explica en qué forma la sentencia impugnada la contradice. El recurso realiza
una denuncia casacional genérica sobre la base de la vulneración de la doctrina
general de esta Sala sobre interpretación de los contratos. Dicha práctica,
conocida como "hacer supuesto de la cuestión", tiene lugar, según
Jurisprudencia de esta Sala, siempre que se trata de variar la apreciación que
de los hechos se hace en la sentencia recurrida o partir de datos fácticos
diferentes de los tenidos en cuenta en la resolución objeto del recurso, y
también cuando se busca el mismo efecto mediante un salto lógico, invocando la
infracción de un precepto legal sustantivo, cuya aplicación sólo sería
procedente si se alterasen los datos fácticos sentados por el juez de instancia
(SSTS de 31 de enero de 2001, de 3 de mayo de 2001, de 9 de mayo de 2002, de 13
de septiembre de 2002, de 21 de noviembre de 2002, de 30 de noviembre de 2004,
de 18 de julio de 2006 y de 28 de noviembre de 2007).
CUARTO.- Enunciación del motivo segundo.
El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:
«Del mismo modo, interesa el presente recurso, por tener
interés casacional y ello por contravenir e infringir la sentencia de alzada,
la reiterada doctrina jurisprudencial el Tribunal Supremo, en cuanto a que la
calificación e interpretación de los contratos constituye facultad exclusiva de
los Tribunales de instancia, que ha de ser mantenida en casación, salvo que
conduzca a exégesis desorbitadas, erróneas, ilógicas o que conculquen preceptos
legales, todo lo cual afirma de manera pacífica la doctrina jurisprudencial».
En síntesis, el motivo se refiere a que el juez de primera
instancia realizó una interpretación fundada en Derecho e hizo una labor de
exégesis y hermenéutica adecuada. La sentencia de la Audiencia Provincial, sin
embargo, contradice manifiestamente la doctrina y jurisprudencia puesto que es
doctrina pacífica la que dogmatiza que la calificación jurídica de todo
contrato responde a una labor de interpretación cuya facultad corresponde a los
tribunales de instancia. Debe respetarse la interpretación de los contratos
dada por el juez de instancia.
El motivo ha de ser desestimado.
QUINTO.- Ámbito del recurso de apelación.
A) La sentencia impugnada no vulnera la doctrina
jurisprudencial alegada, relativa a la función soberana del tribunal de
instancia en lo relativo a la interpretación de los contratos. La limitación
que la Sala del Tribunal Supremo tiene en lo relativo a la interpretación de
los contratos, hallándose vinculada, en general, por lo decidido en la
instancia, no es aplicable a la función de la Audiencia Provincial en el
recurso de apelación.
B) La STS 21 de diciembre de 2009 (RC nº. 1834/2005),
manifestó en cuanto al objeto del recurso de apelación, que «el órgano judicial
de apelación se encuentra, respecto de los puntos y cuestiones sometidas a su
decisión por las partes, en la misma posición en que se encontró el de la
primera instancia». Por tanto, siendo la apelación una segunda instancia en la
cual la Sala es soberana para volver a analizar la prueba practicada así como
la cuestión jurídica debatida, puede decidir nuevamente sobre la interpretación
que haya de darse al contrato litigioso, sin que quede sometida al criterio
mantenido en primera instancia.
C) La limitación a la que se refiere la Jurisprudencia
alegada por el recurrente en cuanto a la interpretación contractual, se refiere
exclusivamente al recurso de casación, que, como es sabido, no constituye una
tercera instancia.
SEXTO.- Enunciación del motivo tercero.
El motivo tercero se introduce con la siguiente fórmula:
«Como tercer motivo invocado por esta parte, por tener
interés casacional, lo es por vulneración de la ley por aplicación indebida del
art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, en sustitución del art. 57 de la Ley
deArrendamientos Urbanos de 1964, ante la ausencia de aplicación del párrafo
segundo del art. 1281, del código civil, del art. 1282, así como el art. 1285
del mismo cuerpo legal tal y como dicta la doctrina jurisprudencial del
Tribunal Supremo».
En él se expone, en síntesis, que la Jurisprudencia ha
establecido que las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas por
las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de
todas y que el contrato no debe interpretarse sólo por lo que se establezca en
una cláusula, sino que se debe atender al contenido íntegro del documento. Por
ello, se debe interpretar el contrato conforme lo hizo el juez de primera instancia.
El motivo debe ser desestimado.
SÉPTIMO.- Consideraciones generales sobre la interpretación
del artículo 9 RDL 2/1985.
Con la entrada en vigor del RDL 2/1985, el legislador
pretendió acabar con el régimen de prórroga forzosa que obligaba a los
arrendadores, por la sola voluntad de los arrendatarios, permanecer en el
contrato de arrendamiento indefinidamente, contraviniendo los principios
generales del Derecho civil que dotan a las obligaciones y contratos de la
naturaleza de la temporalidad y del mutuo acuerdo. Dicha regulación se impuso
no obstante la voluntad de las partes, que podían, si así lo deseaban,
someterse voluntariamente al régimen del artículo 57 LAU 1964. Ahora bien, el
citado sometimiento al régimen de prórroga forzosa ha de ser inequívoco, bien
por así ser expresado en el contrato, bien por, de forma implícita, extraerse
sin ningún género de dudas del articulado (SSTS 9 de septiembre de 2009 [RC nº.
1071/2005 ], y de 7 de julio de 2010 [RC nº. 151/2007 ]).
OCTAVO.- Inexistencia de interés casacional.
A) En las SSTS de 4 de febrero de 1992 (RC nº. 2837/1989) y
de 20 de abril de 1993 (RC nº. 2821/1990) no se fija doctrina jurisprudencial
en el sentido pretendido por la parte porque (i) se refieren ambas aarrendamientos
de local de negocio, supuesto de hecho distinto del actual y (ii) dan respuesta
a dos situaciones de hecho concretas. Las propias sentencias establecen la
necesidad de examinar cada contrato individualizadamente.
B) La STS de 22 de junio de 2006 (RC nº. 1/2005), en un caso
semejante, estableció que «Esta Sala ha tenido ya ocasión de reiterar (entre
otras, en la Sentencia de 25 de noviembre de 2008) que la temporalidad es una
característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de
este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración
indefinida. [...]. Además, en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la
vigencia del Real Decreto Ley 2/85 es necesario que el pacto de prórroga
forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda. Y es que, como es sabido,
una de las novedades más importantes introducidas por el Real Decreto Ley
2/1985 respecto de la legislación arrendaticia anterior fue precisamente la
supresión del régimen de prórroga forzosa, imperando desde su entrada en vigor,
el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de determinar la duración
del contrato de arrendamiento urbano, desapareciendo por tanto la renovación
temporal automática que por imperativo legal regulaba el artículo 57 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964, lo que lógicamente no impide que en virtud
del principio de libertad contractual consagrado en el art. 1255 del Código
Civil, las partes se sometan al referido régimen». En el mismo sentido se
pronuncian las STS de 4 de marzo de 2009 (RC nº. 278/2004), de 29 de diciembre
de 2009 (241/2005), y de 7 de julio de 2010 (RC nº. 151/2007).
C) La Audiencia Provincial no ha realizado una interpretación
contraria a las normas de hermenéutica. La interpretación efectuada, no solo no
contraviene la doctrina jurisprudencial alegada, sino que no es incompatible
con la misma, además de seguir fielmente las últimas sentencias dictadas al
respecto en procedimientos semejantes.
NOVENO.- Enunciación del motivo cuarto.
El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:
«Del mismo modo existe jurisprudencia contradictoria de las
Audiencias Provinciales en cuanto a un punto concreto, relativo al término
indeterminado de "prorrogable" dispuesto en las cláusulas de duración
de los contratos arrendaticios celebrados antes de la entrada de la LAU de 1994
».
Se argumenta, en síntesis, que la Audiencia Provincial
desconoce la intención de las partes de pactar el contrato de arrendamiento
bajo la cláusula de prórroga forzosa. Algunas audiencias se han pronunciado en
el sentido de reconocer tal pacto de prórroga forzosa tras la entrada en vigor
del RDL 2/1985. En concreto, SSAP Madrid de 3 de febrero de 2006 y de 20 de
febrero de 1998. Por el contrario, existen otras audiencias que se muestran
contrarias a esta interpretación. Así sucede con las SSAP Barcelona de 25 de
noviembre de 2004 yde 21 de junio de 2002.
El motivo ha de ser desestimado.
DÉCIMO.- Falta de acreditación del interés casacional.
A) No se acredita en fase de preparación el interés
casacional alegado, que obliga a contraponer la tesis jurídica mantenida por
una misma audiencia o sección a la mantenida por otra audiencia o sección,
según criterio mantenido por esta Sala en numerosos autos de inadmisión y
desestimatorios de recursos de queja, en aplicación de lo establecido en el
Acuerdo de fecha 12 de diciembre de 2000.
En este caso se contraponen dos sentencias de la sección 10ª
de la Audiencia Provincial de Madrid a dos sentencias de las secciones 4ª y 13ª
de Barcelona. La causa de inadmisión se convierte en este momento procesal en
causa legal de desestimación (artículo 483.2.1º, inciso segundo, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 479.4 de la misma Ley).
B) A mayor abundamiento, las sentencias alegadas por el
recurrente dan respuesta a situaciones fácticas concretas y llegan a
determinadas conclusiones, sin que pueda entenderse la existencia de una
verdadera doctrina jurisprudencial contrapuesta.
UNDÉCIMO.- Desestimación del recurso.
La desestimación del recurso de casación comporta la
procedencia de confirmar la sentencia impugnada de acuerdo con el art. 487 LEC
y de imponer las costas a la parte recurrente, en virtud de lo dispuesto en el
art. 394. LEC, en relación con el 398 LEC.
STS, Civil sección 1
del 10 de Noviembre del 2010, Recurso 2161/2006.
Ponente: JUAN ANTONIO
XIOL RIOS
Arrendamientos urbanos.
Los retrasos en el pago de la actualización de renta motivan la acción de
desahucio.
La Sala reitera la doctrina jurisprudencial que establece que
el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y
después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la
resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una
sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el
arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. En
este caso, el recurso es desestimado porque la parte recurrente obvia los
hechos declarados probados: que en el momento de interponerse la demanda el
demandado ya debía las actualizaciones de tres meses de renta, por lo que el
desahucio está justificado y no cabe la enervación de la acción.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Resumen de antecedentes.
1.- Por una comunidad de propietarios, en calidad de
arrendadora de un inmueble destinado a vivienda, se ejercitó acción de
desahucio por falta de pago de la renta. Argumenta la actora que la
arrendataria no ha abonado el aumento estipulado debido a la actualización de
la renta correspondiente a los tres meses anteriores a la interposición de la
demanda. Se indicó en la demanda la imposibilidad de enervar la acción por
haber hecho uso el arrendatario de tal facultad en una ocasión anterior
2.- La Sentencia de primera instancia desestimó íntegramente
la demanda. Valoró que hasta el mes de diciembre de 2005 no era exigible la
actualización, por lo que, presentada la demanda el 9 de diciembre de 2005, no
se produjo el impago que se alega.
3.- La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación
formalizado por la parte actora. Consideró acreditado que en el mes de
diciembre de 2005, fecha de interposición de la demanda, la arrendataria ya
adeudaba parte de la renta de los dos meses anteriores. Sólo tras la
presentación de la demanda y antes del acto de la vista, ingresó las cantidades
reclamadas. Señala la Audiencia que ni tan siquiera abonó la renta actualizada
en el mes de diciembre de 2005. Estimó la acción de desahucio al considerar que
se produjo un verdadero impago y no un mero retraso en el pago de la renta.
4.- Contra esta sentencia interpone recurso de casación y
extraordinario por infracción procesal la parte arrendataria. El recurso
extraordinario por infracción procesal no fue admitido.
SEGUNDO.- Enunciación del motivo único de casación.
El motivo se introduce con la siguiente fórmula:
«En cuanto al recurso de casación, decir en primer lugar que
si bien existe un motivo único para recurrir, es lo cierto que en el caso que
nos ocupa existen dos infracciones de normas aplicables para resolver las
cuestiones objeto del proceso, además del interés casacional que presenta la
cuestión debatida.
»En primer lugar decir que, como primer "submotivo",
se infringe lo dispuesto en el artículo 101 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 en relación con la disposición transitoria
segunda (en el escrito de preparación se decía que era la disposición tercera
pero es obvio que es un error puesto en la misma solo es aplicable a locales y
el objeto del arrendamiento que nos ocupa lo es de vivienda) de la LAU de 1994
por cuanto aquel se establece cuándo habrá de pagarse la renta revisada(o
actualizada) estableciendo que habrá de serlo en el siguiente periodo de renta,
lo que en el presente caso ha ocurrido cuando se han pagado los atrasos en
diciembre y había sido fijada la nueva renta a satisfacer en noviembre.
»[E]n segundo lugar y como segundo "submotivo", el
punto relativo a la cuestión del interés casacional, entendiendo que en el
problema suscitado existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias
Provinciales. La cuestión no es baladí en el caso que nos ocupa pues si el
retraso tiene trascendencia resolutoria no podría haber enervación de la acción
al haber habido una anterior, mientras que si no tiene aquella trascendencia,
no podemos hablar de la aplicación del instituto de la enervación, y es ahí
donde existe jurisprudencia contradictoria contradictoria. »
El motivo se funda, en síntesis, en la vulneración de los
artículos 101 LAU 1964, en relación con la DT 2ª LAU 1994, y en la existencia
de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales. Considera el
recurrente que, puesto que la actualización de la renta tuvo lugar en el mes de
noviembre de 2005 y la demanda origen de este procedimiento se presentó en
diciembre de 2005, no existe un impago que pueda fundar una acción de
desahucio. A ello se une la existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias
Provinciales, respecto a si el pago de la renta realizado, una vez interpuesta
demanda de desahucio, pero antes de la citación para la vista debe considerarse
como un mero retraso en el pago de la renta o una causa de resolución del
contrato.
El motivo debe ser desestimado.
TERCERO.- Admisibilidad del motivo
A) Indicación de la infracción legal cometida en el escrito
de preparación.
El motivo respeta la pretensión impugnatoria fijada en el
escrito de preparación, en cuanto la denuncia se contrae, en lo sustancial, a
que en el momento de interponerse la demanda no existía impago de cantidad
alguna, teniendo en consideración que las cantidades adeudadas se abonaron
después de presentarse la demanda de desahucio pero antes de la citación del
acto de para la vista. La recurrente citaba, además, al menos dos sentencias de
la misma sección de la misma Audiencia (SSAP Valencia, sección 6ª, de 20 de marzo
de 2000, 14 de junio de 2000 y 8 de enero de 2001) que mantienen un mismo
criterio, frente a otras dos sentencias de un Tribunal diferente (SSAP
Baleares, sección 5ª, de 27 de junio de 1996, 15 de enero de 1998,27 de
noviembre de 1998) que mantienen una posición diferente respecto de la misma
cuestión jurídica, con las que pretendía poner de manifiesto el interés casacional
alegado respecto a esta cuestión.
B) El interés casacional alegado está razonablemente expuesto
en los escritos de preparación y de interposición.
Aun escuetamente, tanto el escrito de preparación como el
escrito de interposición permiten conocer el punto en el que ve la recurrente
la contradicción que sustenta el interés casacional alegado.
C) Fundamentación suficiente del motivo.
El motivo debe considerarse suficientemente fundado, en orden
al cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 481.1 LEC, en la medida en que
permite conocer las razones que apoyan su pretensión impugnatoria. Las
alegaciones que basan la oposición de la parte recurrida a la admisión del
recurso se relacionan con la cuestión de fondo y deben decidirse en la fase de
decisión.
CUARTO.- Pago de la renta con posterioridad a la presentación
de demanda de desahucio. Doctrina jurisprudencial.
El primer argumento que ofrece el recurrente a través del
recurso de casación no plantea, en puridad, un verdadero interés casacional. La
parte recurrente argumenta que ninguna cantidad se debía en el momento de
interponerse la demanda, dado que la notificación de actualización de la renta
se efectuó en noviembre de 2005, y la demanda de desahucio se presentó en
diciembre de ese mismo año. Tal afirmación la realiza desconociendo los hechos
que han sido declarados probados por la sentencia recurrida, cuya decisión se
funda en el hecho acreditado de que se debían por el arrendatario las
cantidades de la renta actualizada de los tres meses anteriores a la demanda.
El interés casacional en que se funda en definitiva el
recurso, se centra en si el pago de las cantidades de renta adeudadas,
realizadas una vez presentada la demanda de desahucio por falta de pago de las
mismas, constituye un mero retraso en el cumplimiento de la obligación esencial
del arrendatario, o por el contrario supone un incumplimiento que impide
enervar la acción de desahucio, o en el supuesto de que ya hubiera sido
enervada en una ocasión anterior, una causa de resolución contractual.
Esta Sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial(SSTS 19
de febrero de 2008, RC 648/2004, 26 de marzo de 2009 RC 1507/2004, entre otras)
que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo
y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de
la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de
una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el
arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
Esta conclusión se funda en los siguientes argumentos:
A) La primera causa específica de resolución mencionada en el
artículo 114.1 de la Ley de ArrendamientosUrbanos se refiere a la falta de pago
de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y
conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de
pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su
abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el
impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución
contractual.
Habiéndolo entendido así la sentencia recurrida, no se
aprecia, en suma, la infracción denunciada.
QUINTO.- Costas
Desestimado en su integridad el recurso, las costas del mismo
se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
STS, Civil sección 1
del 10 de Noviembre del 2010, Recurso 1150/2006.
Ponente: JUAN ANTONIO
XIOL RIOS
Retracto arrendaticio
sobre local de negocio, sometido a la LAU de 1964. Interés casacional por
oposición a jurisprudencia del Tribunal Supremo.
La parte actora arrendó un local de negocio situado en un
edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, arrendamiento sometido a
la LAU 1964. Tanto el local arrendado como otros inmuebles situados en el mismo
edificio fueron enajenados conjuntamente por su propietaria a la entidad
demandada. No obstante, no todos los pisos pertenecían a una única propietaria,
por lo que la demandada realizó gestiones con los que resultaron ser
propietarios del resto de los departamentos, que culminaron con su adquisición.
Se reitera como doctrina jurisprudencial que el derecho de retracto reconocido
al arrendatario en el artículo 48 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 se ha de considerar aplicable no sólo en los
casos en que se venda un único piso o planta destinados a vivienda o local de
negocio, sino también en aquellos otros en que el propietario proceda a la
agrupación de dos o más pisos o locales y realice la venta conjunta de los
mismos por un solo precio.
Fundamentos de derecho
SEGUNDO. - Enunciación del motivo único de casación.
El motivo primero y único de casación se introduce con la
siguiente fórmula: «Motivo único: interés casacional, por oposición a doctrina
jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, por cuanto la
sentencia impugnada se opone a dicha doctrina y, como consecuencia de esta
oposición, infringe los artículos 47.1 y 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964.»
El recurrente alega, en síntesis, que cuando un edificio se
somete al régimen de propiedad horizontal y se dota a cada una de las fincas
resultantes de una naturaleza independiente, no existe un edificio que se pueda
trasmitir como una unidad patrimonial única, sino que podrán enajenarse cada
uno de los pisos o locales de manera independiente, por lo que, pese a que se
transmitan varias de esas unidades de manera agrupada, procede el retracto
conforme a lo dispuesto en el artículo 47.1 LAU 1964.
El motivo debe ser estimado.
TERCERO.- La oposición a la jurisprudencia del Tribunal
Supremo sobre los derechos de tanteo y retracto regulados en el LAU 1964.
No existe, en el presente caso, discusión alguna sobre los
hechos en relación a los que se plantea la cuestión jurídica. La parte actora
arrendó un local de negocio situado en un edificio dividido en régimen de
propiedad horizontal, arrendamiento que, al haberse suscrito en el año 1987,
aparece sometido al LAU 1964. Tanto el local arrendado como otros inmuebles
situados en el mismo edificio fueron enajenados conjuntamente por su propietaria
a la entidad demandada. No obstante, no todos los pisos pertenecían a una única
propietaria, por lo que la demandada realizó gestiones con los que resultaron
ser propietarios del resto de los departamentos, que culminaron con su adquisición.
Para resolver el conflicto, la Audiencia Provincial se vale
de la jurisprudencia de esta Sala conforme a la cual no hay posibilidad de
ejercitar derecho de tanteo y retracto, bajo la vigencia del LAU 1964, cuando
el arrendador enajena una porción de la finca mayor que la que detenta el
arrendatario. Añade que este criterio jurisprudencial, ha sido reforzado por la
nueva LAU, cuyo artículo 25.7 establece que no se podrán ejercitar los
mencionados derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se vende
conjuntamente con las demás viviendas o locales que sean propiedad del mismo
arrendador en el mismo inmueble.
La sentencia de esta Sala de 8 abril 2000, citada por el
recurrente, se pronuncia del siguiente modo: «El tema central que plantea es la
inaplicación del retracto legal del arrendatario cuando lo enajenado por el
arrendador es un complejo comercial compuesto por múltiples dependencias como
un todo, dentro del cual se ubican los tres locales arrendados al retrayente.
El motivo es desestimable. Basta leer la inscripción registral que causó la
venta y la escritura pública en que se formalizó para apercibirse que los
locales arrendados fueron objeto de venta agrupados a otros. Dice la primera al
referirse a cada local arrendado: "la venta en unión de ciento tres fincas
(registrales) más". En la segunda se describen todas y cada una que se
trasmitían. No puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo,
por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario».
Por su parte, la Sentencia de 22 de septiembre de 2003 indica
que «En el negocio jurídico de compraventa, se hacen constar dos fincas como
objeto de la misma, se venden por un precio que es la suma del valor de cada
una: el objeto del contrato -cosa y precio- claramente es doble. Ciertamente,
forman parte de un solo edificio, pero ello no es óbice sino que es algo
corriente en viviendas y locales; precisamente fue el origen de la propiedad
horizontal. El retrayente es, pues, arrendatario de una vivienda independiente
y puede ejercitar el retracto. Tampoco es óbice que se adquiera el edificio por
mitad y pro indiviso por los compradores, pues esta adquisición expresamente la
remiten a fincas, en plural y en plural, también, se expresa que componen el
inmueble.»
Conforme a la doctrina expuesta el derecho de retracto es
negado al arrendatario cuando, en virtud de su contrato de arrendamiento, ocupa
tan sólo una parte del local, pero no en aquellos supuestos en los que el
arrendamiento ha quedado constituido sobre una unidad independiente, pese a que
la compra haya recaído sobre todas y cada una de las fincas que integran el
edificio.
CUARTO.- Los derechos de tanteo y retracto regulados en los
artículos 47 y 48 LAU 1964
La jurisprudencia referida por la Audiencia no es aplicable
al caso objeto de debate desde el momento en que la propia sentencia recurrida
reconoce que la finca que pretende ser retraída se configura como una unidad
independiente. Nada impide, en principio, el ejercicio del retracto porque el
demandado haya adquirido otras fincas, también independientes, ubicadas en el
mismo edificio, tal y como se expone en las dos sentencias más recientes de
esta Sala que sustentan el interés casacional en el que se funda el recurso a
las que antes se ha hecho mención. Máxime cuando en la escritura de compraventa,
pese a que se da un precio global por la adquisición de los pisos y el local de
negocio, aparece cada uno de estos inmuebles perfectamente individualizado.
Negar el derecho de retracto ejercitado al amparo del LAU 1964, por producirse
una enajenación, en bloque, de varios pisos o locales de un edificio,
supondría, como indica la citada sentencia de esta Sala de 8 de abril de 2000,
así como también la más reciente de 24 de marzo de 2010 (RC 753/2006), dejar en
manos del propietario-arrendador y del nuevo adquirente la facultad de decidir
si el arrendatario puede ejercitar o no un derecho que tiene legalmente
reconocido.
Aunque la LAU 1994 opta por una solución distinta para el
mismo supuesto de hecho en su artículo 25.7, al disponer que «No habrá lugar a
los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda
conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador
que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma
conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los
pisos y locales del inmueble», el conflicto debe resolverse dentro del marco
normativo fijado por el TRLA 1964, cuyos artículos 47 y 48 regulan el derecho
de tanteo y retracto, debido a que el contrato de arrendamiento que vincula a
las partes es de fecha 11 de marzo de 1987 (DT 4ª LAU 1994).
La parte recurrente ha ejercitado el derecho de retracto
dentro del plazo legalmente establecido. La efectividad del retracto exige la
individualización del precio, dado que, conforme a la naturaleza del propio
retracto, la determinación del precio se configura como un elemento esencial.
En el caso examinado, el precio de venta del local de negocio sobre el que se
ejercita el derecho de retracto, no quedó concretado en la escritura de venta,
donde únicamente se recoge un precio global por la compra de los diferentes
inmuebles que adquirió el aquí recurrido. Para su determinación, se debe
acudir, como así hizo el juzgado de primera instancia, al precio establecido en
el informe elaborado por el perito judicial que consta en las actuaciones. Tal
informe goza de una mayor imparcialidad que la que pueda reconocerse a los
dictámenes emitidos por los peritos designados por las partes y, además, ha fijado
el precio en atención al valor que tenía del local de negocio en el momento en
el que se produjo la venta.
Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el derecho
de retracto reconocido al arrendatario en elartículo 48 del Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se ha de considerar aplicable no sólo
en los casos en que se venda un único piso o planta destinados a vivienda o
local de negocio, sino también en aquellos otros en que el propietario proceda
a la agrupación de dos o más pisos o locales y realice la venta conjunta de los
mismos por un solo precio.
QUINTO.- Estimación del recurso.
Según el artículo 487.3 LEC, cuando el recurso de casación
sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 LEC, si
la sentencia considera fundado el recurso, además de casar en todo o en parte,
la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda según los términos en que
se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la
contradicción o divergencia de jurisprudencia.
SEXTO. - Costas
De conformidad con lo establecido en el artículo 398 en
relación con el artículo 394, ambos LEC, no procede la imposición de las costas
de este recurso. Tampoco cabe imponer las costas de primera instancia ni del
recurso de apelación.
Fallamos
1. Ha lugar al recurso de casación interpuesto por la
representación procesal de la entidad BZZ S.A. contra lasentencia dictada por
la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Oviedo, en el rollo de
apelación n. º 459/2005, cuyo fallo dice:
«Fallamos.
»1º Estimar el recurso de apelación interpuesto Promociones
S.L., frente a la sentencia que con fecha treinta de junio de dos mil cinco
dictó el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 4 de
Oviedo y revocar dicha resolución.
»2º Se desestima la impugnación formulada por la actora BZZ,
S.A.
»3º Se desestima íntegramente la demanda rectora del
procedimiento y se absuelve a dicha recurrente de todos los pedimentos de la
misma.
»4º No se hace especial pronunciamiento sobre las costas
causadas en ambas instancias".
2. Casamos la sentencia recurrida, que declaramos sin valor
ni efecto alguno.
3. En su lugar, desestimamos el recurso de apelación
interpuesto y confirmamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera
Instancia.
4. Se reitera como doctrina jurisprudencial que el derecho de
retracto reconocido al arrendatario en el artículo 48 del Texto Refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se ha de considerar aplicable no sólo en
los casos en que se venda un único piso o planta destinados a vivienda o local
de negocio, sino también en aquellos otros en que el propietario proceda a la
agrupación de dos o más pisos o locales y realice la venta conjunta de los
mismos por un solo precio.
5. No hacer pronunciamiento en costas por las ocasionadas en
este recurso, ni en el recurso de apelación, ni en las de primera instancia.
Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con
devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
STS, Civil sección 1
del 08 de Noviembre del 2010, Recurso 926/2007.
Ponente: JOSE ANTONIO
SEIJAS QUINTANA
Retracto: plazo para
ejercitar la acción. Datos suficientes para que el retrayente tuviera
conocimiento de la transmisión.
La Sala desestima el recurso de casación interpuesto contra
la sentencia de apelación que entendía que el requerimiento notarial por el
cual se denegaba la prórroga del contrato de arrendamiento en el que se hacía
constar que el demandado era el propietario del inmueble, era suficiente para
que el arrendatario tuviera conocimiento de la transmisión, por lo que entendió
caducada la acción de retracto. La jurisprudencia entiende que, no obstante los
tajantes términos del artículo 25 LAU 1994 (antiguo artículo 48 de la anterior
LAU), devenía innecesaria la práctica de la notificación en forma cuando
aparecía probado que el arrendatario ya había tenido pleno y exacto
conocimiento de la venta o transmisión y de sus condiciones, a partir de cuyo
momento debía contarse el plazo de caducidad establecido en la norma. La
publicidad registral del acto traslativo de dominio no desplaza el deber legal
impuesto por la ley, por lo que no opera la ficción de conocimiento, sino que
debe existir algún tipo de comunicación de la traslación al arrendatario. La
sentencia recurrida no vulnera la jurisprudencia, sino que la aplica en el
sentido de entender efectuada la comunicación del cambio de propietario con la
remisión del requerimiento notarial denegatorio de la prórroga.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- El problema que plantea el recurso de casación,
formulado al amparo del art. 477.2,3°, por interés casacional, y admitido por
oposición a la doctrina del Tribunal Supremo, es determinar en qué momento
comienza el cómputo del plazo para el ejercicio de la acción de retracto que ha
instado el arrendatario, hoy recurrente. Las sentencias en las que fundamenta
el interés casacional son las Sentencias de esta Sala de fechas 19 de enero de
1971, 19 de diciembre de 1968 y 14 de marzo de 1970. En concreto la Sentencia
de 19 de enero de 1971, en relación con el inicio del cómputo para el ejercicio
de la acción de retracto, al entender que el art. 47 de la Ley de Arrendamiento
Urbanos establece que es preciso que la notificación contenga las condiciones
esenciales de la transmisión, el nombre y domicilio y circunstancias del
comprador.
La Sentencia de primera instancia interpretó que el
requerimiento de denegación de prórroga previo al juicio de retracto no puede
ser tenido como notificación fehaciente que exige el art. 48 de LAU, pues en el
mismo solo se hacia constar que el propietario de la vivienda era el demandado,
pero no se indicaba el título en virtud del cual había adquirido el dominio, ni
las demás circunstancias esenciales para poder ejercitar el derecho de
retracto.
La sentencia de apelación, por el contrario, concluye que el
requerimiento notarial por el que se le denegaba la prórroga del arrendamiento
en el que se hacia constar que el demandado era el propietario del inmueble,
fué suficiente para que el arrendatario tuviera conocimiento de la transmisión
y por tanto interpreta que la acción ejercitada caso ha caducado ya que tal
requerimiento se produjo el 3 de febrero de 1994 y la fecha de interposición de
la demanda tuvo lugar el 29 de julio de 1996.
Entiende el recurrente que la Sentencia recurrida ha
infringido la doctrina jurisprudencial que interpreta losarts. 48 y 47 de LAU
de 1964, y el art. 1518 del Código Civil, ya que el requerimiento notarial
practicado el 3 de febrero de 1994 en el que se notificaba la denegación de la
prórroga del arrendamiento, no contenía las condiciones esenciales de la
transmisión, ni las circunstancias identificativas del comprador y por tanto no
puede computarse el inicio del plazo, de 60 días, para el ejercicio de la
acción de retracto desde ese momento porque no ha tenido conocimiento cabal y
completo de la transmisión, de manera que el ejercicio de la acción no ha
caducado, y deberá empezar el cómputo, desde que tuvo conocimiento de las
condiciones de la transmisión, el 15 de julio de 1996, en el procedimiento de
juicio de cognición seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n° 1 de
Leganés, a consecuencia de la demanda de juicio de desahucio por necesidad
presentada por el codemandado Don Nemesio.
El motivo se desestima.
La jurisprudencia de esta Sala ha modulado el rigor del
mandato contenido en el apartado segundo del artículo 48 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, que constituye el precedente
legislativo del actual artículo 25.3 de la vigente ley locativa, afirmando que,
no obstante los tajantes términos del precepto, devenía innecesaria la práctica
de la notificación en forma cuando aparecía probado que el arrendatario ya había
tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión y de sus
condiciones, a partir de cuyo momento debía contarse el plazo de caducidad
establecido en la norma.
Este criterio jurisprudencial, recogido, entre otras, en las
sentencias de 6 de marzo de 2000, 14 de noviembre de 2002, 13 de marzo de 2004,
y 14 de diciembre de 2006 y 24 de abril de 2007, mantiene plenamente su
vigencia tras la publicación de la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, y es aplicable a los retractos ejercitados con arreglo
a sus disposiciones, tanto más cuanto el legislador ha hecho desaparecer de la
redacción del artículo 25.3 de la vigente ley la expresión en todo caso que
contenía elartículo 48.2 de la anterior ley de arrendamientos. Se completa, por
otra parte, con la doctrina conforme a la cual la publicidad registral del acto
traslativo de dominio no desplaza el deber legal impuesto por la norma, ni
tiene virtualidad de cara a considerar acreditado el conocimiento completo y
exacto de las condiciones de la venta, advirtiendo la jurisprudencia de esta
Sala acerca de la claridad y rotundidad del mandato legal, eliminado la ficción
del Registro y su consiguiente presunción de conocimiento de los hechos inscritos(Sentencia
de 14 de diciembre de 2006, que cita las de 22 de junio de 1962, 6 de febrero
de 1965 y 19 de diciembre de 1968).
No se vulnera, por tanto, ninguna doctrina de esta sala
respecto al ejercicio de la acción de retracto por cuanto la que aplica la
sentencia es la que resulta de las sentencias citadas, y lo que realmente
plantea el recurso es una cuestión de hecho, referida a la regla de
conocimiento del arrendatario de las condiciones esenciales en que se produjo
la compraventa, en contra del criterio de la Sala, lo que no es posible en el
marco de este recurso (SSTS 23 de diciembre 2005;18 de octubre de 2007, entre
otras). De esa forma, sostiene que la notificación de la transmisión no es un
requisito indispensable cuando de las pruebas practicadas se llega al
convencimiento de que el arrendatario, aún faltando aquélla, ha tenido
conocimiento suficiente por otros medios de la transmisión y de las condiciones
en que se ha efectuado, conclusión a la que llega a partir de una venta
materializada en el año 78 entre los hermanos de doble vínculo y la condición
de emigrantes de los demandados, así como de nuevo examen en conjunto de las
pruebas allí practicadas y como más relevante el recibí del requerimiento
notarial que le denegaba la prórroga del arrendamiento realizada habiendo
transcurrido más de 60 días, desde este requerimiento (3 de febrero de 1.994),
hasta la fecha de interposición de la demanda en la instancia (29 de julio de
1996).
SEGUNDO.- La desestimación del recurso conlleva la imposición
de las costas al recurrente, conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398
de la LEC.
STS, Civil sección 1
del 14 de Septiembre del 2010, Recurso 2179/2006.
Ponente: ANTONIO SALAS
CARCELLER
Arrendamientos urbanos.
Actualización de rentas.
Se declara como doctrina jurisprudencial, en interpretación
de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley
deArrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994, que la procedencia o no de
la actualización de la renta correspondiente a contratos de inquilinato sobre
vivienda, anteriores al 9 de mayo de 1985, se determina tras el requerimiento
al efecto del arrendador, teniendo en cuenta las circunstancias económicas
vigentes en ese momento en relación con la acreditación de ingresos que exige
la Ley al arrendatario; siendo así que, establecida la procedencia o
improcedencia de la actualización -que es única, aunque su definitiva
implantación de haga gradualmente- las posteriores alteraciones en los ingresos
de las personas que habiten la vivienda no modifican la situación ya creada con
carácter definitivo.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Antecedentes.
El problema jurídico que se plantea en autos viene expuesto
por la Audiencia Provincial en el fundamento de derecho primero de la sentencia
hoy recurrida en los siguientes términos:
1º) De acuerdo con lo establecido en la Disposición
Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, la parte actora
notifica a su arrendatario, el demandado, la actualización de la renta.
2º) El demandado la rechazó al amparo de la regla 7ª del
apartado D) 11 de la referida Disposición Transitoria, manifestando que los
ingresos totales de las apersonas que convivían en la vivienda no alcanzaban el
mínimo legal. Acompañaba como prueba dos certificaciones mensuales de la
pensión de la Seguridad Social que percibía, que correspondían al año 2001, en
lugar de al 2000 sobre el que debían de justificarse los ingresos totales de
los convivientes dada la fecha del requerimiento de actualización.
3º) Por la propiedad se hizo saber al arrendatario que al no
haber justificado los ingresos totales correspondientes al año 2000, procedía
la actualización notificada y, a partir de enero de 2002, la renta sería de
68,08 euros + 23,3 de IBI.
4º) A ello respondió el arrendatario en el sentido de
considerar indebida la actualización propuesta y, dado que ya se había abonado
la renta actualizada de enero, se hacía expresa reserva en cuanto a su
improcedencia añadiendo que si, en el plazo de setenta y dos horas no se
desistía de ello, se interpondría la demanda correspondiente contra el
arrendador.
5º) No obstante, los recibos con la renta actualizada según
lo propuesto por el arrendador se fueron abonando por el arrendatario durante
todo el año 2002 y el 13 de diciembre de dicho año se procedió por la propiedad
a notificar al arrendatario la actualización correspondiente a la segunda
anualidad en que la renta se elevaba a 133,18 euros más 27,48 euros de IBI.
6º) Se opuso a ello el arrendatario, acompañando certificado
de sus ingresos anuales de la Seguridad Social del año 2000, comunicando además
que ha procedido a remitir al administrador el importe de la renta de 68,08
euros, más la parte proporcional del IBI mediante giro postal, que es rechazado
por el arrendador.
SEGUNDO.- El arrendador, don Rogelio, interpuso demanda
contra el arrendatario, don Lorenzo, en la cual se formulaban las siguientes
pretensiones: a) Se declare la legitimidad de la actualización correspondiente
a la segunda anualidad de la renta, notificada al demandado en fecha 13 de
diciembre de 2002; b) Se declare resuelto el contrato de arrendamiento, de
fecha 1 de noviembre de 1969, de la vivienda sita en ZZ) por haberse producido
oposición temeraria a la repercusión notificada y/o incumplimiento de la
obligación de aceptar la repercusión notificada y asumir su pago y, en
consecuencia, se decrete el desahucio del demandado y de quienes con él
convivan, condenándoles a que desalojen y dejen libre la finca dentro del plazo
legal con apercibimiento de proceder al lanzamiento.
El demandado se opuso a la demanda y, seguido el proceso por
sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de ZZ dictó sentencia de
fecha 9 de junio de 2004 por la cual desestimó íntegramente la demanda e impuso
al demandante las costas causadas. Éste recurrió en apelación y la Audiencia
Provincial de Barcelona dictó nueva sentencia de fecha 18 de octubre de 2005
por la que, estimando en parte el recurso, declaró la legitimidad de la
actualización correspondiente a la segunda anualidad de la renta notificada al
demandado en fecha 13 de diciembre de 2002, desestimando el resto de las
pretensiones de la actora, sin especial pronunciamiento sobre costas de ambas
instancias.
Contra dicha sentencia ha recurrido en casación únicamente la
parte demandada, el arrendatario don Lorenzo.
TERCERO.- La sentencia recurrida y el planteamiento del
recurso.
La Audiencia recurrida (fundamento de derecho segundo), a
efectos de justificar la procedencia de la actualización de la renta llevada a
cabo por el arrendador, viene a fundar su postura en los siguientes
razonamientos:
a) El carácter esencialmente tuitivo que tenía el Texto
Refundido de la LAU de 1964 se cambia en la vigenteLey de 1994 por una
pretensión de mayor equilibrio entre las partes, precisamente para alentar la
posibilidad de un mayor mercado en el ámbito arrendaticio, que se reducía
considerablemente durante la vigencia de la citada LAU de 1964 ante circunstancias
tales como la prórroga forzosa a favor del inquilino o las limitadas
posibilidades de aumento de la renta.
b) La interpretación de la Disposición Transitoria Segunda de
la LAU 1994, en su apartado D) 11, con aplicación de los criterios
hermenéuticos del artículo 3 del Código Civil, no debe estar presidida ahora
por un principio esencialmente protector del inquilino con olvido de los
legítimos derechos del arrendador.
c) La pretensión del legislador fue la de no considerar
posible paralizar la actualización de la renta después de aceptada por el inquilino
una vez admitida una primera pretensión después de la entrada en vigor de la
LAU 1994.
d) La norma posibilita el requerimiento de actualización de
renta por parte del arrendador una vez se cumpla una anualidad de vigencia del
contrato a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994.
e) Se afirma en el párrafo 3º de dicho apartado D) 11 que una
vez se efectúe dicho requerimiento, e iniciada la actualización de la renta, en
cada uno de los años posteriores en que deba agotarse la actualización el
arrendador deberá únicamente notificar al arrendatario el importe de la
actualización acompañando la correspondiente certificación del INE expresiva de
los índices determinantes de la cantidad a que ha de ascender la renta, lo que
viene a significar que la notificación del incremento que corresponde a cada
uno de los años sucesivos siguientes al primer requerimiento no puede entrar a
considerar el cambio de las circunstancias tenidas en cuenta desde dicho
requerimiento, y únicamente podrá el arrendatario discutir la bondad o no de
los cálculos matemáticos realizados por el arrendador.
Frente a ello, el recurso viene a fundarse en tres motivos:
los dos primeros denuncian la infracción de laDisposición Transitoria Segunda,
apartado D) 11 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos así como la
existencia de interés casacional derivado de la coexistencia de distintas y
encontradas doctrinas mantenidas por las Audiencias Provinciales sobre la
interpretación de dicha norma; y el tercero, denuncia la infracción de la doctrina
jurisprudencial de esta Sala sobre el efecto vinculante de los actos propios.
CUARTO.- La actualización de la renta según la Disposición
Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos
Urbanos.
Dicha norma establece la facultad del arrendador de proceder
a actualizar la renta correspondiente a los contratos de arrendamiento de
vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, previo requerimiento
al arrendatario, en consonancia con lo expresado en la Exposición de Motivos de
la Ley, según la cual « en cuanto al régimen de rentas, la ley opta por
intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se
establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al
9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la
inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión
legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino
gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total
en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios
de menor nivel económico que adapten sus economías a la nueva realidad ».
El requerimiento podrá ser realizado por el arrendador en la
fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una
anualidad de vigencia del contrato, de modo que dicha actualización -si
procediere- se realizará paulatinamente en un plazo de cinco o de diez años
según la cuantía de los ingresos de las personas que habitan en la vivienda.
No obstante, no habrá lugar a la actualización (regla 6ª) si
el inquilino se opone a ella comunicándolo fehacientemente al arrendador dentro
de los treinta días naturales siguientes a la fecha del requerimiento -supuesto
en que se aplicará a la renta anterior el incremento que proceda por aplicación
del IPC y, como contrapartida, el contrato quedará extinguido en un plazo de
ocho años-; y tampoco habrá lugar a la actualización (regla 7ª) cuando la suma
de los ingresos del arrendatario y de todas las personas que convivan con él
habitualmente no rebase determinados índices establecidos en relación con el
salario mínimo interprofesional. A estos efectos, los "ingresos" a
tener en cuenta serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio
impositivo anterior a aquél en que se promueva por el arrendador la
actualización de la renta, estableciendo la ley en este sentido que «en defecto
de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto
de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede
la actualización pretendida».
Resulta así que la regla general es la procedencia de la
actualización siempre que el arrendatario pretenda seguir gozando del beneficio
de la prórroga forzosa por más tiempo del correspondiente al citado plazo de
ocho años, siendo excepción a dicha regla el supuesto de que la situación
económica del arrendatario y de las personas que con él convivan determine lo
contrario, lo que exigirá no sólo la existencia de tal situación objetiva sino,
además, que se acredite la misma ante el arrendador en referencia a los
ingresos totales correspondientes al ejercicio fiscal anterior a la fecha del
requerimiento.
No habiéndose realizado inicialmente, en el caso ahora enjuiciado,
dicha acreditación por el arrendatario que, pese a manifestar su desacuerdo,
satisfizo durante el primer año la actualización en el porcentaje que resultaba
aplicable a esa primera anualidad - que arrojaba un resultado de 68,08 euros
mensuales- pretende dicho arrendatario -ahora recurrente- impedir que dicha
actualización, ya iniciada, continúe hasta completarse en la cantidad total
prevista por la ley para, contrariamente, continuar pagando la cantidad
actualizada pero limitada al porcentaje de esa primera anualidad, según la
interpretación que considera más adecuada en relación con la norma contenida en
la citada Disposición Transitoria.
QUINTO.- Dicha interpretación, que ampara la parte recurrente
en algunas sentencias de Audiencias Provinciales como las de Las Palmas de 19
de febrero de 1999 y Navarra de 4 de mayo de 1998, que, en beneficio del
arrendatario, entienden que el desarrollo del proceso actualizador puede quedar
condicionado por el hecho de que, una vez iniciado, varíen las condiciones económicas
de quienes conviven en la vivienda arrendada hasta el punto de quedar por bajo
de los índices legales, se contrapone a la de otras Audiencias, como la de
Barcelona, que consideran como proceso único el de actualización, siendo esta
última la que mejor se ajusta a la letra y a la finalidad de la ley.
Efectivamente, ha de optarse por la segunda opción
jurisprudencial ya que el legislador no ha previsto -como podía haber hecho- el
que fueran varias y sucesivas las actualizaciones de modo que pudieran quedar
interrumpidas por un descenso en los ingresos de las personas que habitaran la
vivienda arrendada, como también pudo prever contrariamente -y no lo hizo- que
una inicial improcedencia de la actualización por escasez de ingresos de tales
personas pudiera dar paso a la actualización en un momento posterior en que
tales condiciones fueran más beneficiosas. Ni una ni otra posibilidad fue
acogida por el legislador que, por el contrario, fijó un momento inicial en el
cual el arrendador había de ejercitar su derecho a obtener la actualización de
modo que las condiciones económicas determinantes serían las correspondientes
al año anterior marcando inexorable e invariablemente la procedencia o
improcedencia de la total actualización, sin perjuicio de que la misma -en
beneficio del arrendatario- hubiera de llevarse a cabo en un número determinado
de años -cinco o diez- según las circunstancias.
En consecuencia, los dos primeros motivos del recurso han de
ser rechazados.
SEXTO- El tercero de los motivos del recurso ha de ser
igualmente desestimado en cuanto, con invocación de la doctrina jurisprudencial
de esta Sala expresada, entre otras, en sentencias de 15 de febrero de 1978, 9
octubre 1981, 25 enero 1983, 16 junio 1984 y 22 enero 1997, viene a sostener
que la sentencia impugnada infringe dicha doctrina en referencia al efecto
vinculante de los actos propios. Es cierto que la sentencia recurrida viene a
decir que el demandado aceptó la actualización correspondiente al primer año e
incluso sostuvo que la renta así determinada (68,08 euros mensuales) era la que
debía seguir satisfaciendo, adoptando así una posición frente a la
actualización que podía vincularle para el futuro.
Sin embargo, no es ésta la "ratio decidendi" de la
sentencia, aunque se utilice como argumento "ex abundantia" ya que la
razón primera por la que se estima en este punto la demanda sobre actualización
de la renta es que, siendo excepcional, como se ha dicho, la improcedencia de
la actualización y sujeta a la estricta acreditación de los ingresos totales
correspondientes al año anterior al de la práctica del requerimiento, tal
acreditación no se produjo en tiempo y forma por el arrendatario por lo que se
presumía -sin posibilidad de posterior acreditación en contrario- que
concurrían los supuestos necesarios para la actualización.
En este sentido, el argumento sobre la existencia de
"acto propio" del arrendatario, aceptando la renta actualizada, es a
título de mayor refuerzo, por lo que no puede comportar la justificación de la
interposición de un motivo (sentencias de 23 marzo y 21 septiembre 2006; 9
abril, 17 y 18 septiembre 2007; y 25 febrero 2008) que, además, en caso de ser
estimado carecería de efecto útil pues no supondría que el recurso hubiera de
prosperar.
En consecuencia, el motivo ha de ser desestimado.
SÉPTIMO.- Desestimados los motivos del recurso, procede su
rechazo sin que haya lugar a imponer las costas del mismo a la parte recurrente
por apreciarse la existencia de dudas de derecho sobre la cuestión litigiosa
que han determinado la adopción de distintas posiciones por las Audiencias
Provinciales e incluso han determinado la discordancia en el caso presente
entre las sentencias dictadas en primera y en segunda instancia (artículos
398.1 y 394.1 de la LEC).
STS, Civil sección 1
del 30 de Julio del 2010, Recurso 1228/2006.
Ponente: ROMAN GARCIA
VARELA
Resolución de
arrendamiento de local comercial por cesión inconsetida (art. 114. 5ª LAU
1964). Fallecimiento de uno de los tres hermanos arrendatarios y subrogados en
el lugar de su padre. Solidaridad tácita o mancomunidad.
La sentencia impugnada no contradice la jurisprudencia de la
Sala sino que es plenamente conforme con la más reciente, que no impide que
pueda ser aplicable la solidaridad tácita cuando entre los obligados se da una
comunidad jurídica de objetivos, manifestándose una interna conexión entre
todos ellos, a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la
interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de
tal forma que la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de
la LAU de 1964 en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a
partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones,
sin presumirla en ningún caso, y la Audiencia no es contraria a tal doctrina
jurisprudencial porque dedujo de la prueba practicada que existía una relación
de solidaridad tácita por la conexión o comunidad jurídica de objetivos o
intereses entre las prestaciones de los diversos deudores.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Don Arsenio, en su propio nombre y en el de la
Comunidad de Herederos de doña Daniela, presentó demanda por la que solicitaba
la resolución del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de julio de 1957, sobre
el local comercial identificado con los números 5 y 7 de la calle ZZ, en el
cual figuraban como arrendatarios doña Gracia y don Edemiro. Basaba la acción
ejercitada en la afirmación de que, siendo arrendatarios mancomunados los
citados demandados junto con su hermana doña Patricia por terceras partes
iguales, una vez producido el fallecimiento de esta última, la continuación en
el contrato de arrendamiento por los otros dos arrendatarios suponía una cesión
inconsentida del artículo 114.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, al
haber asumido los arrendatarios mancomunados la posición de la fallecida.
Los demandados, doña Gracia y don Edemiro, opusieron que,
cuando se subrogaron en el lugar de su padre, inicial arrendatario, don Jose
Ángel, remitieron un comunicado a la parte actora en el que se ponía de
manifiesto no un pacto tácito, sino expreso, de solidaridad entre los
arrendatarios, «toda vez que evidencia que los mismos eran y han sido una
unidad subjetiva, y así cabe inferirlo cuando los tres comparecen al mismo
tiempo, haciendo las mismas manifestaciones, de lo que se infiere un interés
común, unitario, indiviso y por tanto, con estos caracteres y como no puede ser
de otro modo, solidario; no siendo necesario no obstante y en todo caso, un
"pacto expreso de solidaridad", como parece inferirse de contrario,
dado que actuaban por su propia naturaleza, como lo que la jurisprudencia y la
doctrina ha venido a señalar como el "pacto tácito de solidaridad", a
que hemos hecho referencia anteriormente, derivado de la propia naturaleza y
esencia intrínseca de la relación existente entre los sujetos intervinientes».
El Juez de Primera Instancia desestimó la demanda, al
considerar que la relación que unía a los arrendatarios era de
"solidaridad tácita", no de mancomunidad, puesto que «se presume más
el carácter solidario que el mancomunado de los arrendatarios, en una
explotación conjunta del local comercial, pago de la renta por uno de ellos,
aunque diga que obra en nombre de los tres, la no continuación de la parte que
correspondiera a la arrendataria fallecida por sus herederos, sino que se
integra en la explotación de los otros arrendatarios; datos que como decíamos
deducen una voluntad de los interesados de crear una obligación generadora de
una relación solidaria, y de poder exigir íntegramente la cosa objeto de la
obligación, como se desprende de la pluralidad de sujetos, y la unidad de
objeto que es la explotación conjunta del local de negocio arrendado». Concluyó
que no se daba la causa de resolución del artículo 114.5º de la Ley de
Arrendamientos Urbanosde 24 de diciembre de 1964, al no ser necesaria la
notificación a la parte arrendadora del fallecimiento de uno de los arrendatarios
solidarios.
La parte demandante interpuso recurso de apelación contra la
anterior sentencia, que fue resuelto en sentido desestimatorio, al considerar
la Audiencia que era de aplicación la jurisprudencia del Tribunal Supremo que
permite la existencia de obligaciones solidarias no declaradas así expresamente
pero de las que pueda deducirse tal naturaleza al venir determinada por la
conexión o comunidad jurídica de objetivos o intereses entre las prestaciones
de los diversos deudores, como sucedía, a su juicio, en el presente caso. Como
argumento de cierre, establecía que no era precisa la presencia de los tres
arrendatarios para entender subsistente el contrato de arrendamiento, «de igual
manera que, cuando la condición de arrendatarios la ostentan marido y mujer,
está claro y no se discute que, tras la muerte de uno de éstos, continúa el
arrendamiento con el otro».
Contra la anterior resolución interpuso el actor recurso de
casación, amparado en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, por interés casacional en su vertiente de oposición a la
jurisprudencia de esta Sala. Se basó en dos motivos: el primero, por infracción
de los artículos 1137 y 1138 del Código Civil, con oposición a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de 29 de
septiembre de 1969, 31 de mayo de 1985, 26 de marzo de 1990 y 28 de marzo de
1970; y el segundo, por infracción delartículo 114.5ª en relación con los
artículos 30 y 32, todos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre
de 1964, con oposición a la jurisprudencia de la Sala contenida en las
sentencias de 29 de septiembre de 1969, 28 de marzo de 1970 y 26 de marzo de
1990.
SEGUNDO.- Si bien la parte recurrente divide el recurso en
dos motivos, alega idéntico interés casacional, por oposición, en ambos, a la
misma jurisprudencia del Tribunal Supremo. Además, los dos guardan identidad de
razón, por cuanto argumentan que para detectar la posible vulneración del
artículo 114.5ª de la Ley deArrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964
es preciso partir del examen de la correcta aplicación del artículo 1137 del
Código Civil. Por ello, ambos motivos van a ser examinados de forma conjunta.
Lo que el recurrente somete a examen de la Sala es la
consideración o no de la posición de arrendatario en el contrato de
arrendamiento como de naturaleza mancomunada, al haberse subrogado en este caso
en la posición pasiva del contrato los tres hijos del primer arrendatario.
Determinar que existe una relación obligacional mancomunada conllevaría la
aplicación del artículo 114.5ª de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964 y,
por tanto, la resolución del arriendo por cesión del contrato no realizada
conforme a la Ley. Para apoyar el recurso, el recurrente invoca la
jurisprudencia de la Sala que establece que, en caso de pluralidad de
arrendatarios, estos se obligan mancomunadamente con el arrendador, al no
existir pacto expreso de solidaridad, tal y como se exige en el artículo 1137
en relación con el artículo 1138, ambos del Código Civil.
No obstante, ambos motivos deben ser desestimados, porque,
aún cuando es cierto que la jurisprudencia alegada en el recurso sostiene la
tesis que el recurrente aduce como fundamentadora del interés casacional, dicha
doctrina no es vulnerada por la sentencia recurrida, como a continuación se
expondrá.
En efecto, las sentencias de esta Sala alegadas en el recurso
como infringidas por la sentencia recurrida mantienen la doctrina consistente
en que, cuando, en un contrato de arrendamiento urbano (de vivienda o de local
de negocio), existe una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva, debe
entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos los
inquilinos mancomunadamente, por cuanto la mancomunidad es la regla y la
solidaridad la excepción, debiendo ser esta última expresamente pactada. Tanto
es así, que esta Sala, en otras sentencias (de 8 de marzo de 1969, 27 de
noviembre de 1971, 11 de abril de 1973 y 25 de mayo de 1993, entre otras), ha
entendido que, al excluirse de la relación arrendaticia uno o varios de los
arrendatarios plurales, si el resto de arrendatarios continuaban ocupando y/o
explotando el local de negocio, se producía un cambio subjetivo en la persona
del arrendatario al adquirir los restantes inquilinos una cuota abstracta proporcional
al número de arrendatarios subsistentes, en sustitución de la cuota ideal
arrendaticia del arrendatario ausente, lo cual era interpretado como una cesión
o traspaso (en el caso del fallecimiento, subrogación) de parte de la vivienda
o local, el cual, al realizarse de forma distinta a lo autorizado en elCapítulo
IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, daba origen
a la causa resolutoria del contrato de arrendamiento prevista en el artículo
114.5ª del citado texto legal. Dicha doctrina jurisprudencial no constituía un
óbice para que, en aplicación de los artículos 1137 y 1138 del Código Civil,
las partes, en el ejercicio de su autonomía de la voluntad, pudieran pactar la
solidaridad de la obligación, en cuyo caso la renuncia, abandono, fallecimiento
o jubilación de uno de los arrendatarios no daría origen a modificación
contractual alguna, al producirse una subrogación automática del resto de deudores
solidarios.
No obstante lo anterior, debe decirse que, si bien para estos
casos, inicialmente, la Sala era partidaria de exigir un pacto expreso de
solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la
solidaridad «no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil, (...)
tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los
obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna
conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o
de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado
contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se
cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la
LAU de 1964, en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a
partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones,
sin presumirla en ningún caso (...)» (Sentencia de 26 de noviembre de 2008,
recurso 2417/2003). Este concepto de "solidaridad tácita" ha sido
reconocido en otras sentencias de la Sala incluso anteriores a la anteriormente
mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene
comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos (sentencia de 28 de octubre
de 2005, recurso 233/1999), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto
expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación
correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la
concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando
del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia,
conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil, por
quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes
pretendieron al celebrar el contrato (sentencia de 17 de octubre de 1996,
recurso 1887/1993), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de
modo evidente una intención de los contratantes de obligarse "in
solidum" o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo
pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los
interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado
conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos (sentencia
de 23 de junio de 2003, recurso 3247/1997).
En vista de lo anterior, cabe concluir que la sentencia
impugnada no sólo no contradice la jurisprudencia de la Sala sino que es
plenamente conforme con la más reciente, especialmente con la contenida en la
sentencia de 26 de noviembre de 2008 al principio citada, que se pronunció en
un caso semejante al que ahora nos ocupa, ya que la Audiencia dedujo de la
prueba practicada que existía una relación de solidaridad tácita por la
conexión o comunidad jurídica de objetivos o intereses entre las prestaciones
de los diversos deudores. Teniendo esto en cuenta, concluyó que, tras el
fallecimiento de una de las coarrendatarias, se había producido una subrogación
automática del resto de arrendatarios solidarios, y negó la existencia de una
cesión o subrogación realizada contrariamente a lo dispuesto en el Capítulo IV
de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 24 de diciembre de 1964 que pudiera dar
lugar a la estimación de la demanda.
Cuestión diferente habría sido que el recurrente hubiera
considerado que la valoración probatoria efectuada por la Audiencia no fue la
correcta, en cuyo caso nos hallaríamos ante una cuestión procesal ajena al
recurso de casación.
TERCERO.- En consecuencia, procede la desestimación del
recurso de casación, con imposición a la parte recurrente de las costas
causadas en el mismo (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1
del 14 de Julio del 2010
Recurso: 2206/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Desahucio por
expiración de plazo. Arrendamiento para uso distinto al de vivienda. Plazo de
duración de un año prorrogable de forma indefinida por plazos iguales a la sola
voluntad del arrendatario. Nulidad de la cláusula. Integración analógica.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Doña Remedios, hoy recurrente, interpuso demanda de
juicio verbal de desahucio por expiración de plazo contra la entidad mercantil
"FASZZ, S.L." y solicitó la intervención provocada de la sociedad
"LUCZZŽS, S.L.". Pretendía se declarara extinguido el contrato de
arrendamiento concertado entre las partes litigantes el 1 de noviembre de 1998
del local sito en Plaza, subarrendado a "LUCZZŽS,
S.L.", por haber
expirado el plazo previsto de duración del contrato. Fundaba la parte actora su
demanda en que en el contrato de arrendamiento que ligaba a los litigantes se
fijó una duración anual, prorrogable por el mismo periodo de tiempo. Tal
prórroga podía hacerla efectiva el arrendatario potestativamente, quedando en
este caso obligado el arrendador, motivo por el que se instaba a declarar nula
tal disposición y el fin del contrato de arrendamiento por expiración del
plazo.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al
concluir que no es nula la cláusula contractual pactada. Considera que el
contrato no tiene una duración indefinida, sino que su duración es anual, con
posibilidad de prórrogas anuales, con revisión anual de renta, por lo que
existe una equivalencia de las prestaciones que otorga plena eficacia al
negocio jurídico suscrito.
Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por
la parte actora. La Audiencia desestima el recurso de apelación y confirma la
sentencia de primera instancia. Concluye que el contrato de arrendamiento tiene
una duración anual, con posibilidad de prórroga, y, por ende, rechaza la
sentencia que el contrato tenga una duración indefinida.
La parte demandante formaliza recurso de casación al amparo
del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Cita como preceptos infringidos los artículos
1543, 1255, 1256, 1281 y 6.2 del Código Civil y sustenta su recurso en la
oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia de esta Sala contenida
en las sentencias de 17 de noviembre de 1984, 15 de
octubre de 1984 y 17 de septiembre de 1987.
SEGUNDO.- Con apoyo en la jurisprudencia de esta Sala citada
en el recurso, insiste la recurrente en la nulidad de la cláusula relativa a la
duración del contrato de arrendamiento, puesto que, a su juicio, establecer una
duración anual, con posibilidad de prórroga por el mismo periodo de tiempo, a
voluntad del arrendatario, supone dejar en manos de éste, de modo indefinido,
la duración del contrato, lo que contraviene las normas y la jurisprudencia
citadas, que rechazan que un contrato de arrendamiento pueda tener una duración
indefinida, pues ello va en contra de la naturaleza misma de este negocio
jurídico. En concreto, la estipulación del contrato en la que se fija la
duración del mismo señala literalmente: "SEGUNDA.- DURACIÓN. El presente
contrato entra en vigor hoy, fecha de su otorgamiento. La duración del mismo
libremente estipulada por las partes contratantes es de UN AÑO, prorrogable,
potestativamente para la entidad arrendataria y obligatoriamente para la
arrendadora, por periodos sucesivos de igual duración, lo que operará de forma
automática, sin que por tanto deba mediar para ello notificación de tipo
alguno".
El problema que ahora se plantea ya ha sido resuelto por esta
Sala en su sentencia de Pleno de 9 de septiembre de
2009 (recurso 1071/2005). El recurso resuelto en la sentencia citada es
prácticamente idéntico al actual, pues la arrendadora en ambos pleitos es la
misma y coincide que una de las arrendatarias y subarrendatarias de aquél son
las mismas que ahora intervienen en calidad de recurridas. Pero es que, además,
el contrato litigioso es prácticamente idéntico y en especial lo es la cláusula
referida a su duración.
Así, tal y como expresa la sentencia
del Pleno de 9 de septiembre de 2009, de la definición del contrato de
arrendamiento que da el artículo 1.543 del Código Civil
se desprende que la determinación temporal es uno de sus elementos esenciales,
aunque el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 24 de diciembre de 1964 preveía un sistema de prórroga forzosa legal
en su artículo 57, en virtud del que, con independencia
del plazo fijado en el contrato, el arrendamiento podía ser objeto de prórroga,
a voluntad del arrendatario y con carácter obligatorio para el arrendador. Pero
una de las novedades más trascendentes que trajo consigo el Real
Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, fue la supresión del carácter forzoso de
tales prórrogas.
En el presente caso, el contrato está suscrito el 1 de
noviembre de 1998 y sometido, por tanto, a la Ley
29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Esta norma no sólo no
regula ni reconoce las prórrogas forzosas, sino que parte de sus Disposiciones
Transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos
contratos que, suscritos al amparo de la legislación anterior, se hallaban
sometidos a la normativa de prórroga forzosa, en los términos expuestos.
TERCERO.- En el contrato convenido por los ahora litigantes,
la cláusula referida a la duración temporal del arrendamiento establece una
duración anual, con posibilidad de prórroga por el mismo período de tiempo, a voluntad
del arrendatario. De modo que la cuestión a resolver vuelve a ser la de
determinar el alcance de esta disposición contractual, consensuada bajo la
vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si bien el artículo 4 de la Ley
29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone que en los
arrendamientos para uso distinto de vivienda, como es el caso, la voluntad de
las partes será la que de modo preferente determine el contenido del contrato,
la duración pactada no podría ser indefinida dado que ello vulnera la esencia
misma del arrendamiento, por el cual "una de las partes se obliga a dar a
la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto" (artículo 1.543 del Código Civil). Y es que el hecho de
que el legislador pueda imponer a las partes en un contrato de arrendamiento el
sometimiento a una prórroga forzosa por motivos de política legislativa no permite
que, al amparo de la actual legislación, y, más concretamente, del artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, y del principio de libertad contractual que preconiza el artículo 1.255 del Código Civil, las partes fijen una
duración contractual que se caracterice por la posibilidad de prorrogar el
arriendo indefinidamente, año tras año, a voluntad del arrendatario.
Señala la sentencia del Pleno de
esta Sala de 9 de septiembre de 2009 que, "sentado que la intemporalidad
que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de
modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada,
conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes
contratantes -lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede
desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse
que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que
pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la
consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al
arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y
posteriores. La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al
planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la
forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos
indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código
Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de
la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la
figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando -como aquí sucede-
el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador,
sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del
contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece
como límite temporal para el usufructo en el artículo
515 del Código Civil; solución que en el presente caso lleva a concluir que el
arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de
arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues
se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de
ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que
resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de
circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las
posibles inversiones realizadas -tal como estaba autorizado- para habilitar los
locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería".
Aplicada la anterior doctrina al presente caso, y dado que el
contrato litigioso lo es de fecha 1 de noviembre de 1998, resulta que el
arrendador no pueda dar ahora por extinguido el contrato de arrendamiento, al
estar vinculado, en virtud de la cláusula litigiosa según la interpretación
jurisprudencial a que se ha aludido, a una duración de treinta años, que
cumplen el 1 de noviembre de 2028.
Por todo ello, el recurso de casación debe ser desestimado.
CUARTO.- Desestimado el recurso en virtud de fundamentos
diferentes a los empleados por la sentencia impugnada y dado que el caso
planteado presentó evidentes dudas de derecho, no procede hacer especial
declaración sobre costas del presente recurso, de conformidad con lo
establecido en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1
del 14 de Julio del 2010
Recurso: 1984/2003. Ponente:
JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Arrendamiento de
vivienda de protección oficial. Cláusula que establece una renta superior a la
permitida administrativamente. Efectos.
Fundamentos de derecho
PRIMERO. -El recurso que se formula en interés casacional
tiene como objeto la determinación de los efectos que se derivan, en un
contrato de arrendamiento de viviendas de protección oficial concertado en el
año 1988, de la inclusión de una cláusula que fija una renta superior a la
permitida administrativamente.
La sentencia recurrida considera que aunque el apartado 5 de
la Disposición Adicional Primera de la LAU de 1994, relativa al régimen de
viviendas de protección oficial, dispone que, sin perjuicio de las sanciones
administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas que establezcan rentas
superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable por las
viviendas de protección oficial, el mismo no puede aplicarse al contrato de
arrendamiento en cuestión, al haberse concertado en el año 1988, es decir,
antes de la promulgación de la vigente LAU; y aunque es cierto que la
legislación reguladora del régimen de las viviendas de protección oficial,
vigente a la fecha de formalización del contrato de arrendamiento, prohibía el
percibo de renta superior a la legalmente prevista, la infracción de tal
prohibición no determina la nulidad del contrato, ni siquiera de la cláusula
que fijaba la renta a pagar, sino que únicamente daría lugar a la correspondiente
sanción administrativa. Consecuentemente, desestima la demanda formulada por la
parte ahora recurrente que, en su condición de inquilino, interesó, entre otros
pedimentos, la reducción de la renta de una de las viviendas alquiladas, dada
la condición de vivienda de protección oficial de la misma, con declaración de
nulidad de la cláusula correspondiente del contrato, entendiendo que la
contravención de las prohibiciones que se establecen en la regulación del
régimen de las viviendas de protección oficial, supone la nulidad de la
obligación relativa al precio pactado con excesividad (Sentencias 3 de
diciembre de 1993, 15 de marzo de 1986, 21 de noviembre de 1996, 29 de febrero
de 1991).
SEGUNDO.- El recurso se articula en dos motivos. En el
primero se alega la infracción del Decreto de 24 de junio de 1968, que aprobó
el Reglamento, Real Decreto de 2960/1976, de 12 de noviembre, que aprobó el
Texto Refundido de la legislación de viviendas de protección oficial (arts. 28
y 29), el Decreto de 19 de noviembre de 1978, el art. 12 de la Disposición
Transitoria Quinta de la Ley de 9 de mayo de 1985, y el apartado cinco de la
Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de
noviembre de 1994, y la vulneración del principio constitucional de igualdad.
Alega le recurrente que no admite duda la calificación jurídica de la vivienda
arrendada como de protección oficial y, como tal, sujeta a la prohibición
expresa de cobro de sobreprimas o precios no autorizados, normas de carácter
imperativo que deben ser respetadas y cuya contravención debe acarrear la
nulidad parcial del contrato, añadiendo que existen innumerables Sentencias del
Tribunal Supremo que establecen que el percibo de renta superior en este
supuesto ha de declararse nula (Sentencia de 24 de julio de 1968); la
imposibilidad de percibir renta superior a la fijada en la cédula de calificación
(Sentencias de 9 de noviembre de 1977, 17 de abril de 1978, 12 de junio de
1979, 28 de febrero de 1966), y la sanción de nulidad parcial de la cláusula
que fija el sobreprecio, con independencia de la sanción administrativa (Sentencias
3 de diciembre de 1993, 15 de marzo de 1986, 21 de noviembre de 1996, 29 de
febrero de 1991).
El motivo segundo, ha sido inadmitido por plantear cuestiones
que exceden del ámbito del recurso de casación (Infracción de los arts. 428 y
218 de la LEC, relativos a la fijación de los hechos controvertidos y a la
exhaustividad, congruencia y motivación de las sentencias).
TERCERO.- Tiene declarado la sentencia de esta Sala de 14 de
mayo de 2009 (recurso 1907/2004) lo siguiente: "En la actualidad la
Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece
un régimen especial para los arrendamientos de viviendas de protección oficial
como una suerte de excepción a los demás contratos sujetos a su regulación, en
el que se incluye, entre otras, una regla de duración del régimen legal de
estas viviendas y otra de nulidad civil de los contratos que establezcan rentas
superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable. No se puede
poner en duda, por tanto, que esa Disposición Adicional es una fuente normativa
que va a afectar a cualquier contrato con independencia de la fecha de su
calificación, incluso a los anteriores a los que la jurisprudencia daba
cobertura. A partir de la entrada en vigor de la Ley no es ni ética ni
jurídicamente sostenible admitir que existen dos suertes de contratos de arrendamientos,
unos amparados en una jurisprudencia permisiva y otros sujetos a la regla
sancionatoria impuesta por la Disposición Adicional Primera de la Ley de 1994,
en unos momentos en que esta Sala ha establecido una nueva doctrina que
pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para
impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción
de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias sobre su
ineficacia o invalidez (SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008). La
cláusula es nula y obliga a las partes a acomodar la renta a las previsiones
contenidas en la propia Disposición Adicional, con devolución de lo pagado en
exceso, salvo para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley a
los que esta nulidad sobrevenida impide reclamar lo pagado con exceso, pero no
adaptar la renta pactada a las previsiones establecidas en cada caso hasta ese
momento; doctrina que establece esta Sala en virtud del recurso
formulado".
Nada tiene que ver lo resuelto con la retroactividad o
irretroactividad de la norma de aplicación a esta suerte de viviendas pues
ninguna otorga validez a una renta que sobrepase el precio establecido en las
disposiciones reguladoras de las mismas. Lo que se produce es simplemente un
cambio de orientación jurisprudencial, permisivo en un tiempo con esta suerte
de situaciones, que en modo alguno impide seguir aplicando a estos contratos de
arrendamiento de viviendas de protección oficial "la normativa que viniera
siendo de aplicación", conforme al régimen jurídico establecido en la Disposición Transitoria Quinta de la LAU, y es evidente
que esta normativa prohíbe el cobro de sobreprimas o precios no autorizados,
con la proyección civil apuntada en la citada sentencia.
Ahora bien, por documentación aportada por el propio
recurrente, se conoce que la vivienda arrendada ha quedado libre en precios de
renta desde el dia dos de junio de 1993, en virtud de lo dispuesto en el R.D. 727/1993, de 14 de Mayo, por lo que el asunto deja de
tener interés casacional demandado al haberse producido con anterioridad a la
entrada en vigor de la nueva Ley haciendo innecesaria la adaptación pretendida
en la forma que resulta de la citada resolución.
CUARTO.- Conforme al artículo 398.1,
en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, procede imponer las costas de este recurso de casación a
la parte recurrente.
STS, Civil sección 1
del 09 de Julio del 2010
Recurso: 698/2006. Ponente:
JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Contrato de
arrendamiento de vivienda. Resolución por subrogación inconsentida.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Dª. Daniela formuló demanda de resolución de
contrato de arrendamiento de vivienda contra Dª. Gracia y Dª. Lidia. La actora
se presentaba como propietaria en régimen de gananciales con su esposo de la
vivienda sita en la DIRECCION000, NUM000, NUM001, provincia de La Coruña, y
arrendadora de la citada vivienda al marido de la primera y padre de la segunda
de las codemandadas, D. Rogelio. Dicha relación arrendaticia se hallaba en
vigor antes de que la actora y su marido adquirieran el inmueble de sus
anteriores propietarios. Entre finales de 1997 y principio de 1998 falleció el
inquilino, el Sr. Rogelio, si bien permanecían residiendo en la vivienda la esposa
y la hija del finado, «sin que, hasta hoy, nada se haya notificado ni respecto
al fallecimiento del inquilino inicial ni respecto a una hipotética subrogación
de cualquiera de las dos demandadas», por lo que solicitaba que se declarase
resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda y que las demandadas no
habían cumplido los requisitos legales para que se produzca la subrogación a su
favor, con condena a las demandadas a que abandonasen la vivienda y,
subsidiariamente, que se declarase que las demandadas estaban obligadas a
notificar al arrendador la identidad del subrogado y que se declarase que el
arrendamiento de la vivienda no comprendía el desván del inmueble.
Las demandadas reconocieron que el contrato de arrendamiento
de la vivienda databa de 1 de octubre de 1963 y que fue concertado por el Sr.
Rogelio cuando ya estaba casado para constituir allí el domicilio conyugal. Se
manifestaba que tanto la actora como su marido tuvieron conocimiento del
fallecimiento de D. Rogelio, pues asistieron al sepelio, «siendo los propios
demandantes quienes le indicaron verbalmente a Doña Gracia que continuase
efectuando los pagos a nombre de su difunto marido finalmente, se negaba la
condición de arrendataria de Doña Lidia "falta de legitimación pasiva"
y se concluía solicitando la desestimación de la demanda.
El Juez de Primera Instancia desestimó la demanda,
rechazando, en primer lugar, la excepción de falta de legitimación pasiva.
Parte de que el año de celebración del contrato de arrendamiento -1963-
determina, por aplicación de la Disposición Transitoria Segunda, letra B), de
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que la cuestión
procedimental se deba dilucidar por la nueva Ley (punto 9 del precepto citado),
mientras que, en lo sustantivo, sigue siendo de aplicación la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo algunos matices. Considera que la
cuestión a resolver es eminentemente jurídica, al consistir en determinar si al
contrato de arrendamiento suscrito exclusivamente por uno de los cónyuges que
posteriormente fallece, cuando el arrendamiento fue contratado constante
matrimonio y para vivienda familiar, debe aplicarse el régimen de subrogación
establecido en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
después de exponer las distintas tesis jurisprudenciales que mantienen
criterios contradictorios al respecto, concluye desestimando la demanda al
entender que puede considerarse que el arrendatario contrató por sí mismo y
como representante de su esposa, con lo que la esposa devendría de derecho en
arrendataria, «pues el contrato se concertó antes de la vigencia de los
artículos 62 y 63 del Código Civil redactados por la Ley 14/1975, de 2 May.,
que confirió la "mayoría de edad legal" a la mujer, dejando de existir
la representación legal del marido respecto de la misma».
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de
apelación que fue estimado por la Audiencia Provincial, con estimación de la
demanda, por considerar que «la doctrina seguida por esta Audiencia Provincial
en sus distintas Secciones (SAP-3ª- de 9-3-1993, SAP -4ª- de 30-3 y 12-7-1993,
SAP-5ª- de 31-7-1992, entre otras), reciente exponente es la nuestra de fecha
28 de marzo de 2000, es la que la titularidad de la relación contractual la
ostenta el cónyuge contratante, en virtud del principio de relatividad de los
contratos, que solo vincula a los concretos contratantes (art. 1257 del Código
Civil), dado el carácter personal del derecho de arrendamiento, y la misma
regulación legal especial del arrendamiento, sujeto a un régimen específico de
sucesión mortis causa de dicho derecho que debe ser respetado (art. 58 de la
LAU de 1964; 16 y 23 de la LAU de 1994)». Continúa razonando que,
efectivamente, pueden existir contratos de arrendamiento en los que la posición
del arrendatario la ostente una pluralidad de personas físicas, si bien es
preciso que así conste de manera expresa, incluso en el supuesto como el de
autos, en el que el contrato se celebró en 1963, cuando las leyes limitaban la
capacidad y autonomía jurídica de la mujer casada, pues nada impedía que
hubiera figurado la firma de la mujer como arrendataria, aunque tuviera que ser
completado su consentimiento con el de su marido. Por tanto, figurando la codemandada
Dª. Gracia como esposa del arrendatario, fallecido este, podría haberse
subrogado en la relación arrendaticia, por lo que, no habiéndose cumplido los
requisitos establecidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1994 para acceder a tal subrogación, cabía estimar la demanda.
Frente al pronunciamiento de la Audiencia, las codemandadas
interpusieron recurso de casación al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fundando el interés casacional en la
existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales en
relación con la cotitularidad material de la esposa no firmante formalmente del
contrato de arrendamiento firmado por el esposo antes del año 1975, destinado a
hogar familiar, a los efectos de la aplicación o no del régimen de subrogación
mortis causa previsto en la Disposición Transitoria 2ª y en el artículo 16 de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En el escrito de preparación se
oponían las sentencias de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 6ª) de
17 de febrero de 2003 y de 24 de marzo de 2003, a las sentencias de la
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) de 22 de diciembre de 2003 y de 5
de julio de 2004. En el escrito de interposición se hizo alusión a otras
sentencias de Audiencias Provinciales, tales como las de la Audiencia
Provincial de Murcia (Sección 3ª) de 23 de enero de 2004, de la Audiencia
Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 3ª) de 24 de junio de 2000, de la
Audiencia Provincial de Zamora de 27 de julio de 1999, de la Audiencia Provincial
de Pontevedra (Sección 5ª) de 5 de mayo de 2003, de la Audiencia Provincial de
Alicante (Sección 7ª) de 5 de marzo de 2002, de la Audiencia Provincial de
Santa Cruz de Tenerife (Sección 1ª) de 5 de febrero de 2001, de la Audiencia
Provincial de Barcelona (Sección 4ª) de 11 de enero de 1994, de la Audiencia
Provincial de Madrid (Sección 14ª) de 14 de abril de 1999, de la Audiencia
Provincial de Madrid (Sección 8ª) de 9 de mayo de 1997 y de la Audiencia
Provincial de La Coruña (Sección 5ª) de 9 de marzo de 1999.
SEGUNDO.- La cuestión que ha accedido a casación es
determinar si, en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados al
amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, cuando el marido figuraba
como único arrendatario pese a haberse celebrado constante el matrimonio en
régimen económico de gananciales y siempre que la vivienda fuese destinada a
vivienda familiar, al fallecimiento del marido, la esposa continuaba en el
arrendamiento por considerársela también parte arrendataria o, por el contrario,
en aplicación de lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994, en relación con la Disposición Transitoria 2ª, es preciso que,
para que continúe en el contrato, la esposa comunique, en el plazo de tres
meses después del fallecimiento, su intención de subrogarse en la posición del
finado.
Algunas Audiencias consideraban que debía reputarse que la
esposa no firmante en realidad era arrendataria, por lo que, al fallecer el
marido, no se producía ninguna modificación en la relación locativa, al
permanecer el citado contrato en los mismos términos pactados, si bien
entendido exclusivamente respecto de la arrendataria supérstite. Por el
contrario, otras Audiencias reputaban necesaria la comunicación del
fallecimiento al arrendador y la intención de permanecer en el arrendamiento
por subrogación del finado, en aplicación de lo establecido en el artículo 16
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Tal contradicción jurisprudencial es actualmente inexistente
porque esta Sala ya se ha pronunciado sobre la anterior controversia en las
sentencias de 2 de mayo de 2005 (recurso 1913/2001) y 3 de abril de 2009
(recurso 1200/2004). Esta última fijó expresamente doctrina jurisprudencial, en
los términos exigidos por el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
por ser estimatoria del recurso, en el siguiente sentido: «el contrato de
arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma
parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de
Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del
cónyuge titular del arrendamiento». Para llegar a esta conclusión se razonó que
había que partir de la base de que «el contrato de arrendamiento urbano se
celebra entre dos personas, que adquieren la condición de arrendador y
arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato.
Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan
exclusivamente a las partes y a sus herederos, tal como establece el art. 1257
CC. Esto no significa que, como consecuencia de los fines protegidos por la
legislación especial de arrendamientos urbanos, no pueda producirse la
substitución de una de las partes del contrato por fallecimiento del titular,
pero para ello se requiere que se cumplan los requisitos exigidos en la ley
reguladora del arrendamiento y entre ellos, la comunicación al arrendador en la
forma establecida en la ley, es decir, se debe aplicar
el artículo 16 LAU, por remisión de lo prescrito en la DT segunda, LAU, B». En
relación al régimen económico matrimonial, la sentencia sostiene que «la
subrogación en la posición del arrendatario forma parte del contenido del
contrato de arrendamiento y no tiene relación con el régimen de bienes. Las razones
son las siguientes:
1ª Los contratos producen efectos entre las partes
contratantes y sus herederos y por ello, las posiciones contractuales de cada
uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no
forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de
derechos personales.
2ª El derecho a la subrogación por causa de muerte forma
parte del contenido del contrato de arrendamiento, que es independiente del
régimen de bienes que ostente el titular de la posición de arrendatario.
3ª La persona que tiene derecho a subrogarse de acuerdo en la
posición del arrendatario es la que está determinada en la Legislación especial
reguladora de este tipo de contrato, por lo que debe cumplir los requisitos
establecidos en el art 16 LAU, aplicable en este caso
en virtud de lo dispuesto en la DT 2, B LAU.
En el mismo sentido se ha pronunciado también la sentencia de
esta Sala de 10 de marzo de 2010 (recurso 1275/2005).
Por tanto, debe aplicarse la doctrina jurisprudencial
anterior al presente caso, con la consecuencia de que se debe desestimar el
recurso de casación planteado, con confirmación de la sentencia de apelación y
estimación de la demanda de desahucio.
TERCERO.- En consecuencia, procede la desestimación del
recurso de casación, con imposición a la parte recurrente de las costas
causadas en el mismo (artículos 394 y 398 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1
del 07 de Julio del 2010
Recurso: 151/2007. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamiento de local
de negocio. Desahucio por extinción del plazo, en relación a dos contratos
celebrados "por tiempo indefinido" al no ser tal expresión
equivalente al régimen de prórroga forzosa.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Doña Alejandra y doña Aurelia -esta última en
representación de su hija menor de edad doña Lourdes - presentaron demanda de
juicio verbal de desahucio contra don Rafael, solicitando que se declarasen
resueltos los contratos de arrendamiento por extinción del plazo pactado en
relación a las fincas sitas en la Avda. Ambos locales de negocio habían sido
arrendados al demandado por su padre, don Cipriano, en fecha 4 de junio de
1993, «por tiempo indefinido». Fallecido el arrendador, ambos inmuebles formaban
parte de las herencias yacentes de don Cipriano y de su esposa, doña Enriqueta,
de las cuales eran herederos tanto las demandantes, hija y nieta de los
finados, como el demandado, hijo de estos y hermano y tío de las anteriores. Se
declaraba, asimismo, que pese a haberse intentado la notificación de las
actoras de su oposición a que el arrendamiento siguiese su curso por considerar
expirado el plazo, el arrendatario seguía en la posesión de ambos inmuebles,
habiendo incluso subarrendado a terceros uno de ellos.
Tras la alegación de excepciones procesales que dieron lugar
a un auto de sobreseimiento que fue apelado y revocado por la Audiencia
Provincial de Alicante, se amplió la demanda contra la subarrendataria de uno
de los locales, doña Marisol. En la segunda vista del juicio, el demandado
contestó a la demanda alegando que los contratos estaban sometidos al régimen
de prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964, según se desprendía de la cláusula de "tiempo indefinido" del
contrato.
El Juez de Primera Instancia desestimó la demanda al entender
que los contratos de arrendamiento celebrados durante la vigencia del Real
Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, se habían acogido a la prórroga forzosa
establecida en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
según se desprendía del propio articulado de los contratos, que fijaban su
duración por tiempo indefinido. Se argumentaba que «a la vista de la lectura de
las cláusulas que constan en los citados contratos y que antes han sido puestas
de manifiesto, no se puede entender que el plazo de duración del arrendamiento
querido por las partes sea un plazo de arrendamiento mensual, pues de los
hechos que se han puesto de manifiesto en este proceso y que han sido probados
en virtud de lo antes indicado es clara que la voluntad de las partes al tiempo
de la celebración del contrato era someterlo a una duración de mayor duración
posible y por tanto, se ha de entender que en realidad la voluntad de las
partes era someterlo al régimen de prórroga forzosa previsto en laLAU de 1964
». Entendía como elementos a tener en cuenta para llegar a la conclusión antes
alcanzada el hecho de que el arrendamiento se hiciera por largo tiempo y con
renta baja; que el arrendatario fuera hijo del arrendador y aquél continuase en
el mismo negocio que ejercitaba el hermano en el mismo local; y las amplias
facultades que tenía el arrendatario para hacer obras en el local, subarrendar
o no revisar la renta.
La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación
interpuesto por las actoras, con estimación de la demanda, al considerar que
las argumentaciones desplegadas por el Juez a quo «son contrarias al sentido de
la legislación vigente, en la que, como señala nuestra reciente sentencia de 4
de abril del presente año, existe, en los contratos como el que nos ocupa,
celebrados durante la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,
sobre Medidas de Política Económica, total libertad de pacto en relación a la
duración de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, y
si la intención del arrendatario era asegurarse una determinada duración, se
debió hacer constar así en el contrato». Se argumentaba que, con arreglo a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo, el arrendamiento de cosas es de naturaleza
temporal y las cláusulas en contrario, como las de "duración
indefinida", son ineficaces.
El recurso de casación interpuesto por los demandados, don
Rafael y doña Marisol, al amparo del artículo 477.2, 3º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, en el que se alega interés casacional por existencia de
jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales y por oposición a
doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, se divide en cuatro motivos:
primero, por infracción de lo dispuesto en los artículos 1091, 1254, 1255,
1258, 1261 y 1262 del Código Civil, en relación con el artículo 9 del Real
Decreto Ley 2/1985 y error en la doctrina jurisprudencial aplicable; segundo,
por infracción de los artículos 1281, 1282, 1284, 1285, 1287 y 1288 del Código
Civil, así como de la doctrina jurisprudencial aplicable al caso; tercero,
infracción de los artículos 1543 y 1581 del Código Civil y de la doctrina
jurisprudencial aplicable que los desarrolla; y cuarto, por "existencia de
oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo" contenida en las
sentencias de 4 de febrero de 1992 y de 20 de abril de 1993.
SEGUNDO.- El primer motivo denuncia infracción de los
artículos 1091, 1254, 1255, 1258, 1261 y 1262 del Código Civil en relación con
el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 y un "error en la doctrina
jurisprudencial aplicable". Aducen los recurrentes que considerar, como lo
hace la sentencia impugnada, que establecer un contrato por tiempo indefinido
es contrario a la naturaleza temporal del arrendamiento, además de dejar al
arbitrio de una de las partes la duración del contrato, no es correcto, porque
el contrato no se encuentra sometido a la voluntad de las partes sino al
régimen legal aplicable, esto es, al de la prórroga forzosa. Para apoyar sus
argumentos, exponen la doctrina contenida en las sentencias de la Audiencia
Provincial de Las Palmas de 2 de mayo de 1996 y de 6 de septiembre de 2002, que
estarían en contradicción con la impugnada.
El motivo debe ser desestimado por dos razones. La primera y
más importante, por falta de acreditación del interés casacional alegado por
existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales porque
no queda debidamente acreditada la contradicción jurisprudencial de las
diversas doctrinas que se alegan, en tanto que ello exige un criterio jurídico
plasmado en dos sentencias de una misma Audiencia Provincial o de una misma
Sección de la misma Audiencia frente a otro criterio jurídico antagónico -en
relación con la misma cuestión de derecho- recogido en otras dos sentencias de
diferente Audiencia o Sección. En este caso se contrapone una sentencia -la
impugnada- de la Audiencia Provincial de Alicante a dos sentencias que
pretendidamente mantienen una tesis jurisprudencial contraria a la anterior,
dictadas por la Audiencia Provincial de Las Palmas, por lo que no se cumple la
anterior exigencia.
En segundo lugar, porque la sola enunciación del motivo, en
el que se declara la vulneración de diversos preceptos del Código Civil,
relativos a la doctrina general de los contratos y a los requisitos esenciales
para la validez de los contratos, de forma heterogénea, incumple la exigencia
de esta Sala de que los recursos de casación sean interpuestos de forma clara y
precisa, delimitando la cuestión concreta que se presenta a decisión de la
Sala, poniendo en directa relación la pretendida infracción normativa con el
interés casacional alegado, lo cual no se cumple en el presente caso.
TERCERO.- El segundo motivo denuncia infracción de los
artículos 1281, 1282, 1284, 1285, 1287 y 1288 del Código Civil, así como de la
doctrina jurisprudencial aplicable al caso. Alegan los recurrentes que la
voluntad de los contratantes, comprobada en el acto de la vista, permite
concluir sin lugar a dudas que el arrendador original, al tiempo de concertar
los arrendamientos discutidos, quiso someter los contratos a prórroga forzosa,
sin que esta posibilidad de someter implícitamente los contratos a la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 esté vedada por el Real Decreto-Ley 2/1985 ni
por la doctrina jurisprudencial que desarrolla el artículo 9 de dicho texto
legal, debiendo prevalecer la intención de los contratantes sobre el tenor
literal que consta en el contrato, y, en concreto, respecto a la fijación de su
plazo por "tiempo indefinido". Se apoya el motivo en la doctrina
jurisprudencial contenida en las Sentencias de la Audiencia Provincial de
Alicante (Sección Quinta) de 14 de mayo de 1998 y de la Audiencia Provincial de
Murcia (Sección Quinta) de 23 de diciembre de 2003 y de 16 de marzo de 2004.
El motivo debe seguir la misma suerte que el anterior y por
las mismas razones.
En primer lugar, porque, como ya se concluyó en el motivo
anterior, no ha quedado acreditado el interés casacional, al no contraponerse
dos sentencias de la misma Audiencia o Sección a otras dos que mantengan un
criterio jurídico antagónico, dictadas por otra Audiencia o Sección. En este
caso se enfrentan dos sentencias de la Sección Quinta de la Audiencia
Provincial de Murcia y una de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de
Alicante a la sentencia impugnada.
En segundo lugar, porque, tal y como declara la sentencia de
esta Sala de 4 de junio de 2009, no está permitido citar en casación a la vez
la infracción de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil y, además,
constituye presupuesto casacional indicar cuál de los dos párrafos del artículo
1281 ha sido infringido. Continúa la referida resolución exponiendo que «como
manifiesta, entre otras, la STS de 28 de abril de 2006, la alegada infracción
de los artículos 1281 y 1282 supone contradicción en cuanto el segundo sólo
entra en juego cuando por falta de claridad del contrato no es posible
determinar, a través de ellos, cual sea la verdadera intención de los
contratantes; y reiterada doctrina jurisprudencial (STS de 23 de febrero de
2007) ha mantenido que se debe concretar el elemento de interpretación que ha
sido violado, si el primero o el segundo párrafo del artículo 1281, o el
elemento concreto de los distintos preceptos sobre interpretación de los contratos»
(en el mismo sentido, SSTS de 11 de febrero de 2009 y de
8 de mayo de 2009). Además, la cita de preceptos heterogéneos es también causa
de desestimación, como la antes citada sentencia de 8
de mayo de 2009 sostenía al rechazar el recurso de casación planteado en aquel
caso por vulneración de los artículos 1281, 1282, 1284
y 1285 del Código Civil.
CUARTO.- El tercer motivo denuncia infracción de los artículos 1543 y 1581 del Código Civil y de la doctrina
jurisprudencial aplicable que los desarrolla. Se alega que «la Sentencia
recurrida, al tener por no establecida la cláusula del contrato que somete el
mismo a TIEMPO INDEFINIDO, y abonarse la renta mensualmente, aplica el Art. 1581 del Código Civil, y por tanto los contratos
discutidos, al mes de suscripción quedaron extinguidos». Dicha argumentación, a
juicio de los recurrentes, choca frontalmente con la doctrina jurisprudencial
seguida por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona en las sentencias de 23 de junio de 1999, 14 de junio de 2001 y
23 de febrero de 2004.
El motivo debe ser desestimado.
Al igual que sucediera en los dos motivos anteriores, los
recurrentes no cumplen los requisitos establecidos por esta Sala para entender
correctamente acreditado el interés casacional por existencia de jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales, pues no se llega a identificar una
doctrina jurisprudencial mantenida por dos sentencias de una misma Audiencia o
Sección que se contraponga a la doctrina establecida por otras dos sentencias
de otra Audiencia o Sección. En este caso, se contrapone la sentencia impugnada
a tres sentencias de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona.
QUINTO.- El cuarto y último motivo invoca la oposición a la
jurisprudencia de esta Sala contenida en las
sentencias de 4 de febrero de 1992 y de 20 de abril de 1993. Los recurrentes
consideran que «pasa por alto la Sala "a quo" en la resolución
recurrida, la más reciente jurisprudencia del Alto Tribunal y que viene a decir
que en el Art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de
abril, sobre Medidas de Política Económica se suprime el mero automatismo legal
"ope legis", y sin previo consentimiento de las partes contratantes,
el expresado régimen de prórroga forzosa establecido en el Art.
57 del TRLau 64, pero admitiendo la posibilidad de un implícito convenio de
prórroga forzosa, lo que apunta a que en un caso como el presente los contratos
de arrendamiento donde se cuestiona el plazo de vigencia deban de interpretarse
de forma individualizada mediante las normas hermenéuticas y no como realiza la
Sentencia recurrida tener por no puesta la cláusula de TIEMPO INDEFINIDO».
El motivo ha de ser desestimado.
En primer lugar, porque no se expresa en su encabezamiento
cuál es la concreta norma aplicable que se considera infringida, exigencia que
impone el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, limitándose a decir que la sentencia recurrida se opone a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo.
En segundo lugar, porque, aunque se entendiera salvado el
anterior escollo con la cita que se hace en el desarrollo del motivo de
diversos preceptos legales, resulta que no es cierto que la sentencia recurrida
se oponga a la doctrina de esta Sala sobre la cuestión y, por ende, que haya
infringido los preceptos aludidos en el motivo.
Así, los contratos de arrendamiento urbano, en términos de la
reciente sentencia del pleno de esta Sala de 9 de
septiembre de 2009 (recurso 1071/2005), tienen como elemento esencial la
temporalidad, sin perjuicio de que, bajo la vigencia de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por herencia
legislativa de la anterior Ley de 1920, se establecía
la obligación de que los arrendamientos urbanos estuviesen sujetos a la
prórroga forzosa, de obligado cumplimiento para el arrendador, en un intento de
proteger al arrendatario, considerado en una posición de desventaja. Continúa
dicha sentencia argumentando que « e n este sentido la evolución legislativa se
ha manifestado claramente en contra de dicha prórroga, suprimiendo en primer
lugar su carácter forzoso (artículo 9 del R.D. 2/1985)
y abandonando definitivamente su reconocimiento y regulación en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994,
cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer un sistema de
finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor,
estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el
arrendatario».
Sentado lo anterior, como expresa la sentencia
de esta Sala de 29 de diciembre de 2009 (recurso 2541/2005), que sigue la
doctrina de la de 22 de junio de 2009 (Recurso 1/2005), « tras la publicación
del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, los
contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio celebrados bajo su
vigencia tendrán la duración que libremente estipulen las partes ». Pero, aunque
desapareció el sistema de prórroga forzosa, nada impide, según la misma
sentencia, que, « si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de
libertad contractual consagrado en el artículo 1255
del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real
Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido
en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964 ». Pero, en tal caso, continúa la misma sentencia, « es necesario que
exista un acuerdo expreso de sometimiento», ya que, « en caso contrario, hay
que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo
convenido ». Y concluye: « el referido acuerdo, en general, debe existir en el
contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del
arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios
términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una
cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante».
De ello se deduce la utilización de la expresión "tiempo
indefinido" para referirse a su duración en los contratos de arrendamiento
urbano celebrados al amparo del Real Decreto-Ley
2/1985, de 30 de abril, no es equivalente al acogimiento del régimen de
prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse
una deducción inequívoca del articulado del contrato, debiéndose estar, ante la
duda, como ocurre en este caso, al régimen general delimitado por el citado
Real Decreto-Ley, que dotó a los contratos de arrendamiento de la
característica esencial de su temporalidad.
SEXTO.- La desestimación del recurso lleva a la decisión de
que las costas del presente recurso deban ser impuestas a la parte recurrente (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1 del 28 de Septiembre del 2009
Recurso: 122/2005. Ponente:
JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Actos propios. No
obligan al agente cuando no son válidos y eficaces en derecho ni cuando están
viciados de error.
Arrendamiento de local
comercial conforme a la antigua LAU. Comunicación de la parte arrendadora de la
actualización de la renta del local conforme a la DT tercera de la LAU de 1994,
partiendo del recibo de IAE de 1994 en el que figuraba una determinada cuota
mínima.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- El problema que el recurso de casación plantea
consiste en determinar si la sentencia dictada en apelación por la Audiencia
Provincial de Madrid contraviene la jurisprudencia de esta Sala con relación a
la doctrina de los actos propios, que aplica contra el arrendador que manifestó
frente al arrendatario su voluntad de extinguir el contrato en veinte años
" con el propósito de contraer una obligación ", en un supuesto en el
que la actualización de la renta y la duración del contrato de arrendamiento,
conforme a la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994, se produjo como consecuencia del error padecido por la arrendadora
que recibió de la arrendataria una copia del recibo del Impuesto del IAE
correspondiente al año 1994 en el que figuraba como cuota mínima municipal la
cantidad de 40.500 Pts. (Hoy 234,41 Euros), en base al cual determinó el
periodo de extinción de arrendamiento, y procedió a la actualización de la
renta, según los porcentajes y plazos previstos en la citada Disposición
Transitoria, siendo así que según el informe de la Inspección de Tributos del
Ayuntamiento de Madrid, para los años 1994 y 1995, correspondía como cuota
mínima la cantidad de 400.500 Ptas., para la que se establece una duración de
cinco años, y como tal el contrato se encontraba extinguido.
SEGUNDO.- Son hechos probados de la sentencia, los
siguientes:
a) El 1º de diciembre de 1976 el Patronato de Casas Militares
suscribió un contrato de arrendamiento del local comercial destinado a garaje
sito en calle Corazón con LafZZ, S.L. -en constitución-.
b) LafZZ, S.L., arrendataria del local, presentó al Instituto
de la Vivienda de las Fuerzas Armadas (INVIFAS), una copia del recibo del
Impuesto de Actividades Económicas correspondiente al año 1994 en el que figura
como cuota mínima municipal 40.500 Ptas.,
c) El día 26 de enero de 2001 INVIFAS pone en conocimiento de
LafZZ, S.L. que se había procedido a la actualización de la renta del local
conforme a la D.T. Tercera de la LAU, "a la vista de ello a partir de
diciembre de 2000 la renta del local comercial del que es Vd. Arrendatario, le
será elevada en el porcentaje siguiente al facturado el año anterior. Renta a
partir de diciembre de 2000... 506.173 ptas."
Esta comunicación es aclarada, a petición de la arrendataria,
por otra de 5 de abril de 2001 en la que se exponía: "De conformidad con
lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera apartado c) 6 Regla 4ª, en
relación con la actualización de la renta de los locales, en los que se
desarrollen actividades distintas a las comprendidas en la división 6 de la
Tarifa del Impuesto de Actividades Económicas, y a los que corresponden una
período de extinción de 20 años, como es el caso que nos ocupa, según copia del
I.A.E. del año 94 remitida por el arrendatario, la revisión de la renta se hará
con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la Regla 9ª a) del apartado
11 de la Disposición Transitoria Segunda "; comunicándose igualmente que
las rentas actualizadas habían sido notificadas y aceptadas por el
arrendatario, como que "una vez alcanzado el 100% de la actualización, al
que se llegó el pasado diciembre de 2000 la renta será revisada de conformidad
con lo previsto...".
d) El INVIFAS interpuso demanda en solicitud de que se
condenara a LafZZ, S.L. al desalojo del local por haber expirado el término del
contrato el 1 de enero de 2000 ya que la Inspección de Tributos del
Ayuntamiento de Madrid comunicó que a la arrendataria le hubiera correspondido
abonar 400.500 Ptas. de cuota mínima municipal de I.A.E. en el año 1994, por lo
que, según la D.T. Tercera de la LAU, el plazo de duración del contrato habría
finalizado el 1 de enero de 2000.
TERCERO.- Las sentencias que se citan en el motivo son las de
4 de marzo y 30 de septiembre de 1992, y 30 de septiembre de 1996. Las tres
tienen que ver con la doctrina consolidada de esta Sala sobre los actos propios
en el sentido de que sí bien es cierto que prohíbe ir a su autor contra actos
que definan claramente su posición o situación jurídica, o tiendan a crear,
modificar o extinguir algún derecho, también lo es que tiene como presupuesto
que sean válidos y eficaces en Derecho por lo que no procede su alegación
cuando están viciados por error, ya que aquel conocimiento viciado, es
notoriamente incompatible con la exigida "intención manifiesta"
(además, SSTS de 18 de Octubre de 1982; 24 de Febrero de 1986; 17 de julio
1995; 21 de abril y 19 de febrero 2004), que es lo sucedido en este caso. En
efecto, es el arrendador quien promueve la actualización de la renta y la
fijación del tiempo del contrato, y quien en fecha 26 de enero de 2001 pone en
conocimiento del arrendatario que se va a proceder a ambas cosas, conforme a la
Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. La
actualización se hace en función de la actividad que se lleva a cabo en el
local y de la cuota según las tarifas del IAE correspondientes al ejercicio de
1.994. Datos que correspondía acreditar al arrendatario, según dispone el
último párrafo del apartado 4º de la DT 3ª citada ("Incumbe al
arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada
en el local arrendado. En defecto de prueba, al arrendamiento tendrá la mínima
de las duraciones previstas en el párrafo primero"). Este traslado de
datos del arrendatario al arrendador supone la aceptación por éste de un recibo
del IAE en el que figura una cuota mínima municipal que no era la que realmente
correspondía al local, como se demostró con posterioridad, lo cual produjo un
doble efecto: a) ampliar la duración del contrato a un periodo de veinte años
mayor que el que realmente le correspondía en aplicación de la regla 2ª del
apartado 4 de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, al ser la cuota
inferior a 85.000 pts, según las Tarifas del Impuesto sobre Actividades
Económicas, y b) revisar la renta con arreglo a los porcentajes y plazos
previstos en la regla 9ª a) del apartado 11 de la Disposición Transitoria
Segunda de la LAU, a la que se remite la regla 4ª del apartado 6 de la
Disposición Transitoria Tercera para los arrendamientos a los que corresponde
un periodo de extinción de veinte años. La pasividad de la actora en el
ejercicio de sus derechos o las dudas sobre cuál debía ser la cuota de IAE,
permitió un curso contractual distinto del que correspondía, más ello en modo
alguno constituye acto propio vinculante para la misma pues no se corresponde
con la realidad debidamente constatada, distinta de la que fue aceptada, y si
un acto que obliga a adaptar el contrato a la situación que resulta de la norma
de aplicación y que en el caso supone su extinción en la forma que dispuso la
sentencia de la 1ª Instancia, cuyas conclusiones se aceptan al asumir ésta Sala
la instancia, casando la sentencia dictada por la Audiencia Provincial.
CUARTO.- De conformidad con el artículo 398, en relación con
el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen a la
demandada las costas causadas en primera instancia y en apelación, no haciendo
especial declaración de las de este recurso de casación.
STS, Civil sección 1
del 07 de Julio del 2010
Recurso: 1090/2007. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Retracto. El precio del
retracto ha de ser el precio real pagado por la parte compradora, no el valor
de mercado en el momento en que se ejercita el retracto.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Don Lucio presentó demanda de juicio ordinario de
retracto contra doña Verónica. El demandante se presentaba como arrendatario
por subrogación de su esposa del inmueble sito en x, por contrato otorgado el
día 1 de mayo de 1976. Había tenido noticia reciente de que la Sra. Verónica
era la propietaria del inmueble arrendado según escritura pública de
compraventa otorgada el día 11 de febrero de 1983, sin que se hiciera constar
en la misma que el inmueble estuviera alquilado, habiéndose inscrito la
adquisición el día 10 de abril de 1996. Manifestaba el demandante que en ningún
momento se le habían comunicado ni la venta ni sus condiciones, incumpliéndose
lo prevenido en el artículo 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
De hecho, el actor había tomado conocimiento de la transmisión a través de la
demanda de juicio verbal de desahucio que la actual propietaria le había
dirigido, por impago de algunas cantidades. Por todo lo cual, atendiendo al
hecho de que el retrayente no tuvo cabal conocimiento de la existencia de un
contrato de compraventa ni de todos y cada uno de los elementos fundamentales
del mismo, solicitaba que se le estimase la acción de retracto por un precio de
6.331,42 euros, que reputaba entregado en la compraventa por la adquirente.
La parte demandada no contestó a la demanda, pese a estar
citada en forma, si bien tuvo lugar su personación en fecha 24 de septiembre de
2002, cesando su situación material de rebeldía.
El Juez de Primera Instancia estimó la demanda y acordó el
derecho de la actora a retraer la compra de la vivienda litigiosa por el precio
de 6.331,42 euros, cantidad que debía ser entregada a la parte demandada al
estar consignada en el Juzgado, más los demás gastos legítimos derivados de la
compraventa, porque no consideraba probado que el actor hubiera tenido
conocimiento real, efectivo y perfecto de la venta y de sus esenciales
circunstancias, por lo que entendía procedente estimar la acción ejercitada
dentro del plazo de caducidad de sesenta días a contar desde el efectivo
conocimiento de la transmisión.
La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso de
apelación interpuesto contra la anterior sentencia por la representación
procesal de la demandada, con estimación parcial de la demanda, por cuanto, en
lo que nos interesa en casación, se estimó la acción de retracto pero al precio
que coincidiera con «el precio actual de la finca, a determinar en ejecución de
sentencia, más gastos legítimos». Razonaba la sentencia de apelación, después
de examinar que se daban los requisitos procesales y sustantivos para la
estimación de la acción de retracto, que «aunque, en principio, el precio que
ha de tenerse en cuenta para dar lugar a la subrogación que el retracto
entraña, es el que figura en el contrato causal, en los casos dudosos y en los
más estridentes relativos a la determinación del precio en el retracto, o
cuando no haya constancia del mismo, o sea escandalosamente desproporcionado e
inferior al valor de lo vendido, hay que estar al precio real que es el que
debe prevalecer y se ha de reembolsar, por razones de elemental justicia y en
evitación de un lucro reprobable». Como el precio de la compraventa del
presente juicio de retracto había sido abonado hacía más de veinte años, y,
dada la circunstancia de que el legal representante de la vendedora concertó la
venta a favor de su madre, el precio abonado no se correspondía en la actualidad
con el de un piso de la ubicación y características del litigioso, ya que
resultaba desproporcionado e inferior al valor de lo vendido.
Contra la anterior sentencia recurre en casación la parte
demandante.
SEGUNDO.- Aunque la parte recurrente articuló el recurso en
dos motivos, el primero realmente no es tal, sino la introducción al recurso
planteado razonando que la cuantía del procedimiento excedía del mínimo exigido
por el legislador en el artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Esta argumentación no puede tenerse ahora en cuenta porque, al tramitarse el
pleito por razón de la materia, la vía de acceso al recurso de casación es la
contemplada en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, la que también ha invocado en su escrito de preparación.
Por su parte, el motivo segundo, que es el único que, por
tanto, debe ser examinado, denuncia, al amparo del citado ordinal 3º del
artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la infracción por la
sentencia recurrida del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964, así como de los artículos 1518 y 1521 del Código Civil, con oposición a
la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de esta Sala
de 21 de septiembre de 1993, 12 de junio de 1984, 30 de abril de 1991, 4 de
diciembre de 1991 y 11 de julio de 1996, así como de la doctrina contenida en
los autos de esta Sala de 11 de noviembre de 1997, 3 de mayo de 2000 y 28 de
octubre de 2003. Alega, asimismo, la existencia de jurisprudencia contradictoria
de Audiencias Provinciales, para lo que cita las sentencias de las Audiencias
de Santa Cruz de Tenerife de 24 de octubre de 1994, de Asturias de 12 de
noviembre de 1998, de Málaga de 18 de mayo de 2000, de Las Palmas de 23 de
abril de 2002 y de Málaga de 16 de mayo de 2005.
Sentado lo anterior, no puede entrarse a conocer de la parte
del recurso planteada por existencia de jurisprudencia contradictoria de
Audiencias Provinciales, al no haberse acreditado el interés casacional
pretendido, porque no queda debidamente confirmada la contradicción
jurisprudencial entre Audiencias, en tanto que ello exige la presencia de un
criterio jurídico plasmado en dos sentencias de una misma Audiencia Provincial
o de una misma Sección de la misma Audiencia frente a otro criterio jurídico antagónico
-en relación con la misma cuestión de derecho- recogido en otras dos Sentencias
de diferente Audiencia o Sección.
Tampoco pueden tenerse en cuenta el contenido de los autos de
esta Sala citados por el recurrente, puesto que la existencia de interés
casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo se acredita
únicamente con la invocación de dos o más sentencias de esta Sala, sin que
pueda considerarse jurisprudencia a los efectos del artículo 1.6 del Código Civil
la doctrina contenida en otro tipo de resoluciones de la Sala Primera del
Tribunal Supremo.
Dicho lo anterior, el recurso de casación interpuesto se
refiere a una única cuestión jurídica: si el precio del retracto es aquel que
las partes compradora y vendedora convinieron libremente o aquél que resulte
del valor real del inmueble en el momento de la estimación de la acción de
retracto. La parte recurrente argumenta que el retracto da derecho a subrogarse
en el lugar del comprador, adquiriendo la vivienda que fue objeto del contrato
de compraventa, en las mismas condiciones que el comprador, satisfaciendo el
mismo precio más los gastos necesarios habidos en la compraventa de esa
vivienda. Denuncia que la sentencia recurrida establece que el precio a pagar
por el retrayente debe ser el "precio actual", pues entiende que el
precio fijado en la escritura de compraventa de fecha 11 de febrero de 1983
"es escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo
vendido". Frente a ello, objeta el recurrente que habría quedado
demostrado que "el precio de la compraventa fue fijado claramente por las
partes", que "el precio o valor real de los pisos, de características
similares y en el mismo edificio, en la época en la que se llevó a cabo esta
compraventa, eran parecidos" y que el "precio o valor real" no
puede equipararse al "precio actual", como dice la sentencia
recurrida.
El motivo debe ser estimado.
Cuando esta Sala ha contrapuesto los conceptos de
"precio real" a "precio de la compraventa" lo ha hecho en los
llamados "casos dudosos", donde el precio que aparece en la escritura
pública de compraventa es irrisorio o notoriamente inferior al de mercado,
siempre que pueda acreditarse por la parte retraída cuál fue el verdadero
precio abonado por el comprador en virtud normalmente de contrato verbal o
privado de compraventa en el que el precio que se pacta es el "precio
real", no el escriturado. Se pretende con ello dejar indemne al comprador
inicial, que ve cómo su adquisición queda anulada en virtud del ejercicio de
una acción de retracto, debiendo el retrayente abonar el precio real pagado más
los gastos de la compraventa.
Así, la sentencia de 12 de julio de 1984 recuerda que « en
los casos dudosos -y más aún en los estridentes- relativamente a la
determinación del precio (de «precio» habla el C. Civ.; de «precio» y de
«valor» el Reglamento de Rústicos), tanto cuando no hay constancia del mismo,
como cuando el que aparece en la escritura es desproporcionado o
escandalosamente inferior al «valor» de la finca vendida, hay que estar por
razón de justicia al «precio real», es decir, a la cantidad en metálico -o de
otra forma- que se ha integrado por el comprador y, consiguientemente, que,
conocido el verdadero precio, ese será el que se ha de reembolsar aunque no coincida
con el que figura en la escritura pública -SS. de 7 julio 1948, 16 mayo 1956,
11 mayo 1965-, y es aquél el que debe prevalecer frente a éste -SS. de 4
diciembre 1956, e indirectamente la S. de 18 febrero 1983 -, doctrina que, de
un modo u otro, ya habían señalado las sentencias de 11 enero 1943 y 22
diciembre 1950 al decir que si bien en un principio había que estar al precio
escriturado, ello había de entenderlo con la salvedad de no constancia en metálico
o de existencia de fraude, lo que, en definitiva autoriza, al menos cuando hay
sospecha de simulación o cuando, discutido el precio como en este caso, la prueba
acredita una flagrante desigualdad, autoriza, decimos, a la aceptación de la
tesis de la justicia del caso aplicada por la Audiencia mediante su apreciación
de la prueba de ese precio real o valor señalado pericialmente, no combatido en
el recurso».
En el mismo sentido, la sentencia de 16 de enero de 2008
(Recurso 5815/2000), establece que «es indudable que esta Sala Primera del
Tribunal Supremo, (Sentencia de 28 de junio de 1991, con cita de las de 20 de
septiembre de 1988, 16 de mayo de 1956 y 12 de junio de 1984, y Sentencia de 11
de julio de 1996), ha considerado que debía estarse al precio real cuando
resulta superior al escriturado, sin que en modo alguno se haya contemplado el
"valor" del inmueble, por más que supere el precio, pues éste es el
que se ha de reembolsar el adquirente que lo pactó y se obligó a satisfacerlo,
al margen de que sea coincidente o no con el valor de mercado del bien
enajenado».
Por tanto, "precio real" no significa "valor
real", es decir, que no procede estimar el retracto por el valor real de
tasación que resulte de la correspondiente prueba pericial, sino que el
retrayente ha de pagar el precio realmente abonado por el comprador, una vez se
acredite cuál fue. Y "precio real" tampoco significa "precio
actual", como establece la sentencia recurrida, con lo que debe rechazarse
también su argumentación acerca de que, como quiera que ha transcurrido tanto
tiempo desde la compraventa (desde el 11 de febrero de 1983), el precio que el
retrayente deba abonar sea el «precio actual de la finca, a determinar en
ejecución de sentencia». En primer lugar, porque la jurisprudencia antes analizada
rechaza que el precio del retracto sea diferente al realmente abonado por el
comprador. En segundo lugar, porque tal diferente precio debió ser interesado
por la parte demandada en la contestación, sin que evacuase dicho trámite,
intentando subsanar tal omisión, a través del recurso de apelación, de forma
totalmente extemporánea, por lo que, en virtud del principio de justicia
rogada, la Audiencia no debió entrar a valorar la procedencia o no de condenar
al retrayente al pago de un precio distinto del que había resultado acreditado
según la prueba practicada en el acto del juicio.
Finalmente, la circunstancia de que haya transcurrido mucho
tiempo entre la compraventa y el ejercicio de la acción de retracto tampoco
puede justificar la decisión de fijar como precio para el retracto una cantidad
mayor de la realmente abonada en tal compraventa, puesto que las consecuencias
de la falta de comunicación al arrendatario de las circunstancias de la
enajenación deben recaer en las partes intervinientes en tal compraventa, no en
el retrayente.
TERCERO.- La estimación del recurso lleva a la revocación de
la sentencia impugnada, con confirmación de la de primera instancia, debiéndose
estimar el retracto de la finca por el precio abonado por la compradora y que
ha resultado probado (6.331,42 euros) más los gastos de la compraventa.
Asimismo, a tenor de lo establecido en el artículo 487.3 en
relación con el artículo 477.2.3º, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil,
debe declararse como doctrina jurisprudencial que el precio del retracto debe
ser el precio real efectivamente abonado por el comprador, de tal forma que se
deje a este en situación de indemnidad económica tras el retracto, aunque el
precio que aparezca en la compraventa sea diferente al que luego resulte
acreditado.
CUARTO.- En materia de costas, en aplicación de lo
establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, las de los recursos de casación y de apelación no se
impondrán a ninguna de las partes, debiéndose imponer las de primera instancia
a la parte demandada.
STS, Civil sección 1
del 15 de Junio del 2010
Recurso: 845/2007. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos Urbanos.
Desahucio. Resolución de contrato de arrendamiento de vivienda suscrito
conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 por impago de cantidades
asimiladas a la renta (Impuesto de Bienes Inmuebles).
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Doña Sagrario presentó demanda de juicio verbal de
desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas a éstas y de
reclamación de su importe contra Doña Andrea con quien, por subrogación tras el
fallecimiento de su padre, inicial arrendatario, tenía suscrito un contrato de
arrendamiento de vivienda sobre el inmueble de su propiedad sito en x desde
agosto de 1975. Alegaba que, pese a haber requerido a la arrendataria en fecha
28 de octubre de 2005 el abono de las rentas actualizadas así como el pago del
impuesto de bienes inmuebles desde 1997, la arrendataria continuaba abonando
únicamente la renta pactada en contrato, por lo que solicitaba de forma
conjunta la declaración de resolución del contrato de arrendamiento y la
condena al pago de 2.089,93 euros en concepto de rentas vencidas y cantidades
análogas vencidas, así como los vencimientos sucesivos que se fuesen produciendo,
con condena en costas para la arrendataria.
La demandada adujo que no le había sido nunca notificada
expresamente de las actualizaciones de I.P.C. ni de la reclamación del impuesto
de bienes inmuebles que se le exigía, reconociendo adeudar únicamente los
1.197,85 euros consignados. Subsidiariamente solicitaba la prescripción de la
reclamación de impuesto de bienes inmuebles correspondiente a los años 1997 a
2000, ambos inclusive, por haber transcurrido más de cinco años desde su
devengo, pidiendo que se considerara enervada la acción en cuanto a la cantidad
consignada.
La sentencia de primera instancia reconoció el derecho de la
demandada a enervar la acción de desahucio, por aplicación de lo dispuesto en
el artículo 22.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, toda vez que el burofax de
octubre de 2005 remitido por la actora no suponía un requerimiento de pago a
los efectos del citado precepto al contener únicamente una notificación del
importe de actualización de la renta y del importe abonado por impuesto de
bienes inmuebles repercutido. Tampoco consideraba un verdadero
"requerimiento de pago" la notificación efectuada en el año 1998. Por
otra parte, se consideraba probado el impago de las actualizaciones de renta
correspondientes a los meses comprendidos entre noviembre de 2005 y abril de
2006, por lo que, efectuada la consignación de 1.197,85 euros -cantidad muy
superior al importe de las actualizaciones-, debía considerarse enervada la
acción de desahucio en este punto. En relación a las cantidades de impuesto de
bienes inmuebles reclamadas, se condenaba al pago de los importes abonados por
concepto de impuesto de bienes inmuebles desde 1997 hasta 2005, con exclusión
de los recargos de apremio e intereses, que debían ser asumidos por la actora.
No consideraba prescrita la acción de reclamación de cantidad correspondiente a
los impuestos de bienes inmuebles de 1997 a 2000, por considerarse de aplicación
el plazo contenido en el artículo 1964 del Código Civil, no el del 1966 Código
Civil, porque no consideraba que el impuesto de bienes inmuebles tuviera que
ser considerado como cantidad asimilable a la renta y, por tanto, procedía la
aplicación del plazo general de prescripción previsto para cualquier obligación
contractual. Resumía que «el concepto de cuotas de IBI repercutidos por el
arrendador a la demandada no es susceptible de incardinarse objetivamente
dentro del concepto de "cantidad asimilada a la renta" por lo que la
consecuencia a la que se llega es que, si bien corresponde pagar al arrendatario
el concepto de la repercusión de dichas cuotas de IBI (que, como se ha dicho,
no han prescrito) en virtud de la Disposición Transitoria Segunda C) 10.2 de la
LAU de 1994, que establece que el arrendador tiene derecho a exigir del
arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
que corresponda al inmueble arrendado, el incumplimiento de dicha obligación
nunca podrá fundamentar la pretensión resolutoria del contrato porque no se
puede calificar como renta ni como cantidad asimilada a la misma». Finalizaba
condenando a la arrendataria al pago de las cantidades correspondientes al
citado impuesto, pero rechazando la estimación de la acción de resolución del
contrato.
La Audiencia Provincial ratificó el criterio de la sentencia
de primera instancia, entendiendo que, si bien correspondía a la arrendataria
el pago del impuesto de bienes inmuebles, el incumplimiento de esa obligación
no podía fundamentar la pretensión resolutoria porque no se podía calificar el
impuesto como renta ni como cantidad asimilable a esta. No estimaba la acción
de resolución del contrato de arrendamiento por el hecho de que las cantidades
consignadas no fueran suficientes para cubrir el importe de las actualizaciones
pues la pequeña diferencia de 2,80 euros suponía un error contable mínimo que
no debía llevar aparejada una consecuencia tan grave. En cuanto a la
prescripción de la reclamación del pago de los impuesto de bienes inmuebles de
1997 a 2000, entiende de aplicación lo dispuesto en el art. 1966 del Código
Civil y, por tanto, estimó la excepción de prescripción de la reclamación de
los importes de impuesto de bienes inmuebles correspondientes a dichos años, al
haber transcurrido más de cinco años. Por ello, reducía el importe de la
condena a 1.200,65 euros.
La parte actora interpuso recurso de casación contra la
anterior sentencia, argumentándolo en dos motivos, el segundo de los cuales fue
inadmitido por falta de acreditación del interés casacional, por lo que el
presente recurso de casación ha de circunscribirse exclusivamente al primer
motivo, en el que se denuncia la infracción de los artículos 27.2 de la Ley
29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos en relación con su
Disposición Transitoria Segunda, C) 10.2 y el artículo 1555 del Código Civil
así como el artículo 114.1 del Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre, por el que
se aprueba el Texto Refundido de la Ley deArrendamientos Urbanos por entender
que la acción de desahucio puede descansar sobre la base del impago del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Recurría por interés casacional, por
existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, al
oponer las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª) de 16
de junio de 2005; Sección 13ª de 24 de noviembre de 2005 y Sección 13ª de 8 de
abril de 2005 -que mantienen el criterio de que la acción de desahucio puede
sustentarse en el impago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles como cantidad
asimilable a la renta- a las de la Audiencia Provincial de Valencia de 14 de
abril de 2000, y de Baleares (Sección 4ª) de 28 de septiembre de 2001, entre
otras -que mantienen el criterio contrario y coincidente con el de la sentencia
recurrida-. Alega, asimismo, interés casacional por oposición a la
Jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en la sentencia del Pleno de esta
Sala de 12 de enero de 2007, que fijó como doctrina jurisprudencial la
asimilación del impago de impuesto de bienes inmuebles al impago de la renta
como cantidad asimilable a esta a los efectos de desahucio.
SEGUNDO.- Como se ha dicho anteriormente, la cuestión que ha
llegado a casación es exclusivamente la relativa a si el impago del impuesto de
bienes inmuebles por parte del arrendatario puede sustentar una acción de
desahucio por falta de pago de cantidades asimiladas a la renta ejercitada por
el arrendador. La sentencia de la Audiencia Provincial siguió el criterio de
considerar que, si bien corresponde a la parte arrendataria el pago del
impuesto de bienes inmuebles, según autoriza la Disposición Transitoria Segunda
C) 10.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el
incumplimiento de esa obligación no podía fundamentar la pretensión resolutoria
porque no entendía que el impuesto pudiese ser calificado como
"renta" ni como "cantidad asimilable a la renta" y, por
tanto, no cabía solicitar el desahucio por impago de tal cantidad.
La parte recurrente planteó la existencia de interés
casacional por existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias
Provinciales y por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina del
Tribunal Supremo contenida en la sentencia del Pleno de esta Sala de 12 de
enero de 2007, que consideraba como doctrina jurisprudencial que «la interpretación
de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil)
lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la
Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por
parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma
tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario
respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería
de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de
arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su
incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario
igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la
resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una
menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de
prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario
ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones».
A la vista de lo anterior, la sentencia de apelación se opone
a la doctrina jurisprudencial sentada por la sentencia del Pleno de esta Sala
mencionada, luego reiterada por las sentencias posteriores de 24 de septiembre
de 2008 (recurso nº 768/2004), 26 de septiembre de 2008 (recurso nº 846/2005),
3 de octubre de 2008 (recurso nº 2011/2004), 7 de noviembre de 2008 (recurso nº
1384/2003) y 15 de junio de 2009 (recurso nº 2320/2004), entre otras, sin que
sea necesario, por tanto, entrar a examinar la argumentación relativa al
interés casacional por existencia de jurisprudencia contradictoria de las
Audiencias Provinciales sobre la misma cuestión, pues esta ha sido ya resuelta
por esta Sala.
Sin embargo, ello no lleva aparejada la estimación de la
pretensión resolutoria planteada en la demanda por impago de cantidades
asimiladas a la renta, pues la sentencia de primera instancia dejó sentado que
la comunicación, por medio de "burofax", remitida por la actora en
octubre de 2005 a la arrendataria, «si bien supone el empleo por la actora de
un medio fehaciente que acredita su recepción por el destinatario, no puede
entenderse que constituya en puridad un "requerimiento de pago" en
los términos del artículo 22 L.E.C., pues el burofax remitido en el supuesto de
autos contiene únicamente la notificación a que está legalmente obligada la
parte arrendadora del importe de la actualización de rentas conforme al IPC,
así como la notificación del importe abonado por la demandada en concepto de
IBI repercutido». Como no se ha discutido tal interpretación judicial en
apelación ni se ha interpuesto el correspondiente recurso extraordinario por
infracción procesal para plantear esta cuestión, esta Sala se encuentra vinculada
por lo decidido en la instancia, por lo que, constando la consignación de las
cantidades correspondientes al impuesto de bienes inmuebles que finalmente han
resultado acreditadas como adeudadas por la parte arrendataria, y no constando
requerimiento fehaciente de pago anterior a la interposición de la demanda,
debe entenderse enervada la acción de desahucio por consignación de las
cantidades asimilables a la renta que la parte arrendataria debía a la
arrendadora, en virtud de lo dispuesto en el artículo 22.4º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
En aplicación de la doctrina del efecto útil de la casación o
de la equivalencia de resultados, recogida en diversas sentencias de esta Sala
(así, las de 31 de enero de 2006, 15 de junio de 2006, 7 de julio de 2006, 7 de
septiembre de 2006, 22 de septiembre de 2006, 6 de noviembre de 2006, 29 de
noviembre de 2006, 7 de diciembre de 2006, 20 de febrero de 2007, 27 de abril
de 2007 y 12 de noviembre de 2007, citadas por la de 18 de mayo de 2009, RC n.º
1932/2004), procede desestimar el recurso de casación.
TERCERO.- En materia de costas procede imponer las de este
recurso de casación a la parte recurrente(artículos 394 y 398 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1
del 15 de Junio del 2010
Recurso: 2283/2007. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Resolución de contrato
de arrendamiento de vivienda por falta de notificación al arrendador de la
subrogación "mortis causa".
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Don Alfonso, propietario de la vivienda sita en x,
presentó demanda de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por
falta de notificación al arrendador de la subrogación " mortis
causa", contra Dª. Adelaida. La demandada era hija de D. Salvador
-arrendatario de la vivienda anterior y fallecido el 28 de noviembre de 2003-
la cual continuaba en el uso y disfrute de la misma sin haber comunicado al
arrendador el fallecimiento de su padre. En la demanda negaba que se hubiera
producido una subrogación en la posición del arrendatario por parte de su hija,
pese a constarle la existencia de un acta de subrogación de arrendamiento de
fecha 8 de septiembre de 1993, por no cumplir tal negocio jurídico los
requisitos necesarios a los efectos del artículo 24 del Decreto 4104/1964, de
24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos. Terminaba, por tanto, solicitando que se declarase resuelto del
contrato de arrendamiento por falta de notificación al arrendador de la subrogación
" mortis causa".
La demandada opuso que se había producido una cesión en el
contrato de arrendamiento por subrogación de la demandada en el lugar de su
padre, inicial arrendatario, mediante contrato suscrito el 9 de septiembre de
1993. Argumentaba que tal cesión cumplía todos los requisitos legales
necesarios a los efectos del artículo 24 del Decreto 4104/1964, de 24 de
diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley deArrendamientos
Urbanos. Consideraba que la notificación de la cesión al Administrador era
válida, como persona encargada por la propiedad para cualesquiera negocios
relacionados con el arrendamiento, máxime cuando, tras el fallecimiento del
arrendatario, la Administración continuó girando recibos del cobro de la renta
a nombre de "JULIZZ 1 SUBROGADA", lo cual implicaba una aceptación
tácita de la subrogación. Por todo lo cual, solicitaba la desestimación de la
demanda, al entender que, subrogada en la posición de su padre en el contrato
por razón de un negocio jurídico " inter vivos", no era necesaria la
notificación del fallecimiento de aquél.
La sentencia de primera instancia partió de la premisa de que
la cesión del arrendamiento efectuada en 1993 por el padre a la hija cumplía
todos los requisitos de convivencia y notificación al arrendador para su
efectividad. No obstante, reputaba característica esencial de la cesión la
sustitución del arrendatario por el cesionario en el uso, goce y disfrute de la
cosa arrendada, colocándose éste en el lugar del primero mediante una novación
subjetiva y pasando a aquel la titularidad de los derechos y obligaciones del
contrato frente al arrendador, resumiendo que «el efecto esencial o causa
objetiva de la cesión o subrogación intervivos a que se refiere el art. 24 de
la Ley de Arrendamientos Urbanos es la sustitución del arrendatario por el
cesionario subrogado en el uso y disfrute de la vivienda arrendada con
transmisión a éste de todos los derechos y obligaciones propios de aquél,
consumándose cuando se produce la efectiva sustitución». Por ello, el Juzgador
" a quo" entendía que no se había producido una verdadera cesión,
«faltando la causa objetiva que ampararía el acto o negocio jurídico comunicado
a la arrendadora para encubrir o simular una transmisión de la titularidad
arrendaticia meramente nominal incompatible con los fines y razón de ser de la
figura establecida en el art. 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que no
merece la protección dispensada por la norma», por lo que, no constando la
notificación al arrendador por la hija del arrendatario del fallecimiento de
éste, estimó la demanda y acordó el desahucio solicitado.
La Audiencia, si bien compartía los argumentos del Juzgador
de primera instancia en lo relativo a la cesión arrendaticia en general,
entendía que «la reacción de la propiedad fue la de aceptar la cesión en los
términos en que se produjo, es decir, manteniéndose la convivencia del
arrendatario cedente con su hija en la vivienda litigiosa (...) las circunstancias
puestas de manifiesto muestran que la propiedad aceptó, tras la cesión notificada
de forma clara y concluyente, que el cedente permaneciera en la vivienda
arrendada, produciéndose efectivamente la cesión notificada», rechazando la
demanda al entender que no le era exigible a la arrendataria la obligación de
comunicar el fallecimiento del cedente. Por tanto, revocó la sentencia de
primera instancia con desestimación de la demanda.
La parte actora/recurrente presentó escrito de interposición
del recurso de casación basado en dos motivos, ambos al amparo del ordinal 3º
del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el inciso
primero del apartado 3 del mismo precepto: el primero, por infracción del
artículo 114.5 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba
el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con los
artículos 23.1, 24 y 25.2 del mismo cuerpo legal, por existencia de interés
casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en
las SSTS de 6 de mayo de 1964, 5 de diciembre de 1964, 21 de marzo de 1962 y 17
de junio de 1964. Cita también varias sentencias de la Sección Cuarta de la
Audiencia Provincial de Barcelona que confirmarían la doctrina jurisprudencial
contenida en las de esta Sala anteriormente citadas; y el segundo, por
infracción de la doctrina de los actos propios contenida en el artículo 7.1 del
Código Civil, por existencia de interés casacional por oposición a la
jurisprudencia de esta Sala contenida en las sentencias de 10 de junio de 1994,
10 de julio de 1997, 19 de febrero de 2001, 12 de abril de 1993, 13 de abril de
1993 y 30 de octubre de 1995.
SEGUNDO.- Previamente a resolver el recurso así formulado,
debe indicarse que la mención a las sentencias de la Audiencia Provincial de
Barcelona que se hace en el primer motivo en apoyo de la doctrina de esta Sala
que se dice infringida no puede tenerse en cuenta, pues, como tiene reiterado
esta Sala en numerosos autos de inadmisión de recursos de casación y
desestimatorios de recursos de queja, el interés casacional sólo puede
derivarse de la oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, no de la
doctrina de las Audiencias Provinciales, o por la existencia de jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales, sin que tampoco sirva, a estos
efectos, la cita de diversas sentencias de una única Audiencia (AATS de 12 de
enero de 2010, 9 de diciembre de 2009 y 9 de junio de 2009, entre otros
muchos).
Sentado lo anterior, la cuestión a la que se contrae el
primer motivo del recurso (formulado como motivo segundo en el escrito de
interposición) es la relativa a si la convivencia en el inmueble alquilado del
cedente, inicial arrendatario, con la cesionaria de un contrato de
arrendamiento, excluye la cesión o si, por el contrario, la convivencia en el
citado inmueble no es sustancial, debiendo reputarse como perfeccionada la
cesión con el mero cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 24
del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y entender subsistente el
contrato sólo respecto del cesionario. La Audiencia Provincial considera que la
convivencia del cedente con el cesionario con conocimiento del arrendador no
impide que la cesión se haya efectuado, al tratarse de una aceptación por el
arrendador de las condiciones de la cesión impuestas por el arrendatario. Por
el contrario, el recurrente sostiene que "la convivencia del arrendatario
don Salvador con su hija excluye totalmente que pueda hablarse de cesión al no
darse los requisitos exigidos por la jurisprudencia", sin que aceptara el
arrendador en modo alguno la cesión del contrato de arrendamiento.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no prevé como
necesario que el inicial arrendatario desaloje la vivienda arrendada en
beneficio del cesionario para que la subrogación por negocio "inter
vivos" tenga eficacia y la convivencia de cedente y cesionario en la
vivienda objeto del contrato no desvirtúa la subrogación efectuada, puesto que
el cesionario pasa a ocupar el lugar del cedente en su relación arrendaticia
con el arrendador, debiendo asumir tanto el pago de la renta como el resto de
obligaciones y derechos. La relación arrendaticia no sufre modificación
objetiva, sólo subjetiva, debiendo entenderse que el conjunto de derechos y
obligaciones del arrendatario se transfiere al cesionario. Así lo tiene declarado
esta Sala, por ejemplo, en su sentencia de 5 de diciembre de 1964, una de las
citadas por el recurrente («el contrato de cesión aplicado a arrendamientos
urbanos implica transferencia por el arrendatario a un tercero del uso de la
cosa operándose en su consecuencia novación subjetiva en el título del derecho
con desaparición del cedente en la relación contractual, y sustitución por el
cesionario con enlace directo en el arrendador en todos los derechos y
obligaciones que del contrato de arrendamiento se deriven»). En el mismo
sentido se pronuncian las de 4 de febrero de 1993, 19 de septiembre de 1998 y 7
de octubre de 2002.
Pudiera pensarse que la cesión así realizada, esto es, con
convivencia de ambas partes en la vivienda arrendada, pudiera tener una
finalidad fraudulenta para eludir las consecuencias de la Ley. Sin embargo,
según lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, las
consecuencias jurídicas de la cesión o subrogación " inter vivos" son
equivalentes a las de la subrogación " mortis causa", a la que, en
este caso, también habría tenido derecho la demandada por razón del artículo
58.1 del mismo texto legal, con lo que no puede hablarse entonces de finalidad
defraudatoria al convenir la primera cesión. La diferencia radicaría en el
distinto momento en el que se produce la novación subjetiva, puesto que en la
subrogación "inter vivos", desde su realización, la posición del
arrendatario se ve modificada, debiendo entenderse que los derechos y
obligaciones derivados del contrato le corresponden al cesionario, mientras que
en el caso de la subrogación "mortis causa" dicha novación se produce
posteriormente al fallecimiento y tras la comunicación fehaciente al arrendador
de que la misma se produce.
A mayor abundamiento, parece lógico que, en los casos de
cesión de contrato de arrendamiento derivados de la aplicación del mencionado
artículo 24 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo familiares
convivientes del cedente los posibles beneficiarios de tal subrogación
"inter vivos ", se pueda producir una situación de convivencia
temporal más o menos dilatada en el tiempo entre el inicial arrendatario y el
cesionario del contrato, como mera continuación de tal situación de convivencia
familiar.
En resumen, no exigiéndose por la ley, para que exista cesión
del contrato en el caso del arrendamiento de vivienda, el requisito de que el
cedente deba abandonar la vivienda alquilada, y no siendo incompatible con la
naturaleza jurídica de la cesión de contrato, tal como ha sido esta
interpretada por esta Sala, dicha convivencia, no puede entenderse que en este
caso exista un verdadero interés casacional. Antes al contrario, la sentencia
recurrida no infringe la jurisprudencia alegada por el recurrente puesto que,
si bien entiende que se ha producido una cesión de contrato, también considera
que la convivencia de cedente y cesionario en la vivienda arrendada constituye
una particularidad aceptada por el arrendador que no impide la efectividad de
la cesión, sin que esta última apreciación de hecho de la sentencia recurrida
haya sido combatida por el recurrente por la vía del recurso extraordinario por
infracción procesal adecuada para ello.
Por tanto, el primer motivo debe ser desestimado.
TERCERO.- En el motivo segundo (tercero del escrito de
interposición), el recurrente considera que el Sr. Salvador «fue realizando
actos inequívocos y concluyentes en su condición de arrendatario con
posterioridad a la pretendida cesión del contrato de arrendamiento a favor de
su hija; contestó los requerimientos efectuados, primero para regularizar la
renta a través de su abogado, y luego contestó el requerimiento de negación de
prórroga obligatoria del contrato remitido por el Letrado que suscribe, y en
ambos casos se opuso como es de ver en dichas contestaciones (documentos nº 5 y
documento nº 15 de los acompañados junto al escrito de demanda), sin que en
momento alguno, manifestara que había dejado de ser el arrendatario a favor de
su hija, a pesar de existir oportunidad para ello». Argumenta que existiría
interés casacional por oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia
de esta Sala contenida en las sentencias de 10 de junio de 1994, 10 de julio de
1997, 19 de febrero de 2001, 12 de abril de 1993, 13 de abril de 1993, y 30 de
octubre de 1995, que consagran la doctrina de los actos propios.
El motivo se desestima porque lo que la parte recurrente
pretende en realidad es revisar todo el pleito, interpretando la prueba
documental en el sentido que le es más favorable a su tesis, obviando la
valoración probatoria efectuada por la Sala de Apelación, que ya se ha indicado
que concluye que el arrendador consintió la cesión del contrato a la hija del
primitivo arrendatario, y pretendiendo sustituir los argumentos de la sentencia
recurrida por los suyos propios, como si el recurso de casación fuera una
tercera instancia, lo que en modo alguno es.
CUARTO.- En consecuencia, procede la desestimación del
recurso de casación, con imposición a la parte recurrente de las costas
causadas en el mismo (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1 del 21 de Mayo del 2010
Recurso: 43/2006. Ponente:
XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Arrendatario de una
vivienda que se convierte en condómino de la misma por herencia. Ejercicio de
la acción del artículo 53 LAU.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Por la parte actora, demandante en la instancia y
parte recurrida en casación, D. Marcelino, como arrendatario -como tal formula
la demanda- ejercitó una doble acción arrendaticia urbana, conforme a la Ley de
Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24
de diciembre, mal llamada "de impugnación" cuyo efecto no es
impugnar, sino, conforme al artículo 53.3, impedir que la parte demandada,
adquirente de la vivienda o local del negocio pueda denegarle la prórroga
forzosa por razón de necesidad (caso primero de denegación de prórroga, del
artículo 63, número 1º).
* Primera, la acción del artículo 53.1.1º que se remite al
artículo 52 que dispone: "El adquirente por actos "inter vivos"
de una finca urbana compuesta de pisos o departamentos no podrá enajenar como
fincas independientes los que al tiempo de la adquisición estuviesen arrendados
hasta transcurridos cuatro años desde dicha adquisición, salvo si hubiere
venido a peor fortuna".
* Segunda, la acción del artículo 53.1.2º: "cuando el
precio de la transmisión...exceda de la capitalización de la renta anual que en
el momento de la transmisión pague el inquilino... " y en el presente caso
es al 3 por ciento.
La sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 13ª, de
Barcelona, de 28 de octubre de 2005, revocando la de primera instancia que
había desestimado la demanda, rechazó la segunda de las acciones, a lo que se
ha aquietado la parte demandante, que no ha acudido a casación. Estimó la
segunda de las acciones, por estas razones, literalmente:
"Y en este caso, resulta de las alegaciones parcialmente
conformes de las partes, la prueba documental y la ausencia de prueba en
contrario, que la entidad "Renta Antigua, S.A" adquirió el edificio
en el año 2002, en uno o varios actos, anteriores o posteriores a la división
en régimen de propiedad horizontal y vendió a los demandados el piso NUM002
NUM001 en el año 2003, antes del transcurso del plazo de cuatro años del
artículo 52, sin que conste ni haya sido alegado que la transmitente hubiere
venido a peor fortuna, concurriendo objetivamente por lo tanto los requisitos
legales para que pueda prosperar la acción de impugnación".
SEGUNDO.- Frente a esta sentencia, la parte demandada D.
Ezequias y Dª Florinda han formulado el presente recurso de casación, al amparo
de lo dispuesto por interés casacional en el artículo 477.2.3º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil por oponerse la sentencia recurrida a la doctrina del
Tribunal Supremo en relación a la aplicación de la Ley de Arrendamientos
Urbanos (artículo 1 de la L.A.U. de 1964) y sobre el ámbito de aplicación del
Código civil sobre arrendamiento que hace un codueño a otros no es arrendamiento
de inmueble, sino de derechos y en consecuencia no queda sometido a la normativa
especial de la L.A.U. según ponen de manifiesto las sentencias de dicho alto
Tribunal de 23 de diciembre de 1992 y 4 de diciembre de 1987.
Ambas sentencias son relativas a división de cosa común y
mantienen que en situación de condominio, el arrendamiento que haga un
copropietario a uno de los condóminos o a un extraño, de su cuota ideal, no
supone arrendamiento de un espacio real y físicamente delimitado, que es el
concepto básico del arrendamiento urbano, sino solamente de un derecho,
representado por la referida cuota ideal y abstracta, por lo que no se rige por
la normativa especial de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por la común
del Código civil del arrendamiento de cosa.
El recurso se centra, pues, en que el arrendatario,
demandante en la instancia y parte recurrida en casación, Sr. Marcelino, al
adquirir la propiedad del inmueble, junto con sus hermanos (por herencia de su
padre adquirió la nuda propiedad, siendo usufructuaria su madre y por muerte de
ésta, consolidó la plena propiedad) se extinguió el arrendamiento sometido a la
Ley de Arrendamientos Urbanos cuyo contrato había celebrado con su padre y al
mantenerse en la posesión, pagando la misma renta, se trata de un nuevo
arrendamiento, que siendo arrendamiento de derechos, según la citada
jurisprudencia, está sometida al Código civil y el arrendatario no puede
ejercitar las acciones llamadas de impugnación de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964.
TERCERO.- El recurso de casación se desestima por una razón
adjetiva y una razón sustantiva.
La primera de ellas, porque se trata de una cuestión que no
formó parte de la litis. En la contestación a la demanda no fue planteada; se
alega por primera vez en el escrito de impugnación del recurso de apelación que
había interpuesto la parte contraria, demandante, contra la sentencia de
primera instancia que había desestimado su demanda; la sentencia de la Audiencia
Provincial, objeto del presente recurso de casación, no entró en este tema. Sí
se expone en el escrito de preparación del recurso de casación y forma el
objeto exclusivo de éste.
La segunda de ellas, porque el recurso parte de un error de
enfoque, en su argumentación. Lo que dicen las sentencias que cita como
doctrina jurisprudencial que ha sido vulnerada, es cierto. Pero lo que no es
cierto es que sea aplicable al presente caso. En éste son de observar unos
datos, fáctico uno y jurídico otro. El dato fáctico es que el arrendamiento del
demandante viene del contrato de 22 de enero de 1963 y el dato jurídico es que
nunca se extinguió. No se produjo confusión, que es atinente a la extinción de
la obligación por concurrir en la misma persona las cualidades de acreedor y
deudor, ni consolidación, que se refiere a la extinción del derecho real sobre
cosa ajena, cuando se adquiere el pleno derecho de propiedad; lo que podría
darse es la extinción de un derecho del arrendamiento cuando el arrendador
coincide con la persona del arrendatario, lo que no es el caso presente, como
no lo fue el contemplado por la sentencia de esta Sala, de 19 de mayo de 2006.
Esta sentencia reitera lo que ya había dicho la de 28 de mayo
de 1986 y que se reitera ahora, una vez más. La copropiedad, ordinaria o romana
(communio iuris) que regulan los artículos 392 y siguientes del Código civil,
se caracteriza por la existencia de una pluralidad de titulares de un derecho
de propiedad sobre la cosa, el edificio; lo que se explica por la doctrina de
la propiedad plúrima total, que se sintetiza en el reconocimiento a cada
cotitular de un derecho de propiedad plena sobre la cosa, limitado por los
derechos iguales de los demás.
En las sentencias que cita la parte recurrente, de 4 de
diciembre de 1987 y 23 de diciembre de 1992, se afirma que el arrendamiento que
hace un condómino a un tercero o a un extraño, es de una cuota ideal y
abstracta, que queda fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Lo que aquí se
mantiene y, con ello se reitera la doctrina que expresa la citada sentencia de
19 de mayo de 2006 es que "es perfectamente posible la concurrencia de una
cotitularidad de una cuota-parte del edificio con la titularidad de un derecho
de disfrute, uso privativo sobre alguna (o la totalidad) de sus partes
(dependencias) cuando este derecho está fundado en un título válido e idóneo al
efecto", como lo es un contrato de arrendamiento muy anterior, que, como
se ha dicho, no se extinguió.
No hubo confusión ni consolidación, en lo que tanto insiste
la parte recurrente, ya que no concurre, como dice la misma sentencia de 19 de
mayo de 2006, el presupuesto de coincidencia en la misma persona de las
cualidades y conceptos de acreedor y deudor, ni el haberse extinguido el
arrendamiento por adquisición del dominio pleno de la cosa arrendada.
CUARTO.- Como consecuencia de lo expuesto debe ponerse fin al
recurso de casación interpuesto por la parte demandada en instancia, con
sentencia desestimatoria del mismo, confirmando la recurrida, como dice el
artículo 487.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
A su vez, se impondrán las costas a la parte recurrente, tal
como ordena el artículo 398.1 en su remisión al 394.1 de la misma ley.
STS, Civil sección 1 del 30 de Abril del 2010
Recurso: 788/2007. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Acción de retracto
arrendaticio. Caducidad. Desestimación por causa de inadmisión.
Se plantean en casación cuestiones que exceden de su ámbito,
cual es la cuestión procesal relativa a la aplicación del artículo 135.1 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil al plazo para el ejercicio de la acción de
retracto. Una de las novedades de la Ley de Enjuiciamiento Civil actual es la
de diferenciar los recursos extraordinarios que caben contra sentencias de
segunda instancia, distinguiéndose, por un lado el recurso de casación, cuyo
objeto son las cuestiones de derecho sustantivo, y, por otro, el recurso
extraordinario por infracción procesal, al que corresponde el control de la
aplicación de los preceptos de carácter adjetivo o procesal. En este caso, no
se está discutiendo el plazo para el ejercicio del derecho de retracto, ni
tampoco la forma de computar el mismo, sino la cuestión de si el artículo 135.1
de la Ley de Enjuiciamiento Civil es válido para tener por oportunamente
presentada la demanda judicial de retracto. El Pleno de la Sala ya resolvió la
cuestión en el sentido de que es adecuado presentar la demanda de retracto el
primer día hábil siguiente a aquel en el que finalizaba el plazo de ejercicio
del derecho de retracto, por lo que aún cuando el recurso se hubiera planteado
correctamente, hubiera sido igualmente desestimado.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- D. Ildefonso presentó demanda de juicio declarativo
ordinario para el ejercicio de la acción de retracto sobre la vivienda sita en
x, como titular arrendaticio de la misma, al ser cesionario del contrato de
arrendamiento suscrito por su madre, Dª. Vanesa, el 4 de diciembre de 1953. La
acción fue dirigida contra la mercantil "MYZZ INVERSIONES, S.L.",
actual propietaria de la vivienda. El día 7 de julio de 2004, el actor tuvo
conocimiento de la modificación de la titularidad dominical de la finca
arrendada por comunicación notarial de los otorgantes de la escritura de
compraventa dirigida tanto al Sr. Ildefonso como a su esposa, sin que, con
carácter previo, hubiera existido ofrecimiento de la opción de tanteo por parte
de la demandada. Ese mismo día, el actor y su esposa contestaron notarialmente
a la notificación y manifestaron que se reservaban el derecho de ejercitar la
opción de retracto en el plazo de 30 días. Ofertaba en la demanda el depósito
de 68.080,97 euros, que era el precio realmente pagado por el comprador, ya que
el resto del importe de la compraventa -en total 115.880,97 euros- quedaba
retenido por este para hacer frente al pago de la hipoteca que gravaba la vivienda.
Terminaba solicitando que se estimase la demanda por la cual se declarase que
había lugar al ejercicio del derecho de adquisición preferente por el
arrendatario de la vivienda alquilada, obligando a la arrendadora a estar y
pasar por dicha declaración, procediendo al otorgamiento de la correspondiente
escritura pública de retroventa, dejando la vivienda a disposición del actor.
La parte demandada opuso caducidad de la acción, toda vez que
estaba reconocido que el conocimiento de la compraventa tuvo lugar el día 7 de
julio de 2004, por lo que la demanda debió ser presentada, como máximo, el 5 de
septiembre, y no el 6 de septiembre de 2004, como efectivamente se hizo. En
segundo lugar se opuso falta de consignación del precio de la venta pues en el
momento de presentar la demanda, el actor conocía el precio de la compraventa
y, sin embargo, no consignó la cantidad sino hasta después de ser requerido por
el Juzgado, una vez tuvo entrada la demanda en el Juzgado al que le correspondía
su conocimiento, cuando la ley obliga a acompañar el escrito de demanda con el
justificante de la consignación del precio. A continuación alegaba que debía
satisfacerse, además del importe de la venta, el de los gastos del contrato.
El juez de primera instancia estimó la demanda, al entender
que «la insuficiencia inicial de la consignación que, en todo caso, operaba
como requisito de admisibilidad, fue subsanada con carácter previo a la
admisión de la demanda, admisión que posteriormente no fue discutida por la
demandada que consintió el auto que la acordaba de fecha de 26 de octubre de
2004, con lo que éste devino firme». En relación con la excepción de caducidad
opuesta, parte de que la demanda fue presentada el día 61º posterior al
conocimiento de la compraventa por parte del actor y considera que «no puede
acogerse dicha alegación [la caducidad] por virtud de lo que dispone el art.
135.1º de la vigente LEC (...). Por lo expuesto y por lo que al caso de autos
se refiere, el plazo de caducidad en el que el actor debía ejercitar la acción,
ciertamente finalizaba, en sentido estricto, el día 5 de septiembre a las 24:00
horas, pero como quiera que entre las 15 horas y las 24 horas no hay servicio
de recogida de escritos civiles se ha de estar a la disposición mencionada que
permite asegurar una efectividad de ese derecho y considerar ejercitada dentro
del plazo la demanda presentada, como ocurrió en el presente supuesto, dentro
de las quince horas del siguiente día hábil, es decir, del 6 de septiembre de
2004». En cuanto a los gastos de la compraventa, se acordaba que el actor debía
abonar el importe de 31.316,53 euros en tal concepto.
La Audiencia Provincial confirmó la decisión de la primera
instancia, por considerar que el ejercicio del derecho de retracto únicamente
puede ser realizado a través de la presentación de la oportuna demanda
judicial, por lo que, y pese a que la caducidad es una institución de índole
sustantiva y no procesal a la cual hay que aplicarle en cuanto al cómputo de
los plazos lo dispuesto en el artículo 5 del Código Civil, y no el 185de la Ley
Orgánica del Poder Judicial ni el artículo 133 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, la demanda fue presentada dentro del plazo establecido en la Ley. La
Audiencia razonaba que «el derecho y la acción se ejercitan en la demanda y
ésta es la que inicia el proceso; existe una estrecha vinculación entre el
plazo de caducidad, el derecho, el ejercicio de la acción y la interposición de
la demanda, de manera que ante la imposibilidad de presentar la demanda durante
todo el último día del plazo (desde la entrada en vigor de la nueva LEC 1/2000
ni siquiera cabe la presentación ante el juzgado de guardia), ello supondría
que este se redujera efectivamente (en el supuesto de autos hasta dos días,
dado que el día 4.9.2004 era sábado, y por tanto, también inhábil de acuerdo
con lo establecido en el art 182.1 LOPJ, según LO 19/2003), limitando el derecho
del retrayente, al impedirle ejercitar una acción cuando su derecho seguía
vigente y se encontraba en plazo para ello, en consecuencia, las normas procesales
no pueden perjudicar al justiciable hasta privarle de un derecho, dejándole
prácticamente en situación de indefensión, por ello es preciso proceder a una interpretación
y aplicación de las normas procesales de forma que garanticen la eficacia de
los derechos y faciliten el acceso a la jurisdicción (principio "pro actione"),
en consecuencia, resulta conforme a derecho considerar presentada en plazo la
demanda interpuesta al día siguiente hábil en que finaliza el plazo (...)».
La mercantil "MYZZ INVERSIONES, S.L.", presentó
escrito de preparación del recurso de casación por interés casacional por
oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal
Supremo con infracción del artículo 135.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,
según interpretación de las SSTS de 10 de noviembre de 1994 y de 12 de febrero
de 1981. El escrito de interposición reiteró la infracción delartículo 135.1 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil, por oposición de la sentencia recurrida a la
jurisprudencia de esta Sala contenida en las sentencias de 10 de noviembre de
1994 y de 12 de febrero de 1981. Se concluye diciendo que «el plazo para el
ejercicio de la acción de retracto, es un plazo civil, no procesal, y aún
cuando el ejercicio de la acción se manifieste mediante la presentación de la
demanda, ello no quiere decir que le sea de aplicación el artículo 135.1 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil. (...) Porque precisamente al ejercitar el derecho
fuera de ese plazo, lo que sucede es que el derecho no existe, y por lo tanto
no es posible ejercitarlo. Un plazo de caducidad es aquél dentro del cual puede
ejercitarse un derecho, y transcurrido el mismo, se extingue el derecho, por lo
que ya no puede ejercitarse».
SEGUNDO.- El recurso de casación así planteado debe ser
desestimado por incurrir en causa legal de inadmisión, por plantear cuestiones
que exceden de su ámbito, cual es la cuestión procesal relativa a la aplicación
del artículo 135.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al plazo para el ejercicio
de la acción de retracto. Conviene destacar que una de las novedades de la Ley
de Enjuiciamiento Civil actual es la de diferenciar los recursos
extraordinarios que caben contra sentencias de segunda instancia, distinguiéndose,
por un lado el recurso de casación, cuyo objeto son las cuestiones de derecho
sustantivo, y, por otro, el recurso extraordinario por infracción procesal, al
que corresponde el control de la aplicación de los preceptos de carácter
adjetivo o procesal.
En este caso, no se está discutiendo el plazo para el
ejercicio del derecho de retracto ni tampoco la forma de computar el mismo,
pues tanto la recurrente como la demandante recurrida -y así fue recogido en
las sentencias de ambas instancias- han coincidido en entender que el plazo de
ejercicio del derecho de retracto para el arrendatario es el fijado en el
artículo 48.2 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba
el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. También hay
coincidencia en apreciar que la forma de cómputo de dicho plazo es la
establecida en el artículo 5 del Código Civil, al encontrarnos ante un plazo
civil, no procesal. Hay coincidencia también en entender que el cómputo de
dicho plazo se iniciaba el día siguiente al del conocimiento completo de la
compraventa -7 de julio de 2004-, es decir, a partir del día 8 de julio. Todas
estas cuestiones de índole sustantiva no son objeto de impugnación por parte
del recurrente. En realidad, la única cuestión que ha accedido a la casación es
si, pese a que los 60 días en los que el demandante tenía derecho a ejercitar
la acción de retracto finalizaban en sábado, la presentación de la demanda ante
un órgano judicial el primer día siguiente al que finalizaba el plazo -el
lunes- no impedía considerar que la misma había sido presentada dentro de dicho
plazo.
Aunque existe una clara relación entre los plazos procesales
y los plazos sustantivos, la cuestión que ha accedido a casación no es de
índole material -sobre eso, como se ha dicho, no hay discrepancia-, sino que se
plantea la cuestión de si el artículo 135.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
es válido para tener por oportunamente presentada la demanda judicial de
retracto.
Por tanto, como recuerda esta Sala en numerosos autos de
inadmisión de recursos de casación y desestimatorios de recursos de queja, las
cuestiones procesales no tienen cabida en el recurso de casación(AATS 31 de
marzo de 2009, 23 de junio de 2009 y 12 de enero de 2010, entre los más
recientes), por lo que la causa de inadmisión por preparación defectuosa
prevista en el artículo 483.2.1º, en relación con el art. 477.1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil deviene, en este momento procesal, en causa legal de desestimación.
No obstante lo anterior, y como argumento a mayor abundamiento,
el Pleno de la Sala, en sentencia de 29 de abril de 2009 (recurso conjunto de
casación y extraordinario por infracción procesal número 511/2004) ha resuelto
esta cuestión, planteada en sede de resolución del recurso extraordinario por
infracción procesal que en ese caso fue el correctamente interpuesto, en el
sentido de considerar acertada una postura idéntica a la de la Audiencia en la
sentencia impugnada, de tal forma que es adecuado presentar la demanda de
retracto el primer día hábil siguiente a aquel en el que finalizaba el plazo de
ejercicio del derecho de retracto porque «una interpretación razonable de la
norma y de los intereses en juego no puede originar como resultado final un
efecto contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva
de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses
legítimos, desde el momento en que se privaría al titular de un derecho, como
el de retracto, a disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley,
incluso aunque se arbitraran mecanismos organizativos distintos de acceso a los
órganos judiciales (inexistentes en la actualidad, puesto que los juzgados no
permanecen abiertos durante las veinticuatro horas del día, y no es posible la
presentación de escritos ante el Juzgado que presta servicio de guardia), pues
siempre dispondría de la facultad de agotarlo en su integridad, y de esta
facultad no puede ser privado por las normas procesales u orgánicas que
imposibilitan el pleno ejercicio de la acción ante los órganos judiciales».
Por tanto, aún en el supuesto de que la tesis del recurrente
se hubiera planteado de forma correcta en un recurso extraordinario por
infracción procesal, cumpliendo los demás requisitos legales -entre los cuales
se encuentra la obligación de presentar conjuntamente recurso de casación por
interés casacional por cuestión sustantiva, lo cual no se ha hecho-, el recurso
debería haber sido igualmente desestimado en aplicación del criterio de la Sala
antes expuesto.
TERCERO.- En consecuencia, procede la desestimación del
recurso de casación, con imposición a la parte recurrente de las costas
causadas en el mismo (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1 del 30 de Abril del 2010
Recurso: 1212/2007. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamiento de
vivienda sometido a al LAU TR 1964. Falta de pago del impuesto sobre bienes
inmuebles. Cantidad asimilada a la renta.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- D. Armando presentó demanda de juicio verbal de
desahucio y reclamación de cantidad contra Dª. Brigida, arrendataria de la
vivienda -por subrogación mortis causa de su difunto esposo- sita en X,
propiedad del actor, por impago del impuesto de bienes inmuebles de la referida
vivienda. El contrato de arrendamiento fue firmado en 1970. En fecha 21 de
junio de 2004, el actor dirigió a la demandada burofax por el que se le
reclamaba el pago del impuesto de bienes inmuebles correspondiente a los ejercicios
que van desde el año 1995 hasta el 2003, por importe de 1.012,57 euros. Ante la
falta de pago por parte de la Sra. Brigida, el actor presentaba demanda de
desahucio y reclamación de 1.012,57 euros.
La parte demandada se opuso a la pretensión del actor en el
acto del juicio, esgrimiendo, además, que el requerimiento efectuado en el año
2004 no podía tener efecto retroactivo, por lo que las cantidades que se
deberían reclamar serían las correspondientes al impuesto de bienes inmuebles
de los años a partir del requerimiento.
La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la
demanda al entender, en primer lugar, que el impuesto de bienes inmuebles no
podía incardinarse dentro del concepto "cantidad asimilable a la
renta", reconociendo que, si bien podría corresponder al arrendatario el
pago del impuesto de bienes inmuebles en virtud de la Disposición Transitoria
Segunda, apartado C), 10.2, de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre deArrendamientos
Urbanos, el incumplimiento de esta obligación «nunca podrá fundamentar la
pretensión resolutoria porque no se puede calificar como renta ni como "cantidad
asimilada a la renta», sin perjuicio de la acción de reclamación de las
cantidades que puede ejercitar el actor, precisando que, caso de haberse
celebrado el contrato de arrendamiento con posterioridad a la entrada en vigor
de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la falta de
pago del impuesto sí podría fundamentar una acción de desahucio. En relación
con la segunda pretensión, acogiendo la tesis de la arrendataria, consideró que
no procedía la reclamación de las cantidades de los impuestos de bienes
inmuebles correspondientes a los años anteriores al requerimiento (2004), por
lo que, refiriéndose la reclamación a los impuestos de bienes inmuebles de 1995
a 2003, la segunda pretensión debía ser asimismo desestimada.
La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso
planteado por la representación procesal del actor y ratificó la sentencia de
primera instancia en el sentido de considerar que el impuesto de bienes
inmuebles es una cantidad que correspondería abonar al arrendador, al ser un
tributo que grava a la propiedad, y que éste tiene facultad de reclamar al
arrendatario, pero de una naturaleza totalmente distinta a la renta. No
obstante, revocó la sentencia de primera instancia en lo relativo a la
pretensión de condena dineraria, al entender que «la obligación de pago del
IBI, no nace desde el requerimiento, sino que la obligación [es] "ex
lege" así lo establece la DISP Trans. Segunda C) 10.2 y 10.5 de la LAU de
1994, aclarando en el último apartado citado que se podrá repercutir el importe
del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la
entrada en vigor de la ley. Esta ley entró en vigor el 1 de enero de 1995 por
lo que el arrendador puede repetir contra su inquilino el IBI y los servicios y
suministros habidos desde entonces siempre que su acción para reclamarlos no
haya prescrito según las normas generales de prescripción del Código Civil»,
sin que en este caso se hubiera opuesto tal excepción, por lo cual condenaba a
la arrendataria al pago de los 1.012,57 euros reclamados.
La representación procesal de don Armando. presentó recurso
de casación, que se basó en un único motivo en el que consideró que la
interpretación realizada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga
(Sección Cuarta) resulta opuesta a la doctrina jurisprudencial de esta Sala
fijada expresamente en la Sentencia de 12 de enero de 2007, en el apartado
segundo del fallo, al declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por
el arrendatario del impuesto de bienes inmuebles en arrendamientos de vivienda
vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos
Urbanos de 24 de noviembre de 1994 ha de considerarse como causa de resolución
comprendida en el artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964.
SEGUNDO.- El presente recurso de casación se contrae
exclusivamente a la cuestión jurídica consistente en determinar si la falta de
pago del impuesto sobre bienes inmuebles por parte del arrendatario de una
vivienda puede fundar una acción de desahucio por impago de cantidades
asimiladas a la renta. La sentencia impugnada siguió el criterio de considerar
que, si bien corresponde a la parte arrendataria el pago del impuesto de bienes
inmuebles, según autoriza la Disposición Transitoria Segunda C) 10.2 de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el incumplimiento de
esa obligación no podría fundamentar la pretensión resolutoria porque no
entendía que tal impuesto pudiese ser calificado como "renta" ni como
"cantidad asimilable a la renta" y, por tanto, no cabría solicitar el
desahucio por impago de tal cantidad.
La parte recurrente funda su recurso por interés casacional
por oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo,
concretamente a la sentada en la sentencia del Pleno de esta Sala de 12 de
enero de 2007, que consideró como doctrina jurisprudencial que «la
interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del
Código Civil) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo
114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente
el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto
dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del
arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es
ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de
los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor
de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por
su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del
arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964,
opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador
dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un
derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al
arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus
obligaciones». Esta doctrina ha sido reiterada en posteriores resoluciones de
fechas 24 y 26 de septiembre y 3 octubre de 2008 y 15 de junio de 2009, entre
otras.
En vista de lo anterior, no cabe duda de que el supuesto de
hecho que ha dado origen al presente procedimiento es coincidente con el que
motivó la doctrina jurisprudencial antes reflejada, por lo que procede la
estimación del recurso por oposición a la doctrina jurisprudencial de la Sala
Primera del Tribunal Supremo.
TERCERO.- Como consecuencia de lo razonado en el fundamento
anterior, debe estimarse fundado el recurso de casación y, de conformidad con
lo establecido en el artículo 487.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe
casarse parcialmente la resolución recurrida, siendo deber de esta Sala, por el
efecto positivo de la jurisdicción, asumir la instancia, por lo que se declara
haber lugar al desahucio de Doña Brigida de la vivienda objeto de litigio,
declarando resuelto el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes, y
acordando sea desalojada y devuelta la posesión al actor, don Armando. Se
mantiene el pronunciamiento de la sentencia apelada relativo a la condena al
pago de los recibos de impuesto de bienes inmuebles reclamados, cuyo importe
ascendía a la cantidad de 1.012,57.-€, por no
haber sido objeto de
casación.
CUARTO.- En cuanto a las costas, procede imponer a la parte
demandada las de la primera instancia, sin hacer especial imposición de las
costas de la apelación, puesto que debió ser estimada totalmente, ni de las de
este recurso de casación, al resultar el mismo estimado, de acuerdo con lo
previsto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Fallamos
Que debemos acordar lo siguiente:
I.- Haber lugar al recurso de casación interpuesto por don
Armando frente a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Málaga
(Sección Cuarta), de 7 de marzo de 2007.
II.- Casar parcialmente la misma, así como anular la dictada
por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Marbella en autos de juicio
verbal nº 1302/2005, de fecha 17 de marzo de 2006, y dictar otra por la que se
estima totalmente la demanda formulada por la representación procesal de don
Armando, y se declara haber lugar al desahucio de Doña Brigida de la vivienda
objeto de litigio, declarando resuelto el contrato de arrendamiento que
vinculaba a las partes, y acordando sea desalojada la vivienda y devuelta la
posesión al actor, don Armando. Se mantiene el pronunciamiento de la Sentencia
de Apelación por la cual se condenaba a la demandada al pago de las cantidades
adeudadas en concepto de impuesto sobre bienes inmuebles.
III.- Reiterar la doctrina jurisprudencial de esta Sala
contenida en la Sentencia de Pleno de 12 de enero de 2007 que establece que el
impago por el arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en arrendamientos
de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como
causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
IV.- Imponer las costas causadas en la primera instancia a la
parte demandada, sin hacer expresa imposición de las costas procesales de este
recurso ni de las del recurso de apelación.
STS, Civil sección 1 del 30 de Abril del 2010
Recurso: 744/2006. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Contrato de
arrendamiento: Reclamación de cantidades por el arrendador por el cambio de un
compresor de aire acondicionado.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- El presente recurso trae causa de un juicio
ordinario instado por "KRZZ contra la entidad "MIBZZ, S.A." en
ejercicio de acción por la que solicita del Juzgado que se declare que las
cantidades reclamadas por el arrendador-demandado por el cambio de un compresor
de aire acondicionado no le son exigibles al arrendatario-actor, de conformidad
con lo pactado en el contrato de arrendamiento. Igualmente solicita se declare
que, para el caso de que el actor le reclamara el reintegro de los locales en
el mismo estado en que se entregaron en arrendamiento, dicha obligación sólo
afecte a las obras, mejoras o modificaciones efectuadas por el demandante, con
o sin consentimiento del demandado, con posterioridad al 1 de julio de 1997.
La demandada se opuso a la demanda y formuló reconvención.
Solicita la condena de la actora reconvenida al pago del importe de la
sustitución del compresor de aire acondicionado más los gastos de devolución de
recibos de la renta de septiembre y octubre de 2002, todo ello por valor de
14.795,05 euros, junto con los intereses de demora.
Contestada la reconvención, se opuso a ella la parte actora.
En concreto, y por lo que resulta relevante a efectos de la resolución del
presente recurso, solicita la aplicación del el principio " in illiquidis
non fit mora " en cuanto a la reclamación de los intereses de demora, que
entiende no son exigibles.
La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la
demanda y estimó la reconvención. Condena a la demandante al abono de 14.795,05
euros de principal, más los intereses legales devengados desde la fecha en la
que la demandada- reconviniente presentó escrito de petición inicial de juicio
monitorio por tal cantidad, el 12 de diciembre de 2002.
Recurre en apelación la parte demandante-reconvenida. La Audiencia
Provincial desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de primera
instancia. Concluye que, del tenor literal del contrato, no puede sino
extraerse que los gastos de conservación de los elementos comunes son a cargo
del arrendador, que los repercutirá al arrendatario, repercusión que se debe
considerar como cantidad asimilada a la renta.
Por la parte demandante se interpone recurso de casación, que
se estructura en dos motivos. Por auto de esta Sala de fecha 13 de enero de
2009, únicamente ha sido admitido el segundo de ellos. En este motivo alega la
recurrente, al amparo del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil,
la infracción de los artículos 1.101 y 1.108 del Código Civil y la oposición de
la sentencia recurrida a la jurisprudencia contenida en lassentencias de esta
de Sala de 13/6/1910, 15/3/1926, 19/12/1951, 2/6/1963, 25/6/1957, 22/10/1968,
18/11/1960 y 20/12/1966, todas ellas aludidas en la de 12/07/1988, relativa a
la imposibilidad de condenar al pago de intereses de demora respecto de las
deudas que no son líquidas, vencidas y exigibles, de conformidad con el
principio de " in illiquidis non fit mora ".
SEGUNDO.- El objeto del presente recurso de casación ha
quedado reducido a la denuncia de la infracción de los principios que, sobre la
iliquidez de la deuda, se recogen en los artículos 1.101 y 1.108 del Código
Civil, para negar el pago de intereses moratorios a favor del deudor, en
relación con la interpretación que de dichos preceptos efectúan las sentencias
de esta Sala citadas por el recurrente. En este sentido, alega que la sentencia
recurrida se opondría a la doctrina según la cual no procede condenar al pago
del interés legal cuando el incumplimiento del deudor tiene una causa
justificante, como es el no tener la obligación de abono de todo lo que los
demandantes le reclaman, y que, en el caso que fue objeto de examen en la
sentencia de esta Sala de 12 de julio de 1988, se reduce se precisamente en
determinada cantidad, concluyendo también que la iliquidez de la deuda es
incompatible con la declaración de mora del deudor.
El motivo ha de ser desestimado.
En el caso de autos, mediante sentencias conformes en ambas
instancias, ha resultado desestimada la demanda interpuesta por la entidad
arrendataria y recurrente en casación "KRZZ, S.A.", y estimada
íntegramente la demanda reconvencional formulada por la entidad arrendadora
recurrida "MIZZ, S.A.", que reclamaba, desde el inicio del pleito, la
suma de 14.795,05 euros correspondientes al precio de sustitución del compresor
de aire acondicionado, más los gastos de devolución de recibos de la renta de
septiembre y octubre de 2002 y de la factura correspondiente al compresor.
Consecuentemente, no se está aquí, como en la sentencia de 12
de julio de 1988, citada por la recurrente, ante el caso de que se haya
reducido cuantitativamente la cantidad reclamada mediante la oportuna
declaración judicial, e incluso dejada su exacta determinación para la fase de
ejecución de sentencia, y, por lo tanto, no cabe en modo alguno estimar
vulnerada la doctrina resultante de la misma, pues en el presente supuesto se
ha condenado exactamente por la cantidad reclamada en la demanda
reconvencional. Del desarrollo argumental del motivo resulta, por otra parte,
que se pretende que la Sala examine, no sólo la procedencia de aplicar el
interés legal a la cantidad objeto de condena, sino la cuestión relativa a la
condena a pagar los gastos de devolución de las facturas giradas por la
contraparte, lo que nada tiene que ver con la pretendida infracción de doctrina
jurisprudencial que justifica el examen del motivo del recurso de casación,
basado en la presencia de un supuesto interés casacional. Mezcla, improcedentemente,
dos cuestiones muy diferentes para intentar, en definitiva, la revisión íntegra
del litigio, como si la casación fuera una tercera instancia, lo que en modo
alguno es, como se ha declarado de modo reiterado por esta Sala (por todas, sentencia
de 8 de enero de 2008 en recurso nº 5685/2000).
Por otra parte, conviene tener presente la más reciente
doctrina de esta Sala que trata de situar en su justa medida la aplicación del
principio "in illiquidis non fit mora". Así, en la sentencia de 14 de
diciembre de 2001 (rec. nº 2454/1996), se expone que « se inició un giro
jurisprudencial, que la sentencia de 13-10-97 (recurso 2854/93) dió por
definitivamente consolidado, consistente en reconocer el derecho del demandante
a los intereses moratorios aunque la sentencia diera menos de lo pedido en la
demanda, siendo fundamentos principales de ese giro jurisprudencial tanto los
principios de la buena fe contractual y del equilibrio de las prestaciones como
la consideración de la preexistencia cierta del crédito que se hacía valer en
la demanda por más que su cuantificación final no coincidiera exactamente con
la estimada por el demandante », siendo seguida esta doctrina en numerosas
sentencias posteriores de esta Sala (así, como más reciente, la de 6 de abril
de 2009, en recurso nº 97/2004). En el caso que nos ocupa, ni siquiera ha
existido reducción de la cantidad reclamada, pues se ha condenado a la
solicitada en la reconvención.
TERCERO.- Al desestimar en su integridad el recurso de
casación, procede imponer las costas causadas en el mismo a la parte
recurrente, conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1 del 30 de Abril del 2010
Recurso: 2558/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos.
Aplicación automática del artículo 53 LAU 1964. Acción de impugnación de
compraventa del inmueble arrendado al haber sido enajenado por un precio
superior a la capitalización de la renta anual que abonaba la actora.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- El presente procedimiento se inició mediante
demanda formulada por doña Florencia por la que ejercitaba acción de
impugnación de compraventa al amparo del artículo 53.1 del Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Aduce que la parte demandada, doña
Sandra, ha adquirido la vivienda de la que la actora resulta ser arrendataria, por
un valor que excede de la capitalización de la renta anual que en el momento en
que se verificó la transmisión abonaba la actora, razón que le faculta para
impugnar la transmisión y para solicitar se declare que la nueva propietaria no
podrá denegar la prórroga del contrato a la actora por el motivo previsto en el
apartado 1º del artículo 62 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, a saber, por necesitar para sí o para su familia el uso de la
vivienda. La parte demandada se opuso a tal pretensión.
El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la
demanda.
Recurrida en apelación la sentencia dictada en primera
instancia, la Audiencia Provincial estimó el recurso y, tras revocar la
sentencia, desestimó íntegramente la demanda. Razona la Audiencia que, pese a
que el valor de venta de la vivienda excede de los límites previstos en el
artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, su
directa aplicación al caso presente produciría un abuso de derecho, al haber
quedado plenamente probado que el precio de venta no es anormal en el mercado
inmobiliario, atendida su ubicación y su extensión.
La parte actora formaliza recurso de casación al amparo del
ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estructura el
escrito de interposición de su recurso en dos motivos. En el primero alega que
se ha producido una infracción del artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964. Sustenta este motivo del recurso en una oposición
de la sentencia recurrida a la jurisprudencia de la Sala contenida en las
sentencias dictadas en fecha 18 de diciembre de 1970, 6 de marzo de 1964 y 29
de marzo de 1973. Señala igualmente la existencia de jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales, y, a tal efecto, razona que
únicamente mantienen el criterio de la sentencia recurrida las Secciones 4ª y
13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona. Frente a ello identifica un gran
número de sentencias pertenecientes a distintas Audiencias Provinciales, dos de
ellas dictadas por la misma Sección de la misma Audiencia (Audiencia Provincial
de Málaga, de fechas 21 de marzo de 2001 y 26 de enero de 2001), que sostienen
la tesis defendida por la recurrente, en virtud de la que, si la fijación del
precio de venta excede de los límites marcados por el artículo 53 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, la acción de impugnación
de la compraventa debe ser estimada. En el segundo motivo de su recurso señala
como infringidos el artículo 2.2 del Código Civil y el artículo 9.3 de la
Constitución Española.
SEGUNDO.- En primer lugar, hay que señalar que no procede
examinar el segundo de los motivos del recurso de casación. Invoca la
recurrente en este motivo la vulneración los artículos 2.2 del Código Civil y
9.3de la Constitución, y ello sin que este último precepto haya sido objeto, de
modo expreso, de denuncia en el escrito de preparación del recurso. Numerosos
autos de esta Sala sancionan con la inadmisión los motivos que no indican en el
escrito de preparación la infracción legal a que se refiere el artículo 479 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil (así, ATS 24/03/2009 en recurso de casación
598/2007, ATS 21/07/2009 en recurso de casación 54/2008 y ATS 13/10/2009 en recurso
de casación 417/2008, entre otros muchos). Además, en el motivo se invoca la
existencia de interés casacional por oponerse la sentencia recurrida a la
doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y señala, a este efecto, la
sentencia de esta Sala de 6 de febrero de 1991 y las sentencias del Tribunal
Constitucional de 13 de abril de 2000 y 15 de marzo de 1990, lo que debe ser
rechazado porque con la cita de una sola sentencia de esta Sala no puede
considerarse válidamente acreditada la justificación del interés fundamentador
del recurso y porque tampoco las referencias a las sentencias del Tribunal
Constitucional permiten configurar un supuesto de interés casacional, que queda
limitado a los tres que tipifica el artículo 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, tal y como reiteradamente ha indicado esta Sala (ATS 7/07/2009 en
recurso de casación nº 27/08, 21/12/2008 en recurso de casación nº 1516/2006 y
30/09/2008 en recurso de casación nº 2064/2005).
TERCERO.- El primer motivo se centra en la directa y
automática aplicación del artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964.
Esta Sala ya ha resuelto la cuestión jurídica que se plantea
en el motivo en sendas sentencias de Pleno de 15 de enero de 2009, que
resolvieron los recursos de casación números 2097/2003 y 1555/2002, en las que
se declara como doctrina jurisprudencial que " el artículo 53 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en
la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley
29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y es plenamente aplicable a los
arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio
no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en
una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2
del Código Civil en cuanto al principio de derogación de las normas, al
fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución y la
doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla
de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos "secundum
legem", y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (artículo 1.7
del Código Civil), sin que la interpretación sociológica permita la derogación
de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho
artículo 53 ".
Al aplicar dicha doctrina al caso examinado el recurso se
estima, pues está acreditado, como después se indicará, que el precio de venta
de la vivienda arrendada excede de la capitalización de la renta anual que
abonaba la arrendataria en el momento en el que se efectuó la transmisión, en
los términos previstos en el referido artículo 53 del Texto Refundido de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Por ello, de conformidad con lo dispuesto en el artículo
487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, debe ser casada la sentencia dictada
por la Audiencia Provincial, y, asumiendo las funciones de instancia, la
demanda debe ser íntegramente estimada y se debe confirmar la sentencia dictada
por el Juzgado de Primera Instancia porque, desde los hechos declarados
probados en la instancia, ha de estarse, para la capitalización de la renta, a
la pactada más los incrementos de la misma, al tratarse de un contrato de arrendamiento
celebrado el 18 de enero de 1967, sin inclusión de ningún otro concepto, salvo
el de obras. Con todo ello, resulta que el importe de la renta anual asciende a
la cantidad de 2.041,08 euros que, capitalizada al 4,5%, supone la suma de
45.624 euros. Como el precio declarado en la compraventa celebrada el 10 de
diciembre de 2003 es de 132.222,66 euros, obviamente excede de la
capitalización de la renta anual que paga el inquilino.
CUARTO.- En materia de costas procesales, se imponen a la
parte demandada las costas causadas en la primera instancia, sin que proceda
hacer especial declaración de las demás, incluidas las de este recurso de
casación, según lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Fallamos
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de
casación interpuesto por la representación procesal de doña Florencia contra la
sentencia dictada por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de
Barcelona en fecha trece de octubre de 2004, que se casa, y acordamos:
1º.- Reiterar como doctrina jurisprudencial que el artículo
53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un
precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición
Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y es
plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de
mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la
acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la
virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil en cuanto al principio de
derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3
de la Constitución y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este
particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la
resolución de los pleitos "secundum legem", y de acuerdo con el
sistema de fuentes establecido (artículo 1.7 del Código Civil), sin que la
interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende
proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 53.
2º.- Ratificar en su integridad la sentencia dictada por el
Juzgado de Primera Instancia número 35 de Barcelona que estimó totalmente la
demanda y declaró la impugnación de la compraventa realizada el 10 de diciembre
de 2003 por el que la demandada adquirió la titularidad y pleno dominio de la
vivienda situada X, declarando que, en su mérito, la adquirente doña Sandra no
podrá denegar la prórroga del contrato de doña Florencia fundándose en la causa
1ª del artículo 62 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964.
3º- No hacer pronunciamiento en costas por las ocasionadas en
este recurso ni en el de apelación, imponiendo a la parte demandada las
causadas en primera instancia.
STS, Civil sección 1
del 18 de Marzo del 2010
Recurso: 1439/2006. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos.
Resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado con
posterioridad al RD de 30 de abril de 1985. La posibilidad de prórroga forzosa
en tales casos debe contemplarse de forma clara e inequívoca.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- El presente recurso tiene su origen en la demanda
interpuesta por la mercantil "PROZZ, S.A.", en su condición de
propietaria del local comercial sito en el bajo de la casa nº 26 de la C/
Barrera de la ciudad de La Coruña, que se encontraba arrendada al demandado en
virtud de contrato de arrendamiento otorgado el día 24 de marzo de 1987, con
una duración pactada por períodos anuales y renta pagadera por meses vencidos,
y en el que la cláusula V disponía textualmente: " El tiempo por el que se
contrata este arrendamiento será de AÑOS ". Consideraba la demandante que,
dado que el contrato se había suscrito con posterioridad al Real Decreto-Ley
2/1985, de 30 de abril, que eliminó la prórroga forzosa, y al haberse celebrado
con posterioridad al 9 de mayo de 1985, el contrato se regía por la Disposición
Transitoria Primera, apartado 2º, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de
noviembre de 1994, en virtud de la cual eran de aplicación imperativa los
artículos 1566 y concordantes del Código Civil, por lo que había comunicado al
arrendatario su decisión de no prorrogar la duración del contrato, instándole
al desalojo del local. También señaló que no procedía la tácita reconducción.
El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la
demanda. Concretamente, la sentencia recuerda que la limitación al propietario
que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 contenía al introducir
la prórroga forzosa, fue eliminada por el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de
abril, conforme al cual habrá que estar a lo que las partes hayan pactado, de
tal forma que las partes pueden pactar explícita o implícitamente la prórroga
forzosa del contrato. Partiendo de ello, la sentencia de instancia realiza una
interpretación de las cláusulas contractuales para concluir que fue intención
de las partes la de fijar una duración superior al año, sin especificar su
limitación, pero sin que ello suponga una prórroga forzosa, ni tampoco una
duración indefinida, que es contraria a la esencia del contrato de
arrendamiento conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, de tal forma
que lo que se ha producido es una prórroga voluntaria del contrato por aplicación
de la tácita reconducción, señalando que ésta no es posible nuevamente por
cuanto existió requerimiento expreso del arrendador el 22 de febrero de 2005,
por lo que el contrato se extinguió el 24 de marzo de 2005.
La Audiencia Provincial de La Coruña desestimó el recurso de
apelación interpuesto por la parte demandada y confirmó la sentencia dictada en
primera instancia. La Audiencia adopta su decisión sobre la base de considerar
que, conforme a doctrina jurisprudencial reiterada, salvo que se diga otra cosa
expresamente, ningún contrato de arrendamiento urbano celebrado con
posterioridad al 9 de mayo de 1985 goza del beneficio de la prórroga forzosa,
considerando que dicha voluntad tampoco puede deducirse de la interpretación de
las concretas cláusulas del contrato litigioso, pues el hecho de que se hable
en ellas de una duración de "años" implica que ha de ser más de uno,
pero no que tenga carácter ilimitado en el tiempo ni que se haya pactado la
prórroga forzosa, sin que se pueda acudir al artículo 1281.2 del Código Civil
por cuanto la controversia entre las palabras y la intención de las partes
tiene que ser evidente, señalando que se opone a la existencia de la prórroga
forzosa el hecho de que no se haya previsto una cláusula de actualización de rentas.
SEGUNDO.- Recurre en casación frente a la anterior sentencia
la parte demandada y apelante, don Marcial, articulando su recurso en tres
motivos, ambos por el cauce adecuado del ordinal 3º del artículo 477.2 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil, al tratarse de un procedimiento tramitado en
atención a la materia, invocando que la sentencia recurrida se opone a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo y que resuelve puntos o cuestiones sobre
los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales
(incisos primero y segundo del artículo 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil).
En el motivo primero se denuncia la infracción del artículo 9
del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de Medidas de Política Económica,
por cuanto considera el recurrente que resulta posible que las partes hayan
estipulado de común acuerdo, de forma explícita o implícita, el sometimiento a
la prórroga forzosa, sin que deba atenderse exclusivamente a la fecha de
celebración del contrato porque, de otro modo, el arrendatario no se habría
vinculado. En el motivo segundo se alega la infracción del artículo 1255 del
Código Civil, que se refiere a la libertad de pactos entre las partes, porque
es posible que el sometimiento al sistema de prórroga forzosa se pacte de forma
implícita. También se alega que la Audiencia ha atendido exclusivamente a la
fecha de celebración del contrato, sin valorar éste. Finalmente, en el motivo
tercero, se invoca la infracción de losartículos 1281 "y siguientes"
del Código Civil, relativos a la interpretación de los contratos, porque debe
atenderse a la intención de las partes y las cláusulas del contrato han de
interpretarse de forma conjunta y no aisladamente las unas de las otras.
Al estar íntimamente relacionados entre sí los motivos
concretos formulados, se va a dar una respuesta conjunta a todos ellos, y se
hace en el sentido de que deben ser desestimados por las razones que a
continuación se exponen, no sin antes recordar que no es admisible la cita de
la norma o normas infringidas mediante la fórmula genérica "y
siguientes", pues, como en infinidad de ocasiones ha declarado esta Sala
(por todas, sentencia de 28 de enero de 2009), la debida identificación de la
norma que se alegue como vulnerada es una carga del recurrente en casación,
exigible también con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, como
claramente se desprende de sus artículos 477.1 y 481.1.
Sentado lo anterior, esta Sala ha reiterado ya en varias
ocasiones (SSTS de 25 de noviembre de 2008 y 22 de junio de 2009) que la
temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por
lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el
establecimiento de una duración indefinida, y que en los contratos de arrendamiento
celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985 es necesario que el
pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda, porque,
como es sabido, una de las novedades más importantes introducidas por el citado
Real Decreto-Ley 2/1985 respecto de la legislación arrendaticia anterior fue
precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, de tal manera que
impera desde su entrada en vigor una plena libertad a la hora de determinar la
duración del contrato de arrendamiento urbano y ha desaparecido la renovación
temporal automática que por imperativo legal regulaba el artículo 57 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, lo que lógicamente no
impide que, en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el
artículo 1255 del Código Civil, las partes se sometan al referido régimen.
Por ello, se necesita examinar cuál es la intención de las
partes, a fin de determinar si lo realmente querido por el arrendador y el
arrendatario es someterse, en cuanto a su duración, al referido régimen de
prórroga forzosa, para lo que debe tenerse en cuenta que esta Sala tiene
también reiterado (por todas, STS de 31 de octubre de 2008) que la
interpretación de los contratos es función propia de los órganos de instancia,
por lo que debe ser mantenida en casación salvo que sea absurda, ilógica o
arbitraria.
Pues bien, en el caso que nos ocupa, la cláusula V del
contrato de arrendamiento es la que se refiere a su duración y aparece
redactada en los siguientes términos: "El tiempo por el que se contrata
este arrendamiento será de AÑOS". Ninguna referencia expresa se efectúa a
la posibilidad de la prórroga forzosa, como tampoco a la tácita reconducción
prevista en el artículo 1566 del Código Civil. Considera el recurrente que la
Audiencia se ha centrado en la palabra "AÑOS" de la citada cláusula
V, así como en la fecha de suscripción del contrato para concluir que no existe
sometimiento al sistema de prórroga forzosa y propone una interpretación
conjunta del contrato, y en particular de la cláusula II, a su juicio
demostrativa de la existencia de un pacto implícito de prórroga forzosa.
La citada cláusula II que, contrariamente a lo que sostiene
el recurrente, ha sido analizada por la Audiencia (Fundamento de Derecho
Cuarto, párrafo sexto de la sentencia recurrida), dispone textualmente:
"El arrendador da plena y total autorización al arrendatario para que haga
ahora, y pueda hacer siempre lo que necesite, toda clase de obras, arreglos y
reformas en el mencionado BAJO, incluso pueda variar la estructura actual del
portal del inmueble... ". Así, de la utilización de la palabra
"siempre" en esta cláusula junto con la de la palabra
"años" de la cláusula V se desprendería, a juicio del recurrente, la
conclusión de que las partes contratantes convinieron implícitamente en aplicar
el sistema de prórroga forzosa del contrato.
Sin embargo, esta conclusión no puede sostenerse porque
conllevaría una duración ilimitada o indefinida del contrato que, como se
indicó antes, no es admisible y resulta contraria al espíritu de los contratos
de arrendamiento. Así pues, la interpretación que del contrato realiza la
Audiencia no puede ser calificada de absurda, arbitraria o ilógica en modo
alguno, pues de manera razonada explica que la utilización de la palabra
"años" no excluía que las partes estuvieran haciendo uso del
instituto de la tácita reconducción previsto en el artículo 1566 del Código
Civil y que a ello no se opone el hecho de que se autorizara al arrendatario a
realizar todas las obras que precisare para el correcto desarrollo de la actividad
llevada a cabo en el local comercial, a lo que añade la circunstancia de que
tampoco se previó una actualización de rentas, por todo lo cual concluye que el
contrato se hallaba en situación de tácita reconducción cuando el arrendatario
fue requerido por el propietario para que abandonara aquél a la finalización de
la anualidad en curso.
En definitiva, el recurso por interés casacional no puede
basarse en una interpretación propia y alternativa de la parte recurrente del
contrato que es analizado, pues ello se aleja de su finalidad y función, que
trasciende del interés de las partes para alcanzar el interés público de
unificación.
TERCERO.- En materia de costas, al desestimarse el recurso en
su totalidad, las mismas se imponen a la parte recurrente, de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil
STS, Civil sección 1 del 18 de Marzo del 2010
Recurso: 837/2006. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos.
Desahucio por falta de pago de cantidades asimilables a la renta. Impago del
Impuesto de Bienes Inmuebles.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- El presente recurso tiene su origen en la demanda
interpuesta por Dª. Esther, en su condición de propietaria de la vivienda sita
en X, que se encontraba arrendada al demandado en virtud de contrato de
arrendamiento otorgado el día 1 de septiembre de 1977, modificado con fecha 14
de julio de 2003, y en virtud del cual la parte actora consideraba que el
arrendatario venía obligado a abonar la cantidad que en concepto de impuesto
sobre bienes inmuebles (IBI) giraba anualmente el Ayuntamiento de Valladolid,
de tal forma que el impago de la cantidad correspondiente al tributo del año
2005 determinaba la existencia de causa de resolución del contrato por tratarse
de una cantidad asimilada a la renta, sin que fuera posible la enervación por
haberse seguido anterior juicio verbal de desahucio por falta de pago en el que
la acción fue enervada mediante el pago de las cantidades anteriormente reclamadas,
todo ello en virtud del artículo 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964 conforme a la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que determina que el contrato de
arrendamiento urbano podrá resolverse por la falta de pago de la renta o de las
cantidades a que ésta se asimilan, puesto en relación con la Disposición
Transitoria 2ª, C).10.2 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que
establece como derecho del arrendador la exigencia al arrendatario del total
importe de la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles que corresponda al
inmueble arrendado.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó íntegramente la
demanda. Concretamente, tras poner de manifiesto la falta de unanimidad entre
las Audiencias Provinciales acerca de la cuestión litigiosa, aplica el criterio
seguido por la Audiencia Provincial de Valladolid en el sentido de considerar
que en los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994, el impuesto de bienes inmuebles no puede considerarse una
cantidad asimilada a la renta y ello por cuanto la Disposición Transitoria
Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 no
contiene ninguna referencia a las causas de resolución del contrato de
arrendamiento, por lo que ha de acudirse a la Ley de Arrendamientos Urbanos de
24 de diciembre de 1964, concretamente a su artículo 114.2, e interpretar la
expresión "cantidades que a ésta se asimilan" conforme al artículo
95.2 en relación con el artículo 102, sobre la diferencia en el coste de los
servicios y suministros que viniere percibiendo el arrendador, y el artículo
108, acerca de la repercusión del importe de las obras realizadas por el
arrendador, que se aplicaba a los contratos celebrados antes del 1 de julio de
1964. Aprecia también que el impuesto sobre bienes inmuebles no guarda relación
con ninguno de dichos conceptos. Recuerda igualmente la sentencia que el
contrato es posterior al 1 de julio de 1964 y que, además, las causas de resolución
de los contratos deben ser objeto de interpretación restrictiva, sin que quepa
la aplicación analógica.
La Audiencia Provincial de Valladolid desestimó el recurso de
apelación interpuesto por la parte demandante y confirmó la sentencia dictada
en primera instancia. La Audiencia adopta su decisión sobre la base de
considerar que su criterio es el seguido de forma mayoritaria por las
Audiencias Provinciales, pese a existir alguna discordante, y señala que lo que
permite la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es que el arrendador repercuta
a su arrendatario las anualidades del impuesto que se devenguen tras la entrada
en vigor de la Ley, manteniéndose el resto de normas referidas al contrato de
arrendamientos contenidas en laLey de Arrendamientos Urbanos de 1964, con
arreglo a la cual resulta imposible el desahucio por el impago de cantidades
distintas a aquéllas que se asimilan a la renta.
SEGUNDO.- Recurre en casación frente a la anterior sentencia
la parte actora y apelante, Sra. Dª. Esther. Articula su recurso en un único
motivo, por el cauce adecuado del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, al tratarse de un procedimiento tramitado en atención a
la materia, lo que exige acreditar la existencia de interés casacional.
Concretamente se denuncia la errónea aplicación del artículo 114.1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación con lo dispuesto en la Disposición
Transitoria Segunda, apartado C) 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1994 y artículo 99.1.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Considera
el recurrente que desde el momento en que laLey de Arrendamientos Urbanos de
1994 permite la aplicación retroactiva de la facultad de repercusión de la
cuota correspondiente al impuesto de bienes inmuebles, ello afecta a todas las
disposiciones de la anterior legislación arrendaticia existentes sobre la
materia, con la consecuencia de que quedaría modificado elartículo 99.1.1º de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que permite el incremento de la renta
de las viviendas por creación o elevación de impuestos que graven directamente
la propiedad urbana, de manera que su impago se asimila al de la renta y
determina la resolución del contrato. A efectos de justificar la existencia de
interés casacional, la parte recurrente contrapone a las sentencias dictadas
por la Audiencia Provincial de Valladolid de fechas 19 de mayo de 2000 y 1 de
julio de 2002 con las que sobre la misma cuestión ha dictado la Audiencia
Provincial de Salamanca con fechas 31 de mayo de 2000 y 18 de febrero de 2002,
que fijan el criterio seguido por el recurrente.
En el análisis de la concreta cuestión planteada, que
presenta interés casacional dada la existencia evidente de jurisprudencia
contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre ella, resulta oportuno
recordar que ha sido ya resuelta por esta Sala en sentencia de fecha 12 de
enero de 2007, recaída en recurso nº 2458/2002, que fija la doctrina sobre la
misma, la cual, a su vez, ha sido reiterada en posteriores resoluciones de
fechas 24 y 26 de septiembre y 3 octubre de 2008 y 15 de junio de 2009, entre
otras, en el sentido de "Declarar como doctrina jurisprudencial que el
impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos
de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como
causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ". La fundamentación jurídica de
esta afirmación se contiene en el Fundamento de Derecho Tercero de dicha
resolución, que señala: " Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a
cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de
asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha
de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación
aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en
determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de
servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las
obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la
nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de
satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que
su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria
añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar
la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a
emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el
arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha
de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico
comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también
periódica, de pago de la renta. Por otro lado, la interpretación de las normas
conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil) lleva también
a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte
del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende
a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto
de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de
sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de
arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su
incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario
igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución
para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor
protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga
indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de
verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones".
Resuelta por esta Sala la cuestión planteada por la
recurrente en los términos antedichos, y siendo contraria a esta doctrina la
solución dada por la sentencia recurrida, debe estimarse el recurso por entenderse
que se ha producido una vulneración del artículo 114.1ª del Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Decreto nº 4.104/1964, de 24 de
diciembre, al no considerar el impuesto sobre bienes inmuebles impagado por el
arrendatario como causa de resolución del contrato de arrendamiento celebrado
entre las partes.
A ello no es obstáculo el hecho de que el contrato fuera
objeto de modificación en el año 2003, como alega la parte recurrida en su
escrito de oposición al recurso, por cuanto examinado el documento nº 2 de los
acompañados con la demanda, se observa que en el mismo, dirigido a poner fin a
las discrepancias surgidas sobre la interpretación del contrato, las partes
pactan la entrega de una cantidad a fin de saldar las que estuvieran pendientes
en relación con rentas, cuotas de comunidad e impuesto sobre bienes inmuebles,
acuerdan la nueva renta y estipulan que los gastos de comunidad serán a cargo
del propietario, remitiéndose en el pacto Quinto, para el resto de condiciones,
a lo estipulado en el contrato de 1 de septiembre de 1977, en el que nada se
decía acerca del pago del impuesto sobre bienes inmuebles, lo que, como se ha
declarado por esta Sala, constituye una obligación del arrendatario por
imperativo legal, de manera que, partiendo de dicha calificación y ante la
falta de pacto expreso entre las partes en sentido contrario, su incumplimiento
faculta, por tanto, para la resolución del contrato, lo que conduce a la estimación
del recurso.
De conformidad con lo establecido en el artículo 487.2 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil, habiéndose producido una infracción de la
normativa aplicable para resolver la cuestión objeto del proceso en la
interpretación dada a la misma por esta Sala, debe casarse la resolución
recurrida, siendo deber de esta Sala, por el efecto positivo de la
jurisdicción, asumir la instancia, y, en consecuencia, teniendo en cuenta que
consta en las actuaciones el impago del recibo del impuesto sobre bienes
inmuebles correspondiente al año 2.005, satisfecho tras la interposición de la
demanda, sin resultar posible la enervación por haberse seguido anterior
procedimiento de desahucio entre las partes, habiendo sido requerido
oportunamente el demandado, procede decretar el desahucio del mismo de la
vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM000, NUM000 NUM001, de ciudad de Valladolid,
bajo apercibimiento de lanzamiento.
TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo
398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede la condena en costas de
este recurso, imponiéndose las costas de primera instancia, conforme al
artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a la parte que ha visto
desestimadas todas sus pretensiones, esto es, a la aquí recurrida y demandada
en el pleito principal, manteniéndose el pronunciamiento de la no condena en
costas de la apelación conforme al artículo 398.2 de la L Ley de Enjuiciamiento
Civil.
Fallamos
2º.- Se declara como doctrina jurisprudencial que el impago
por el arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en arrendamientos de
vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como
causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; y
3º.- Se imponen las costas de primera instancia a la parte
demandada, sin hacer especial declaración de las causadas en apelación.
STS, Civil sección 1 del 18 de Marzo del 2010 (ROJ: STS 1129/2010)
Recurso: 1954/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos Urbanos.
Derecho de retracto de local de negocio. Interés casacional. Se reconoce en el
arrendatario un derecho de adquisición preferente cuando conserva la posesión
propia del arrendamiento, sea de forma mediata o inmediata.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- El presente recurso tiene su origen en dos demandas
que fueron objeto de acumulación. En la primera de ellas se pretendía la
resolución del contrato de arrendamiento del local de negocio por destinarlo a
objeto distinto del contractualmente previsto. En el segundo procedimiento se
ejercitaba acción de retracto sobre el local arrendado.
Las entidades "PROMOCIONES RUBZZ, S.A." e
"INVERSIONES GÓMZZZ, S.A.", interpusieron demanda contra D.
Hermenegildo, "PROMOCIONES XIMÉZZ, S.A." y "MÁLAGA COSMOZZ,
S.L." mediante la que instaban la resolución del contrato de arrendamiento
celebrado el 1 de octubre de 1962 del local de negocio nº 18, ubicado en la
planta baja de la Calle X, entre la entonces propietaria del inmueble y don
Hermenegildo. El motivo que aducían se centraba en que el arrendatario, don
Hermenegildo, había domiciliado en dicho local dos sociedades mercantiles sin
recabar el consentimiento de la arrendadora. Además, añadía la parte actora, el
demandado se encontraba jubilado, lo que constituiría causa de resolución del
contrato de forma automática conforme a la Disposición Transitoria Tercera de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Frente a ello, se opuso el demandado
don Hermenegildo, permaneciendo las entidades demandadas en situación de
rebeldía.
Como ya se avanzó, a este procedimiento se acumuló el instado
por don Hermenegildo contra "PROMOCIONES RUBZZ, S.A." e
"INVERSIONES GÓMZZZ, S.A." en el que se ejercitaba acción de retracto
arrendaticio. Señalaba el señor Hermenegildo que mediante comunicación notarial
se puso en su conocimiento que se había procedido a la venta del local a las
mercantiles demandadas, por lo que las requirió notarialmente a fin de
ejercitar su derecho de retracto. Las entidades demandas se opusieron a tal
pretensión.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó íntegramente ambas
demandas. Concretamente, por lo que se refiere a la acción de resolución
contractual, señala el Juzgador de instancia que no cabe resolución del
contrato por cesión o traspaso inconsentidos, por cuanto si bien existió un
cambio de titularidad del contrato de arrendamiento por implicar la sustitución
personal en el uso del local y, por tanto, una cesión o traspaso al ubicarse en
el local las dos sociedades mercantiles, dicho cambio fue consentido por las
arrendadoras predecesoras de las demandantes. La acción de resolución por
jubilación del arrendatario fue igualmente desestimada.
En cuanto a la acción de retracto, el Juez de Primera
Instancia considera que falta uno de sus requisitos, concretamente el referido
a la coincidencia entre el objeto del arrendamiento y el de la transmisión y
ello por cuanto, en aplicación de la jurisprudencia de la Sala Primera del
Tribunal Supremo, el artículo 47 de la Ley deArrendamientos Urbanos de 1964
excluye el derecho de retracto cuando la venta del inmueble lo es en su totalidad,
circunstancia concurrente en el caso de litis por cuanto el inmueble vendido no
era tan sólo el local de negocio arrendado sino el inmueble " DIRECCION000
" sito en la PLAZA000 nº NUM001, de Málaga.
Posteriormente, se dictó auto de aclaración de fecha 3 de
septiembre de 2004, indicando que lo enajenado no fue la totalidad del edificio
sino la parte del mismo de que "SAIVER, S.L." era propietaria, lo que
no afectaba a la acción de retracto pues en todo caso seguía sin existir
coincidencia de objetos.
Recurrida la sentencia por ambas partes, la Audiencia
Provincial declaró la nulidad del auto de aclaración y revocó parcialmente la
sentencia recurrida para estimar la acción de retracto ejercitada por D.
Hermenegildo y condenar a las demandadas a otorgar nueva escritura a favor del
actor por el precio de retracto determinado por la Audiencia, más el pago de
los gastos de venta, mientras que confirmó la sentencia de instancia en el
extremo referido a la desestimación de la acción de resolución del contrato.
Las entidades "PROMOCIONES RUBZZ, S.A." e
"INVERSIONES GÓMZZZ, S.A." han formulado recurso de casación al
amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se
denuncia la errónea aplicación de los artículos 47 y 48 (éste no citado en sede
de preparación) del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24
de diciembre de 1964, en relación con el requisito de que el arrendatario sea
ocupante único del local para que proceda la acción de retracto, circunstancia
ésta que la parte recurrente considera que no concurre en el caso litigioso. A
efectos de justificar la existencia del interés casacional, la parte recurrente
invoca la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo representada
por las sentencias de fechas 29 de septiembre de 1964, 28 de septiembre de
1964, 14 de junio de 1960, 7 de octubre de 1960 y 14 de febrero de 1964.
Igualmente alega que la resolución se opone a lassentencias dictadas por otras
Audiencias Provinciales como son las de la Audiencia Provincial de Málaga de 3
de junio de 1998 y 2 de diciembre de 2003, y de Barcelona de 25 de marzo de
2003 y 2 de diciembre de 1998.
SEGUNDO.- En primer lugar, hay que señalar que, en cuanto a
la supuesta vulneración por la sentencia recurrida de la jurisprudencia de
Audiencias Provinciales, el recurso no puede prosperar porque, conforme a lo
dispuesto en el primer inciso del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, el interés casacional por oposición a la jurisprudencia
únicamente lo puede ser en relación a la jurisprudencia emanada de esta Sala.
Pero es que aún si se entendiera que el interés casacional al que alude el
recurrente lo fuera por la existencia de jurisprudencia contradictoria de
Audiencias Provinciales, como permite el citado artículo 477.2.3º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, resulta que el mismo no ha resultado acreditado. Para que
se entienda justificada la existencia de interés casacional por jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales se exige que se ponga de manifiesto
un criterio jurídico que se refleje en dos o más sentencias provenientes de una
misma Audiencia o Sección de ella frente a otro criterio antagónico recogido en
dos o más sentencias provenientes a su vez de una Sección distinta de la misma
Audiencia o de otra diferente, lo que no ocurre en el presente caso, en el que
el recurrente se ha limitado a citar en su escrito de preparación sentencias de
diferentes Audiencias Provinciales que, según indica, mantienen un criterio
diferente al sostenido por la recurrida.
TERCERO.- Sentado lo anterior, en cuanto a la parte del
motivo relativa al interés casacional por oposición a doctrina jurisprudencial
del Tribunal Supremo, en ella se invoca la infracción de los artículos 47 y 48
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de
1964 y la vulneración de lasSentencias de esta Sala de fechas de fechas 29 de
septiembre de 1964, 28 de septiembre de 1964, 14 de junio de 1960, 7 de octubre
de 1960 y 14 de febrero de 1964. Valora el recurrente que no concurre en la
persona del recurrido un requisito que estima esencial, a la vista de la
jurisprudencia aludida, que es el de la ocupación total del local arrendado.
Razona que la existencia de dos sociedades cuyo domicilio se encuentra fijado
en el local arrendado impide el ejercicio del derecho de retracto, dado que
ello supone que el arrendatario-recurrido no ocupa de manera completa el local
arrendado.
El motivo debe ser desestimado. En primer lugar porque,
examinadas las sentencias en las que el recurrente funda su interés casacional,
se aprecia que nada tienen que ver con el supuesto debatido, en tanto en ellas
se niega la posibilidad de ejercitar un derecho de retracto en aquellos
supuestos en los que el arrendatario ocupa tan sólo una parte del inmueble
sobre el que pretende ejercitar el derecho o, como resuelve la Sentencia de
esta Sala de 29 de octubre de 1964 citada, cuando se pretende ejercitar el derecho
de retracto sobre una parte de la finca arrendada. Ninguna de estas premisas
son predicables en el supuesto de hecho debatido, en el que la Audiencia
considera plenamente acreditado que el arrendatario originario ocupa, tanto en
sentido jurídico como material, la totalidad de la finca arrendada, sin que la
circunstancia de que el inmueble constituya el domicilio de otras dos
sociedades afecte, en modo alguno, a la ocupación completa del inmueble que
sigue correspondiendo al arrendatario, quien ejercita el derecho de retracto
sobre el inmueble en su integridad.
A todo ello se debe añadir que esta Sala, en sentencia de 2
de noviembre de 2006, ya indicó que el requisito de la ocupación viene exigido
por el artículo 47 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964 y por los artículos 25 y 31, éste último por remisión, de la actual Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994. Así, se reconoce al arrendatario un derecho de
adquisición preferente, en cuanto conserva la posesión propia del arrendamiento,
ya sea de forma mediata o inmediata, lo que le permite disfrutar de los
derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder
retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado
durante la vigencia del arrendamiento. La aplicación de dicha doctrina al
supuesto de litis corrobora la desestimación del recurso, dado que el
arrendatario y sus hijas constituyeron sus respectivas sociedades, en las que
fijaron como domicilio social, con el consentimiento, expreso o tácito, según
el caso, de los precedentes arrendadores, cuestión ésta declarada por la
Audiencia y que no ha sido objeto de recurso, y ello en la medida en que el
arrendatario, con abstracción de su condición de jubilado, continúa ostentando
la posesión mediata del local de negocio arrendado.
CUARTO.- En materia de costas, al desestimarse el recurso en
su totalidad, las mismas se imponen a la parte recurrente, de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1 del 18 de Marzo del 2010
Recurso: 1593/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos. Local
de negocio: resolución por desistimiento unilateral del arrendatario.
Indemnización prevista en el artículo 56 LAU 1964.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Doña Noelia, en su calidad de propietaria
arrendadora de un local ubicado en Vigo, del que es arrendataria, desde el año
1953, la compañía " IBERIA LÍNEAS AÉREAS DE ESPAÑA, S.A.", interpone
demanda contra dicha entidad y le exige una indemnización por daños y
perjuicios, como consecuencia de la resolución anticipada y unilateral del
contrato llevada a cabo por la arrendataria. Concreta la indemnización, en
aplicación del artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, en la cantidad de 158.206,08 euros, correspondiente a las 131
mensualidades de renta que debería haber abonado en el tiempo que resta hasta
el cumplimiento íntegro del contrato.
La entidad demandada, reconociendo los hechos en los que la
actora fundamenta su demanda, argumenta que la indemnización a la que, en
virtud del citado artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, viene obligado el arrendatario que desaloja el local
anticipadamente, tiene un estricto sentido de resarcimiento del daño producido
al arrendador, por lo que suplica, a través de su contestación a la demanda,
que se dicte sentencia por la que se acuerde estimar conforme una indemnización
correspondiente a una anualidad de renta o "en su defecto se acuerde una
indemnización equivalente al tiempo que el local ha permanecido vacío, a
determinar en ejecución de la misma".
La sentencia de primera instancia estima íntegramente la
demanda, aplicando el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
y, apoyándose en doctrina de esta Sala, rechaza la interpretación moderadora
pretendida por la parte demandada.
Recurre en apelación la parte demandada. La Audiencia
Provincial revoca parcialmente la sentencia de primera instancia. Estima los
argumentos de la parte demandada, y se apoya en la sentencias de esta Sala de
23 de mayo de 2001 y de 20 de mayo de 2004 para llevar a cabo una
interpretación correctora del artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964. Concluye la Audiencia que la indemnización de
daños y perjuicios que procede conceder a la actora debe limitarse " a los
verdaderos perjuicios sufridos por la arrendadora que en el caso no son otros
que los equivalentes al tiempo que se estima como razonable para volver a
alquilar el local, desplegando una actividad normal para ello (...) dado que lo
contrario supondría un claro enriquecimiento injusto para la arrendadora
". En atención a tales criterios fija la indemnización pretendida en un
mes de renta por anualidad dejada de cumplir, es decir, en la cantidad correspondiente
a diez mensualidades de renta.
Contra dicha resolución, la actora interpone recurso
extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.
El recurso extraordinario por infracción procesal se funda en
un motivo único, al amparo del artículo 469.1 2º de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, por infracción de las normas reguladoras de la sentencia. En él se
denuncia la existencia en la sentencia recurrida de una incongruencia
"infra petita" y de una vulneración del principio de justicia rogada
al haber concedido una indemnización correspondiente a diez mensualidades de
renta, inferior así a la indemnización de doce mensualidades de renta a la que
se había allanado la parte demandada en su contestación en la demanda.
El recurso de casación, formulado al amparo del ordinal 2º
del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se estructura en un único
motivo, a través del cual denuncia la infracción del artículo 56 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable al caso
concreto en virtud de la Disposición Transitoria 3ª A y B.4 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994, así como de los artículos 1.089 y 1.091 del
Código Civil.
SEGUNDO.- Procede entrar a resolver en primer lugar sobre el
recurso extraordinario por infracción procesal, tal como establece la
Disposición Adicional Decimosexta, apartado 1, regla 6ª, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil. En él se denuncia, como ya se ha indicado, la existencia
de incongruencia y de vulneración del principio de justicia rogada,
consecuencia de no haber tenido en consideración la sentencia recurrida el
suplico formulado en la contestación a la demanda, conforme a los hechos que
habían sido reconocidos. Lo cierto es que la parte demandada no ha discutido
los fundamentos en virtud de los cuales la parte actora ejercita su pretensión,
a saber, la resolución del contrato de arrendamiento a instancia del
arrendatario con anterioridad a la llegada del momento de su vencimiento, de
modo que la discusión jurídica, desde el mismo momento de la presentación del
escrito de contestación a la demanda, se centró en concretar la indemnización
que por tal resolución debería percibir la arrendadora. En relación con tal
cuestión, la parte demandada rechazó la rigurosa aplicación del artículo 56 del
Texto Refundido de la Ley de ArrendamientosUrbanos de 1964, tal y como instaba
la parte actora, por la que el "quantum" indemnizatorio quedaría
fijado atendiendo a cada una de las mensualidades que, hasta la fecha pactada
para la finalización del contrato, le hubiera correspondido percibir al
arrendador. Frente a ello, solicita una moderación de la indemnización e insta
expresamente se dicte sentencia por la que " se acuerde estimar conforme
una indemnización correspondiente a un año de renta. En su defecto se acuerde
una indemnización equivalente al tiempo que el local ha permanecido vacío a
determinar en ejecución de la misma".
La sentencia de la Audiencia ha resuelto moderar la rigidez
del artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964, y, dado que desde el momento de finalización del contrato la arrendadora
no ha llevado a cabo actividad alguna tendente a concertar un nuevo arriendo,
ha acudido, a efectos de fijar la cuantía indemnizatoria, a la aplicación
analógica del artículo 11.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por lo
que ha concretado la indemnización en atención a la suma de las mensualidades
restantes para alcanzar la siguiente anualidad, en definitiva, a diez meses de
renta.
Esta Sala ha declarado reiteradamente (SSTS de 2 de noviembre
de 2009, RC nº 1677/2005, y 22 de enero de 2007, RC nº 2714/1999, entre muchas
otras) que la congruencia exigida a las sentencias consiste en el ajuste o
adecuación entre la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos
en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera tal
que no puede la sentencia otorgar más de lo que se hubiera pedido en la
demanda, ni menos de lo que hubiera sido admitido por el demandado, ni otorgar
otra cosa diferente que no hubiera sido pretendida. La congruencia supone la correlación
o armonía entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas en el
pleito y la parte dispositiva de la sentencia.
En el presente caso, al comparar el suplico de los escritos
alegatorios y el fallo de la sentencia recurrida, se aprecia que la Audiencia
ha fijado una indemnización inferior (10 meses de renta) a la que la
arrendataria estaba dispuesta a hacer efectiva al arrendador (12 meses de
renta). Por ello la sentencia recurrida incurre en incongruencia, pues existe
un desajuste entre los términos en que las partes han deducido sus pretensiones
y peticiones y la parte dispositiva de la resolución judicial.
Por todo ello el recurso extraordinario por infracción
procesal debe ser estimado y, en tanto se funda en el motivo 2º del artículo
469.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede, con arreglo a la Disposición
Final Decimosexta, 7ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dictar nueva
sentencia teniendo en cuenta, en su caso, lo que se ha sido alegado como
fundamento del recurso de casación. Este último se articula para instar la
aplicación del criterio de estricta literalidad del artículo 56 del texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Sobre esta cuestión,
para evitar una notoria desproporción y un enriquecimiento injusto por parte
del arrendador, la jurisprudencia de esta Sala ha considerado necesario una
prudente moderación (SSTS de 3 de febrero de 2006, 5 de julio de 2006 y 12 de
junio de 2008), y ha venido a establecer los elementos a tener en cuenta para
esta posible moderación, que pasan por valorar las expectativas legítimas del
arrendador, que no deben quedar frustradas, y del arrendatario, que no debe ser
gravado con una consecuencia económica desproporcionada a causa de la resolución
anticipada del contrato.
En definitiva, la sentencia recurrida, en consonancia con la
corriente doctrinal antes expuesta, se aparta de una aplicación rigorista del artículo
56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, tras
valorar las circunstancias que concurren en el caso que analiza
(fundamentalmente, la larga duración que ha tenido el contrato, cuyo inicio
data del año 1953, y la inexistencia de circunstancias que permitan prever una
especial dificultad para encontrar un nuevo arrendatario que abone una renta
similar e incluso superior a la que estaba obligada la parte demandada, pese a
lo que ninguna actividad ha desplegado la ahora recurrente para concertar un
nuevo contrato que evite parte de los perjuicios que puede sufrir), modera la
indemnización legalmente establecida.
Así pues, reconocida la validez de la moderación por parte de
los órganos judiciales en la determinación de la indemnización en supuestos
como el presente en el que se extingue una relación arrendaticia iniciada bajo
la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 por
la sola voluntad del arrendatario, deben ser valoradas, como se indicó anteriormente,
las expectativas legítimas del arrendador y del arrendatario.
En el presente caso, no cabe duda del notable enriquecimiento
con el que, sin causa justificada, se vería favorecida la arrendadora de ser
estimada su pretensión íntegramente (indemnización de 131 mensualidades de
renta), pese a la más que notable duración de la relación arrendaticia (en
torno a 30 años) y pese a las altas probabilidades de encontrar un nuevo
inquilino, tal y como considera probado la Audiencia, que asuma el pago de una
renta por importe igual o superior a la que hacía frente el ahora recurrido.
Por todo ello, esta Sala considera conveniente moderar la indemnización
procedente, que debe quedar establecida, en atención al principio de
congruencia, en doce mensualidades de renta, a razón de 1.207,08 euros por cada
una de ellas, dado que este período de tiempo se considera, ante la naturaleza
y ubicación del inmueble, más que suficiente para encontrar un nuevo
arrendatario que de respuesta a las justificadas pretensiones económicas de la
arrendadora, sin que, por otro lado, el importe total de la indemnización
(14.484,96 euros) suponga un perjuicio desproporcionado para la parte
arrendataria, la que, en todo caso, reconociendo desde el inicio del pleito los
hechos configuradores de la pretensión del actor, se mostraba conforme con el
abono de una compensación económica por tal importe.
En consecuencia, procede la estimación parcial de la demanda,
condenando a la demandada al pago a la demandante de la cantidad de 14.484,96 euros,
correspondiente a doce mensualidades de renta, a razón de 1.207,08 euros por
cada una de ellas.
No se imponen a ninguno de los litigantes las costas de
primera instancia (artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sin que
haya lugar a especial pronunciamiento sobre las de apelación y las de los
presentes recursos (artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1 del 18 de Marzo del 2010
Recurso: 441/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Resolución de contrato
de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad. Voluntad de ocupar la
vivienda arrendada para hacer vida independiente. Oposición a la jurisprudencia
del Tribunal Supremo.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Es necesario reseñar para la resolución del
presente recurso de casación que la parte demandante, doña Esmeralda, en fecha
8 de mayo de 2002, ya había presentado una demanda contra don Fidel con el
mismo objeto que la que ahora nos ocupa y que dio origen a otro procedimiento
judicial del que aquélla desistió, al haberse alegado de contrario falta de
litisconsorcio pasivo necesario. En la contestación a la demanda, además, se
había opuesto que la actora era propietaria de otra vivienda sita en la
CALLE001 de Albacete y que había sido vendida el 13 de junio de 2001, por lo
que no era posible alegar causa de necesidad para la resolución del contrato de
arrendamiento.
En fecha 30 de octubre de 2003, doña Esmeralda, copropietaria
junto a su madre de la vivienda sita en la CALLE000, nº NUM000, piso NUM001
NUM002 de Albacete, interpuso nuevamente demanda contra los inquilinos de la
misma, don Fidel y doña Candida, alegando que, pese a estar ambas partes
vinculadas por contrato de arrendamiento por subrogación de uno anterior de
fecha 2 de enero de 1974, la actora presentaba "causa de necesidad" a
los efectos de instar la resolución del referido contrato por denegación de
prórroga, tal y como se había comunicado a los arrendatarios. Argumentaba la
parte demandante que residía en casa de su madre viuda y que sentía deseos de
una vida independiente, que era mayor de edad y tenía trabajo estable. La
actora manifestaba que la vivienda que había vendido el 13 de junio de 2001
sita en la CALLE001 no había constituido nunca medio adecuado a sus
necesidades, puesto que necesitaba para su normal habitabilidad costosas obras,
además de no contar con características análogas a la arrendada a los
demandados.
Los demandados opusieron que la demandante había tenido otra
vivienda sita en Albacete, en la CALLE001 nº NUM001, propiedad de su difunto
padre, enajenada el 13 de junio de 2001, por lo que la misma demandante habría
provocado voluntariamente su propia situación de necesidad. Alegaban que la
actora ejercitaba su demanda en fraude de ley, puesto que en realidad pretendía
resolver un contrato de los llamados de "renta antigua" sin base en
causa legal alguna y con abuso de derecho. Consideraban que la verdadera razón
del desistimiento de la demanda presentada anteriormente contra ellos no fue
para rectificar el defecto de falta de litisconsorcio pasivo necesario, sino
para eludir las consecuencias que se derivaban de la constatación de que el
requerimiento previo a la presentación de aquella demanda había sido realizado
en fraude de ley (por tener en aquel momento otra vivienda de su propiedad).
La sentencia de primera instancia estimó la demanda, y acordó
la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad
de la arrendadora, al considerar que «en autos se tiene acreditada la
necesidad, que no es la capacidad económica, sino la voluntad de ocupar el
inmueble para hacer vida independiente». No tuvo en cuenta las circunstancias
concurrentes en el momento de presentación de la otra demanda, por entender
únicamente relevante la situación existente en el momento en que se interpuso
la que dió origen al procedimiento.
La Audiencia confirmó la anterior resolución porque la actora
había probado suficientemente las condiciones objetivas que permitían deducir
su necesidad de ocupar la vivienda. La sentencia atendió a la doctrina de esta
Sala relativa a que nadie podía ser obligado a vivir en compañía de otra
persona y a que la voluntad de vivir de forma independiente era causa
suficiente de necesidad a efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para
rebatir el argumento de los apelados relativo a la existencia de fraude de ley,
concluyó que no se podía forzar a una persona a mantener en su patrimonio una
vivienda para impedir el ejercicio de la acción que se estaba ejercitando,
razonando, a mayor abundamiento, que la vivienda enajenada no tenía las
características de la que era objeto del presente procedimiento.
SEGUNDO.- La parte demandada interpuso recurso de casación al
amparo del ordinal 3º del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por
interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por
existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales.
Mediante auto de fecha 12 de febrero de 2008 se admitió el recurso de casación.
No procede entrar a examinar la existencia de jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales, puesto que esta no resulta
acreditada en fase de preparación ni de interposición, pues se citan varias
sentencias de Audiencias Provinciales con un criterio jurídico coincidente,
opuesto al de la resolución recurrida, pero a ellas no se contraponen otras dos
sentencias que hayan resuelto en sentido contrario, siquiera fuera la que se
pretende recurrir y otra más de la misma Sección de la Audiencia Provincial de
Albacete que ha dictado la sentencia impugnada.
Sí que debe analizarse la alegada contradicción de la
sentencia recurrida con la jurisprudencia de esta Sala, y en concreto de la
contenida en las sentencias de 21 de febrero de 1969, 17 de mayo de 1968, 23 de
noviembre de 1968, 20 de febrero de 1998 y 10 de mayo de 1971, invocadas por la
parte recurrente. Sin embargo, tras la lectura de las citadas sentencias, ha de
concluirse que no puede acogerse el recurso de casación planteado, al no
presentar su resolución interés casacional, pues, si bien los supuestos de
hecho que dieron lugar a las resoluciones de esta Sala mencionadas guardan
cierta relación con el que ahora nos ocupa, no puede afirmarse que estas
resoluciones conformen una verdadera "doctrina jurisprudencial" que
deba ser respetada por la Audiencia al dictar sentencia. En realidad, nos
hallamos ante determinadas realidades fácticas que, tras el examen de la prueba
obrante en las actuaciones, han llevado a concluir que eran fraudulentos unos
determinados negocios jurídicos, mediante los cuales, amparándose en una
apariencia de legalidad, se buscaba en realidad eludir las consecuencias de la
norma que establecía la prórroga forzosa del arrendamiento a instancia del
arrendatario. Tanto es así que esta Sala, en otras resoluciones distintas de
las mencionadas por la recurrente, ha considerado legítima la extinción de la
prórroga forzosa por causa de necesidad del arrendador tras la celebración de
un negocio jurídico que motivase dicha situación de necesidad (por ejemplo, en
sentencias de 17 de octubre de 1972 y 16 de febrero de 1993).
En definitiva, para entender existente una doctrina
jurisprudencial cuya inobservancia en apelación deba dar lugar a la estimación
del recurso de casación, esta ha de ser clara, inequívoca, concluyente y
abstracta, de suerte que permita la subsunción de cualquier supuesto de hecho
en la norma jurisprudencial establecida, con la determinación de una
consecuencia jurídica única y predecible y, en este caso, las sentencias
alegadas por la parte recurrente no contienen un pronunciamiento en tal
sentido.
Además, para fundar el recurso de casación, la parte
recurrente se esfuerza en presentar la apariencia de un fraude de ley
inexistente, cuando de la prueba practicada en juicio se ha alcanzado la base
fáctica -incólume en casación- de que la casa sita en la CALLE001 y que fue
enajenada previamente por la actora no poseía las características de
habitabilidad que sí tenía la arrendada. De ahí se extrajo la conclusión lógica
de que a nadie se le puede obligar a vivir o residir en una casa peor que la
arrendada por mor del derecho a prórroga forzosa del arrendatario.
TERCERO.- En materia de costas procesales, procede imponer
las causadas en esta instancia a la parte recurrente, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 398.1, en relación con el artículo 394, ambos de la
Ley de Enjuiciamiento Civil, en aplicación del criterio del vencimiento.
STS, Civil sección 1 del 10 de Marzo del 2010
Recurso: 1275/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Resolución de contrato
de arrendamiento urbano por falta de subrogación y carecer de la condición de
arrendatario el cónyuge viudo.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- La parte actora, ahora recurrida, presentó demanda
de juicio ordinario frente a doña Paloma y su hijo, don Joaquín, por la que
solicitaba se declarara resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda
situada en x. Argumentaba que entre la tía del actor, anterior propietaria del
inmueble, y don Plácido, esposo y padre de los demandados, respectivamente, se
celebró un contrato de arrendamiento de la citada vivienda el 21 de enero de
1959. Acaecido el fallecimiento del arrendatario, habían transcurrido seis
meses sin que se hubiera recibido notificación alguna de persona que invocara
su derecho a subrogarse, motivo por el que instaba la resolución del contrato.
Frente a tal pretensión se opusieron los demandados.
La sentencia de primera instancia acogió íntegramente la
demanda. Apelada tal resolución por los demandados, la Audiencia Provincial
confirmó la sentencia recurrida. Analiza la sentencia, en primer lugar, que el
fallecimiento de la codemandada doña Paloma, poco antes de la interposición del
recurso de apelación, en nada afecta al objeto del proceso, que quedó fijado a
través de los escritos rectores del procedimiento y que se centra en determinar
si doña Paloma tenía, en el momento de interponerse la demanda, la condición de
arrendataria, ya sea por considerarla coarrendataria originaria o por entender
que se había realizado correctamente una subrogación mortis causa. En este
sentido, la Audiencia estima que la calidad de arrendatario la ostenta
únicamente el firmante del contrato, sin perjuicio de que tal contrato tenga
efectos internos entre los cónyuges, dependiendo del régimen económico del
matrimonio, postura que debe mantenerse pese a la legislación vigente en la
fecha en la que se concertó el contrato, limitativa de la capacidad de obrar de
la mujer casada al ostentar el marido la administración legal de la sociedad de
gananciales, pues no se impedía que la mujer, previa licencia marital que podía
otorgarse en cualquier momento, actuara como firmante y contratante del
arrendamiento.
El demandado ha interpuesto recurso de casación al amparo del
ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Alega la
infracción del artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de
noviembre de 1994 y la Disposición Transitoria Segunda del mismo texto legal.
Para acreditar el interés casacional en el que sustenta su recurso aduce la
existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales y cita
dos Sentencias de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Asturias -de 17
de febrero de 2003 y 24 de marzo de 2003 - que siguen el criterio de atenerse
exclusivamente al titular del derecho que resulta de la celebración del
contrato de arrendamiento, independientemente de que se trate de un cónyuge
cuyo régimen matrimonial fuere de sociedad de gananciales y, con criterio
contrario, alude a otras dos sentencias de la Sección 10ª de la Audiencia
Provincial de Madrid -de 5 de julio de 2004 y 22 de diciembre de 2003 - que
vienen a defender que ante la legislación civil vigente en el momento de
concertar el contrato (anterior a la ley 14/1975, de 2 de mayo), limitativa de
la capacidad de obrar de la mujer casada, debe presumirse que el fallecido
esposo actuó como administrador de la sociedad de gananciales y como
representante legal de la mujer casada, sin que resulte exigible el régimen
legal de notificación de la subrogación.
SEGUNDO.- El motivo único del recurso de casación formalizado
se centra por tanto en determinar si, fallecido el titular firmante de un
contrato de arrendamiento de vivienda, el cónyuge viudo debe subrogarse en el
contrato para continuar en el arrendamiento o permanece como titular del mismo
en calidad de arrendatario originario pese a no ser el suscriptor formal del
contrato. Para ello, el recurrente pone de manifiesto la existencia de dos
corrientes jurisprudenciales mantenidas por diferentes Audiencias Provinciales
en orden a resolver si, en los supuestos en los que el contrato arrendaticio ha
sido suscrito por un solo cónyuge, constante matrimonio, bajo el régimen de
gananciales y con la finalidad de establecer la vivienda familiar, una vez
fallecido el titular, el cónyuge supérstite debe ser considerado o no como un
coarrendatario. En caso positivo, como argumenta el recurrente, no resultaría
de aplicación el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de
noviembre de 1994, dado que el coarrendatario no vendría obligado a subrogarse
en el arrendamiento concertado por su cónyuge, al ser titular del contrato. En
defensa de esta postura aduce el litigante que, en el caso concreto, el
contrato de arrendamiento se formalizó en el año 1959, momento en el que la
esposa tenía la capacidad legal limitada, por lo que el esposo era el único
administrador de la sociedad de gananciales.
Pues bien, lo cierto es que la sentencia de esta Sala de 3 de
abril de 2009 (recurso de casación número 1200/2004) ya solventó las
discrepancias existentes en torno a la cuestión que ahora se plantea, al
declarar como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento
concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los
bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos
en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del
arrendamiento. Y es que la concreción de la figura del arrendatario resulta del
propio contrato de arrendamiento, generador de derechos personales,
independientemente de que la vivienda arrendada tenga como fin servir de
domicilio conyugal o del régimen matrimonial que pueda existir entre los
cónyuges, lo que resulta plenamente compatible con el régimen de subrogación
existente en el antiguo artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24
de diciembre de 1964 así como en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 24 de noviembre de 1994.
La sentencia recurrida, dictada antes de la referida
sentencia de esta Sala de 3 de abril de 2009, se ajusta por completo a la
doctrina jurisprudencial declarada en esta última, pues también en el caso que
resolvió se instaba la resolución de un contrato de arrendamiento de vivienda,
celebrado el 1 de enero de 1968, al haber transcurrido seis meses desde el
fallecimiento del firmante del contrato sin que su viuda, ocupante del inmueble,
hubiera instado la subrogación.
En definitiva, al no haberse subrogado la viuda del
arrendatario en el periodo establecido en el artículo 16 Ley de Arrendamientos
Urbanos de 24 de noviembre de 1994, aplicable en virtud de lo dispuesto en su
Disposición Transitoria 2, B, procede declarar la inexistencia de subrogación,
la resolución del contrato de arrendamiento y, por tanto, la desestimación del
recurso de casación.
TERCERO.- En materia de costas, al desestimarse el recurso en
su totalidad, se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto
en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1 del 10 de Marzo del 2010
Recurso: 1590/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamiento de finca
urbana. Desahucio por expiración del plazo. Aplicación del derecho de prórroga
forzosa de la LAU de 1964 por voluntad de las partes a contrato suscrito bajo
la vigencia del DL 1985, que eliminó dicho régimen. Interés casacional.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Don Romulo, hoy recurrente, formuló demanda de
juicio de desahucio contra "ASTZZ, S.A.", por la que se pretendía se
declarase que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha
1 de febrero de 1986 tiene una duración anual y que, como el último día del
plazo sería el 1 de febrero de 2005 (cuatro meses después de interpuesta la
demanda), se acordara la resolución del mismo por expiración del término, al
manifestar expresamente el arrendador su voluntad de que no se proceda a una
nueva tácita reconducción.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda por
entender que, pese a que el arrendamiento fue suscrito bajo la vigencia del
Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, la voluntad de las partes fue la de
sujetarse al régimen de prórroga forzosa que reguló la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 24 de diciembre de 1964.
Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por
la parte demandante.
La Audiencia Provincial de Oviedo, Sección Sexta, dictó
sentencia el 25 de abril de 2005 por la que desestimó el recurso de apelación y
confirmó la sentencia de primera instancia. Razona la Audiencia que la voluntad
de las partes fue la de establecer un régimen de prórroga forzosa en cuanto a
la duración del arrendamiento.
La parte demandada ha formalizado recurso de casación al
amparo del ordinal 3º del art. 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Sustenta su recurso en la vulneración del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, de los artículos 8 y 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de
abril, de Medidas de Política Económica, de los artículos 1091 y siguientes y
1255, 1256, 1258, 1284 y demás concordantes, 1566 y 1565, todos ellos del
Código Civil, y en la existencia de interés casacional por oposición a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo y por la existencia de jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales.
SEGUNDO.- La cuestión jurídica objeto del recurso estriba en
determinar si las partes pactaron que el contrato de arrendamiento firmado en
fecha 1 de febrero de 1986 se regiría, en cuanto a su duración, por el régimen
de prórroga forzosa.
Pero resulta necesario precisar primero que el interés
casacional fundado en la existencia de jurisprudencia contradictoria de
Audiencias Provinciales no está válidamente acreditado. Ello porque este
interés exige un criterio jurídico plasmado en dos sentencias de una misma
Audiencia Provincial, o de una misma Sección de la misma Audiencia, frente a
otro criterio jurídico antagónico -en relación con la misma cuestión de
derecho-, recogido en otras dos sentencias de diferente Audiencia o Sección, y,
en el presente caso, la parte recurrente se ha limitado a indicar que la
sentencia recurrida mantiene un criterio diferente al fijado por la sentencia
dictada en fecha de 18 de diciembre de 1992 por la Sección 6ª de la Audiencia
Provincial de Asturias. Todo ello supone que, en esta fase procesal, la causa
de inadmisión del artículo 483.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil se deba
convertir en causa de desestimación.
En cuanto al interés casacional por oposición de la sentencia
recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias
de esta Sala de fechas 14 de mayo de 1987, 12 de mayo de 1989, 16 de julio de
1991, 4 de febrero de 1992, 18 de marzo de 1994 y 13 de junio de 2002, el mismo
se funda, como ya se avanzó, en la vulneración de los artículos 8 y 9 del Real
Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de Medidas de Política Económica, del artículo
57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 y de los
artículos 1091 "y siguientes", 1255, 1256, 1258, 1284 "y demás
concordantes", 1566 y 1565, todos ellos del Código Civil.
Precisamente al examinar el contenido impugnatorio del
motivo, debe recordarse que no es admisible la cita de la norma o normas
infringidas mediante la fórmula genérica "y siguientes" o "y
concordantes", pues, como en infinidad de ocasiones ha declarado esta Sala
(por todas, STS de 28 de enero de 2009), la debida identificación de la norma
que se alegue como vulnerada es una carga del recurrente en casación, exigible
también con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, como claramente
se desprende de sus artículos 477.1 y 481.1.
Esta Sala ya ha advertido en diversas ocasiones que, aunque
tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión
del régimen de prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía
el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964,
sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual,
puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento
al referido régimen. Estos criterios son los que, precisamente, se recogen en
las sentencias de esta Sala en las que el recurrente funda su interés casacional,
por lo que no puede entenderse vulnerada la jurisprudencia sentada en dichas
sentencias por la sentencia recurrida.
Además, en el caso presente, la Audiencia Provincial valora
que la cláusula adicional 1ª del contrato suscrito por los ahora litigantes,
reguladora de la duración contractual, debe ser interpretada en su sentido
literal, dado que sus términos son claros y no dejan duda sobre la intención de
los contratantes, intención que supone el sometimiento del contrato al régimen
de prórroga forzosa.
El motivo por tanto debe ser desestimado, pues no se aprecia
oposición alguna de la sentencia recurrida a la jurisprudencia de esta Sala,
sino, muy al contrario, una aplicación al caso concreto de los razonamientos
que en las sentencias citadas se recogen. Por lo demás, la parte recurrente
pretende obtener unas conclusiones contrarias a las alcanzadas por la Audiencia
a través de una interpretación diferente del contrato y es reiterada la
doctrina de esta Sala que proclama que la interpretación de los contratos es
función propia de los órganos de instancia, por lo que debe ser mantenida en
casación salvo que sea absurda, ilógica o arbitraria. Tales calificativos no
son predicables de la interpretación efectuada por la sentencia recurrida, que
de manera razonada, como ya se ha indicado, explica que el necesario pacto
explícito aparece expresamente recogido en el contrato. En definitiva, el
recurso de casación por interés casacional no puede sustentarse en una interpretación
del contrato alternativa aportada por el recurrente, ya que esta no es la finalidad
ni la función de este recurso, que transciende al interés de las partes para
alcanzar al interés público de unificación.
TERCERO.- En materia de costas, al desestimarse el recurso en
su totalidad, las mismas se imponen a la parte recurrente, de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394, ambos de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1 del 10 de Marzo del 2010
Recurso: 1782/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamiento de local
de negocio posterior al RD 2/85. Aplicación del régimen de prórroga forzosa.
Necesidad de determinar de si hubo pacto inequívoco al respecto. Interpretación
del contrato.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Don Juan Luis interpuso demanda de juicio ordinario
contra doña Lorena por la que, como arrendatario de un local de negocio
destinado a Bodega-bar, ejercitaba la acción de repetición del artículo 110.3
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 e interesaba la
condena de la arrendadora demandada al pago de 14.820,05 euros, en concepto de
costes de las obras de reparación efectuadas e indemnización por los daños
morales sufridos. Frente a tal pretensión la demandada, ahora recurrida, doña
Lorena, formuló demanda reconvencional, solicitando, con carácter principal, se
declarase la resolución, por expiración del plazo, del contrato de
arrendamiento que vinculaba a las partes, de fecha 1 de septiembre de 1987, y,
subsidiariamente, se declarase dicha resolución por causa de ruina.
La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la
demanda condenando a la arrendadora a pagar a la parte actora 9.820,05 euros,
más intereses legales sobre 8.820,05 euros desde la interpelación judicial, y
desestimó la demanda reconvencional deducida por la arrendadora.
Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por
la parte demandada y actora reconvencional, impugnando ambos pronunciamientos,
y se dictó sentencia por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de
fecha 7 de abril de 2005, la cual estima parcialmente el recurso de apelación y
revoca en parte la sentencia de primera instancia, para, en su lugar, acordar
la estimación parcial de la demanda, condenando a la demandada a pagar al actor
la cantidad de 8.820,05 euros, más sus intereses legales desde la interpelación
judicial, y la estimación de la reconvención, declarando la resolución desde el
1 de septiembre de 2002, por expiración del plazo, del contrato de
arrendamiento en litigio.
La parte demandante ha interpuesto recurso de casación,
impugnando el pronunciamiento que, con estimación de la reconvención, declaró
la resolución del contrato por expiración del plazo. El recurso se fundamenta
en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su
vertiente de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal
Supremo.
SEGUNDO.- Considera la parte recurrente infringidos los
artículos 1282 y 1285 del Código Civil, y sustenta el interés casacional que
alega en la oposición a la doctrina contenida en las sentencias de esta Sala de
4 de febrero de 1992 y 20 de abril de 1993, en cuanto aduce que sólo una
errónea aplicación de los artículos citados en la interpretación del contrato
que vinculaba a las partes ha permitido a la Audiencia concluir que el mismo no
estaba sometido al régimen de prórroga forzosa recogido en el Texto Refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. Alega que las
circunstancias que concurren en el presente caso permiten concluir que las
partes decidieron someterse al citado régimen, atendiendo a la interpretación
de las cláusulas anexas al contrato, así como a los hechos coetáneos y
posteriores a la perfección del mismo.
Lo cierto es que la sentencia recurrida pone de manifiesto la
reiterada jurisprudencia de esta Sala respecto a que la entrada en vigor del
Real Decreto Ley 2/1985 implicó la no aplicación automática del régimen de
prórroga forzosa previsto en la legislación anterior en cuanto a la duración de
los contratos de arrendamiento, sin perjuicio de que las partes, en uso de su
libertad contractual, pudieran someterse a tal régimen, lo que exige un pacto
inequívoco sobre tal extremo. Para ello es necesario examinar cuál es la
intención de las partes y, de este modo, llegar a determinar si lo realmente
querido por el arrendador y el arrendatario es someterse al referido régimen.
En el caso que nos ocupa, la cláusula del contrato de arrendamiento relativa a
su duración únicamente se refiere a que será indefinida, lo que en sí mismo no
implica sometimiento a la prórroga forzosa, como ya ha manifestado esta Sala,
entre otras, en sentencia de 22 de junio de 2009. La Audiencia ha analizado las
estipulaciones contenidas en el anexo al contrato, así como los actos coetáneos
y posteriores al mismo, referenciados por la parte ahora recurrente, para al
fin concluir que no cabe deducir, de la interpretación del mismo, que existiese
el citado pacto de manera expresa, lo que la lleva a estimar en este punto el
recurso de apelación y acordar la extinción de la relación contractual por
expiración de plazo.
TERCERO.- Reiteradamente ha señalado esta Sala que la
interpretación de los contratos es función propia de los órganos de instancia,
por lo que debe ser mantenida en casación salvo que sea absurda, ilógica o
arbitraria, y estos calificativos no son predicables de la interpretación
efectuada por la sentencia recurrida, que, de manera razonada, explica que el
necesario pacto explícito no se deduce ni del contenido de las estipulaciones
del contrato en cuestión ni de hechos coetáneos o posteriores de las partes,
pues considera que no consta en el contrato de arrendamiento ni en cualquiera
de sus condiciones anexas, posterior a la entrada en vigor del Real Decreto Ley
2/1985, que se pactara explícita o implícitamente el sometimiento al régimen de
prórroga forzosa, y que tampoco puede alcanzarse esa conclusión a partir del
contenido de las cláusulas del contrato que relata, relativas a la posibilidad
de extinción del contrato con un mes de preaviso, la adaptación de la renta
anualmente a las variaciones del índice de precios al consumo o la posibilidad
de repercutir en la renta los porcentajes correspondientes de las obras, las
contribuciones, los servicios o los suministros, debido a la posibilidad de que
el contrato tuviera una duración prolongada consecuencia de las sucesivas
prórrogas mensuales. Tampoco puede entenderse irrazonable el rechazo que hace
la Audiencia respecto de que la alegada prórroga forzosa se deduciría del hecho
coetáneo consistente en que se permitiera la realización de obras en el local
arrendado, máxime cuando, como se analiza en el Fundamento de Derecho Primero
de la sentencia recurrida, se trataba de la ejecución de obras en los
"aseos y otras bagatelas", obras que entiende necesarias para la
adaptación del local a la actividad a desarrollar por el arrendatario,
autorización que, en todo caso, se entiende implícita en los arrendamientos.
Igualmente, no es irrazonable la conclusión de que el acto posterior
consistente en el cobro de importe de la renta después de la expiración del
término de contrato no permite alcanzar la consecuencia probatoria de que la
voluntad de las partes fuera el sometimiento al régimen de prórroga forzosa,
pues esta obligación es colateral al disfrute de la cosa hasta el momento de la
extinción del contrato.
En contra de las anteriores conclusiones de la Audiencia, la
parte recurrente pretende, en primer lugar, que el hecho de haberse autorizado
al arrendatario para hacer obras de adaptación determinarían que, como se
concluyó en la sentencia de esta Sala de 4 de febrero de 1992, las partes
quisieron pactar "un arrendamiento de largo alcance, con prórroga
voluntaria del arrendamiento", soslayando que la Audiencia afirma, sin que
esta conclusión haya sido desvirtuada de manera adecuada, que las citadas obras
no son de envergadura, al contrario del supuesto analizado en la referida
sentencia. En segundo lugar, pretende que la pactada cláusula de adaptación de
la renta a las variaciones del índice de precios al consumo y la previsión de
la repercusión de los incrementos de las contribuciones, servicios o
suministros también abonarían la anterior conclusión, a la que habría llegado
igualmente la sentencia de esta Sala de 20 de abril de 1993. Pero en la citada
resolución, tras analizar el contrato, se concluye la sumisión al régimen de
prórroga forzosa no sólo por dichas circunstancias sino también por la
prohibición de modificación del destino del local sin permiso escrito del
arrendador y por el modo pactado para el pago de la renta, que se realizaba por
semestres anticipados.
Por tanto, las sentencias en las que el recurrente funda el
interés casacional no son aptas para ello, pues no resuelven en atención a los
mismos criterios la cuestión que se plantea. Además, el recurso por interés
casacional no puede basarse en una interpretación propia y alternativa de la
parte recurrente del contrato que es analizado, pues ello se aleja de su
finalidad y función, que trasciende del interés de las partes para alcanzar el
interés público de unificación.
Todo ello conduce necesariamente a la desestimación del
recurso de casación.
CUARTO.- En materia de costas, al desestimarse el recurso en
su totalidad, las mismas se imponen a la parte recurrente, de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1 del 24 de Febrero del 2010
Recurso: 2069/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos.
Arrendamiento de local de negocio. Resolución del contrato. Cierre de local de
negocio por cambio de destino del local al ser transformado en un almacén o
depósito. Concepto de justa causa. Interés casacional.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Don Segundo y don Juan Miguel demandaron por los
trámites del juicio ordinario a don Eusebio y don Porfirio, mediante el
ejercicio, como propietarios arrendadores, de la acción de resolución de
contrato de arrendamiento de local de negocio, con base en los artículos 114.7ª
y 114.11ª, en relación con el artículo 62.3, de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, aplicables en virtud de la Disposición Transitoria Tercera de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y fundaron su pretensión, por una
parte, en la realización por el arrendatario de obras inconsentidas y, por
otra, en el cierre del local de negocios durante más de seis meses, que
entendían producido por la variación de la actividad comercial fabril
desarrollada y su conversión en almacén o depósito; el codemandado Sr. Porfirio
ha alegado la excepción de falta de legitimación pasiva, y el codemandado Sr.
Eusebio se opuso con invocación de la prescripción respecto a la causa 7ª del
artículo 114 al haber transcurrido más de 15 años desde la realización de las
obras, e, igualmente, la oposición al restante motivo de resolución.
El Juzgado acogió la falta de legitimación pasiva del Sr.
Porfirio y en cuanto al Sr. Eusebio, y respecto a la causa resolutoria amparada
en las obras inconsentidas, denegó la excepción de prescripción, si bien
entendió que hubo consentimiento del anterior propietario y padre de los
actores para la realización de las obras reseñadas en la demanda, con la
desestimación también de la causa de resolución fundada en el artículo 114.11 de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 al considerar que el cierre del local
durante más de seis meses en el transcurso de un año obedeció a "justa
causa".
La sentencia de la Audiencia, en grado de apelación, donde
los demandantes recurrentes se aquietaron a la estimación de la falta de
legitimación del Sr. Porfirio, aceptó la impugnación formulada por el
codemandado Sr. Eusebio, y apreció la prescripción de la acción deducida en la
demanda por obras inconsentidas, con ratificación, también, del pronunciamiento
desestimatorio de la demanda contenido en la sentencia de primera instancia; y
con relación al motivo resolutorio previsto en el artículo 114.7 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, y tras valorar las obras referidas en la
demanda para fundamentar la petición de resolución contractual, y por
consiguiente, al margen de otras distintas realizadas en el interior del
inmueble a las que se refiere el informe pericial, ha considerado procedente
acoger la excepción de prescripción de la acción resolutoria por el transcurso
de 15 años, con la indicación, además, de que fueron consentidas; y en cuanto a
la causa de resolución prevista en el artículo 114.11 de la mentada Ley,
fundamentada en la circunstancia de que el local litigioso se había convertido
en un almacén o depósito, sin que se desarrollara en su interior la explotación
de la industria textil que constituía su inicial objeto, sin la preceptiva
autorización de los arrendadores y al significar este cambio de destino un
cierre del negocio, considera que el cese de la explotación de la actividad de
la industria de tejidos y su cambio por la de almacén o depósito tuvo dos
motivos: el primero, la crisis de la empresa que vio embargada y adjudicada en
procedimiento de apremio la maquinaria necesaria para su actividad, y el
segundo, el Decreto del Ayuntamiento de Castellón, que ordenó el cese de la
actividad mientras no fuera concedida licencia municipal y se corrigieran los
ruidos y vibraciones de la actividad textil, superiores a los niveles autorizados,
por lo que ha entendido que estas circunstancias no derivan de la voluntad del
arrendatario titular del negocio textil, pues era difícil eliminar la
transmisión de ruidos molestos y, además, no existen elementos que permitan
entender que la crisis económica se deba a falta de diligencia del demandado,
y, por consiguiente, ha concluido que la variación de destino del inmueble
arrendado se produjo por hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, con
rechazo de la causa de resolución pretendida por el arrendador.
Los demandantes interpusieron recurso de casación, con
cobertura en artículo 477.1 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y alegación
de la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del
Tribunal Supremo, y esta Sala, mediante auto de 8 de septiembre de 2008, ha
admitido los motivos primero y segundo del recurso y ha rechazado el tercero.
SEGUNDO.- Los motivos primero y segundo del recurso - uno,
acusa la oposición de la resolución impugnada a la doctrina jurisprudencial del
Tribunal Supremo integrada en las sentencias de 17 de octubre de 1983 y 5 de
mayo de 1993, por infracción del artículo 114.11, en relación con el artículo
62.3 de la Ley deArrendamientos de 1964; y señala que en las sentencias
mencionadas se analiza el concepto de "justa causa" del cierre del
local arrendado como el acontecimiento que viene de fuera de la empresa como
algo extraño al arrendatario, pero sin que se asimile al hecho que nace dentro
de ella, como ocurre en las declaraciones de quiebra o suspensiones de pagos,
ni la mala racha del negocio; tampoco puede apreciarse como "justa
causa" la inactividad negocial derivada de la espera de la oportuna
concesión de autorizaciones administrativas, y, en todo caso, la misma ha de
interpretarse de modo restrictivo; y otro, denuncia la oposición de la
resolución recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las
sentencias de 13 de mayo de 1968 y 17 de octubre de 1983, con infracción del
artículo 114.11, en relación con el artículo 62.3 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964; se alega que las sentencias mencionadas dejan muy claro que la
transformación de un local de negocio en almacén o depósito, constituye el
cierre de aquél, porque el arrendatario ha de usar la cosa arrendada conforme
al destino convenido- se examinan conjuntamente por su unidad de planteamiento
y se estiman.
La sentencia recurrida, en su fundamento de derecho tercero,
contiene la siguiente argumentación:
"Señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo que el
concepto de justa causa consiste en hechos que estén ausentes de voluntariedad
y de conveniencia exclusivamente (STS de 25 de enero de 1964) y que del solo
hecho del cierre no se sigue la causa de resolución, porque la Ley, con un
sentido social de indudable justicia, deja al arbitrio del Tribunal la
estimación de las circunstancias justificativas que demuestren que el desempleo
del local no es revelador de una falta voluntaria de dedicación o de necesidad
del mismo, sino que, por el contrario, puede ser una causa ajena a la voluntad
del arrendatario, a quien, por tanto, no le es imputable(SSTS de 10 de
noviembre de 1965 y 19 de octubre de 1968).
En el presente caso de la documental obrante a los folios
154, 155 y 160 de la causa se desprende que el cese de la explotación de la
actividad textil y su cambio por la de almacén o depósito tuvo dos motivos,
siendo uno la crisis de la empresa, que vio embargada y adjudicada en
procedimiento de apremio la maquinaria necesaria para su actividad y el otro,
el Decreto del Ayuntamiento de Castellón ordenando el cese de la actividad
mientras no fuera concedida licencia municipal y se comprobara la efectividad
de las medidas correctoras que se hubieran implantado en la fábrica, con el fin
de evitar la transmisión a las viviendas colindantes de ruido y vibraciones
superiores a los niveles autorizados.
Estima el Tribunal, al igual que resuelve la Juez "a
quo", que no puede considerarse acreditado que estas causas deriven de la
voluntad del arrendatario titular del negocio textil que se explotaba en el
inmueble arrendado, pues parece razonable entender que era difícil, si no
imposible, eliminar la transmisión de ruidos molestos o reducirlos al nivel
permitido, siendo el propio actor, D. Segundo, quien manifestó en la vista que
el ruido de la actividad textil es infernal, y teniendo en cuenta la antigüedad
del edificio, lo que sin duda dificulta la insonorización. Por otra parte, no
existen elementos que nos lleven a considerar que la crisis económica de la
empresa tuvo origen en falta de diligencia del Sr. Eusebio.
Por tanto, estimamos que se ha producido el cambio de destino
del inmueble arrendado por hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, no
debiendo apreciarse la concurrencia de la causa de resolución contractual como
pretende la parte recurrente".
Esta Sala manifiesta su disconformidad con los razonamientos
expresados de la sentencia de instancia.
Se plantea una cuestión jurídica, consistente, de un lado, en
si ha existido o no "justa causa" en el cierre del local arrendado, y
de otro, si su transformación en almacén o depósito supone o no un cambio de
destino del referido establecimiento.
En el local arrendado se desarrollaba una actividad
industrial, consistente en la fabricación de tejidos, según fue pactado
expresamente por el arrendador y el arrendatario en la cláusula primera del
contrato de 1 de febrero de 1974, donde, igualmente, se estableció que no cabía
variar dicha determinación sin el consentimiento escrito del propietario; sin
embargo, en el momento de interponer la demanda, el destino del local se había
modificado en el de almacén o depósito.
La resolución de apelación considera que el cierre del local
de negocios debido a la crisis de la empresa o la espera de concesión de
licencia municipal y la comprobación de la efectividad de las medidas
correctoras para evitar la transmisión a las viviendas colindantes de ruido y
vibraciones superiores a los niveles autorizados, son hechos ajenos a la
voluntad del arrendatario, y no dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento.
Esta Sala sienta que no ha existido "justa causa"
en el cierre de la industria de tejidos, que fue pactado por contrato como
destino del local de negocio arrendado, así como en su derivación en almacén o
depósito, pues las situaciones contempladas por la sentencia recurrida no son
hechos ajenos al arrendatario, sino que eran asumibles por la parte demandada
al encontrase en su espacio de actuación y no cabe considerarlas como causas
apartadas o superiores a su voluntad, con seguimiento de la doctrina jurisprudencial
del Tribunal Supremo, manifestada en las SSTS de 17 de octubre de 1983 y 5 de
mayo de 1993, la cual ha analizado el concepto de "justa causa" del
cierre del local arrendado como el acontecimiento proveniente de fuera de la
empresa, extraño al arrendatario, sin que se asimile a ello el hecho nacido
dentro de la misma, como ocurre en las declaraciones de quiebra o suspensiones
de pagos, ni la mala racha del negocio.
Desde la óptica de la posición de las sentencias recién
indicadas, tampoco ha de estimarse como "justa causa" la inactividad
derivada de la espera de la oportuna concesión de autorizaciones
administrativas.
Además, con mención al consentimiento del anterior arrendador
don Segundo sobre el cambio de actividad, aducido por los demandados y no
referido en la sentencia recurrida, ha de precisarse que en el texto
contractual la variación del destino pactado debía contar con el permiso
escrito del propietario, sin que los codemandados hayan demostrado su obtención
por la parte actora, ni del anterior titular, y tampoco del consentimiento
tácito del mismo, toda vez que no han desarrollado actividad probatoria alguna
en este sentido.
La sentencia de apelación considera que la variación del
local de negocios en almacén o depósito no supone un cambio de destino al
haberse producido por hechos ajenos a la voluntad del arrendatario, y no da
lugar a la resolución del contrato, lo que contraviene la jurisprudencia del
Tribunal Supremo, declarada en las SSTS de 13 de mayo de 1968 y 17 de octubre de
1983, donde se señala que la transformación de un local de negocio en almacén o
depósito, constituye el cierre de aquél.
Por último, el concepto legal de local de negocio está
determinado en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que
lo define como edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la
vivienda, sino el de ejercerse en ellos, con establecimiento abierto, una
actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo, es decir, el
centro donde tienen acceso y se establece contacto con el público y efectúan
las operaciones que constituyen el objeto comercial, siendo obvio que el
almacén o depósito, no puede reputarse como establecimiento abierto, puesto que
allí no se exterioriza o celebra ningún acto de intercambio entre empresa y
cliente (STS de 8 de octubre de 1960).
TERCERO.- Como consecuencia de lo hasta aquí razonado, de
conformidad con lo establecido en el artículo 487 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, debe casarse la resolución de instancia respecto a la cuestión de
interés casacional, todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las
costas de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Procede manifestar que no ha existido "justa causa"
en el cierre de la industria de tejidos, pactado por contrato como destino de
local de negocio, así como su derivación en almacén o depósito, pues las
situaciones contempladas por la sentencia recurrida, relativas a la crisis de
la empresa y la concesión de la licencia municipal, amén la inexistencia de
medidas correctoras para la transmisión de ruidos molestos y vibraciones a las
viviendas colindantes superiores a los niveles autorizados no son hechos ajenos
al arrendatario, sino asumibles por éste, al encontrase en su espacio de
actuación y no cabe considerarlas como causas extrañas o superiores a su
voluntad, con seguimiento de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo
antes manifestada.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad
conferida por el pueblo español.
Fallamos
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de
casación por interés casacional interpuesto por don Segundo y don Juan Miguel
contra la sentencia dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial
de Castellón en fecha de treinta de mayo de dos mil cinco.
Además, acordamos:
1º.- La casación de la sentencia recurrida.
2º.- La declaración como doctrina jurisprudencial de que no
ha existido "justa causa" en el cierre de la industria de tejidos,
pactado por contrato como destino del local de negocio arrendado, así como su
derivación en almacén o depósito, pues las situaciones contempladas por la
sentencia recurrida, concernientes a la crisis de la empresa y la concesión de
la licencia municipal, además de la comprobación de medidas correctoras para
evitar la transmisión de ruidos molestos y vibraciones a viviendas colindantes,
deben asumirse por la demandada al ubicarse en su espacio de actuación y no
cabe considerarlas como causas apartadas o superiores a su voluntad, con
seguimiento de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, manifestada en
las SSTS de 17 de octubre de 1983 y 5 de mayo de 1993, la cual ha analizado el
concepto de "justa causa" del cierre del local arrendado como el
acontecimiento proveniente de fuera de la empresa, extraño al arrendatario, sin
que participe de la misma el hecho nacido dentro de la empresa, como ocurre en
las declaraciones de quiebra o suspensiones de pagos, ni la mala racha del
negocio, donde es preciso incluir la inactividad negocial derivada de la
oportuna concesión de autorizaciones administrativas.
La declaración como doctrina jurisprudencial de que la
transformación de un local de negocio en almacén o depósito, constituye el
cierre de aquél, tal como ha proclamado la jurisprudencia del Tribunal Supremo
en SSTS de 13 de mayo de 1968 y 17 de octubre de 1993.
3º.- La revocación de la sentencia
dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Castellón en fecha de
veintinueve de julio de dos mil cuatro.
4º.- La estimación de la demanda formulada por la Procuradora
doña Concepción Motilva Casado, en nombre y representación de don Segundo y don
Juan Miguel, con la declaración de la resolución del contrato de arrendamiento
de local de negocio suscrito el 1 de febrero de 1994 por concurrir la causa del
artículo 114.11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, al apreciarse la
causa 3ª de su artículo 62 para denegación de la prórroga, con la condena la
parte demandada a su desalojo, dejando libre y a disposición de la actora, con
el apercibimiento de lanzamiento según las normas legales correspondientes.
5º.- Condenamos a la demandada al abono de las costas
causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento de las
ocasionadas en este recurso de casación y en la apelación.
STS, Civil sección 1 del 04 de Febrero del 2010
Recurso: 731/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos.
Calificación del arrendamiento de finca urbana como asimilado a los de local de
negocio o como de local de negocio. Efectos y duración.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Don Aquilino demandó por los trámites del juicio
ordinario a don José María, e interesó las peticiones que se detallan en el
antecedente de hecho primero de esta sentencia.
La cuestión litigiosa se centra principalmente en la
calificación del contrato de arrendamiento de finca urbana objeto del debate,
en el que desempeña su actividad profesional un decorador (en concreto, el
local se destina al uso de estudio técnico de diseño industrial y decoración),
bien como contrato de arrendamiento asimilado a los de local de negocio o bien
como contrato de arrendamiento de local de negocio, que resulta trascendente
para determinar sus efectos jurídicos y, principalmente, su duración; pues, de
entender que el contrato de arrendamiento asimilado a local de negocio resulta
aplicable el apartado 3º de la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994, en relación con la Disposición Transitoria
Tercera, apartado 4º, de la misma norma, con la consecuencia de que el contrato
se extinguiría a los cinco años; mientras que si se califica como local de
negocio en aplicación de la Disposición Transitoria 3ª de dicha Ley, en
relación a locales de negocio arrendados por personas físicas antes del año
1985, se extinguirían por fallecimiento o jubilación del arrendamiento.
El Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue confirmada en
grado de apelación por la de la Audiencia, que califica el contrato como
arrendamiento asimilado a local de negocio, con apoyo en la jurisprudencia de
Audiencias Provinciales, la cual considera que el contrato de arrendamiento de
un local destinado a un despacho profesional de arquitectura encaja en el
concepto de asimilado a local de negocio.
Don José María ha interpuesto recurso de casación por interés
casacional, con cobertura en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, y esta Sala, mediante auto de 1 de abril de 2008, lo ha admitido por
concurrir los presupuestos legalmente exigidos.
SEGUNDO.- El único motivo de casación acusa la infracción de
la Disposición Transitoria Tercera, apartado B), 2º y 3º, y Disposición
Transitoria Cuarta, apartados 3º y 4º, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,
de Arrendamientos Urbanos; artículos. 1.1 y 5.2 del Decreto 4104/1964, de 24 de
diciembre, por el que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos; y artículos 3.1 y 4 del Código Civil.
El motivo se desarrolla en seis apartados, que se examinan a
continuación.
1º.- Los apartados primero y segundo del motivo - uno,
denuncia que la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial del
Tribunal Supremo, relativa a la distinción entre los arrendamientos de locales
de negocio y los arrendamientos asimilados a los mismos, porque pese a dar por
probado que don Jose María, con establecimiento abierto al público, no sólo
diseña sus proyectos de decoración, sino que contrata su ejecución, es decir,
compra los materiales u objetos que va a emplear y los vende a sus clientes,
considera que ello no constituye una actividad comercial superpuesta a la
actividad profesional, sino, simplemente "el objeto y contenido de su
profesión", equivalente a la de un arquitecto, cuyo arrendamiento de
despacho profesional encaja en el concepto asimilado del artículo 5.2 3° de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, lo que constituye un error manifiesto,
ya que el recurrente, junto a los trabajos de diseño propiamente dichos,
realiza una actividad mercantil de construcción y compraventa regida por el
Código Civil y el Código de Comercio; y otro, reprocha que el error incurrido
en la resolución de instancia es atribuible a considerar incuestionable que la
labor de diseño efectuada por el demandado, unida a la de construcción y venta
de los elementos necesarios para llevar el proyecto de decoración a ejecución
(productos que son de diversa índole: frigoríficos, muebles, lámparas, cuadros,
cocina, instalaciones industriales, etc.), constituye el objeto y contenido de
una profesión liberal', como es la de decorador, equiparable a la de un arquitecto;
sin embargo, yerra gravemente al entender que es parte inherente de la
profesión de decorador, para considerarla como uno de los elementos
constitutivos de la misma, el hecho de que quién ejerce dicha actividad
profesional no sólo diseña, sino también construye y/o vende los productos u
objetos necesarios para desarrollar el proyecto encargado por el cliente- se
examinan conjuntamente por su unidad de planteamiento y se desestiman.
Procede reseñar que, en la estipulación XIV del contrato de
arrendamiento suscrito entre las partes, se determina que la actividad de cuyo
desarrollo debía ser destinada la finca era a "estudio técnico de diseño
industrial y decoración", y que, además, según la estipulación XV, se
autorizaba al arrendatario "(...) a que pueda ubicar en el local objeto
del presente contrato, las oficinas de la actividad relativa a comercialización
de objetos decorativos, que con el nombre de "DIGITAL" tiene el Sr.
José María junto con don Ruperto, sin que ello implique derecho alguno por
parte de dicho Sr. Ruperto respecto (...)".
La sentencia de la Audiencia, en su fundamento de derecho
segundo, tras reseñar el contenido de la Disposición Transitoria Cuarta de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la Disposición Transitoria Tercera,
regla 2ª, apartado 4º, de la misma Ley y el artículo 5.2 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, ha argumentado lo siguiente:
"El problema que entonces se nos plantea es el de qué
debemos entender por "actividad profesional" y qué profesionales se
encuadran en ellas.
Y en este sentido, entendemos debe comprenderse en el
precepto todas las actividades profesionales que se mencionan en la.sección 2ª
de la Tarifa de Impuesto de Actividades Económicas y, por tanto, entre ellas,
en la División 4, Agrupación 43, Profesionales relacionados con la
construcción, en el epígrafe 432, los Decoradores-Diseñadores de interiores,
que es la profesión a la que, en definitiva, se dedica el demandado.
Y ello no obsta el hecho de que el demandado no sólo diseñe
y' venda sus proyectos, sino que contrate su ejecución, adquiera los materiales
y productos, y, definitiva, se encargue de todo lo relacionado, desde su
nacimiento hasta su ejecución, de un proyecto de diseño o arquitectura
interior, ya todo ello no significa que en la finca arrendada el demandado, con
establecimiento abierto al público, tenga instalada una industria o realice una
actividad de industria, ni significa que el demandado realice una actividad comercial,
sino que lo anterior constituye el objeto y el contenido de una profesión
liberal, y lo equipara, por ejemplo,, a un arquitecto, profesión respecto de la
cual diversas audiencias provinciales se han pronunciado en el sentido el local
destinado a despacho de un profesional de la arquitectura, que se menciona en
la sección 2ª del Impuesto de Actividades Económicas en el División 4
Agrupación 43, Profesionales relacionados con la construcción en el epígrafe
411, en el concepto de asimilado del artículo 5-2-3º de la LA.U. de 1964. En
este sentido, cabe citar la sentencia de la A.P. de Vizcaya de 5 de julio de
2001.
Finalmente, como ya indicamos en la sentencia dictada por
esta sección cuarta en fecha 28 de junio de 2002, el hecho de que la
"rúbrica del contrato", sea de local de negocio, no implica que el
arriendo realmente reuniera las características para catalogarse como local,
pues los contratos han de calificarse atendiendo a su contenido y a la realidad
que pretenden regular y no al nombre o denominaciones que las partes puedan
darles.
Por último, debemos concluir que el hecho de que se
permitiera instalar en la finca las oficinas de Comercial DIGZZ, o el hecho de
que el demandado, en el desarrollo de su actividad de diseño y ejecución de
trabajos de decoración de locales, viviendas y stands para exposiciones, reciba
a clientes o a industriales tampoco lo convierte en local de negocio, corno el
hecho de que tampoco se convierte en local de negocio el despacho profesional,
como hemos dicho, de un arquitecto o de un abogado, por el hecho de que en el
mismo reciban a sus clientes.
Consecuentemente, debemos concluir que el contrato de
arrendamiento de la finca urbana sita en la FINCA000, destinada "estudio
técnico de diseño industrial y decoración", se extinguía a los cinco años
de entrada en vigor de la LAU de 1994, y, por tanto, el día 1 de enero de 200
". (Sic).
La sentencia de apelación configura el contrato litigioso
como arrendamiento asimilado a local de negocio, por lo que procede aplicar la
reiterada doctrina jurisprudencial relativa a que la calificación de los contratos
es función propia del Juzgador de instancia, que ha de ser mantenida en
casación, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal, nada de lo cual
es predicable en la que la resolución impugnada, en plena coincidencia con la
del Juzgado, ha hecho del contrato litigioso (entre otras, SSTS de 17 de
febrero de 2003, 10 de junio y 6 de octubre de 2005, 7 de junio de 2006, 29 de
marzo, 13 de mayo y 5 de diciembre de 2007, 14 de febrero, 26 de junio y 25 de
noviembre de 2008 y 19 de febrero de 2009).
2º.- El apartado tercero del motivo censura la oposición de
la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial referente a que, cuando se
trata de una actividad profesional, como la de médico, abogado, arquitecto,
etc., en la que, pese al desarrollo de labores retribuidas o lucrativas, y,
además, en un sentido lato y gramatical de maña o destreza para hacer una cosa,
podría calificarse como industria, la Sala Primera del Tribunal Supremo no la
ha considerado como tal, ni como comercio, porque, ciertamente, en estos casos,
no existe un fenómeno mercantil de producción, consumo o cambio, notas
características de la industria y del comercio, pero no cabe duda en que si,
con aquellos trabajos estrictamente profesionales, se superponen otros que
desbordan su ámbito, los cuales puede ser desarrollados por industriales o
artífices sin necesidad de título facultativo (para ser decorador no es preciso
ostentar ningún título), ha de considerarse como local de negocio (SSTS de 13
de marzo de 1970, 2 de mayo de 1959 y 18 de marzo de 1957,y,
complementariamente, SSTS de 4 de mayo de 1966 y 22 de marzo de 1994).
El apartado se desestima.
La posición jurisprudencial contenida en las sentencias
indicadas no guarda relación con el supuesto controvertido.
Así, la STS de 13 de marzo de 1970 se refiere a un caso, en
el que, dentro del local arrendado, un odontólogo, además de su clínica dental,
tenía un taller de prótesis, donde ejercía la industria de reparación y
conservación de dentaduras.
La STS de 2 de mayo de 1959 hace mención a una situación,
donde dentro de la finca arrendada, amén de la consulta de un médico, existía
un gimnasio con espacio propio y diferenciado de aquélla, con las instalaciones
y aparatos adecuados para tal actividad y con funcionamiento autónomo de la consulta
en cuanto a facturación.
La STS de 18 de marzo de 1957 atiende a un caso de
explotación en la finca arrendada de un sanatorio ginecológico, integrado por
un conjunto de elementos materiales que atañen a una serie de actividades, una
de las cuales es la profesional médica que, juntamente con otras diversas,
constituye una unidad encaminada a un fin lucrativo: un sanatorio ginecológico
con quirófano y camas, para la asistencia e intervención quirúrgica de mujeres.
Las SSTS de 4 de mayo de 1966 y de 22 de marzo de 1994, ambas
relacionadas con locales explotados por compañías de seguros, tratan de un tema
en el que ni siquiera existe la figura del profesional liberal para su
explotación, toda vez que aquéllas son entidades mercantiles y en los supuestos
analizados desarrollaban plenamente la actividad negocial y lucrativa que les
era propia en los locales arrendados, abiertos al público, al que se atendía y
donde se extendían y firmaban las pólizas y se abonaban las primas.
3º.- El apartado cuarto del motivo aduce que la contradicción
entre la doctrina jurisprudencial antes indicada y el contenido de la sentencia
recurrida es del todo evidente: según la posición de la Sala Primera del
Tribunal Supremo, si en el local objeto de locación el arrendatario -profesional:
médico, abogado, arquitecto, etc.- ejerce, además de su profesión, una
actividad, sea ésta industrial o comercial, el arrendamiento debe calificarse
de local de negocio y no de local asimilado a local de negocio.
El apartado se desestima.
Como se ha explicado en el examen del apartado precedente, la
doctrina integrada en las SSTS citadas en el motivo como fundamento del recurso
de casación por interés casacional no tiene relación con el caso que nos ocupa.
4º.- El apartado quinto del motivo acusa que debió
calificarse el arrendamiento discutido de local de negocio anterior al año
1985, sin que sea de aplicación la Disposición Transitoria Cuarta, números 3º y
4º, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, referidos a arrendamiento de
locales asimilados a locales de negocio y arrendamientos de locales dedicados
únicamente a actividades profesionales, cuya normativa establece que el
contrato se extinga en el plazo de 5 años de la vigencia de la Ley de 1994, y
ha sido infringida por la sentencia de instancia, que, asimismo, vulnera la
Disposición Transitoria Tercera de dicha Ley, la cual, al tratarse de locales
de negocio arrendados por personas físicas antes del año 1985, establece que se
extinguirán por el fallecimiento o jubilación del arrendatario en los términos
señalados en la misma.
El apartado se desestima.
Basta lo explicado en el examen de los apartados anteriores,
a los que nos remitimos en evitación de repeticiones, para concluir con el
perecimiento de este apartado.
5º.- El apartado sexto del motivo denuncia que la sentencia
de apelación conculca el artículo 4.1 del Código Civil al pretender aplicar,
por analogía, la doctrina establecida por la Audiencia Provincial de Vizcaya en
relación a los arrendamientos de locales por parte de arquitectos, sin advertir
que la propia resolución reconoce que el recurrente no sólo "vende los
proyectos" de decoración, fruto de su actividad profesional de decorador,
sino también los objetos, materiales, obras o servicios que comporta su
ejecución, lo que es una actividad distinta de la del simple ejecutor de un
proyecto de decoración.
El apartado se desestima.
La sentencia de la Audiencia no recurre a la analogía para
justificar la actividad desarrollada por el recurrente en el local arrendado en
el artículo 5.3 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino
que, a título de ejemplo, hace una comparación de las actividades de arquitecto
y decorador, dadas las semejanzas entre las mismas en su desarrollo, y cita en
este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 6 de julio
de 2001.
TERCERO.- En consecuencia, procede la desestimación del
recurso de casación con la condena a la parte recurrente de las costas causadas
en el mismo (artículos 394 y 398 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1 del 23 de Diciembre del 2009
Recurso: 1508/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos.
Para uso distinto del de vivienda. Acción indemnizatoria de la arrendadora por
resolución anticipada. Congruencia y motivación de la sentencia. Carga de la
prueba y valoración.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- La entidad "RODAZZ INVERSIONES, S.L."
demandó por los trámites del juicio ordinario a la compañía "ROURAZZ,
S.A.", e interesó las peticiones que se detallan en el antecedente de
hecho primero de esta sentencia.
La cuestión litigiosa se refiere al ejercicio de una acción
de reclamación de cantidad en concepto de indemnización por daños y perjuicios
causados a la arrendadora por la resolución anticipada del contrato de
arrendamiento concertado entre las partes, con la circunstancia de que ambas
litigantes habían suscrito un acuerdo en fecha 7 de marzo de 2002, donde se
determinaban las estipulaciones en que se produciría la resolución, y pactaron
unas condiciones distintas sobre las consecuencias indemnizatorias derivadas de
ello, con el entendimiento de "ROURAZZ, S.A." de que suponía una
novación del contrato y su extinción, y, además, indicaba de que no había lugar
a indemnización, pues la parte arrendadora fue quién incumplió sus
obligaciones.
El Juzgado acogió parcialmente la demanda y condenó a la
demandada al pago de la cantidad de 12.395,11 euros, al considerar que, en
virtud del acuerdo de 7 de marzo de 2002, se produjo una novación parcial del
contrato de arrendamiento, en lo relativo a la cláusula 2ª, reguladora de la
penalización por desistimiento anticipado de la arrendataria, y el
incumplimiento de las obligaciones de las partes debía realizarse precisamente
según el indicado pacto, y así aprecia que la litigante pasiva cumplió con su
obligación de presentar un nuevo arrendatario, y fue la actora la que, al
rechazarlo, ha provocado un cese de lucro, cuando además se trataba de una
oferta más ventajosa que la buscada por la propia entidad arrendadora, y, no
obstante, concedió una indemnización por la restitución de la nave a su estado
anterior; y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la
Audiencia en el sentido de estimar la demanda, y la condena a la demandada a abonar
la cantidad de 376.790,69 euros, más los intereses legales, en virtud de la
argumentación de que en los supuestos de arrendamientos de local de negocio,
ante la falta de una previsión análoga a la que el artículo 11 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos contiene para los de vivienda, ha de atenderse a la
voluntad expresa de las partes y ello determinaría estar a lo pactado por ellas
en cuanto a la resolución del contrato, al colegir que el mismo fue modificado,
en cuanto a su cláusula 2ª, por el acuerdo de 7 de marzo de 2002, sin que
proceda la aplicación de cláusula moderadora alguna.
"ROURAZZ, S.A." ha interpuesto recurso
extraordinario por infracción procesal, con cobertura en elartículo 469.1 2º y
3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y recurso de casación, con base en el
artículo 477.2 3º de este ordenamiento, contra la sentencia de segunda
instancia, y esta Sala, mediante auto de 3 de febrero de 2009, ha admitido el
primero, y el segundo solo sobre las infracciones aducidas en el motivo sexto
del escrito de interposición
RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL.
SEGUNDO.- El motivo primero de este recurso acusa la
infracción de los artículos 24 de la Constitución y 218 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, en sus tres apartados, por incongruencia "extra
petitum", al considerar que la reclamación de la actora no fue deducida de
modo oportuno, toda vez que en la demanda -y sobre todo en la audiencia previa,
que es donde se delimita el objeto del pleito, ex artículo 414.1 de la Ley
Procesal Civil - se constriñó al contrato y se desdeñó el acuerdo, el cual era
el único acto que podía ser jurídicamente relevante, de manera que la actora no
ha accionado con base en el último documento indicado, que ha sido la guía
empleada por la sentencia recurrida para determinar la cantidad concedida;
también, expresa que la resolución de apelación se excede de lo pedido por la
actora, ya que es ella quién sostiene que el acuerdo es una simple
"muestra de buena voluntad", que carece de cualquier efecto, y le
niega expresamente eficacia novatoria.
El motivo se desestima.
Procede manifestar que el motivo carece de fundamento desde
la perspectiva de que ha planteado una cuestión directamente enlazada con el
fondo del recurso de casación.
Además, esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencia
de 2 de febrero de 1998, que, si se denuncia la incongruencia de la sentencia
recurrida, ha de ponerse en relación el fallo de ésta con las peticiones de los
escritos rectores del proceso para comprobar si concede más, menos o algo
distinto de lo pedido; si recae sobre un debate diferente del promovido por los
litigantes; o si contiene puntos contradictorios entre si, o está en
discrepancia con los fundamentos de derecho constitutivos de su "ratio
", no con los que contienen meros "obiter dicta".
Desde la óptica expresada en el párrafo precedente, para que
se produzca incongruencia "extra petitum" es preciso que la sentencia
se hubiera pronunciado sobre pretensiones distintas a las alegadas por las
partes en sus escritos iniciales, hecho que aquí no ha acaecido; si bien la
actora no reconoció efectos novatorios al acuerdo suscrito en 7 de marzo de
2002, lo cierto es que la recurrente sí lo hizo, y dedujo oportunamente dicha
condición tanto en su escrito de contestación a la demanda, como en la
audiencia previa, de manera que los hechos quedaron fijados por las partes en
términos semejantes y sólo disintieron sobre su calificación jurídica.
Asimismo, para que pueda alegarse la incongruencia, es
preciso que exista un desajuste en el fallo de la resolución judicial, y los
términos en que las partes formularon sus pretensiones en el proceso,
circunstancia que tampoco ha ocurrido en el caso.
La actora solicitó en el suplico de la demanda la condena a
la demandada a que le abonara la cantidad de 439.466, 29 euros, en concepto de
indemnización derivada de incumplimiento contractual, por lo que no otorga más
de lo pedido en el escrito inicial, ni otra cosa distinta, ni altera la
"causa petendi", que sigue siendo la misma, es decir, una
indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento contractual, ya sea con
ocasión del contrato originario o de un acuerdo posterior, que ha sido
calificado por los Juzgadores de ambas instancias como novatorio y sin que la
demandada hubiera recurrido en apelación la sentencia del Juzgado.
TERCERO.- El motivo segundo de este recurso denuncia la
transgresión del artículo 469.2, y, subsidiariamente, del artículo 469, en
ambos supuestos con vulneración del artículo 218, todos de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, por incongruencia omisiva; se manifiesta que la actora ha
preparado su recurso de apelación con la utilización de una cláusula de estilo
genérica ("por considerar que la estimación únicamente parcial de la
demanda no se halla ajustada a Derecho y es perjudicial para los intereses de
mi representada"), lo que supone la vulneración del artículo 457.2 de la
Ley Procesal Civil para la preparación del recurso de apelación; igualmente,
indica que la demandante ha cambiado su posición procesal al interponer el
recurso de apelación y que, hasta entonces, nunca había accionado por dos
conceptos, por lo que se reitera lo expuesto en el motivo precedente, donde se
demuestra, sin ambages y sin posibilidad de una doble interpretación, que la
demandante sólo consideraba como fuente de obligaciones al contrato, y negaba
virtualidad y efectos al acuerdo, de manera que si, en el momento procesal
oportuno -que era la demanda- decidió orillar el último, no cabe que en la apelación
lo utilice como argumento para fundamentar su pretensión, ya que pudo haber
formulado la petición de modo subsidiario, esto es, primero el contrato, luego
el acuerdo, de modo alternativo, pero no lo hizo, para limitarse al contrato,
pero no puede ampliar el objeto del pleito, que quedó definitivamente
delimitado en la audiencia previa.
El motivo se desestima.
La STS de 18 de noviembre de 2004, dictada en la resolución
de recurso de casación para unificación de doctrina, así como las SSTS a que la
misma se refiere, contiene la argumentación siguiente: "Lo que en el
supuesto de la incongruencia omisiva o "ex silentio", que aquí
particularmente importa, se produce cuando "el órgano judicial deja sin
respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, siempre que no
quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación
tácita cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos
contenidos en la resolución, pues la satisfacción del derecho a la tutela
judicial efectiva no exige una respuesta explícita y pormenorizada a todas y
cada una de las alegaciones que se aducen como fundamento de la pretensión,
pudiendo ser suficiente a los fines del derecho fundamental invocado, en
atención a las circunstancias particulares del caso, una respuesta global o
genérica a las alegaciones formuladas por las partes que fundamente la
respuesta a la pretensión deducida, aun cuando se omita una respuesta singular
a cada una de las alegaciones concretas no sustanciales" (SSTS de 26 de
mayo de 2000, 14 de octubre de 2002 y 20 de enero de 2003)".
Procede recordar que el Tribunal Constitucional ha
establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone una
argumentación extensa, ni una solución pormenorizada, punto por punto, a cada
una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté
argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes
a debate (STC numero 101/92, de 25 de junio), y que sólo una motivación que,
por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el
artículo 24 de la Constitución (STC numero 186/92, de 16 de noviembre); por
otra parte, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada
de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión
que se decide (SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992, y, en igual
sentido, STS de 12 de noviembre de 1990).
Por otra parte, esta Sala no excluye una argumentación
escueta y concisa (STS de 5 de noviembre de 1992), y considera motivación
suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones
tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenido
en la parte dispositiva (STS de 15 de febrero de 1989), o se expresen las
razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso
lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo (SSTS 30 de abril de 1991 y 7
de marzo de 1992).
Aunque en el escrito de la demandante no se especificó cuáles
fueron concretamente los pronunciamientos apelados, tal formalismo no puede dar
lugar a una consecuencia tan grave como la inadmisión del recurso de apelación,
habida cuenta de que, en todo caso, se citó la sentencia apelada y la
manifiesta voluntad de recurrir, y es entendible que los argumentos en que
discrepaba esta parte eran los que perjudicaban a sus intereses
En definitiva, la voluntad de impugnación de la sentencia
dictada en primera instancia es clara, pese a no especificar los
pronunciamientos concretos a recurrir, sin que ello cause perjuicio alguno a la
parte adversa, que deberá rebatir la fundamentación del recurso, pero no la del
escrito de preparación; y, en este sentido, la recurrente, en la alegación
primera de su recurso de apelación, procedió a la cita concreta y determinada
de los pronunciamientos que impugnaba, y subsanó con ello el presunto defecto
procesal en que pudo incurrir cuando formuló su escrito de preparación y, evitó
causar indefensión a la parte recurrida, que no puede, ni debe contestar, ni
oponerse al escrito de preparación del recurso de apelación, sino al de
formalización del mismo, pues la providencia de admisión a trámite del recurso
de apelación no es recurrible.
Por consiguiente, la incongruencia omisiva o "ex
silentio" debe entenderse corno un desajuste entre el fallo judicial y los
términos en que las partes formularon sus pretensiones, al conceder cosa
distinta a lo pedido, hecho que entrañaría una vulneración del derecho a la
tutela judicial efectiva, siempre y cuando esa desviación fuese de tal naturaleza
que suponga una sustancial modificación de los términos por los que discurra la
controversia procesal, lo que no ha sucedido en el presente supuesto; el debate
lo fijan los hechos, no la calificación jurídica que haga la parte, ya que ésta
corresponde a los Tribunales, y los hechos objeto de la controversia para ambas
partes abarcaban la trascendencia o valor novatorio, así corno la aplicabilidad
del acuerdo suscrito de 7 de marzo de 2002, como ya se ha explicado en el
fundamento de derecho precedente.
CUARTO.- El motivo tercero de este recurso, por error en la
valoración de la prueba, con referencia tanto al interrogatorio de parte, como
a la testifical y la documental, con base en el articulo 469.2 y,
subsidiariamente, en el artículo 469.3, reprocha la infracción del artículo
217, en relación con los artículos 316 y 376, todos de la Ley de Enjuiciamiento
Civil; la recurrente alega que la Audiencia ha modificado la valoración de la
prueba sin que el Juzgador de primera instancia estuviera incurso en error,
arbitrariedad o falta de motivación, y ha logrado que prevalezca el criterio de
aquella Sala con la variación de un hecho reconocido por ambas partes (la
firmeza de la oferta de "Intercoex") con apoyo en un documento que
siempre fue negado por la recurrente y de cuya autenticidad existen fundadas
dudas y, además, del mismo no se desprende que la recurrente desistiera de ser
sustituida por "lntercoex" por el coste que le suponía; en
definitiva, la queja sobre dicho documento se desdobla en dos argumentos: 1º,
no puede hacer prueba plena porque fue impugnado y no ha sido recibido por la
demandada; y 2º, los cálculos económicos referidos en el mismo no se ajustan a
la realidad.
El motivo se desestima.
No ha habido infracción del artículo 217 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, en cuyo número 6º se dispone que "las normas contenidas
en los apartados precedentes se aplicarán siempre que una disposición legal
expresa no distribuya con criterios especiales la carga de probar los hechos
relevantes"; la inserción en el Cuerpo legal de tal pauta constituye la
consagración de la doctrina jurisprudencial ya consolidada acerca de la
flexibilidad o relatividad de las reglas de la carga de la prueba, que otorga
facultades al Juzgador para adaptarlas a las particularidades del caso.
Así, con mención al interrogatorio de las partes, la doctrina
jurisprudencial ha declarado que, si bien hace prueba contra su autor, esta
prueba no es superior a las demás, de forma que la eficacia del interrogatorio
queda condicionada a que no haya contradicción con las demás pruebas y,
también, que es indivisible en cuanto no es lícito desarticularla en casación y
desgajarla de las demás pruebas (por todas, STS de 9 de junio de 1995).
Con referencia a la prueba documental (entre otras, SSTS de
13 de mayo de 1991 y 23 de enero de 1997); laSTS de 25 de marzo de 1995 sienta
que "los documentos privados no reconocidos, no por eso han de ser
marginados completamente del pleito, ya que tienen su propio valor y cabe ser
tomado en consideración ponderando su grado de credibilidad atendidas las
circunstancias del debate".
Respecto a la prueba testifical, esta Sala ha declarado que
la apreciación de la misma, conforme a las reglas de la sana crítica, es
facultad de los Tribunales de instancia, no revisable en casación, de no
revelarse arbitraria, irracional, contraria a la razón de ciencia y a las demás
circunstancias de los testigos deponentes (aparte de otras, SSTS
de 17 de mayo y 11 de abril de 2005 y 2 de abril de 2006).
La sentencia recurrida alcanza las siguientes conclusiones:
"(...) En definitiva, no se alcanzó una oferta en firme
con la empresa "Intercoex", pues el fax de 19 de noviembre de 2002 no
obtuvo respuesta y quedaban puntos del nuevo contrato con "IntercZZ"
pendientes de concretar.
En base a lo anterior, discrepamos de la conclusión a la que
llega el juzgador "a quo" cuando concluye que "RODAZZ
INVERSIONES S.L.", Sociedad Unipersonal incumplió de manera injustificada
el acuerdo de 7 de marzo de 2002.
Sentado lo anterior entendemos debe aplicarse el acuerdo de 7
de marzo de 2002 sin que podamos hacer uso de la facultad de moderación o
interpretación correctora aplicada por parte de la doctrina jurisprudencial, y
por la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 20
de mayo de 2004 pues, en este caso concreto, existía un pacto expreso, cláusula
segunda del contrato de arrendamiento de 7 de marzo de 2000, que expresamente
fue sustituido, ante la situación de crisis que atravesaba la demandada".
La STS de 7 de julio de 2004 ha
expresado la doctrina jurisprudencial consolidada siguiente: "Como dice la sentencia de esta Sala de 29 de julio de 2002, los
Tribunales de alzada tienen competencia, no sólo para revocar, adicionar, suplir
o enmendar las sentencias de los inferiores en grado, sino también para dictar,
respecto a todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda,
salvo en aquellos aspectos en los que por conformidad o allanamiento de las partes
haya quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido ya que en otro caso le
es lícito al Tribunal de apelación, según nuestro ordenamiento procesal, valorar
el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, pueda
revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes
o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia,
pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano
inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolla
el debate".
Por lo explicado, el sistema de libre valoración o libre
convicción es admitido por esta sede para valorar las pruebas, como ha acaecido
en el supuesto que nos ocupa, lo que supone el perecimiento del motivo.
RECURSO DE CASACIÓN.
QUINTO.- El motivo sexto de este recurso censura la
infracción de la doctrina jurisprudencial que interpreta el artículo
11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y considera que, al fijar la
indemnización, debió moderarse la misma y conceder un mes de indemnización por
año de cumplimiento de contrato pendiente, puesto que, de lo contrario y si se
concedieran todas las rentas del ciclo temporal en que ha permanecido
desocupado, se produciría un enriquecimiento injusto; al respecto, cita las SSTS de 20 de mayo de 2004, 15 de julio de 2002, 23 de
mayo de 2001.
El motivo se desestima.
El artículo 4.3 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994, establece que los "arrendamientos para uso
distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por
lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto
en el Código Civil".
En los arrendamientos para uso distinto de vivienda prevalece
la autonomía de voluntad, pues salvo cuestiones concretas, por ejemplo, los
procesos y la fianza, se puede pactar prácticamente todo con relegación de la
norma legal, toda vez que la libertad sólo está condicionada por las reglas
generales y, singularmente, por lo establecido en los artículos
6.2 y 1255 del Código Civil.
En el caso debatido, ha de tenerse en cuenta que, las partes,
mediante el uso de la facultad otorgada por el
artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, con pleno
acogimiento al principio de la autonomía de voluntad, suscribieron contrato de
arrendamiento de local de negocio en virtud del cual, y voluntariamente,
fijaron los efectos del desistimiento por parte del arrendatario, y, antes de
que se completara el plazo de duración estipulado, decidieron modificar el
contrato de arrendamiento suscrito, a través del acuerdo de 7 de marzo de 2002,
que supuso ya una moderación de la indemnización.
Por tanto, mediante el referido acuerdo se establecieron una
serie de condiciones y a partir del cumplimiento de las cuales quedaban
determinados los daños y perjuicios que debía satisfacer la demandada a la
actora, y, por tanto, es improcedente volver a objetivar dicha indemnización, como
se pretende mediante este motivo de casación.
SEXTO.- En su consecuencia, procede la desestimación de los
recursos extraordinario por infracción procesal y de casación, con la condena a
la parte recurrente de las costas causadas en dichos recursos (artículos 394.1 y 298 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil).
STS, Civil sección 1 del 18 de Diciembre del 2009
Recurso: 1530/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Novación de contrato de
arrendamiento. Cláusula de duración indefinida. Inexistencia de prórroga forzosa.
Situación de arriendo no real sino formal y cambiante. Recurso extraordinario
por infracción procesal: valoración de la prueba.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- La entidad "ARTEZZ, S.L." demandó por los
trámites del juicio ordinario a la compañía "AMEYZZ, S.L.", e
interesó que se dictara sentencia donde se declarara lo siguiente: a) que la
relación entre las partes, concerniente al arrendamiento de los locales sitos
en la calle X y que ocupa la demandante, está regida por el contrato de 15 de
enero de 1982, sujeto a la prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, con las modificaciones pactadas en el documento
de 20 de enero de 1986; y b) que la consignación realizada en el expediente
991/2001, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 15 de Madrid,
está debidamente hecha y, en consecuencia, sea cancelada la obligación de pago
de las rentas correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2001 del
arrendamiento de los locales ocupados por la actora; a lo que la demandada se
opuso y, además, reconvino, con la solicitud de que se acordara: a) declarar
resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el 20 de enero de 1986; b) declarar
la existencia de una ocupación precarista de los pisos 1º y 2º derecha; c) declarar
que ha lugar al desahucio y, por consiguiente, el derecho de "AMEYZZ,
S.L." a recuperar la posesión de los pisos 1º y 2º del edificio en su
totalidad o, subsidiariamente, de los pisos 1º y 2º derecha, con la condena a
la actora en ambos casos a desalojarlos y dejarlos libres a favor de la
reconviniente, más el apercibimiento de ser lanzada en caso de incumplimiento;
d) declarar el derecho de la demandante a percibir una indemnización por
importe de 117.366,81 euros, o, subsidiariamente, de 58.683,40 euros; y e)
condenar a la actora al pago de las costas del presente procedimiento.
El Juzgado rechazó la demanda, acogió parcialmente la
reconvención, y declaró resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el 20
de enero de 1986 por expiración de plazo, con la añadidura de que la demandante
reconvenida ocupaba en precario los pisos 1º y 2º derecha y la condena a dicha
parte a que dejara libre y a disposición de la reconviniente los pisos 1º y 2º
izquierda y derecha de la calle X, y, asimismo, con la de indemnizar a la
demandada por la ocupación de los referidos locales 1º izquierda, 1º derecha,
2º izquierda y 2º derecha, en la cuantía cuya determinación exacta se hará en
ejecución de sentencia, con fijación del 27 de mayo de 2001 como la de la fecha
de devengo; y su sentencia fue modificada en grado de apelación por la de la
Audiencia, que dictó sentencia con la desestimación del recurso de apelación
interpuesto por la demandada y la aceptación parcial del formulado por la
actora, para revocar la decisión de primera instancia sólo en lo referido al
pago de indemnización a favor de "AMEYZZ, S.L." y a cargo de
"ARTEZZ, S.L.", que se regirá por lo siguiente: 1º, respecto de los
locales 1º y 2º izquierda, ocupados a título de arriendo, "ARTEZZ,
S.L." deberá satisfacer a "AMEYZZ, S.L.", desde junio de 2001
hasta octubre de 2003 (mes que se dicta la sentencia del Juzgado), la renta que
fuere exigible en junio de 2001; desde noviembre de 2003 hasta el desalojo
efectivo deberá pagarle el mismo importe mensual a título de indemnización por
la ocupación de los locales; 2º, en cuanto a los locales 1º y 2º derecha,
ocupados en precario, la actora reconvenida "ARTEZZ, S.L.", deberá
pagar a la propietaria "AMEYZZ, S.L.", en concepto de indemnización
por ocupación ilegítima de los locales desde la sentencia del Juzgado hasta el
desalojo efectivo, la cantidad resultante conforme a lo indicado en el párrafo
último, apartado B) del fundamento de derecho séptimo de esta resolución
(precisa este párrafo que "el montante de esta indemnización se obtendrá
aplicando a los metros cuadrados de los locales ocupados en precario la misma
cifra que se obtenga al dividir el importe de la renta por los metros cuadrados
ocupados en concepto de arrendamiento y -como en el caso de la parte arrendada-,
deberá abonarse hasta la puesta a disposición del propietario"), y se
absuelve a la reconvenida del pago de indemnización por el tiempo de ocupación
en precario de los locales hasta la fecha de la sentencia del Juzgado; y 3º, el
importe total que pueda percibir"AMEYZZ, S.L.", tanto por renta como
por indemnización, (por la ocupación después de la sentencia de las partes cuyo
arriendo se declara extinguido y en precario) no podrá exceder de 117.366,81
euros.
"ARTEZZ, S.L." ha interpuesto recurso extraordinario
por infracción procesal, con cobertura en el artículo 469.1 2º y 4º de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, y de casación, con cobijo en el artículo 477.2 3º de
esta Ley, y esta Sala, mediante auto de 13 de mayo de 2008, ha admitido ambos
recursos.
RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL.
SEGUNDO.- El motivo primero de este recurso acusa la
infracción del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación
con los artículos 316 y 376 de dicho ordenamiento, con fundamento en que la sentencia
recurrida efectúa una errónea valoración de las pruebas testifical y
documental, ya que de las mismas resulta acreditada la ocupación del piso 1º
izquierda por "ARTEZZ, S.L." desde el año 1982, cuando don Everardo
era el propietario de los inmuebles, de lo que deduce la validez del contrato
de 15 de enero de 1982.
El motivo se desestima.
La recurrente parece alegar la infracción de preceptos
relativos a pruebas referentes a documento público y testifical.
En primer lugar, en el motivo no existe determinación alguna
de documento público en el cual se pretenda fundamentar el error en la
valoración de la prueba; la única referencia a una escritura pública se realiza
para poner en entredicho los razonamientos de la sentencia de instancia
respecto a la entidad "ImpaZZ"; la recurrente dice que dicha sociedad
no fue creada hasta 1993, por lo que difícilmente puede ser titular de un
contrato de arrendamiento en el año 1982, pero olvida que "ImpaZZ",
con CIF A- ZZ, que no "Impasisa, S.L." con CIF B-ZZ, fue constituida
el 17 de junio de 1981, ante el Notario de Madrid don Martín Recarge Casanova,
e inscrita en el Registro Mercantil de esta Capital Hoja 50108, y fue "
ImpaZZ, S.A.", que, representada por don Everardo, quién también era
representante de "ImpaZZ, S.L.", firmó los contratos de arrendamiento
a que se refiere la sentencia de apelación, y fue precisamente esta compañía la
que formalizó un préstamo multidivisa por importe de setecientos mil dólares
con garantía hipotecaria con "Caja de Madrid", todos cuyos datos
transcienden del documento número 2 de la contestación a la demanda, y pueden
comprobarse en la inscripción 3ª.
En el motivo se hace supuesto de la cuestión al tomar como
punto de apoyo apreciaciones fácticas subjetivas, en discrepancia con lo considerado
en la sentencia objeto del recurso.
En cuanto a la prueba testifical, constituyen un medio
probatorio cuya base y desarrollo se basa en el principio de la "sana
crítica", lo que significa que el Juzgador puede valorarlo de la forma que
crea conveniente, para estimar sus resultados en conjunto o aisladamente; dado
que la sentencia recurrida realiza un análisis de las pruebas de la manera
primera, sin que las meras manifestaciones de la recurrente puedan acreditar
que sus razonamientos son erróneos o ilógicos, y debemos concluir que la
valoración probatoria realizada por el Tribunal de apelación, deducida del
acervo de circunstancias concurrentes, responde a las más elementales reglas de
la coherencia jurídica y la razonabilidad.
Además, la sentencia del Juzgado considera que don Everardo
ha adquirido la propiedad del inmueble en diciembre de 1985, sin que conste en
autos su intervención anterior como administrador o mandatario de la propiedad,
en base a lo cual considera nulo el contrato de 15 de enero de 1982 esgrimido
por la actora como pilar central de su tesis, pues, de aceptarse, estaría
sujeto a la prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; la
Audiencia asume lo razonado en la sentencia de primera instancia y, también,
resalta lo peculiar de la posición del Sr. Everardo, cuyo testimonio cita el
recurso en apoyo de su posición; en efecto, de los documentos unidos a las actuaciones,
resulta que el mencionado manejaba varias sociedades ubicadas en el inmueble de
la calle Albarracín número 50, una de las cuales era la apelante, y otra
"ImpaZZ", a la que, representada por el Sr. Everardo, "Caja
Madrid" concedió un préstamo multidivisa por importe de setecientos mil
euros en escritura otorgada el 13 de junio de 1992, en garantía del cual, aquél
y su esposa constituyeron hipoteca sobre la finca que nos ocupa, la cual habían
adquirido por compra el 18 de diciembre de 1985; la hipoteca fue ejecutada y el
inmueble adjudicado a "Caja Madrid", que lo vendió a "AMEYZZ,
S.L."; en el 20 de enero de 1982 está fechado el contrato de arrendamiento
entre "ImpaZZ", como arrendataria, y don Everardo, como arrendador,
pero asimismo sostiene la apelante que este documento ha quedado modificado por
otro de 20 de enero de 1986, de modo que de aceptar esta tesis nos
encontraríamos ante una novación por cambio de objeto, dado que el contrato de
1986 se refiere a los pisos primero y segundo izquierda, y el anterior de 1982
sólo al piso primero izquierda, es decir, que el único contrato válido es el de
1986 y no está sujeto a prórroga forzosa al serle de aplicación el artículo 9
del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, que suprimió la prórroga forzosa
para los contratos posteriores, y la Disposición Transitoria primera, apartado
2º, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en cuya virtud procede el
desahucio; finalmente, el contrato de arrendamiento de 20 de enero de 1986 está
extendido en un impreso oficial con el número 0129316, que según informe del
Ministerio de Economía, fue entregado a Tabacalera el 21 de noviembre de 1989,
esto es, más de tres años y medio después de su fecha, lo que viene a reforzar
la idea de que el propietario del inmueble y de las diversas sociedades
ubicadas en él, el Sr. Everardo, hacía y deshacía a su antojo según le conviniera
por las circunstancias de cada momento, pero sin que hubiera una situación de
arriendo real, sino meramente formal y cambiante según los particularidades de
cada instante.
TERCERO.- El motivo segundo de este recurso denuncia la
transgresión del artículo 218.1 de la LEC, por la incongruencia de la
resolución recurrida, pues ha declarado la nulidad del contrato de
arrendamiento de fecha 15 de enero de 1982, cuando la parte demandada y
reconviniente nada accionó en tal sentido.
El motivo se desestima.
Por la demandada se excepcionó la nulidad del contrato de 15
de enero de 1982 y no ha quedado acreditado en autos que don Everardo fuera
propietario del inmueble en el año 1982, porque la escritura de compra fue
formalizada en 1985, sin que conste en las actuaciones que hubiera intervenido
como administrador o mandatario de la propiedad, en base a lo cual se considera
nulo el contrato de 15 de enero de 1982, esgrimido por la actora como pilar
central de su tesis, pues, de haber sido aceptada, el contrato de arriendo
estaría sujeto a la prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964.
Si lo que se pide en la contestación de la demanda es la
desestimación de ésta y ello se acuerda por el Juzgado y se ratifica por la
Audiencia, no existe la pretendida incongruencia.
CUARTO.- El motivo tercero de este recurso reprocha la
vulneración del artículo 24 de la Constitución Española, debido a que la
errónea valoración probatoria y la incongruencia de la Sentencia, antes
indicadas, le ocasionaron indefensión.
El motivo se desestima.
La repulsa de los motivos precedentes lleva consigo el
perecimiento del presente, con la conclusión de que no ha habido indefensión
para la parte recurrente.
RECURSO DE CASACIÓN.
QUINTO.- El motivo primero de este recurso censura la interpretación
del artículo 1285 del Código Civil por la sentencia de la Audiencia en relación
a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, al no considerar sujeto a la
prórroga forzosa el contrato de 20 de enero de 1986, pese del contenido de sus
cláusulas y de su duración indefinida pactada por las partes, contenida, entre
otras, en las SSTS 20 de abril de 1993, 4 de febrero de 1992 y 14 de junio de
1994.
El motivo se desestima.
Plantea la recurrente el alcance que debe darse a la
expresión "duración indefinida", contenida en el clausulado del
contrato litigioso, que, a su juicio, permite inferir que la voluntad de las
partes era la de someterse, en cuanto a su duración, al régimen de prórroga
forzosa regulado en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
con sustento de su argumentación casacional en la existencia de jurisprudencia
contradictoria de SSTS sobre la materia.
Esta Sala ha tenido ya ocasión de reiterar (entre otras, en
STS de 25 de noviembre de 2008 y 10 de junio de 2009), que la temporalidad es
una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la
validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una
duración indefinida.
Resulta, por tanto, plenamente rechazable la argumentación
del recurrente, según la cual, en el presente caso, la Sala de instancia no ha
interpretado el contrato como un conjunto orgánico, sino que ha concluido que
el contrato no se encontraba sujeto a prórroga forzosa para lo que ha puesto
sólo en relación el pacto de duración indefinida y el que la renta se
determinara anualmente, sin embargo las partes pactaron otras cláusulas de las
que se reproducen las que para la finalidad del presente recurso se consideran
de interés: 1ª, el local objeto del contrato se destinará por el arrendatario
exclusivamente a la actividad de Artes Gráficas (Fotocomposición); no podrá
instalar elementos que no sean destinados a tal fin; 3ª, el arrendatario
declara percibir en perfectas condiciones el piso, pero la propiedad le
autoriza a realizar, cuantas reformas considere oportunas para el desempeño de
la actividad a que se refiere el contrato, sin modificar la estructura del edificio;
4ª, la renta establecida en el presente contrato, se entiende por valor en el
año 1986, por ello de común acuerdo cada año, se fijará el nuevo importe con
valor desde el 1º de enero. (según el I.P.C. del I.N.E.); y 6ª, los gastos e impuestos,
serán por cuenta del arrendatario.
Las alegaciones recién expuestas no alteran los razonamientos
de la sentencia de instancia.
En los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia
del Real Decreto Ley 2/1985, es necesario que el pacto de prórroga forzosa
conste con toda claridad y sin ninguna duda; una de las novedades más
importantes introducidas por el Real Decreto Ley 2/1985, respecto de la
legislación arrendaticia anterior, fue precisamente la supresión del régimen de
prórroga forzosa, para imperar desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985,
una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de
arrendamiento urbano, con la desaparición, por tanto, de la renovación temporal
automática, que, por imperativo legal, regulaba el artículo 57 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, lo que lógicamente no impide que en virtud del
principio de libertad contractual, consagrado en el artículo 1255 del Código
Civil, las partes se sometan al referido régimen.
Por ello, se necesita examinar cuál es la intención de las
partes, a fin de determinar si lo realmente querido por el arrendador y el
arrendatario es someterse, en cuanto a su duración, al mentado sistema de
prórroga forzosa y, en el caso que nos ocupa, la cláusula del contrato de
arrendamiento referente a su duración, tras calificar ésta como indefinida, no
hace ninguna referencia a una supuesta prórroga forzosa, sin que sea lo mismo
la tácita reconducción prevista en dicho precepto que la prórroga forzosa de la
anterior Ley de Arrendamientos Urbanos.
Además, no era intención de la recurrente defender la
aplicación de la prórroga forzosa del contrato celebrado el 20 de enero de
1986, al que, por cierto, denomina "documento", pues considera que es
una mera novación del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de enero de
1982, cuya línea defensiva ya es planteada en el motivo primero del recurso
extraordinario por infracción procesal.
Si la parte recurrente entiende, y así defiende y pide en la
demanda, que el contrato que debe tenerse en consideración a los efectos de
motivar aplicación de la prórroga forzosa, es del de 15 de enero de 1982, el
motivo debe ser desestimado, pues no se corresponde ni con lo pedido y
combatido en su escrito de demanda, y tampoco con su método de defensa
concretado al contestar a la reconvención, amén de que don Everardo no tenía
facultades para figurar como arrendador, pues entonces no era propietario del
inmueble, ni administrador o mandatario de los titulares del mismo.
Por ello, al plantear la recurrente su recurso de casación
sobre la base de considerar aplicable la prórroga forzosa al contrato de
arrendamiento de 20 de enero de 1986 (que no es lo pedido y sobre lo que no ha
aportado ningún medio de prueba) supone adoptar una línea de protección
diferente a aquellas que sirvieron de apoyo a sus peticiones, y al tratarse de
las mismas y soportar los motivos de su recurso en peticiones diferentes de las
que sirvieron de base para plantear la demanda, esa parte ha incurrido, igualmente,
en causa de desestimación del recurso de casación, que no puede constituirse en
una instancia nueva para conocer de reclamaciones diferentes a aquéllas de las
que trae causa el escrito rector del procedimiento y en el que quedaron
concretados los derechos objeto de tutela judicial.
Cuando a través de la prueba solicitada por la parte
recurrida, el Ministerio de Economía ha informado que el modelo oficial en el
que se ha extendido el contrato de 20 de enero de 1986 no se puso ni
circulación hasta el 21 de noviembre de 1989, esto es, tres años y seis meses
después de cuando se dice firmado el contrato, la recurrente no articuló
explicación alguna que diera cobertura a la relación arrendaticia que había
quedado en entredicho, con lo que admitió, por tanto, el fraude que había sido
descubierto.
Estamos pues ante un documento ficticio, creado "ad
hoc" para dar cobertura a unos intereses concretos, los del Sr. Everardo,
que comparece como arrendador y, además, como arrendatario.
Si ha esto añadimos los diferentes y contradictorios
contratos de arrendamiento formalizados por el Sr. Everardo en su propio nombre
y a favor de las sociedades que el mismo maneja, puede llegarse a la conclusión
de que el citado hacía y deshacía a su antojo según le conviniera por las
circunstancias de cada momento, pero sin crear relaciones de arrendamiento
reales, sino meramente formales y cambiantes conforme a los intereses que, a
cada instante, le resultarán beneficiosos.
Es cierto que la sentencia recurrida considera que, al
solicitar ésta parte la resolución del contrato, ello implicaba que se aceptaba
como válido el mismo, no obstante tal aseveración se realiza por la Audiencia
al desconocer, o no tener en cuenta, que la recurrida sólo tuvo conocimiento de
que el contrato de fecha 20 de enero de 1986 había sido creado en un modelo
oficial que no estuvo en circulación hasta el 21 noviembre de 1989, a raíz del
resultado de la prueba practicada en primera instancia, por lo que al tiempo de
formular la demanda reconvencional desconocía tan trascendente hecho y, por
ello, difícilmente podía mencionarlo al realizar sus peticiones, sin embargo,
al celebrar el juicio, conocida la simulación del documento, se planteó que tal
hecho implicaba la inexistencia del contrato, así como, que éste podría
incurrir en estafa procesal.
Por todo ello, la conclusión expresada por el Tribunal de
segunda instancia en el sentido de que esta parte consideraba válido el
contrato, carece de cobertura, y por haber sido estimada la reconvención en
ambas instancias, nada podía impugnar la reconviniente, por lo que lo
manifestado no es un hecho nuevo, sino la consecuencia lógica de cuanto se ha
expresado.
SEXTO.- El motivo segundo de este recurso aduce la infracción
de la doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre la interpretación del
artículo 1300 del Código Civil, con indicación a la nulidad del contrato de 15
de enero de 1982, contenida, entre otras, en las SSTS de 25 de mayo de 1987, 6
de octubre de 1988, 13 de diciembre de 1989 y 22 de diciembre de 1992.
El motivo se desestima.
Se plantea aquí una cuestión nueva, como ha razonado la
sentencia recurrida, no suscitada en la primera instancia, donde debió
introducirse en el escrito de contestación a la reconvención o en la audiencia
previa.
Reiterada doctrina jurisprudencial impide conocer en casación
de las cuestiones nuevas, que alteran el objeto de la controversia, atentan a
los principios de preclusión e igualdad de partes y producen indefensión para
la otra parte (entre otras, SSTS de 2 de junio y 19 de noviembre de 1999, 20 de
enero de 2001 y 22 de julio de 2003).
SÉPTIMO.- En consecuencia, procede la desestimación de los
recursos extraordinario por infracción procesal y de casación, con la condena a
la parte recurrente de las costas causadas en el ambos recursos(artículos 394 y
398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1 del 10 de Diciembre del 2009
Recurso: 664/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos.
De local de negocio. Resolución por desocupación y cesión o traspaso
inconsentido. No ha lugar. Notificación al arrendador conforme a Derecho.
Fundamentos de derecho
PRIIMERO.- La entidad "BOTONZZ 7, S.L." y don Nemesio
demandaron por los trámites del juicio de cognición a don Anibal y a doña
Isidora, e interesaron las peticiones que se detallan en el antecedente de
hecho primero de esta sentencia.
Por la parte demandante, al amparo de lo dispuesto en los
artículos 62.3, 114.11 y 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 40/1964, se ha
ejercitado la acción de resolución del contrato de arrendamiento, celebrado el
1 de septiembre de 1985, por desocupación del local arrendado y cesión o
traspaso inconsentido por la arrendadora, que liga a las partes sobre el local
de negocio, sito en Madrid, calle Imperial número 4, con vuelta a la calle
BOTONZZ número 7, por donde tiene su acceso.
El Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue revocada en
grado de apelación por la de la Audiencia.
La entidad "BOTONZZ 7, S.L." ha interpuesto recurso
de casación contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el
artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y esta Sala, mediante auto
de 25 de marzo de 2008, lo ha admitido al concurrir los requisitos legalmente
exigidos.
SEGUNDO.- El motivo primero del recurso acusa la infracción
del artículo 114.5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la doctrina
jurisprudencial contenida en las SSTS de 25 de abril de 1962, 8 de abril de
1963, 22 abril de 1963, 22 de abril de 1991 y 18 de abril de 1963, sobre la
necesidad de cumplir los requisitos del artículo 32 para la validez del
traspaso; se alega que la sentencia recurrida no aprecia la causa resolutoria
del artículo 114.5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin razonar sobre si
el traspaso era jurídicamente posible al haberse arrendado el local como
almacén y estar cerrado desde hacía varios años, ni tampoco si se incumplieron
o no los requisitos previstos en el artículo 32 para la validez de este
derecho; se han aportado SSTS, que sientan la doctrina referida a la
posibilidad de resolver el contrato cuando se incumplen los requisitos
establecidos en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para la validez
del traspaso, así las de 25 de abril de 1962, 22 de abril de 1991 y de 24 de diciembre
de 1964; por último, se indica que la sentencia de la Audiencia, a la hora de
determinar la validez del traspaso, limita su análisis a la validez del acto de
comunicación efectuado al administrador de la parte arrendadora.
El motivo se desestima.
La sentencia recurrida, en sus fundamentos de derecho sexto y
séptimo, integra los siguientes razonamientos:
"SEXTO.- Mejor suerte ha de correr el recurso, así como
el de la codemandada, en lo que se refiere a las cuestiones de fondo.
Comenzando por el traspaso, cabe señalar que pese a lo ponderado de los
argumentos de la sentencia de instancia, discrepa la Sala de la conclusión
alcanzada, ya que debe entenderse que la notificación de la decisión de
traspasar y del traspaso realizado al Sr. Narciso es acorde a derecho y apta
para producir los efectos del traspaso.
SÉPTIMO.- Efectivamente el referido Don. Narciso ha venido
cobrando la renta de los arrendamientos del edificio en que se halla el inmueble
de autos (f. 435 y 440, posición 4ª), el mismo sigue cobrando las rentas
(posición 9ª, f. 440) aunque se alegue que no rinde ni ha rendido cuentas,
además se reconoce que ha intervenido en el contrato de autos y en otro
traspaso como administrador o representante de la propiedad, aunque se indique
que el mismo ha intervenido con sus facultades expresamente limitadas (f. 435,
440, posiciones 7ª y 8ª). De todo lo indicado se desprende que cuando menos el
citado es representante de la propiedad, cuando no administrador, ya que tal condición
ha de ser asignada a quien cobra las rentas y además, con mayores o menores
facultades, interviene en el traspaso de locales, pero en todo caso resulta
claro a esta Sala que nos hallamos ante un representante de la propiedad a
efecto de recibir pagos y comunicaciones a ella dirigidas, y que como tal ha
venido actuando sin contradicción expresa por parte de ésta, es más sigue
cobrando las facturas de los arrendamientos, lo cual no parece casar con el
hecho de que no haya rendido ni rinda cuentas, ya que ser así lo lógico es que
se hubiere actuado en alguna forma contra el mismo en orden a impedir el cobro
de los recibos, no obstante, con independencia de que el citado haga o no
llegar la renta a la propiedad, lo cierto es que es obvio que el mismo, ante
los arrendatarios, viene actuando como persona en quien la propiedad confía y
delega su actuación jurídica, al menos hasta el punto de permitirle percibir la
renta de los arriendos.
Pero es más y teniendo en cuenta que el Sr. José en el
proceso seguido ante el Juzgado nº 1 reconoció que el referido era
administrador y que cobraba rentas, pagaba impuestos y encargaba las
reparaciones necesarias (posición 6ª, f. 356 y 358), con ello, unido a lo ya
referido se concluye que el citado Don. Narciso actuaba como administrador -si
bien, corno se indicará, es suficiente con representar a la propiedad a efecto
de recibir comunicaciones-. Cabe añadir que si bien se trata de confesión
prestada en proceso previo que no llegó a pronunciarse sobre el fondo del
asunto, sin duda es un medio más de prueba que con carácter documental cabe
valorar con los restantes medios de prueba para afirmar la convicción de la
Sala sobre los hechos debatidos, únicamente podría plantearse si cabría
rechazar su aplicación si de ello resultasen consecuencias adversas para la
parte que estuvo ausente de tal proceso, como es la Sra. Isidora -no así la actora-,
ya que tal proceso se instó por la propiedad y es indudable que lo reconocido
por un propietario en un proceso es medio probatorio apto para dar por
acreditado tal hecho en un pleito posterior".
La Sala presta conformidad con las argumentaciones recién
expresadas de la sentencia de apelación.
En definitiva, la notificación de la decisión de traspasar y
el traspaso, realizada Don. Narciso, es acorde a derecho y apta para producir
los efectos y consecuencias propias de dichas operaciones.
TERCERO.- El motivo segundo del recurso denuncia la
transgresión del artículo 114, regla 5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964, en relación con lo establecido en el artículo 32.1 de dicho ordenamiento,
y la doctrina jurisprudencial recogida en las SSTS de 25 de abril de 1969 y 15
de abril de 1964; la parte recurrente parte del reconocimiento que hace la
resolución recurrida acerca de que el local no fue destinado a la actividad de
hostelería sino a almacén, sin que se llevara a cabo una actividad negocial
abierta al público; las SSTS relacionadas contienen una posición, que referida
a la falta de actividad de los locales de negocio, se resume en que "(...)
lo que se protege con el derecho de traspaso reconocido, es una riqueza en
actividad, (...)", que conduce a que se estime vulnerado el artículo 32.1
cuando el objeto de traspaso sea un local sin actividad económica.
El motivo se desestima.
Procede señalar que los demandantes conocían plenamente que
el local litigioso nunca fue destinado a restaurante, bar u otro
establecimiento abierto al público y así fue reconocido en confesión judicial
(vid. posición 11ª, folios 440 y 436), e, igualmente, en la confesión efectuada
por Don. José en otro pleito anterior (vid. posiciones 7ª y 8ª, folios 356 y
359), en la que precisó que esa situación era plenamente conocida e incluso aceptada.
Por otro lado, corresponde significar que cabe incluso el
reconocimiento de un consentimiento tácito derivado de actos concluyentes de la
propiedad; evidentemente, quien durante un largo período de tiempo sabe que el
local está cerrado (no abierto al público) y no actúa frente a ello de ninguna
forma, ha asumido tal situación (entre otras, SSTS de 7 de octubre de 2002, 29
de enero de 2003 y 22 de noviembre de 1994).
Finalmente, procede recordar que el cambio de destino del
local, como pudiera ocurrir en este supuesto, no está comprendido en el artículo
114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos como causa de resolución, lo que sólo
afecta a la conversión de local de negocio en vivienda o viceversa, lo cual no
ocurre en este caso, pues se ha destinado a almacén, cuya situación era
asimilada a la de local de negocio por la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964.
CUARTO.- El motivo tercero de recurso censura la conculcación
del artículo 114.5ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y de la
doctrina jurisprudencial dimanante de las SSTS de 6 de octubre de 1970, 23 de
noviembre de 1974 y 7 de febrero de 1968, sobre la falta de validez del
consentimiento del administrador; se cuestiona la declaración de eficacia del
traspaso por el hecho de que su notificación fue realizada a la persona que
cobraba las rentas como administrador o representante del arrendado; las SSTS
indicadas contienen una doctrina relativa a la insuficiencia del permiso
general del administrador, estableciendo que "(...) la autorización del
traspaso no es un hecho de mera administración, sino de dominio en cuanto que
supone la renuncia de derechos tales como el tanteo y el retracto y, por tanto,
no basta el poder ordinario para administrar, sino que ha de contener el
mandato expreso que exige el artículo 1713 del Código Civil " (STS de 23
de noviembre de 1974).
El motivo se desestima por los mismos razonamientos
expresados en el fundamento de derecho tercero de esta sentencia, que, en
evitación de repeticiones, se tienen aquí por reproducidos.
QUINTO.- El motivo cuarto de recurso reprocha la violación
del artículo 62.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la doctrina
jurisprudencial recogida en las SSTS de 18 de diciembre de 1971 y 18 de febrero
de 1969, cuya observancia hubiera facultado la resolución del contrato por no
uso, habiéndose reconocido por el Tribunal "a quo" el hecho de que el
local ha permanecido cerrado; el recurrente entiende que, aunque no pudiera
resolverse el contrato de arrendamiento por esta causa por haber consentido
esta situación, en todo caso se justifica que se está dando validez a un
traspaso que incumple lo dispuesto en elartículo 32.1 de la Ley de
Arrendamientos urbanos de 1964 por quedar demostrado que el local no estuvo
abierto al público con un año de antelación.
El motivo se desestima.
El hecho de no estar el local litigioso abierto al público no
es óbice para considerarlo cerrado, pues tal término se refiere sólo a los
supuestos de cierre total, sin ningún tipo de actividad, lo que puede
apreciarse como situación de tal abandono, lo que no ocurre en este caso,
debido a que el mismo estaba destinado a almacén, lo que implica una cierta
actividad, de manera que no puede considerarse como cerrado a los efectos de
poder acogerse como causa de resolución del contrato.
SEXTO.- En consecuencia, procede la desestimación del recurso
de casación con la condena a la parte recurrente de las costas causadas en el
mismo (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1 del 17 de Noviembre del 2009
Recurso: 394/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Resolución de contrato
de arrendamiento. Incongruencia omisiva de la sentencia.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Doña Casilda demandó por los trámites del juicio
ordinario a doña Alejandra, sobre resolución de contrato de alquiler de
vivienda de fecha anterior al 9 de mayo de 1985, por causa de necesidad de la
misma, pues la precisaba para instalar en ella su domicilio, así como de su
esposo e hijos, ya que no tenían otro lugar donde residir, lo que hacían hasta
entonces en la vivienda de un hermano.
El Juzgado rechazó la demanda al entender que la actora no
había acreditado la necesidad de la vivienda, y, por ello, no entró a resolver
sobre la alegación de la demandada de que la transmisión en virtud de la cual
la demandante había adquirido la finca fue impugnada en otro procedimiento por
los arrendatarios y que, por haber prosperado la impugnación, no cabía la
denegación de la prórroga forzosa al inquilino impugnante respecto a la
necesidad de la vivienda por el arrendador; y su sentencia fue revocada en
grado de apelación por la de la Audiencia en el sentido de estimar la demanda y
declarar la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a las partes
sobre la vivienda sita en x, de Madrid, con la condena a la demandada a dejarla
libre y a disposición de la actora cuando para ello fuera requerida bajo
apercibimiento de lanzamiento y con imposición de las costas de primera
instancia por considerar que la apelante había demostrado la necesidad de la
vivienda; sin embargo, no ha entrado a conocer de la cuestión relativa a la
infracción del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Doña Alejandra ha interpuesto recursos extraordinario por
infracción procesal, con base en el artículo 469.1 2º y 4º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, y de casación, con cobertura en el artículo 477.2 3º del
mismo texto legal, contra la sentencia de segunda instancia, y esta Sala,
mediante auto de 29 de enero de 2008, admitió íntegramente el primero y el
segundo exclusivamente sobre las infracciones alegadas en el motivo primero del
escrito de interposición.
RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL.
SEGUNDO.- Este recurso se articula con tres alegaciones.
A. En la alegación primera se acusa la infracción de las
normas reguladoras de la sentencia en cuanto a la incongruencia, falta de
exhaustividad y error en la apreciación de la prueba, y se citan como
vulnerados los artículos 216 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
B. En la alegación segunda, se denuncia la transgresión del
derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24de la Constitución
Española.
C. En la alegación tercera, se reprocha la violación de la
doctrina de la cosa juzgada.
Se examina exclusivamente la alegación primera.
En resumen, la secuencia de los hechos que anteceden al
procedimiento origen de este recurso se sitúan en que, cuando se produjo la
transmisión de la propiedad de la vivienda de autos a favor de doña Casilda,
por adjudicación en subasta judicial, al tener noticia de manera fehaciente de
la misma la ahora recurrente y su esposo, posteriormente fallecido, a través de
la personación de la Comisión Judicial el día 1 de febrero de 1994, estos
ejercitaron la acción de impugnación de la venta, pues el precio había sido de
4.250.000 pesetas, cantidad que excedía a la capitalización del 4,5% de la
renta anual, que pagaban los inquilinos en el momento de la transmisión, la
cual era de 4.200 pesetas anuales, con lo que arrojaba su capitalización al
4,5% la cifra de 92.333 pesetas, cantidad notablemente inferior a la del precio
de transmisión efectuado en los autos del juicio ejecutivo 1248/1990, seguidos
ante el Juzgado de Primera Instancia número 36 de Madrid en los que la actora
se adjudicó la vivienda litigiosa.
El efecto de la acción ejercitada era el de la limitación de
las facultades dominicales de la adquirente, consistentes en que ésta no podía
denegar la prórroga forzosa del contrato a los inquilinos impugnantes, aunque
justificara la necesidad de la ocupación de la vivienda para sí o para los
suyos, según dispone el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La acción de impugnación ejercitada por doña Alejandra y su
esposo se tramitó por el Juzgado de Primera Instancia número 18 de Madrid, en
autos de cognición número 283/1994, donde se dictó sentencia el 17 de marzo de
1995, en la que se disponía que "estimando la demanda interpuesta por don
Celestino y doña Alejandra, contra doña Casilda, debo declarar y declaro la
válida impugnación de la transmisión operada sobre la vivienda sita en el piso
NUM001 NUM002, escalera NUM003, de la casa número NUM000, de la DIRECCION000 de
Madrid, con el efecto de impedir a la demandada adquirente negar la prórroga
del contrato de arrendamiento, si existe, basándose en la causa primera del
artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ".
Recurrida en apelación la mentada resolución, la Sección
Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo 700/1997, dictó
sentencia el 8 de abril de 1999, por la que desestimaba el recurso formulado
por doña Casilda y confirmaba la sentencia dictada por el Juzgado, con el
establecimiento de que la relación arrendaticia entre ambas partes estaba
sujeta a la prórroga forzosa determinada en el artículo 47 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos.
En el caso de debate, la sentencia recurrida no ha resuelto
sobre una importante cuestión suscitada por la parte demandada, e incide en
incongruencia omisiva.
Rectamente entendido el principio de congruencia implica que
el Juzgador tenga en cuenta también las peticiones de la parte demandada, las
cuales, muchas veces, constituyen fundamentos autónomos aunque conexos con los
deducidos por la actora, que exigen por ello un pronunciamiento específico
(entre otras, SSTS de 8 de febrero de 1994 y 28 de enero de 1995).
El Tribunal de apelación puede y debe resolver todas las
cuestiones planteadas en el pleito, sin embargo no contiene pronunciamiento
alguno respecto al impedimento de doña Casilda de negar la prórroga del
contrato de arrendamiento con base en la causa primera del artículo 62 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos, acordado mediante sentencia firme dictada en los
autos de juicio de cognición antes referidos, donde se ejercitaba la acción de
impugnación determinada en el artículo 53 de dicha Ley.
En virtud de lo establecido en la expresada sentencia firme,
la demandante carecía de acción para suplicar la resolución del contrato de
arrendamiento por causa de necesidad de ocupación de la vivienda para ella y su
esposo e hijos.
TERCERO.- En consecuencia, procede la estimación del recurso
extraordinario por infracción procesal, toda vez que doña Casilda no estaba
facultada para esgrimir la acción de resolución de contrato de arrendamiento
que nos ocupa, como se alega en el motivo primero del rollo de casación, por lo
que procede la anulación de la sentencia recurrida.
No hacemos condena en costas por las causadas en este
recurso, ni en el de casación (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil), ni en el de apelación.
Confirmamos la parte dispositiva de la sentencia dictada por
el Juzgado de Primera Instancia número 71 de Madrid en fecha de 14 de marzo de
2002.
STS, Civil sección 1 del 14 de Octubre del 2009
Recurso: 65/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Resolución del contrato
de arrendamiento de local de negocio por la realización de obras inconsentidas
que alteran la configuración y estructura del local.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Don Mariano, por sí y en beneficio de la comunidad
en que participa con doña Rita, doña Bibiana y don Carlos Antonio, demandó por
los trámites del juicio ordinario a don Eleuterio, y solicitó la resolución del
contrato de arrendamiento de local de negocio por la realización de actividades
insalubres, nocivas o peligrosas, así como por obras inconsentidas, que
alteraban la configuración y estructura del local.
La cuestión litigiosa gira en torno principalmente a la
resolución del contrato verbal de arrendamiento de vivienda, celebrado por la
parte demandante con el demandado en fecha de 1 de septiembre de 1965, relativo
a una casa, sita en el ensanche de Burjasot, Calle Divisoria de este término
con el de Godella, señalada actualmente con el número 19, consistente en planta
baja para habitar, corral, pozo y, también, una porchada posterior con un
puerta que da salida a una calle denominada GravZZ, y un piso alto al que se da
acceso por la escalerilla desde la fachada, destinado también para habitar, en
cuya relación contractual posteriormente, sin autorización del arrendador pero
tampoco sin repulsa a ello, convirtió el mencionado inmueble en local para
desarrollar la actividad de tripería, con base a la petición de resolución la
realización de actuaciones por el arrendatario explicadas en el párrafo
antecedente.
El Juzgado rechazó la demanda, al considerar que, de la
prueba practicada, no se acreditó que el demandado verifique actividad
peligrosa o nociva, relativa a las operaciones de elaboración y calibrado de
tripas de animales, por tener en su poder todas las licencias para las
operaciones de esta naturaleza efectuadas en el local, sin que sean imputables
a dicho ejercicio determinados deterioros existentes, como tampoco constan
quejas de los vecinos por molestias concernientes a este particular, ni fue demostrado
que el arrendatario haya variado el fin al que se destina el local, el cual el
arrendador debía conocer dado el tiempo transcurrido desde el inicio del
contrato, así como que, de la pericial realizada, no cabe hablar de obras que
alteren la configuración del local, por tratarse de una sustitución de
elementos, por lo que no procede acceder a la resolución del contrato; y su
sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, al
apreciar que, del dictamen pericial, se extrae que se han efectuado una serie
de obras en el patio y colocación de máquinas, que suponen una alteración del espacio
y de la volumetría, que, si bien no afecta a la estructura del inmueble, sí
incide jurídica y arquitectónicamente en lo que es su configuración.
Don Eleuterio ha interpuesto recurso de casación, con
cobertura en los apartados 2, número 3º, y 3, del artículo 477 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, y esta Sala, mediante auto de 18 de diciembre de 2007, lo
ha admitido al concurrir los presupuestos y requisitos legalmente exigidos.
SEGUNDO.- El recurso se desarrolla en los siguientes motivos:
1º.- El motivo primero acusa la infracción del artículo 114.7
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con cita de las SSTS de 30 de
enero de 1991 y 8 de junio de 1974, que excluyen del concepto de obras
inconsentidas, que alteren la configuración del local, aquellas efectuadas con
material ligero.
2º.- El motivo segundo denuncia la transgresión del artículo
114.7 de la indicada Ley, con indicación de las SSTS de 14 de diciembre de 1990
y 23 de mayo de 1975, al no poder entender como obra inconsentida la
sustitución de un elemento por otro.
3º.- El motivo tercero censura la vulneración del artículo
114.7 de la expresada Ley, con mención de las SSTS de 13 de febrero de 1959 y 3
de julio de 1963, por cuanto que la instalación de máquinas no puede ser
entendida como alteración de configuración del local, al tiempo que son
necesarias para adaptarlo a la actividad desarrollada.
4º.- El motivo cuarto reprocha la conculcación del artículo
114.7 de la referida Ley, con cita de las SSTS de 10 de abril de 1995 y 3 de
octubre de 1958, ya que sólo alcanzan la consideración de obras alteradoras de
la configuración del inmueble las que tengan relevancia y entidad suficiente.
5º.- El motivo quinto aduce la infracción del artículo 114.7
de la expresada Ley, con invocación de las SSTS de 3 de julio de 1963 y 8 de
octubre de 1993, pues no cabe configurar dentro del precepto las obras
necesarias para adaptar el local a la actividad realizada en él.
6º.- El motivo sexto acusa la transgresión del artículo 114.7
de la manifestada Ley, con mención de las SSTS de 21 de mayo de 1982 y 16 de
octubre de 1992, al existir un retraso desleal en el ejercicio de la acción,
por haber consentido durante mucho tiempo la existencia de las obras
denunciadas.
7º.- El motivo séptimo reprocha la violación del artículo
114.7 de la referida Ley, con cita de las SSTS de 18 de octubre de 1958 y 4 de
mayo de 1974, por cuanto la resolución del contrato por aplicación de este
precepto ha de tener un alcance muy restrictivo.
8º.- El motivo octavo alega la vulneración del artículo 114.7
de la repetida Ley, con cita de las SSTS de 19 de septiembre de 1987 y 5 de
febrero de 1960, al no tener en cuenta la sentencia que las obras se han
efectuado para evitar un daño inminente o incomodidad grave, tanto del inmueble
como a la salubridad pública.
Los motivos se examinan conjuntamente y se desestiman.
La sentencia recurrida integra la siguiente argumentación:
"(...) La Sala se ve abocada a la estimación de la
demanda por concurrir como causa resolutoria la de haber ejecutado el
arrendatario, sin consentimiento de la propiedad, como así reconoce el propio
demandado, obras que alteran la configuración de la casa en cuestión, causa de
resolución prevista en el artículo 114 número 7 de la L.A.U de 1964. Pues no
otra cosa puede entenderse si se tiene en cuenta, según el informe pericial
emitido por el Sr. Nicolás, que en la zona que originariamente era un patio, se
ha recrecido el pavimento mediante obra constructiva en quince centímetros (15
cm.) de altura, reduciéndose con ello el espacio, de otro lado, se ha cerrado
completamente ese patio mediante una cubierta de fibrocemento y lucernario de
placa traslúcida, por lo que se ha creado una habitación estanca donde antes
había un patio, aunque estuviera parcialmente cubierto con una uralita,
finalmente, se ha colocado una cámara frigorífica de grandes dimensiones, como
se observa en una de las fotos obrantes al folio 130, que altera considerablemente
la volumetría del local, todo lo cual si bien no afecta a la estructura del inmueble,
sí incide jurídica y arquitectónicamente en lo que es su configuración, como
así también lo entiende el perito mencionado".
Por otra parte, esta Sala tiene declarado que, por lo que
respecta al artículo 114.7 de la Ley especial arrendaticia, es incuestionable
que la misma contempla dos situaciones diferenciadas, sin necesidad de
concurrencia a la vez, esto es, obras que modifiquen la configuración del
inmueble y obras que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales
empleados en la construcción; pues bien, atendiendo a los presupuestos fácticos
estimados acreditados en la sentencia recurrida, no admite discusión alguna que
la arrendataria del inmueble, ha realizado unas obras de envergadura, que
variaron considerablemente la configuración del mismo y supusieron una
modificación fundamental, y dado que las obras se ejecutaron sin permiso de la
propiedad, la conclusión que se impone es que el supuesto de autos se encuentra
incluido en la meritada causa, cuando la descripción fáctica de la alteración
de la configuración, que fue declarada probada, ya ha sido antes indicada (por
todas, STS de 14 de febrero de 1994).
Por último, procede resaltar que esta Sala ha sentado
reiteradamente que el Juzgador de instancia posee, en principio, soberanía para
la apreciación de la prueba, salvo que ésta resulte ilógica, contraria a las
máximas de experiencia o a las reglas de la sana crítica, que son supuestos de
exclusión no concurrentes en el presente caso, pues lo contrario sería
transformar el recurso de casación en una tercera instancia (entre otras, SSTS
de 27 de octubre y 15 de noviembre de 1997).
TERCERO.- En consecuencia, procede la desestimación del
recurso de casación, con expresa condena de las costas causadas en el mismo a
la parte recurrente (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1 del 09 de Septiembre del 2009
Recurso: 1071/2005. Ponente:
ANTONIO SALAS CARCELLER
Desahucio.
Arrendamiento de local de negocio. Prórroga forzosa. Incompatibilidad del
contrato de arrendamiento con la duración indefinida. Aplicación analógica de
las normas sobre duración del usufructo.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Antecedentes fácticos.
Los hechos básicos que han quedado acreditados, sobre los
cuales las partes no discuten y constituyen antecedente del presente litigio,
son los siguientes:
A) Doña Rita, como propietaria, arrendó a la entidad FASZZ
S.L. dos locales comerciales sitos en Valencia sitos en la calle X, los cuales
aparecen ocupados por las entidades TheZZ S.L. y LUCZZ's S.L., respectivamente,
como arrendatarias. Igualmente arrendó otros dos locales en la calle GorZZ nº
29, bajo y bajo derecha que han sido aportados a la sociedad ValomZZ S.L., que
actualmente es la propietaria, uno de los cuales se halla subarrendado por
FASZZ S.L. a doña Dulce. Todos los contratos de arrendamiento fueron suscritos
el 1 de diciembre de 1998.
Dichos contratos sustituían a otros celebrados con
anterioridad entre las mismas partes. Así el 1 de octubre de 1991 se arrendaron
a FASZZ S.L. dos de los referidos locales y más tarde, el 1 de marzo y el 1 de
julio de 1993, se arrendaron los otros dos. En los dos primeros contratos,
celebrados estando vigente el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, se
convino que el plazo de duración se fijaba en dos años, sin perjuicio del
derecho a la prórroga forzosa establecida en la Ley en beneficio del
arrendatario sin que, en consecuencia, fueran aplicable dicho Real Decreto Ley.
En los contratos celebrados en el año 1993 se reprodujo la misma estipulación
en cuanto a su duración.
B) Todos los contratos referidos, de fecha 1 de diciembre de
1998, se concertaron por plazo de un año prorrogable, haciéndose constar que
tal prórroga sería potestativa para la arrendataria y obligatoria de modo
automático para la arrendadora. La cláusula sobre "duración"
incorporada a cada uno de los referidos contratos era del siguiente tenor
literal: «el presente contrato entra en vigor hoy, fecha de su otorgamiento (1º
de diciembre de 1998). La duración del mismo, libremente estipulada por las
partes contratantes es de UN AÑO, prorrogable, potestativamente para la entidad
arrendataria y obligatoriamente para la arrendadora, por períodos sucesivos de
igual duración, lo que operará de forma automática, sin que por tanto deba
mediar para ello notificación de tipo alguno. La entidad arrendataria podrá por
sí sola y en cualquier momento dar por finalizada la expresada duración,
notificándolo a la propiedad con dos meses de antelación a la fecha en la que
pretenda desalojar el local, sin que por tal resolución unilateral nazcan
derechos indemnizatorios a favor de la propiedad, ni por supuesto a favor de la
entidad arrendataria, quien, en lo procedente, renuncia a los prevenidos en el
artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ».
C) Los actores comunicaron mediante burofax dirigido a la
arrendataria, con fecha 30 de septiembre de 2003, su voluntad de no renovar los
contratos de arrendamiento, alegando que el plazo pactado ya había finalizado y
poniendo a disposición de la entidad arrendataria las fianzas prestadas.
D) A dichos burofax respondió la parte demandada mediante
carta dirigida por conducto notarial, fechada el 22 de octubre siguiente, por
la cual, amparándose en el ejercicio del derecho a prórroga indefinida, exponía
"su firme e irrevocable decisión de no permanecer en el local más allá del
año 2048, renunciando desde ahora y para entonces al ejercicio del derecho de
prórroga que en tal fecha nos corresponda, caso de que no lo hubiéramos hecho
antes".
Con fecha 25 de marzo de 2004, doña Rita y la entidad ValomZZ
S.A. interpusieron, ante los Juzgados de Primera Instancia de Valencia, demanda
de juicio verbal sobre declaración de expiración del plazo fijado
contractualmente para arrendamientos de uso distinto al de vivienda, sujetos a
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, contra FASZZ S.L., interesando que se
diera posibilidad de intervención como terceros no demandados a las entidades
TheZZ S.L. y LUCZZ's S.L. así como a doña Dulce y suplicando, en definitiva,
que se dictara sentencia por la cual se declarara la extinción de los cuatro
contratos de arrendamiento referidos por haber vencido el plazo
contractualmente fijado para los mismos, se ordene a la entidad demandada FASZZ
S.L. la devolución a la propiedad de la posesión de los locales objeto de la
demanda condenándola a desalojarlos en el plazo máximo de un mes desde que se
dicte sentencia, así como al pago de las costas.
La demandada FASZZ S.L. se opuso a la demanda, así como la
mercantil LUCZZ's S.L. y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de
Primera Instancia nº 23 de Valencia dictó sentencia de fecha 11 de junio de
2004 por la cual estimó la demanda y declaró resueltos, por expiración del
término, los contratos de arrendamiento suscritos por las partes el día 1 de
diciembre de 1998 declarando haber lugar al desahucio, con imposición de costas
a la parte demandada. Esta última recurrió en apelación y la Audiencia
Provincial de Valencia (Sección 11ª) dictó nueva sentencia de fecha 14 de
febrero de 2005 que fue revocatoria de la de primera instancia y, en su lugar,
desestimó la demanda con absolución de la parte demandada respecto de las
pretensiones formuladas en la misma e imposición de costas a las actoras.
Las demandantes, doña Rita y ValomZZ S.L. interpusieron
contra dicha resolución el presente recurso de casación.
SEGUNDO.- La sentencia recurrida y el planteamiento del
recurso.
La Audiencia recurrida (fundamento de derecho tercero) tuvo
en cuenta que la relación arrendaticia no se estableció "ex novo" en
el año 1998, sino que en tal año se procedió por las partes a renovar los
anteriores contratos de 1991 y 1993, que estaban sujetos a prórroga forzosa,
considerando que «del tenor literal de lo convenido hay que concluir que
refleja en sus justos términos la intención de las partes al contratar, cual es
que en orden a la duración del contrato los vínculos contractuales fueran los
mismos, a pesar de los cambios legislativos, conforme a lo dispuesto en los
artículos 1281 y 1282, no puede la Sala más que concluir que las partes
quisieron, y así lo hicieron, someter la duración del contrato anual que
suscribían a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el
arrendatario, estipulando, además, la revisión anual de la renta conforme al
incremento experimentado por el IPC, prórroga obligatoria para el arrendador
que además, es coherente con la amplia libertad que para la ejecución de obras
se le concede al arrendatario ("cuantas considere oportunas y
necesarias"), que alcanzan incluso a la posibilidad de "unión total o
parcial del local arrendado a sus colindantes", obras que al fin del
arriendo" la propietaria hará suyas sin necesidad de satisfacer
indemnización" y ello por cuanto los locales se ceden para ejercer en
ellos cualquier actividad permitida por la legislación vigente, pudiendo ser
explotada directamente por la arrendataria o por mediación de tercero,
facultades otorgadas que serían incompatibles con la pretendida duración del
arriendo de un año y sin sujeción a prórroga, máxime cuando ha dejado la
arrendadora que ocupara libremente los locales la demandada desde el año 1994
sin poner objeción alguna al plazo libremente pactado».
Posteriormente, en el fundamento de derecho cuarto, se
plantea si la estipulación referida a la prórroga contractual incorporada a los
contratos celebrados en el año 1998 vulnera preceptos imperativos o
prohibitivos que impliquen su nulidad absoluta. En este sentido, se afirma por
la Sala provincial que «no nos hallamos [...] ante un contrato de duración
indefinida, sino que se halla sometido a la duración de un año, no previéndose
tampoco prórrogas de carácter indefinido, sino de determinada duración, que es
la anual, en función de las cuales se revisará, además, la contraprestación,
cual es el importe de la renta. Y no pudiendo calificarse el plazo de la cesión
del uso de los inmuebles como indefinida, los contratos suscritos no desvirtúan
la naturaleza del contrato de arrendamiento, cual es la cesión del goce o uso
de un cosa por tiempo de terminado y precio cierto, manteniéndose la
equivalencia de prestaciones con la cláusula estabilizadora de la renta pactada».
El recurso viene formulado al amparo de lo previsto en el
artículo 477.2.3º alegando, por un lado, la infracción de los artículos 1543,
1255, 1256, 1281 y 6.2 del Código Civil; y, por otro, la vulneración de la
jurisprudencia de esta Sala reflejada en sentencias de 17 noviembre 1984, 15
octubre 1984, 17 septiembre 1987 y 27 junio 1989, solicitando que sea casada la
sentencia dictada por la Audiencia Provincial y confirmada la sentencia de primera
instancia por la cual se estima la demanda deducida por doña Rita y la mercantil
ValomZZ S.L. contra la entidad FASZZ S.L. y se declaren resueltos por
expiración del término los contratos de arrendamiento suscritos por las partes
el 1 de diciembre de 1998 relativos a los locales ubicados en X, de Valencia,
declarando haber lugar al desahucio de los mencionados locales apercibiendo a
la demandada de que deberá dejarlos libres y a disposición de sus propietarios
bajo apercibimiento de lanzamiento; pretensión que fundamenta la parte
recurrente en la ineficacia de la cláusula sobre "duración"
incorporada a los referidos contratos por cuanto supone dejar a voluntad del
arrendatario de modo indefinido la duración del contrato, lo que contraviene las
normas y jurisprudencia citadas.
TERCERO.- La duración como elemento esencial de los contratos
de arrendamiento.
El artículo 1543 del Código Civil define el arrendamiento de
cosas como aquel contrato por el cual «una de las partes se obliga a dar a la
otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto». Así el
tiempo determinado -o, en su caso, determinable- por el que el
propietario-arrendador cede el uso de la cosa, que le es propia, constituye un
elemento esencial en todo arrendamiento.
Es cierto que, si bien tal definición está referida a todos
los arrendamientos -incluidos los urbanos regidos por ley especial- dicha
legislación específica mantuvo desde el año 1920 la existencia de un derecho de
prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente
pactada, que primero se plasmó en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964, con carácter
irrenunciable, y posteriormente fue dejada a voluntad de las partes en el
artículo 9 del Real Decreto 2/1985, de 30 de abril, que suprimió el carácter
forzoso de tales prórrogas.
La doctrina discutió ampliamente sobre la naturaleza de dicha
prórroga forzosa impuesta al arrendador e incluso criticó su falta de
correspondencia con las reglas contractuales del Código Civil, no obstante lo
cual se justificaba por la clara voluntad del legislador de evitar que los
principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el "pacta
Subt. Servando" perjudicara al arrendatario, que se consideraba la parte
más débil en el contrato. En este sentido la evolución legislativa se ha
manifestado claramente en contra de dicha prórroga, suprimiendo en primer lugar
su carácter forzoso (artículo 9 del R.D. 2/1985) y abandonando definitivamente
su reconocimiento y regulación en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24
de noviembre de 1994, cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer
un sistema de finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su
entrada en vigor, estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y
facultativa para el arrendatario
CUARTO.- La duración de los contratos de arrendamiento para
uso distinto al de vivienda en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
1. Planteándose la cuestión litigiosa en relación con el
arrendamiento de cuatro locales de negocio mediante contratos celebrados en
fecha 1 de diciembre de 1998 -estando ya vigente la nueva LAU de 1994- con
inclusión en todos ellos de una cláusula de duración de un año, prorrogable por
plazos de igual duración a exclusiva decisión del arrendatario, sin limitación
temporal de dichas prórrogas, que, en consecuencia, podrían ser usadas de modo
indefinido, constituye la cuestión nuclear del proceso, y ahora del presente
recurso, determinar si tal convenio ha de entenderse vinculante para el
arrendador en la forma en que aparece redactado, partiendo de que la
manifestación unilateral de la entidad arrendataria -ante el requerimiento de
extinción contractual formulado por la arrendadora- en el sentido de que renunciaba
a extender las prórrogas más allá del año 2048, carece de carácter vinculante
para la parte contraria en el caso de que se estimara que tal cláusula
contractual no resultaba acorde con la legislación vigente en el momento de la
contratación.
2. El artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, dispone en su apartado 3, que «sin perjuicio de lo
dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de
vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto
en el Código Civil». Se erige así por la ley la "voluntad de las
partes" como la determinante con carácter prioritario del contenido
contractual y, en concreto de la duración del arrendamiento, teniendo en cuenta
que el apartado 1 del citado artículo 4º establece que los arrendamientos regulados
en dicha Ley se someterán imperativamente, entre otras normas, a las
comprendidas en su Título IV, dentro del cual (artículo 37) se prevé que la
formalización escrita del contrato habrá de comprender, entre otros extremos,
"la duración pactada".
Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por
la LAU 1994, la "duración pactada" podría ser indefinida, como en la
práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por
vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en
concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil, ya
citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento,
y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los
contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.
En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador
pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el
arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el
año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo
válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código
Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de
por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que
deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a
voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de
una duración en la forma exigida por la ley.
3. La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de
duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos
sin plazo. En los primeros, como los que ahora constituyen objeto del litigio,
las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del
contrato, sino que han previsto una relación locaticia que podría durar para
siempre por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente
plantean un problema de duración no resuelto directamente por la ley. La
validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por
la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con
determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del
arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar etc.);
mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijación de plazo- queda
salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581) que «si no se
hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha
fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario».
4. La jurisprudencia de esta Sala, en referencia a contratos
de arrendamiento regidos por el Código Civil, fuera por tanto de la especial
regulación arrendaticia urbana en el tiempo en que la misma preveía la
posibilidad de prórrogas forzosas, se ha manifestado en contra de la duración
indefinida, tanto en las sentencias citadas por la parte recurrente (sentencias
de 15 octubre, 17 noviembre 1984, 17 septiembre 1987 y 27 junio 1989), como en
otras. En concreto, la de 7 de junio de 1979, al descartar la aplicación
convencional de la legislación especial representada por la LAU 1964 a un
contrato de arrendamiento de solar, en lugar de la contenida en el Código
Civil, declara que «la materia relativa a la normativa aplicable a un
determinado contrato es de orden superior a la disponibilidad de las partes
contratantes y ha de determinarse, sea cual sea la voluntad manifestada por
aquéllas, partiendo del esquema legal e institucional a que responde el instrumento
de que se trate». La de 15 octubre 1984, citada por la parte recurrente, señala
que «como tiene reiteradamente declarado esta Sala, el contrato de arrendamiento,
y en consecuencia el vínculo de tal naturaleza, es incompatible con la
intemporalidad, en cuanto desnaturalizaría la esencia y naturaleza de tal
vínculo jurídico (...) la manifestación de la prórroga contractual en modalidad
indefinida, al no venir condicionada en su aspecto temporal, somete a la
exclusiva voluntad del arrendatario la duración del vínculo arrendaticio
cuestionado, conculcando la prohibición sancionada por el art. 1256 CC de que
el cumplimiento de los contratos queden al arbitrio de uno de los
contratantes». Y la de 17 noviembre 1984, también citada por la parte
recurrente, afirma que « una cosa es la prórroga del contrato de arrendamiento
prevista a voluntad del arrendatario y otra la forzosa o legal del art. 57 LAU,
ya que, de una parte, mientras la segunda tiene una consecuencia de duración
mientras la norma que la apoya subsista y que de ser derogada en su día no amparará
su virtualidad continuadora de vínculo arrendaticio, el primer aspecto, de
convalidarse con efecto de vinculación contractual, evidentemente conduciría a
una continuidad arrendaticia intemporal, de acogerse permanentemente a ella y
sus efectos el arrendatario, que llevaría a desnaturalizar el contrato creado
con carácter de arrendamiento, cuya característica es precisamente la
temporalidad de la manifestación de expresión de voluntad de los contratantes,
convirtiéndolo en otro de distinta naturaleza, y además impediría el ejercicio
de derechos conferidos por el legislador para las situaciones de prórroga, concretamente
el referente a la renta establecido en el art. 100 LAU », a lo que añade que
«la prórroga voluntaria anual indefinida pactada, genéricamente considerada,
proyecta efectos desnaturalizadores del contrato de arrendamiento a que afecta
(...) claro es que produce antisocialidad y ejercicio anormal del contrato de
arrendamiento concertado objeto de controversia»
QUINTO.- Los efectos del pacto de duración indefinida en los
arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar
exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo
durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza
del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes- lo que
determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros
efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler
a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa
aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera
la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces
al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y
posteriores. La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al
planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la
forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables.
A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con
base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina
se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del
usufructo y, en consecuencia, entender que cuando - como aquí sucede- el
arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al
arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los
efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la
ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del
Código Civil; solución que en el presente caso lleva a concluir que el
arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de
arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues
se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de
ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que
resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de
circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las
posibles inversiones realizadas -tal como estaba autorizado- para habilitar los
locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería.
SEXTO.- Al producirse la desestimación del recurso partiendo
de fundamentos distintos de los empleados por la sentencia impugnada y
planteando el caso evidentes dudas de derecho, no procede hacer especial declaración
sobre costas del presente recurso de conformidad con lo establecido en los
artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1
del 31 de Marzo del 2010
Recurso: 1063/2006. Ponente:
JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Acción de reclamación
de cantidad contra herederos de abogado, por negligencia profesional, al no
aportar al proceso de desahucio documentos suministrados y haber elegido
erróneamente la línea de defensa. Infracción procesal.
Fundamentos de derecho
PRIMERO. - Resumen de antecedentes.
1. D. Olegario ejercitó una acción de reclamación de
cantidad, por importe de 224 192,64 euros, contra los herederos de su abogado,
por estimar que había incurrido en negligencia profesional consistente, en
primer lugar, en no haber aportado al proceso de desahucio por falta de pago
seguido contra él en relación con su despacho profesional documentos
fundamentales que le habían sido suministrados y, en segundo lugar, haber
elegido erróneamente la línea de defensa, fundada en una inadecuada interpretación
de la legislación sobre el IVA y en el desconocimiento de la línea
jurisprudencial existente.
2. El Juzgado desestimó la demanda.
3. La AP confirmó esta sentencia fundándose, en síntesis, en
que (a) los documentos que se dicen omitidos no se ha probado que fueron
entregados al abogado; (b) la responsabilidad del abogado no se funda en el
resultado del proceso; (c) la sentencia de desahucio se fundó en la
imposibilidad de enervar la acción por la existencia de un requerimiento
notarial de pago efectuado con cuatro meses de antelación; (d) se pretende trasladar
al pleito de responsabilidad la cuestión discutida en el proceso de desahucio
acerca de si el IVA constituye cantidad asimilada a la renta, que la AP
resolvió afirmativamente.
4. Contra esta sentencia el demandante ha interpuesto recurso
extraordinario por infracción procesal y recurso de casación al amparo del artículo 427.2.2.º LEC, el cual ha sido admitido por
razón de la cuantía.
Recurso extraordinario por infracción procesal
SEGUNDO. - Enunciación de motivo primero.
El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción de las normas procesales reguladoras de la
sentencia al amparo de lo establecido en el artículo
469.2 de la LEC, por vulneración de los artículos
120.8 de la CE, 218 de la LEC, 248.3 de la LOPJ y, la doctrina jurisprudencial
que le es de aplicación, como consecuencia de haber sido solicitada por esta
parte y desestimada en apelación, que se decretase la nulidad de la sentencia
de instancia con retroacción de las actuaciones, derivada de la incongruencia
omisiva en que incurre la misma por la falta de pronunciamiento sobre hechos
jurídicamente relevantes deducidos en el escrito de demanda que inciden en el
fallo del asunto, que integran la "causa petendi" y, que la
jurisprudencia configura como el componente fáctico o relato histórico de la
demanda».
El motivo se funda, en síntesis, en que la sentencia
recurrida, resolviendo la cuestión relativa a la no-aportación al juicio de
documentos fundamentales para su resolución, rechaza entrar a resolver sobre
las restantes cuestiones integrantes de la pretensión (desconocimiento de la
ley, de la jurisprudencia, no-información y presentación de un recurso
innecesario) alterando con ello la causa petendi [causa de pedir] y omitiendo
el deber de motivar sobre otras cuestiones planteadas, como el valor del
informe del Ministerio Fiscal, desconocimiento de la jurisprudencia sobre la
mora accipiendi o credendi [mora en recibir o del acreedor], y desconocimiento
de las causas de resolución del contrato de arrendamiento.
El motivo debe ser desestimado.
TERCERO. - Incongruencia.
A) El principio de congruencia recogido en el artículo 218 LEC (que, en su modalidad de omisión, tiene
trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 CE y también una conculcación del derecho
fundamental a la tutela judicial efectiva, que consagra el artículo
24.1 CE) exige que la sentencia resuelva todas las cuestiones debatidas en el
proceso, dando a cada una de ellas una respuesta suficientemente razonada.
Solo cabe tildar la respuesta judicial de incongruente por
falta de argumentación acerca de una cuestión cuando «no cabe entender que hay
una desestimación implícita derivada claramente de lo razonado en el cuerpo de
la resolución» (SSTS de 12 de junio de 2007 y 1 de
abril de 2008, RC n.º 222/2001). Por ello, «no se incide en incongruencia al no
fallar sobre una excepción puesto que siempre que se estima la acción se
entienden desestimadas, por el mismo hecho, las excepciones del demandado que
se opongan a su éxito» (STS de 18 de junio de 2006).
Del mismo modo, la desestimación de una alegación de la que dependen
lógicamente otras permite tener a estas por implícitamente desestimadas.
La congruencia que se exige de la sentencia se refiere a la
correlación entre las pretensiones de las partes y el fallo, aunque no excluye
las omisiones cometidas en la fundamentación de la sentencia si tienen
trascendencia en el fallo. Es menester que la sentencia omita examinar o
resolver sobre alguna pretensión, o incurra en la preterición de algún aspecto
del petitum [petición] o de la causa petendi [causa de pedir] -es decir, los
presupuestos en que se funda la petición-, pero no sobre los diversos
argumentos expuestos para defender una pretensión. Basta, por consiguiente,
para alejar el vicio de incongruencia que la sentencia se pronuncie
categóricamente sobre las pretensiones formuladas y sobre los distintos
elementos que integran la causa petendi.
B) En aplicación de esta doctrina no cabe apreciar el defecto
procesal denunciado. En efecto, la AP no considera probado que el abogado
tuviera en su poder documentos que la parte considera fundamentales para su
defensa y esta afirmación deja sin contenido todas las restantes
argumentaciones relacionadas con la virtualidad de los expresados documentos.
Por otra parte, no es menester que la AP razone detalladamente sobre los
diversos argumentos que expone la parte demandante para sostener la existencia
de una negligencia por parte del demandado, pues las razones en las que la
sentencia recurrida funda la desestimación de la demanda interpuesta
(consistentes en que no se ha probado que los documentos que se dicen omitidos
fueran entregados al abogado; en que la sentencia de desahucio se fundó en la
imposibilidad de enervar la acción y en que se pretende trasladar a un pleito
sobre responsabilidad del abogado la cuestión principal discutida en el proceso
de desahucio) son suficientes para fundar la conclusión formulada.
C) Las razones expuestas determinan también que la motivación
contenida en la sentencia deba considerarse
suficiente, pues, como declara la STS de 19 de diciembre de 2008, RC n.º
2519/2002, el TC ha declarado en numerosas ocasiones que la exigencia
constitucional de motivación no impone «una respuesta pormenorizada, punto por
punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta
judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por
las partes a debate» (STC 101/92, de 25 de junio), de
manera que «solo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente
formal quebrantaría el artículo 24 de la
Constitución» (STC número 186/92, de 16 de
noviembre)».
CUARTO. - Enunciación del motivo segundo.
El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción de las normas legales que rigen los actos y
garantías del proceso al amparo de lo establecido en elartículo
469.3 de la LEC, por vulneración de los artículos
219, números 8 y 9 de la LOPJ, y 99.1 de la LEC, como consecuencia de la
inadmisión de la recusación planteada respecto de la Sra. secretaria del
Juzgado de 1.ª Instancia núm. 3 de EIche, fundada en la amistad íntima y en el
interés directo o indirecto en el pleito».
El motivo se funda, en síntesis, en que el incidente de
recusación contra la secretaria judicial fue desestimado indebidamente, por
existir en ella falta de imparcialidad derivada de sus relaciones con el padre
de los demandados.
El motivo debe ser desestimado.
QUINTO. - El incidente de recusación.
La parte recurrente se limita en este motivo a reproducir los
argumentos que hizo valer en el incidente de recusación y que fueron
desestimados por el Juzgado de Primera Instancia y por la Audiencia Provincial
cuando se reprodujeron ante ella en el recurso de apelación. No se advierte que
la desestimación del incidente fundada en la falta de prueba de una amistad
íntima entre la secretaria de Juzgado de Primera Instancia y los demandados y
de tener ésta interés directo e indirecto en el pleito y en el planteamiento extemporáneo
de la recusación lleve aparejada una causa de nulidad (la desestimación de la
recusación no admite recurso alguno, y solo es posible hacer valer la nulidad
de la decisión al amparo del artículo 228 LOPJ) o
cause indefensión alguna a la parte recurrente (artículo
461.1.3.º LEC), que se limita a reiterar su discrepancia con ella.
SEXTO. - Enunciación del motivo tercero.
El motivo tercero se introduce con la siguiente fórmula:
«AI amparo de lo establecido en el artículo
469.3 de la LEC, por vulneración del artículo 265.3
de la LEC, al haber resultado inadmitidas todas y cada una de las pruebas
propuestas en la audiencia previa al juicio, cuando su trascendencia se pone de
relieve por la relación entre los hechos que se quisieron y no se pudieron probar
y las pruebas inadmitidas que entendemos indebidamente denegadas, lo que supone
una limitación de los medios de defensa siendo las mismas relevantes en aras al
derecho de defensa de esta parte».
El motivo se funda, en síntesis, en que la prueba denegada
por el Juzgado era necesaria por responder a lo manifestado por los demandados
en su escrito de contestación a la demanda.
El motivo debe ser desestimado.
SÉPTIMO. - Denegación de prueba.
La AP razona detenidamente sobre los motivos de la denegación
de las pruebas solicitadas por la parte actora en la audiencia previa y
posteriormente en la apelación. La parte recurrente se limita en este motivo a
reiterar sus argumentos en relación con esta denegación, los cuales deben ser
desestimados por las siguientes razones:
a) No se advierte que la sentencia recurrida haya incurrido
en error alguno al considerar que la prueba documental pública solicitada en la
audiencia previa fue extemporánea por no haberse presentado con la demanda,
puesto que se refería a las actuaciones del proceso de desahucio en el que tuvo
lugar la actuación del abogado que se consideraba negligente (con el fin de
demostrar los pagos efectuados por el demandante al arrendador) y, por
consiguiente, debía considerarse como fundamental para la pretensión ejercitada
de responsabilidad del abogado, fundada, en lo que aquí interesa, en haberse
efectuado dichos pagos.
b) Tampoco se advierte error alguno en el rechazo de la
aportación de determinados documentos cuya existencia era puesta en cuestión en
la contestación a la demanda, pero, como la parte recurrente reconoce,
resultaba demostrada por otros documentos. Así lo acepta la sentencia
recurrida, que no niega su existencia, sino que fueran entregados al abogado.
c) Otras pruebas documentales solicitadas trataban de aportar
antecedentes sobre una cuestión estrictamente jurídica, a saber, el tratamiento
del IVA en los contratos de arrendamiento, y por ello eran impertinentes.
d) Otras pruebas solicitadas iban encaminadas a suministrar
indicios de alejamiento geográfico del recurrente con sus hijas para combatir
la posibilidad de que hubieran podido asesorarle y eran impertinentes porque
(i) este hecho carecía de trascendencia para la desestimación de la demanda,
pues no podía ser determinante del incumplimiento de sus obligaciones por parte
del abogado y (ii) una situación de alejamiento geográfico no impide la
posibilidad de un asesoramiento jurídico.
OCTAVO. - Enunciación del motivo cuarto.
El motivo cuarto se introduce con la siguiente fórmula:
«Al amparo de lo establecido en el artículo
469.3 de la LEC, por vulneración de los artículos
120.3 de la CE, 248.3 de la LOPJ, 316, 376, y 326 con
relación al 319 de la LEC, y la doctrina jurisprudencial, por error judicial en
la apreciación y valoración de las pruebas practicadas en cuanto que el juicio
sobre los hechos como resultante de la aplicación de las reglas y principios
jurídicos que rigen la valoración de la actividad probatoria con relación a la
primera de las cuestiones planteadas (negligencia del letrado por la falta de
aportación de documentos esenciales), el mismo resulta arbitrario y carente de
todo raciocinio lógico, en función de su inadecuación por la falta de
correspondencia con la documental aportada y las pruebas practicadas dada la
ausencia absoluta de análisis y valoración por parte del juzgador de instancia
y posteriormente la Sala en apelación al no apreciar su falta de legalidad. En
cuanto al resto de las cuestiones planteadas y debatidas que integraban los
hechos jurídicamente relevantes y que fundamentaban la omisión de la diligencia
debida en la prestación de los servicios profesionales, en tanto que el
juzgador de instancia ha obviado las mismas quedando por lo tanto imprejuzgadas,
ninguna valoración se ha hecho al respecto de la prueba practicada».
El motivo se funda en un detallado análisis de la prueba del
que se deduce, a juicio de la parte recurrente, en contra de lo que afirma la
sentencia de apelación, que los documentos omitidos por el abogado le fueron
entregados.
El motivo debe ser desestimado.
NOVENO. - Valoración de la prueba.
Los errores en la valoración de la prueba únicamente puede
ser sometidos al examen del tribunal de casación por la vía del recurso
extraordinario por infracción procesal, al amparo del artículo
469.2.4.º LEC, cuando, por ser manifiestamente arbitraria o ilógica la
valoración de la prueba, ésta no supera el test de la racionabilidad
constitucionalmente exigible para respetar el derecho la tutela judicial
efectiva consagrado enartículo 24 CE (STS 28 de noviembre de 2008, RC n.º 1789/03, entre
otras).
La aplicación de esta doctrina conduce a la desestimación del
motivo formulado, puesto que en él la parte recurrente trata de combatir una de
las apreciaciones probatorias contenidas en la sentencia recurrida discrepando
de la valoración de los medios de prueba que en ésta se realiza.
DÉCIMO. - Desestimación de motivo quinto.
El motivo quinto se introduce con la siguiente fórmula:
«Vulneración en el proceso civil de derechos fundamentales
reconocidos en el artículo 24 CE, al amparo de lo
establecido en el artículo 469.4 de la LEC, por
entender mi mandante que se ha producido una clara violación de su derecho
fundamental a la tutela judicial efectiva de jueces y tribunales, dada la
ineludible obligación de resolver que se impone al órgano jurisdiccional sobre
todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate y el derecho a un
proceso con todas las garantías, en virtud de que las infracciones denunciadas
además de suponer una infracción de los artículos citados, tienen también una
dimensión constitucional, vulnerando con ello el artículo
24 de la CE, apartados primero y segundo ».
El motivo se funda, en síntesis, en la indefensión causada
por la incongruencia de la sentencia, la desestimación del incidente de
recusación, la denegación de pruebas y el error judicial en la apreciación y
valoración de la prueba denunciados en los anteriores motivos.
Este motivo debe ser desestimado por las razones expuestas al
resolver sobre los motivos ya examinados.
UNDÉCIMO. - Desestimación del recurso.
No considerándose procedentes los motivos en que se funda el
recurso extraordinario por infracción procesal, procede entrar en el examen del
recurso de casación, con arreglo a la DF decimosexta, 6.ª, LEC con imposición
de costas a la parte recurrente, por imponerlo así el artículo
398 LEC.
Recurso de casación
DUODÉCIMO. - Enunciación de los motivos de casación.
El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:
«AI amparo del núm. 1 del artículo
477 de la LEC, por infracción de las normas aplicables para resolver las
cuestiones objeto de debate y en concreto en la infracción por la inaplicación
de los artículos 1544, 1258, 1101, 1103, 1104 y 1902
CC, en relación con los artículos 53, 54 y 102 del
Estatuto General de la Abogacía, RD 2090/1982 de 24 de julio, en concordancia
con los artículos 436 y 442 de la LOPJ y la
jurisprudencia aplicable al caso, entre otras (SSTS de
16-12-96; 3-10-98; 25-03-98; 26-01-99; 23-05-01; 30-12-02; 12-12-03; y
14-07-05)».
El motivo se funda, en resumen, en el incumplimiento de las
obligaciones contractuales del abogado que dan lugar a la exigencia de
responsabilidad civil.
El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:
«La negligencia profesional e impericia que se le imputa al
letrado, Sr. Cesareo, y de la que se deriva su responsabilidad profesional
viene determinada por los siguientes actos y omisiones que han supuesto un
incumplimiento defectuoso de su obligación personal y que han causado un daño
manifiesto a mi mandante derivado de la misma, cuestiones todas ellas que han
sido objeto de debate y contradicción en las actuaciones seguidas en el
presente procedimiento».
El motivo se funda, en la imputación abogado de (a) la falta
de aportación al proceso de documentos fundamentales que fueron entregados por
su cliente para su aportación al juicio de cognición, así calificada por el
informe del Ministerio Fiscal en el proceso de revisión; (b) error inexcusable
en el planteamiento del escrito de contestación a la demanda por desconocimiento
de la normativa o interpretación errónea de la legislación referente al IVA;
(c) desconocimiento de la jurisprudencia existente en torno a los requisitos
del requerimiento notarial para que produzca efectos; (d) desconocimiento de la
jurisprudencia del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales en torno a los
requisitos y efectos el ofrecimiento de pago; (e) falta de presentación del
recurso de amparo contra la indefensión producida; (f) desconocimiento de las
causas de resolución del contrato de arrendamiento previstas en el art. 114.1 LAU 1964.
Ambos motivos están relacionados entre sí y serán estudiados
conjuntamente.
Los motivos deben ser desestimados.
DECIMOTERCERO. - La responsabilidad del abogado.
A) El juicio de imputabilidad en que se funda la
responsabilidad del abogado exige tener en cuenta que el deber de defensa no
implica una obligación de resultado, sino una obligación de medios, en el
sentido de que no comporta, como regla general, la obligación de lograr una
estimación o una resolución favorable a las pretensiones deducidas o a la
oposición formulada contra las esgrimidas por la parte contraria, pues esta
dependerá, entre otros factores, de haberse logrado la convicción del juzgador (SSTS de 14 de julio de 2005, 14 de diciembre de 2005, 30
de marzo de 2006, 30 de marzo de 2006, RC n.º 2001/1999, 26 de febrero de 2007,
RC n.º 715/2000, entre otras).
Este criterio impone examinar si, como consecuencia del
incumplimiento de las reglas del oficio, que debe resultar probada, se ha
producido -siempre que no concurran elementos ajenos suficientes para
desvirtuar su influencia en el resultado dañoso, como la dejadez de la parte,
la dificultad objetiva de la posición defendida, la intervención de terceros o
la falta de acierto de la actuación judicial no susceptible de ser corregida
por medios procesales- una disminución notable y cierta de las posibilidades de
defensa de la parte suficiente para ser configurada como una vulneración
objetiva del derecho a la tutela judicial efectiva y por ello un daño
resarcible en el marco de la responsabilidad contractual que consagra el artículo 1101 CC (STS 23 de
julio de 2008, RC n.º 98/2002).
La propia naturaleza del debate jurídico que constituye la
esencia del proceso excluye que pueda apreciarse la existencia de una relación
causal, en su vertiente jurídica de imputabilidad objetiva, entre la conducta
del abogado y el resultado dañoso, en aquellos supuestos en los cuales la
producción del resultado desfavorable para las pretensiones del presunto dañado
por la negligencia de su abogado debe entenderse como razonablemente aceptable
en el marco del debate jurídico procesal y no atribuible directamente, aun
cuando no pueda afirmarse con absoluta seguridad, a una omisión objetiva y
cierta imputable a quien ejerce profesionalmente la defensa o representación de
la parte que no ha tenido buen éxito en sus pretensiones (STS
de 30 de noviembre de 2005).
Cuando el daño por el que se exige responsabilidad civil
consiste en la frustración de una acción judicial, el carácter instrumental que
tiene el derecho a la tutela judicial efectiva determina que, en un contexto
valorativo, el daño deba calificarse como patrimonial si el objeto de la acción
frustrada tiene como finalidad la obtención de una ventaja de contenido económico
(STS 15 de febrero de 2008, RC n.º 5015/2000). Este
principio, cuando se relaciona con los criterios de imputación rigurosos
aplicables a la responsabilidad nacida del incumplimiento de los deberes
profesionales, implica, para valorar la procedencia de la acción de responsabilidad,
el deber de urdir un cálculo prospectivo de oportunidades de buen éxito de la
acción frustrada (pues puede concurrir un daño patrimonial incierto por pérdida
de oportunidades: SSTS de 26 de enero de 1999, 8 de
febrero de 2000, 8 de abril de 2003 y 30 de mayo de 2006). El daño por pérdida
de oportunidades es hipotético y no puede dar lugar a indemnización cuando no
hay una razonable certidumbre de la probabilidad del resultado. La
responsabilidad por pérdida de oportunidades, cuando los criterios de
imputación autorizan a estimarla, exige demostrar que el perjudicado se
encontraba en una situación fáctica o jurídica idónea para realizarlas (STS de 27 de julio de 2006).
B) La aplicación de la anterior doctrina conduce a la desestimación
del recurso de casación fundada en los siguientes razonamientos, que formulamos
ajustándonos al resumen que hemos efectuado al recoger la enunciación del motivo:
a) La alegación sobre la entrega al abogado demandado de
ciertos documentos fundamentales para la defensa del recurrente contradice los
hechos que considera probados la sentencia recurrida y no puede, por ello, ser
examinada.
b) No puede apreciarse un error determinante de
responsabilidad imputable al abogado en el planteamiento de la contestación a
la demanda que trataba de demostrar la improcedencia del pago del IVA y no se
oponía a su naturaleza de cantidad asimilada a la renta, por cuanto este
planteamiento no se podía calificar de irrazonable en el debate procesal, ya
que se trataba de una cuestión discutida en las AAPP, que el tribunal al que se
dirigía la demanda venía resolviendo desfavorablemente a los intereses de la
parte demandada, y la demanda de desahucio se fundaba en que el requerimiento
previamente formulado al arrendatario antes de acudir a su abogado no había
sido atendido. No se aprecia, pues, una disminución de las posibilidades de
defensa imputable a la conducta del abogado, pues la demanda fue desestimada
por factores ajenos a ella.
c) La falta de concurrencia de los requisitos del
requerimiento notarial constituye una cuestión problemática que la AP rechaza
tajantemente y sobre la que, tal como se plantea, no puede aseverarse que se
ofrezca con una mínima certeza suficiente para poder considerar que el
reconocimiento de los efectos ligados al hecho probado de haber sido
desatendido dicho requerimiento por el arrendatario obedezca a la existencia de
una omisión objetiva y cierta imputable a su abogado.
d) Lo mismo sucede con la alegación sobre desconocimiento de
la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre los requisitos del ofrecimiento de
pago.
e) La falta de presentación de un recurso de amparo no puede
determinar la existencia de responsabilidad por parte del abogado si no se
demuestra que éste tenía unas razonables posibilidades de prosperar y que el
abogado no informó de ello a su cliente y estas circunstancias no constan
probadas.
f) La alegación sobre el desconocimiento de las causas de
resolución del contrato de arrendamiento plantea, desde una distinta
perspectiva, cuestiones ya examinadas.
DECIMOCUARTO. - Desestimación del recurso.
La desestimación del recurso de casación comporta la
procedencia de confirmar la sentencia impugnada de acuerdo con el art. 487 LEC y de imponer las costas a la parte
recurrente, en virtud de lo dispuesto en el art. 394
LEC, en relación con el 398 LEC.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad
conferida por el pueblo español.
Fallamos
1. Se desestiman los recursos extraordinario por infracción
procesal y de casación interpuestos por la representación procesal de D.
Olegario contra la sentencia de 2 de marzo de 2006
dictada por la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante con sede
en Elche en el rollo de apelación n.º 363/2004, cuyo fallo dice:
«Fallamos
»Que con desestimación del recurso de apelación deducido por
la representación procesal de D. Luis Enrique y D.ª Encarnacion contra el auto dictado por el Juzgado de 1.ª Instancia núm. 3 de
Elche, en fecha 9 de diciembre de 2003 y con desestimación del recurso formulado
por la representación legal de la parte actora, D. Olegario, contra la sentencia dictada por dicho Juzgado, de fecha 9 de
diciembre de 2003 en las actuaciones de las que el presente rollo dimana, confirmamos
las expresadas resoluciones y con expresa imposición de las costas causadas en
esta alzada a las partes apelantes».
2. No ha lugar a casar por los motivos formulados la
sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.
3. Se imponen las costas del recurso extraordinario por
infracción procesal y del recurso de casación a la parte recurrente.
STS, Civil sección 1 del 24 de Marzo del 2010
Recurso: 753/2006. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Retracto arrendaticio
de finca urbana destinada a vivienda y de trastero. Motivación adecuada de la
sentencia. Estimación en casos de venta en globo y por precio único, en
evitación de una posible burla a los derechos del arrendatario. Motivación.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Doña Fermina demandó por los trámites del juicio
ordinario a las entidades "PROMOCIONES RUBZZ, S.A." e
"INVERSIONES GÓMZZZ, S.A.", en ejercicio de acción de retracto
arrendaticio sobre la vivienda designada como registral número NUM000 y el
trastero correspondiente a la misma, fijado como el número NUM002 de los 21 que
componen la registral número NUM001, ambas del inmueble sito en la PLAZA000
número NUM003 de Málaga.
La cuestión debatida gira en torno del carácter y
determinación del inmueble objeto de venta efectuada por el arrendador, esto
es, si lo que vendió fue un edificio en su totalidad, como sostienen los
demandados o, por el contrario, fue un conjunto de fincas agrupadas en los
términos en que consta la inscripción de la venta en el Registro de la
Propiedad, ya que el inmueble está dividido horizontalmente y aparece registrado
que el objeto de la compraventa fueron 36 fincas de las 38 que lo componen,
como sostiene la parte recurrente.
El Juzgado rechazó la demanda por entender que tanto la
vivienda como el trastero respecto de los que se pretende el retracto, se
integran en una finca urbana objeto de compra por las demandadas, y ha
declarado que la facultad otorgada por la Ley de Arrendamientos Urbanos al
arrendatario-retrayente de subrogación en el lugar del adquirente, no puede
rebasar lo previsto en la norma y, en consecuencia, proyectarse sobre un conjunto
mayor del inmueble, ya que se limita puntualmente a lo llevado en arriendo, y,
en el presente caso, la vivienda y el trastero poseídos por la actora no
coinciden con el objeto de la transmisión onerosa hecha a favor de las
entidades demandadas, pues es más amplia, al abarcar todo el edificio, a
excepción de dos fincas, las cuales no eran de la propiedad de la mercantil
vendedora.
La Audiencia, en grado de apelación, ha revocado la sentencia
de primera instancia, en el sentido de la estimación de la demanda y, en
definitiva, del retracto de la finca urbana y el trastero litigiosos, con la
condena a las demandadas a que otorguen nueva escritura a favor de la actora
por el precio correspondiente, con fundamento en que no ha existido una
transmisión del inmueble como un todo, sino un conjunto de fincas agrupadas,
eso sí en una sola escritura y con un único precio, lo que justifica la procedencia
del retracto, no siendo admisible una venta en globo para burlar los derechos
del arrendatario.
"PROMOCIONES RUBZZ, S.A." e "INVERSIONES
GÓMZZZ, S.A." han interpuesto recurso extraordinario por infracción
procesal, con cobertura en el artículo 469.1 2º de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, y recurso de casación, al amparo del artículo 477.2 3º de dicha Ley, y
esta Sala, porauto de 8 de septiembre de 2008, los ha admitido.
RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL.
SEGUNDO.- El motivo de este recurso se desarrolla en tres
apartados, en los que se acusa la infracción de los artículos 218.1 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil y 24.1 de la Constitución, con apoyo en los siguientes
argumentos: a) la sentencia recurrida incurre en incongruencia por error en
cuanto adquiridas las fincas objeto del presente procedimiento mediante
escritura pública de 23 de octubre de 2001, de su lectura (obrante al documento
número 1 de la contestación a la demanda), puede deducirse que no contiene los
párrafos que la sentencia transcribe, que se corresponden en realidad con la
escritura pública otorgada el 24 de marzo de 2000, donde sí se adquirió un
edificio completo sujeto a división horizontal y que no forma parte de este
procedimiento, máxime cuando, además, no fue alegado por ninguna de las partes
que nos encontráramos ante un supuesto de venta de un edificio sujeto a
división horizontal; b) la incongruencia por error de la sentencia por cuanto
la misma no ha resuelto sobre los motivos que la parte demandada manifestó en
su escrito de contestación a la demanda, en el acto de la audiencia previa, en
el acto del juicio oral, ni finalmente en las planteadas en el escrito de
oposición al recurso de apelación, relativas a que el trastero forma parte de
una única finca registral, formada por veintiún trasteros, de manera que la
finca registral trasmitida es mayor que el inmueble arrendado, lo que impide el
ejercicio del derecho de retracto, de modo que al no poder concederse el
retracto sobre el trastero y no plantearse una extinción parcial del contrato
de arrendamiento, asimismo ha de rechazarse el ejercicio del derecho de
retracto sobre la vivienda, analizando una situación de hecho diferente a la
planteada en el procedimiento, como es la venta del edificio completo sujeto a
división horizontal; y c) la incongruencia del auto de 8 de junio de 2005, por
cuanto no resolvió con relación a los motivos alegados por la parte recurrente,
a saber, la omisión de pronunciamiento alguno sobre que el trastero forma parte
de una única finca registral, formada por veintiún trasteros, de suerte que la
finca registral trasmitida es mayor que el inmueble arrendado.
El motivo se desestima.
1.- Esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencia de 2
de febrero de 1998, que, si se denuncia la incongruencia de la sentencia
recurrida, ha de ponerse en relación el fallo de ésta con las peticiones de los
escritos rectores del proceso para comprobar si concede más, menos o algo
distinto de lo pedido; si recae sobre un debate diferente del promovido por los
litigantes; o si contiene puntos contradictorios entre sí, o está en discrepancia
con los fundamentos de derecho constitutivos de su "ratio", no con
los que contienen meros "obiter dicta".
Desde la óptica expresada en el párrafo precedente ha
existido ajuste o adecuación entre los términos en que las partes han deducido
sus pretensiones y peticiones y la parte dispositiva de la resolución judicial.
En verdad, el motivo no se refiere a la incongruencia de la
sentencia, sino a la motivación de la misma, la cual constituye una exigencia
constitucional (artículo 120.3 de la Constitución) y de la legalidad ordinaria
(artículos 248.2 y 3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 218.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil), no obstante tampoco menciona la transgresión de ninguno
de estos preceptos.
Procede recordar que el Tribunal Constitucional ha establecido
que la exigencia constitucional de motivación no impone ni una argumentación
extensa, ni una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las
alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté argumentada en
Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate (STC
numero 101/92, de 25 de junio), y que sólo una motivación que, por arbitraria,
deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la
Constitución (STC número 186/92, de 16 de noviembre); por otra parte, ha
sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de
todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión
que se decide (SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992, y, en igual
sentido, STS de 12 de noviembre de 1990).
Además, esta Sala no excluye una argumentación escueta y
concisa (STS de 5 de noviembre de 1992), y considera motivación suficiente que
la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en
cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenido en la
parte dispositiva (STS de 15 de febrero de 1989), o se expresen las razones de
hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico
que conduce a la decisión o fallo (SSTS 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de
1992, y, en idéntico sentido, SSTS de 28 de octubre de 2005, 22 de marzo de
2006 y 16 de abril de 2007).
Desde las posiciones jurisprudenciales recién expuestas, se
considera que la sentencia de apelación tiene una motivación adecuada, máxime
cuando, en su fundamento de derecho séptimo, ha argumentado que "la
cuestión discutida ha sido resuelta con anterioridad por esta Sala, al resolver
recursos idénticos a los que nos ocupan en las sentencias ya citadas, teniendo
muy en cuenta los antecedentes descritos con anterioridad, en el sentido de que
no se vendió un edificio como un todo y que por ello no es aplicable la
doctrina jurisprudencial que se cita por los demandados. Ciertamente, se venden
todas y cada una de las fincas descritas, sobrando el inciso "es decir, la
totalidad de las fincas", que sigue en la escritura de venta pues es
meramente redundante, ya que las mercantiles adquirentes conocían, por la
publicidad del Registro y de la mera lectura de la escritura, que el edificio
sé encontraba dividido en otras tantas fincas independientes con su correspondientes
inscripciones, siguiendo el sistema español de folio registral; desde ese momento
no se podría comprar la totalidad del edificio ni como entidad física ni como
entidad registral independiente, sino todas y cada una de las fincas, física y
registralmente descritas, si bien la compra se realiza en una sola escritura y
con un único precio. Por ello es plenamente aplicable la Sentencia del Tribunal
Supremo de fecha 8 de abril de 2000, por la identidad en los hechos y el debate
suscitado, sentencia en la que el Tribunal Supremo declara no haber lugar al recurso
de casación interpuesto contra la sentencia que acogió el retracto arrendaticio
ejercitado, siendo el tema central que plantea es la inaplicación del retracto
legal del arrendatario cuando lo enajenado por el arrendador es un complejo comercial
compuesto por múltiples dependencias como un todo, dentro del cual se ubican
los tres locales arrendados al retrayente, y, en el que se alegaba por el
recurrente infracción de los artículos 47,1 y 48,1 LAU 1964, desestimándose el
motivo por el Alto Tribunal, pues basta leer la inscripción registral que causó
la venta y la escritura pública en que se formalizó para apercibirse que los
locales arrendados fueron objeto de venta agrupados a otros y que "no
puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único
precio, se burlen los derechos del arrendatario". Procede, pues, con
estimación del recurso estudiado y revocación de la sentencia de instancia,
haber lugar a la demanda origen de este procedimiento y, en su consecuencia, al
retracto de la finca urbana sita en Málaga, PLAZA000 número NUM003, escalera
NUM004, piso NUM005 NUM006, así como el trastero designado con el número NUM002
de los 21 que componen el edificio".
2 y 3.- Amén de lo indicado en el fundamento de derecho
séptimo de la sentencia en su inciso final, el auto de 8 de junio de 2005, en
su fundamento jurídico primero, dispone lo siguiente: "Se alega por la
parte la existencia de un patente error de hecho en el fundamento de derecho
séptimo de la sentencia dictada, al entender que se ha tomado como título de
transmisión de las fincas litigiosas la escritura otorgada el 24 de marzo de
2000, cuando lo cierto es que las mismas fueron adquiridas por escritura de 23
de octubre de 2001. Examinado el citado fundamento séptimo, en el mismo no se
cita la mencionada escritura de marzo de 2000, sino la sentencia del Tribunal
Supremo de 28 de abril de 2000, aplicable al caso por la identidad de los
hechos y debate suscitado, razonándose, además, que la cuestión litigiosa ya ha
sido resuelta con anterioridad por esta Sala en recursos idénticos, de ahí la
necesidad de mantener la unidad de criterio. Por otro lado, tal y como consta
en el fundamento cuarto de la sentencia dictada en esta alzada, en el mismo se
recoge de forma expresa que las fincas controvertidas se adquirieron por las demandadas
mediante escritura de 23 de octubre de 2001, que cita la parte. Por lo que no
apreciándose la incongruencia por error que se alega, no ha lugar a declarar la
nulidad que se insta". Y, en su fundamento de derecho segundo, ha declarado
que "De forma alternativa se solicita, igualmente por la parte, el complemento
de la sentencia dictada. El desarrollo argumental del complemento que se
interesa pone de relieve que lo que realmente pretende es realizar una nueva
valoración de la prueba practicada, a fin de cambiar el sentido de la sentencia
dictada. La prueba es de libre apreciación por el Juez y debe ser valorada
conjuntamente con lo apreciado del propio contexto o expresividad del contenido
de la misma, lo que concurre en el presente supuesto, donde, con independencia
del contenido subjetivo de la interpretación sesgada de la parte, se han tomado
en consideración todos los elementos probatorios unidos a autos, a cuyo
contenido nos remitimos y se da por reproducido, sin que sean necesarias
aclaraciones, interpretaciones o complementos distintos de los recogidos en la
misma".
Esta Sala muestra su conformidad con los razonamientos del
auto indicado.
De una parte, no ha habido omisión alguna sobre que el
contenido del trastero forma parte de una única finca registral, pues en el
fundamento de derecho séptimo de la sentencia recurrida se declara el retracto
de dicha pieza designada con el número NUM002 de las 21 que componen la mentada
finca; y de otra, la parte recurrente pretende sustituir la apreciación
probatoria realizada por el Tribunal de apelación por la suya propia, pero,
según reiterada doctrina jurisprudencial, de ociosa cita, tal pretensión es
inadecuada dada la naturaleza extraordinaria de este recurso, pues volver sobre
el "factum" de una sentencia para lograr su modificación, salvo
circunstancias singulares no concurrentes en este caso, lo transformaría en una
tercera instancia.
RECURSO DE CASACIÓN.
TERCERO.- El motivo de este recurso denuncia la existencia de
interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y
tras citar la infracción de los artículos 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, precisa como vulnerada la doctrina de las SSTS de 10 de junio
de 2003, 22 de octubre de 2004 y 18 de mayo de 1995, las cuales manifiestan
que, al no coincidir lo vendido con lo arrendado, por ser el inmueble
transmitido una unidad patrimonial del que el demandante solamente detenta,
como inquilino o arrendatario, una de sus partes integrantes, no procederá el
derecho de retracto; igualmente, ha alegado que se ha infringido tal posición
jurisprudencial, toda vez que la resolución recurrida concluye que no ha
existido una transmisión del inmueble como un todo, sino un conjunto de fincas
agrupadas, eso sí en una sola escritura y con un único precio, y elude que el
trastero forma parte de una única finca registral, formada por veintiún
trasteros, por lo que la finca registral trasmitida es mayor que el inmueble
arrendado, e impide el ejercicio del derecho de retracto, al no poder
concederse el retracto sobre el trastero y no haber sido planteada una
extinción parcial del contrato de arrendamiento, ha de rechazarse asimismo el
ejercicio del derecho de retracto sobre la vivienda.
El motivo se desestima.
Las SSTS invocadas por la parte recurrente no contemplan un
supuesto similar al que es objeto de este procedimiento, en el cual existe una
clara identidad en lo que fue objeto de la compraventa y lo arrendado.
La STS de 15 de octubre de 2008 recuerda resoluciones
anteriores en las que se exige que, cuando se alegue la infracción de la jurisprudencia,
se citen al menos dos sentencias de esta Sala, que sean contestes, en cuanto
expresivas de un criterio uniformemente reiterado, y se señale cual es la
doctrina que de ellas emana y sentido en que ha sido conculcada por haber
recaído en supuestos fácticos-jurídicos idénticos, análogos o muy similares al
enjuiciado, para concluir la falta de correspondencia entre el supuesto fáctico
presente en los autos y el contemplado en las sentencias que se citan, lo que
impide apreciar la referida vulneración; en el caso presente, como ya se ha
manifestado, la doctrina jurisprudencial de las sentencias señaladas en el
motivo no es de aplicación al tema objeto del juicio.
Por otra parte, lo que se pretende retraer son dos fincas
registrales, de naturaleza independiente, cual es la vivienda que en su día
arrendara a la actora, finca registral número NUM000 y además, aparte de la
anterior, el trastero, que también se le arrendó, que se designa
contractualmente como número NUM002, y que tiene asignado una 29 ava parte de
la finca registral número NUM001.
No cabe interpretar, como pretende la parte contraria, que
impide la acción de retracto el hecho de encontrarse alquilados, mediante un
único contrato, vivienda y trastero, porque ello limitaría, de forma contraria
a derecho, la facultad reconocida por la Ley a los arrendatarios, para retraer
a su favor los inmuebles que tengan arrendados, referidos exclusivamente a los
pisos, locales o trasteros que ocupe mediante un contrato locativo.
Dada la finalidad de la Ley, el derecho de retracto ha de
considerarse aplicable no solo en los casos en que se venda un sólo piso o
planta destinados a vivienda o local de negocio, sino también a aquellos otros
en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más y realice la venta
conjunta de los mismos por un solo precio, en cuya coyuntura se impone la
necesidad de reconocer a los inquilinos o arrendatarios la facultad de ejercitar
el derecho de retracto, pues, de lo contrario, quedaría a merced de confabulaciones
ideadas por los propietarios y los terceros adquirentes en los bienes
arrendados, de manera que los propósitos perseguidos por el Legislador se
verían frustrados.
La STS de 25 abril 1994 ha sentado lo siguiente: "El
otro argumento de que se trata de una unidad registral originaria, no
sobrevenida con posterioridad, nada tiene que ver con el criterio que se viene
manteniendo, y la jurisprudencia es muy reiterada en el sentido de que no
obstará al retracto el hecho de que las fincas formen por voluntaria agrupación
una unidad registral, si en realidad son independientes físicamente,
pronunciándose así las SSTS de 18 diciembre 1954, 23 noviembre 1956, 17 junio
1958, 7 mayo 1962, 6 marzo 1965 y 31 marzo 1967, siendo de resaltar la de 6
marzo 1965, al condensar la doctrina jurisprudencial sobre el tema,
estableciendo que la unidad registral carece de eficacia para impedir el
ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, si se acredita que la finca que
en el Registro aparece como una sola, en la realidad está formada por varias ya
que dar valor decisivo a la inscripción, equivaldría en muchos casos a hacer
ilusorios los derechos de tanteo y retracto, dada la voluntariedad de aquélla y
la posibilidad de las agrupaciones".
La doctrina jurisprudencial recién expuesta es de aplicación
al supuesto debatido y provoca el perecimiento del motivo.
CUARTO.- En consecuencia, procede la desestimación del
recurso de casación, con expresa imposición de las costas a los recurrentes
(artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1 del 18 de Marzo del 2010
Recurso: 1101/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamiento de local
comercial. Desahucio por usarlo como vivienda y por cesión inconsentida.
Inexistencia de interés casacional. Al no existir cesión, es ocioso analizar
los presupuestos de la validez del consentimiento.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Los hermanos don Alejo y doña Adelina presentaron
demanda de desahucio contra don Everardo, inquilino del local comercial
propiedad de los anteriores, sito en la Avda. del País Valenciano, alegando que
el demandado satisfacía sus necesidades de vivienda permanente en el local en
cuestión. Además, aducían que el arrendatario había cedido parcialmente el
local de negocio al "Club Ciclista AZZ" y al "Grupo Turismo
Motor DoZZ" a fin de que ambas entidades fijasen en el local sus sedes
sociales y celebrasen en el mismo sus reuniones y las actividades propias de
sus asociados. Solicitaban, en fin, la resolución del contrato de
arrendamiento, al constituir las dos conductas descritas sendas causas de
resolución contractual (artículo 114.2 ó 5 y artículo 114.6 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964). Frente a tal pretensión se opuso la parte demandada.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda al
considerar probado que el arrendatario había transformado en parte el local
arrendado, a fin de darle uso de vivienda.
La Audiencia Provincial, sin embargo, estimó el recurso de
apelación del arrendatario y desestimó íntegramente la demanda, por considerar
que no concurrían ninguna de las dos causas de resolución alegadas por los
actores.
En cuanto a la transformación del local en vivienda, la
Audiencia aprecia que la parte actora no había aportado ninguna prueba
concluyente de que tal transformación se hubiera efectivamente producido. Niega
igualmente que concurriera la segunda causa de resolución alegada, al apreciar
que no se ha constituido ningún subarriendo, cesión o traspaso del local que
faculte a la parte actora a exigir la resolución contractual por no haber prestado
su consentimiento al mismo.
Se formaliza por la parte actora recurso a través del ordinal
3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, invocando la
existencia de interés casacional por jurisprudencia contradictoria de
Audiencias Provinciales y por oposición a la Jurisprudencia del Tribunal
Supremo. El recurso se reduce a rebatir el pronunciamiento relativo a la causa
de resolución por cesión inconsentida.
SEGUNDO.- Como cuestión preliminar ha de reseñarse que el
interés casacional fundado en la existencia de jurisprudencia contradictoria de
Audiencias Provinciales no está debidamente acreditado. Ello porque este
interés exige un criterio jurídico plasmado en dos sentencias de una misma
Audiencia Provincial o de una misma Sección de la misma Audiencia frente a otro
criterio jurídico antagónico -en relación con la misma cuestión de derecho-
recogido en otras dos sentencias de diferente Audiencia o Sección, y en el
presente caso la parte recurrente se ha limitado a citar simplemente diferentes
sentencias emanadas de distintas Audiencias Provinciales, pero sin cumplir los
requisitos antes aludidos. Por ello, esta parte del recurso debe ser
desestimada.
En cuanto a la existencia de interés casacional por oposición
de la sentencia recurrida a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo,
plantea el recurso dos cuestiones en relación con las causas de resolución 2ª y
5ª del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de
1964: la domiciliación de terceros en el local arrendado y la consiguiente
exigencia o no de la ocupación física material y efectiva por éstos; y la
necesidad del consentimiento del arrendador para tener por válida la
introducción de terceros, sin que el mismo pueda equipararse al mero
conocimiento. Ambas cuestiones, como es de ver, aparecen íntimamente
relacionadas, en tanto si se concluye que no se produjo cesión del local de
negocio, como mantiene la Audiencia Provincial, resultaría ocioso analizar los
presupuestos de la validez del consentimiento.
Para dar respuesta al recurso, tal como ha quedado así
delimitado, debe reseñarse primero que el elemento que resulta definitivo a
efectos de la aplicación de las causas de resolución 2ª y 5ª del artículo 114
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, tal y como se
razona en las sentencias de esta Sala citadas por la parte recurrente, es que
se haya alterado subjetivamente la relación arrendaticia con el acceso ilegal,
por prohibido, de terceros, pues no se autoriza el beneficio o ventaja que pueden
obtener éstos, cuya actuación resulta sorpresiva para la parte arrendadora y
actúa al margen de su voluntad contractual.
Sentado lo anterior, la sentencia recurrida considera
acreditados los siguientes hechos, que permanecen incólumes en casación: A) Las
asociaciones "Club Ciclista AZZ" y "Grupo de Turismo Motor
DoZZ" tienen el domicilio social en el bar arrendado por el
demandado-recurrido. B) Dichas asociaciones no abonan renta alguna al demandado
y no tienen derecho preferente de disfrute del local respecto a los demás
clientes del bar. C) El arrendatario-recurrido tiene el control del local al
permitir el acceso de colectivos o grupos sin ánimo de lucro. D) Los
arrendadores-recurrentes eran conocedores de estos hechos, vivían encima del
local arrendado y participaban en actividades del Club organizadas por los
socios.
Por tanto, como quiera que la Audiencia ha declarado probado
que sólo se ha tolerado un uso del local por las Asociaciones Deportivas que en
nada altera el control que del mismo tiene el arrendatario y que no ha supuesto
modificación alguna en la relación arrendaticia ni introducción en la misma de
terceros, el primer argumento casacional debe ser desestimado, al no existir el
interés casacional que se alega, pues no concurre en el caso examinado, a la
vista de los hechos tenidos por probados por la sentencia recurrida, el
elemento esencial que esta Sala exige en las sentencias invocadas para
sustentar el interés casacional, es decir, la introducción no consentida por el
arrendador de un tercero en la relación contractual.
Pero es que además esta Sala ha fijado como doctrina
jurisprudencial, si bien en relación a un contrato de arrendamiento de
vivienda, que no se considera como causa resolutoria del contrato de
arrendamiento por cesión, la mera designación en la vivienda de un domicilio
social, sin ocupación o aprovechamiento real. (STS 16/10/2009, en recurso
203/2005).
A su vez, la segunda cuestión planteada por la recurrente,
relativa a la necesidad de que sea expreso el consentimiento para efectuar
válidamente un subarrendamiento o cesión, no puede ser ya objeto de examen dado
que, negada la existencia de una cesión, no resulta ya necesario analizar los
requisitos que deben concurrir para considerar válidamente prestado el
consentimiento del arrendador, de lo que se concluye también la desestimación
de esta parte del recurso y, con ello, del recurso en su totalidad.
TERCERO. - En materia de costas, al desestimarse el recurso
en su totalidad, se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1 del 15 de Marzo del 2010
Recurso: 897/2006. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Derecho de retracto.
Recurso de casación: Ambito; no cabe incurrir en el vicio procesal de hacer
supuesto de la cuestión ni cabe plantear cuestiones procesales ni relativas a
la valoración de la prueba.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Don Doroteo y doña Tatiana demandaron por los
trámites del juicio ordinario, mediante el ejercicio de acción de retracto, a
doña Diana y doña Miriam, e interesaron las peticiones que se detallan en el
antecedente de hecho primero de esta sentencia.
El Juzgado rechazó la demanda y su sentencia fue confirmada
en grado de apelación por la de la Audiencia, la cual desestimó la pretensión
con base de su "ratio decidendi" en la inexistencia del derecho de
retracto, pues el retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida y, en el
presente supuesto, se ha producido la venta del edificio en su conjunto, al ser
su objeto un sólo edificio y no varias viviendas agrupadas, que es el supuesto
regulado en el artículo 47.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La parte actora ha interpuesto recurso de casación por
interés casacional, con cobertura en artículo 477.2 3º, de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, y esta Sala, por auto de 8 de septiembre de 2008, lo ha
admitido.
SEGUNDO.- El motivo acusa la infracción de los artículos 47.1
y 48.1, en relación con el artículo 55.2, todos de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, reguladores del derecho de retracto de los inquilinos de
viviendas con contrato en vigor celebrado con anterioridad al 9 de mayo de
1985, de conformidad con la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994; además, la parte recurrente
ha cuestionado el razonamiento antes expresado de la sentencia de instancia,
con apoyo en que desde que se construyó el edificio existían cuatro viviendas
independientes con sus elementos comunes propios de cualquier edificio de
viviendas, según se advera en la escritura de obra nueva, y que en la propia
escritura de compraventa se deja constancia de la referencia catastral
independiente de las mismas, con un valor individualizado y perfectamente
identificados sus coeficientes respecto al edificio; asimismo, ha añadido que
de confirmarse la improcedencia de la acción de retracto se llegaría a la
contradicción de que si se hubiera formalizado la escritura de división
horizontal inmediatamente antes de la compraventa, el retracto si sería procedente
y, en cambio, al haberse formalizado con la escritura de compraventa, se privaría
de este derecho; sobre este particular cita, entre otras, las SSTS de 29 de
marzo de 1958, 25 de abril de 1963, 4 de noviembre de 1955, 6 de marzo de 1964,
26 de marzo de 1960 y 22 de septiembre de 2003.
El motivo se desestima.
En su fundamento de derecho segundo, la sentencia del
Juzgado, aceptada íntegramente en toda su argumentación por la de apelación, ha
declarado lo siguiente:
"(...) El recurrente no probó en forma alguna que los
locales que lleva en arriendo constituyeran finca independiente del resto y
como tal hubiera sido objeto de transmisión onerosa al recurrido, ya que, por
contrario, se acreditó que el objeto inmueble arrendado se integraba y
conformaba, en razón a lo que se deja dicho, por la finca urbana en controversia,
lo que ocasiona que su posible derecho de adquisición preferente por vía de
retracto, (artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), carezca de
apoyatura legal, pues el precepto 47 de la Ley especial es bien claro, en
cuanto exige imperativamente que en los casos de venta del propietario a
terceros, podrá el arrendatario o inquilino ejercitar los derechos
preferenciales sobre "el piso o local que ocupe", es decir, que no
puede desgajarse del resto del inmueble, al transmitirse éste en su plenitud
física, como es la pretensión del recurrente, en el actual proceso; por lo que
resultó desarticulada su acción, para acceder a la subrogación como retrayente
en lugar del adquirente. Por otra parte, resulta que se impide conocer el
precio de los espacios objeto del arrendamiento, desde el momento en que el
precio de la venta fue global y no se es arrendatario de la finca entera, sino
de una porción menor del total vendido, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos
sólo concede la facultad de acceder exclusivamente a la propiedad de lo que
efectivamente se lleva en arriendo cuando se enajena.
Aplicando tal doctrina al caso que nos ocupa, cabe entender
que efectivamente mediante la escritura pública de compraventa de 6-7-2001
otorgada por doña Isidora a favor de doña Diana y doña Miriam, se llevó a cabo
la venta de un edificio en su conjunto. De un atento examen de dicha escritura
pública, aportada con la demanda, se desprende que el objeto del contrato es el
edificio íntegro; de la misma forma, el precio es unitario para todo el
edificio Incluso hay que tener en cuenta que en ese momento aún no estaba
dividido bajo el sistema de la Ley de Propiedad Horizontal. No se trata de la
venta de todos los pisos del edificio, cada uno con sus características y su
precio, sino que se trata de la venta de un edificio completo (...)".
De un lado, se hace supuesto de la cuestión al soslayar los
hechos probados y, a partir de una construcción propia y unilateral de la parte
recurrente, se extraen consecuencias jurídicas en oposición con lo resuelto de
conformidad con la prueba; y de otro, la no acreditación por la parte
recurrente de que los locales que lleva en arriendo constituyeran finca independiente
se refiere a una cuestión sobre la valoración de la prueba y no tiene en cuenta
que según reiterada doctrina de esta Sala, de ociosa cita, el Juzgador de
instancia posee, en principio, soberanía para la apreciación de la misma, salvo
que ésta resulte ilógica, contraria a las máximas de experiencia o a las reglas
de la sana critica, que son supuestos de exclusión no concurrentes en el
presente caso.
La última cuestión expresada en el párrafo antecedente no
puede dilucidarse por la vía del recurso de casación, sino por el recurso
extraordinario por infracción procesal, que no ha sido formulado por la parte
recurrente.
TERCERO.- En consecuencia, procede la desestimación del
recurso de casación, con la condena en costas a la parte recurrente (artículos
394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1 del 10 de Marzo del 2010
Recurso: 833/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Desahucio y resolución
contrato de arrendamiento por impago de rentas. Enervación del desahucio.
Aplicación transitoria LAU 1994.
Interés casacional. Contrato de arrendamiento celebrado
el 12 de febrero de 1986. El recurso se centra en determinar si el impago de
determinados suministros puede sustentar una acción de desahucio. No se
justifica la existencia de doctrina contradictoria entre Audiencias
Provinciales. En cuanto a la oposición a la jurisprudencia del Tribunal
Supremo, el motivo se desestima. Merece la consideración de "cantidades
asimiladas" el importe del coste de los servicios y suministros. Como no
se consignaron, la enervación no fue eficaz. Aplicación de disposiciones
transitorias primera, segunda y tercera de la LAU de 1994. La causa resolutoria
prevista en el artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 24 de diciembre de 1964 comprende, en la actualidad, el impago de
los importes referidos a servicios y suministros producidos a partir de la entrada
en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.
Además, el arrendatario está obligado a su pago con carácter periódico y una
interpretación integradora de ambas normas, la vigente y el Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, lleva a estimar su necesaria calificación
como "cantidad asimilada a la renta", según la expresión utilizada por
el artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- La entidad "MERCADOS CENTRALES DE ABASTECIMIENTO,
interpuso demanda de juicio verbal contra la entidad "ISLAZZ, S.A.",
por la que solicitaba se declarase el desahucio y la consiguiente resolución
del contrato de arrendamiento que vinculaba a los litigantes, respecto de la
cámara frigorífica número cuatro de la que es titular la arrendadora. Se funda
la demanda en el impago, por parte de la entidad demandada, de determinadas
mensualidades de renta, que ascienden a la cantidad de 9.609,33 euros, así como
de diferentes cantidades en concepto de suministro de energía eléctrica y agua,
por un importe total de 18.017,52 euros. Informa el actor de la imposibilidad
de enervar la acción de desahucio, al haber requerido fehacientemente a la
demandada para que hiciese efectivo el pago de las cantidades adeudadas, sin
que hubiere atendido al requerimiento.
La parte demandada, no obstante, con anterioridad a la
celebración de la vista, consignó las cantidades debidas en concepto de renta
exclusivamente, instó la enervación del desahucio y se opuso, en el acto del
juicio, a la demanda.
La sentencia de primera instancia estima íntegramente la
demanda, al considerar plenamente válido y eficaz el requerimiento fehaciente
que, antes de la presentación de la demanda, llevó a cabo la arrendadora y
niega, en consecuencia, que pudiera la demandada enervar el desahucio. Apelada
la sentencia, la Audiencia Provincial coincidió con la demandada al considerar
que el requerimiento fehaciente realizado por la entidad arrendadora no se
ajustaba a los requisitos exigidos legalmente, pese a lo que desestimó el
recurso de apelación, pues la enervación intentada por la arrendataria tampoco
se ajustó a la normativa actual, al haberse limitado a consignar las cantidades
debidas por las rentas impagadas, por lo que subsiste la deuda respecto de las
cantidades no pagadas referentes a los consumos de energía eléctrica y agua.
Recurre en casación la parte demandada, al amparo del ordinal
3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sustenta su recurso en
la infracción del artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, y en la oposición de la sentencia recurrida a
la jurisprudencia emanada de la Sala respecto de la interpretación del citado
precepto, contenida en las sentencias de la Sala de fechas 13 de noviembre y 19
de diciembre de 1960, 10 de marzo, 20 de septiembre y 7 de noviembre de 1961, 9
de marzo de 1962, 6 de junio de 1964, 13 de marzo de 1961 y 11 de marzo de
1977. También cita, en su escrito de preparación del recurso, las sentencias
dictadas por la Audiencia Provincial de Granada de 14 de enero de 1998, la
Audiencia Provincial de Málaga de 9 de diciembre de 2003, la Audiencia
Provincial de Lérida de 17 de febrero de 2000, y la Audiencia Provincial de
Alicante de 4 de octubre de 2001. Añade en el escrito de interposición del
recurso un segundo motivo en el que denuncia una inadecuación del
procedimiento. Este segundo motivo fue objeto de inadmisión al plantear una
cuestión que excede del ámbito del recurso de casación.
SEGUNDO.- En primer lugar, hay que señalar, en cuanto a la
supuesta vulneración de la Sentencia recurrida a la jurisprudencia de
Audiencias Provinciales, que el recurso no puede prosperar, porque conforme a
lo dispuesto en el primer inciso del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, el interés casacional por oposición a la Jurisprudencia,
únicamente lo puede ser en relación a la Jurisprudencia emanada de la Sala.
Pero es que aún si se entendiera que el interés casacional al que alude el
recurrente lo fuera por la existencia de jurisprudencia contradictoria de
Audiencias Provinciales, como permite el citado artículo 477.2.3º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, resulta que el mismo no ha resultado acreditado. La
jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, a fin de sustentar el
interés casacional, exige que se ponga de manifiesto un criterio jurídico que
se refleje en dos o más sentencias provenientes de una misma Sección de una misma
Audiencia frente a otro criterio antagónico recogido en dos o más sentencias
provenientes a su vez del mismo Tribunal, lo que no ocurre en el presente caso
en el que el recurrente se ha limitado en su escrito de preparación a citar las
sentencias dictadas por cinco Audiencias Provinciales diferentes que, según
indica, mantienen un criterio diferente al sostenido por la recurrida.
TERCERO.- La cuestión jurídica planteada por el recurrente,
fundada en la existencia de interés casacional por oposición a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo y, en concreto, como ya se avanzó, de la
contenida en las sentencias de fechas 13 de noviembre y 19 de diciembre de
1960, 10 de marzo, 20 de septiembre y 7 de noviembre de 1961, 9 de marzo de
1962, 6 de junio de 1964, 13 de marzo de 1961 y 11 de marzo de 1977, se centra
en determinar si el impago de determinados suministros puede sustentar una
acción de desahucio. Los razonamientos que aporta el recurrente giran en torno
a la idea de que, al haberse concertado el contrato de arrendamiento en fecha
12 de febrero 1986, únicamente puede ejercitarse con éxito una acción de
desahucio por falta de pago de la renta o de "las cantidades que a esta se
asimilan", conforme establecía el artículo 114.1ª del Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, característica que no concurriría en
el impago de suministros. De este modo, al haber consignado la arrendataria
recurrente las cantidades de renta debidas, la acción de desahucio habría
quedado enervada, por lo que no se puede, como contrariamente ha efectuado la
sentencia recurrida, acordar la resolución del contrato de arrendamiento por
falta de pago del suministro de energía eléctrica.
El motivo se desestima. Como es de ver, todas las Sentencias
que cita el recurrente son de fecha anterior a la entrada en vigor de la nueva
Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (alguna de ellas
incluso es anterior a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964) lo que a los efectos de
resolución de este recurso tiene enorme trascendencia.
Es cierto que en el apartado 1º del artículo 114 del Texto
Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se incluye como causa de
resolución del contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local
de negocio, junto con la falta de pago de la renta, la de las cantidades
asimiladas a la renta cuyo abono debe asumir el arrendatario por mandato legal.
Sin embargo, no explica expresamente dicho Texto Legal qué debe entenderse por
cantidades que a la renta se asimilan, por lo que el concepto debe ser
completado con lo que en cada momento establezca la legislación aplicable (SSTS
de 26 de septiembre de 2008 y 7 de noviembre de 2008).
Bajo la vigencia del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 los supuestos referidos a "cantidades
asimiladas" se correspondían a diferencias en el coste de servicios y suministros
y las cantidades derivadas de la repercusión del importe de las obras
realizadas por el arrendador. Y es precisamente en este contexto legal en el
que se dictan las sentencias de la Sala en las que el recurrente sustenta su
interés casacional.
Como veremos seguidamente, el texto de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, actualmente en vigor, lleva
a considerar que merece esta misma consideración de "cantidades
asimiladas" el importe del coste de los servicios y suministros. Así, el
contrato objeto de examen se celebró el 12 de febrero de 1986, lo que supone,
en aplicación de la Disposición Transitoria Primera, apartado segundo, de la
Ley deArrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que se regirá por lo
dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 y en el Texto Refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. En este
sentido, el apartado D.9 de la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 establece la directa
aplicación de lo previsto en el apartado C.10 de la Disposición Transitoria
Segunda de la citada Ley, apartado que, dentro de los derechos del arrendador,
en su punto 5 señala expresamente que "podrá repercutir el arrendatario el
importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de
la entrada en vigor de la Ley". Todo ello, unido la necesidad de
interpretar las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del
Código Civil), permite considerar que la causa resolutoria prevista en el
artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24
de diciembre de 1964 comprende, en la actualidad, el impago de los importes
referidos a servicios y suministros producidos a partir de la entrada en vigor
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. Ello, además,
porque el arrendatario está obligado a su pago con carácter periódico y una
interpretación integradora de ambas normas, la vigente y el Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, lleva a estimar su necesaria
calificación como "cantidad asimilada a la renta", según la expresión
utilizada por el artículo 114.1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964. Una interpretación diferente obligaría a forzar al arrendador
a iniciar procedimientos sucesivos de reclamación contra el arrendatario
incumplidor respecto de una obligación periódica de la que debe responder durante
la vigencia del contrato, lo que exige su necesaria asimilación a estos efectos
a la obligación de pago de la renta. Esta línea de interpretación ya ha sido
recogida por esta Sala respecto al incumplimiento de otras obligaciones, como
es el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles por el arrendatario de un local de
negocio (SSTS de 3 de octubre de 2008 y 24 de septiembre de 2008, entre otras),
e incluso en relación al incumplimiento del pago de servicios y suministros en
el ámbito de los arrendamientos para uso de vivienda (STS de 15 de junio de
2009).
CUARTO.- En materia de costas, al desestimarse el recurso en
su totalidad, las mismas se imponen a la parte recurrente, de conformidad con
lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil
STS, Civil sección 1 del 24 de Febrero del 2010
Recurso: 2586/2005. Ponente:
JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Retracto arrendaticio.
Interés casacional. Unidad registral y ejercicio de los derechos de tanteo y
retracto.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- La parte actora, hoy recurrida, D. Eladio formuló
demanda de juicio de retracto arrendaticio frente a D. José y Doña Lorenza, hoy
recurrentes.
La Sentencia de primera instancia desestimó la excepción de
caducidad formulada por la parte demandada, y entrando a conocer el fondo del
asunto desestimó también la demanda interpuesta por la representación de Don
Eladio absolviendo de la misma a los demandados al entender, en esencia, que,
en aplicación del Art. 47 de la LAU de 1964 y de la doctrina que lo interpreta,
no cabía el ejercicio de tal derecho al extenderse escritura de compra de 28 de
julio de 1998 por la que se transmitió al demandado todo el edificio sito en la
calle Dr. RomaZZ n° 18 de Valencia y ser el actor arrendatario de un solo de
los locales, el bajo izquierdo, ubicados en el mismo.
Contra dicha resolución, se formuló recurso de apelación por
la parte demandante, dictando Sentencia la Audiencia Provincial de fecha 14 de
octubre de 2005, que estimando el recurso de apelación revocaba la de primera
instancia y, estimando la demanda, declaraba haber lugar al ejercicio del
derecho de retracto y de adquisición de preferente que corresponde al actor,
Don Eladio, en cuanto arrendatario de la planta baja izquierda sita en la calle
Dr. RomaZZ, 18 de Valencia, para adquirirla en iguales condiciones en que lo
hicieron los compradores y la procedencia de la subrogación del actor en la
Escritura de Compraventa.
Señala la Audiencia que de las pruebas practicadas se
desprende que el contrato de arrendamiento por el que se acciona es de 27 de
enero de 1988 y, en él comparecen, como únicos propietarios del local comercial
del bajo izquierdo de la finca sita en la calle Dr. RomaZZ n° 18 de esta Ciudad
Doña Casilda, D. Alejo y D. Alonso, Doña Delfina, Doña Gema, D. Constantino y
D. Daniel y Doña. Laura, local que ha venido abonando la Contribución Urbana
como tal. Igualmente, hay otro contrato de arrendamiento en la misma finca
sobre el bajo derecha de la Calle Dr. RomaZZ n° 18 de esta Ciudad de 1 de diciembre
de 1959 concertado por Doña Mónica como propietaria y Doña Elisabeth como arrendataria
en el que se subrogó su hija, que fue demandada de desahucio por falta de pago
por D. Daniel en su calidad de heredero por terceras partes iguales e
indivisas, junto a sus hermanos Doña Gema y D. Constantino, de su madre y ésta
de su abuela y arrendadora, según escritura de 21 de septiembre de 1979 de
adjudicación de herencia de una cuarta parte de tal finca urbana pendiente de
inscripción. Que esta finca, registral 2741, se describe en el último documento
como urbana, que consta de dos puertas, dos casas bajas, tres pisos altos y
desván, con una habitación en cada uno de los pisos altos, sito en la calle
Empedrado n° 2 (hoy Dr. RomaZZ 18), y sobre ella en fecha 28 de julio de 1998
el demandado adquirió para su sociedad de gananciales, un edificio que
constituido por tal finca y con su igual descripción, según escritura pública
en la que figuran 30 vendedores, incluidos los citados arrendadores,
manifestando que todos ellos son titulares conjuntamente del mismo. En la misma
escritura se hace constar que dicha finca n° 2471 está parcialmente arrendada a
varios arrendatarios, ocupantes cada uno de ellos de una entidad, sin que en
consecuencia proceda el derecho arrendaticio de adquisición preferente.
La Audiencia entra a analizar si la transmisión litigiosa se
ha otorgado en fraude de Ley y con abuso de derecho para obviar el derecho de
retracto por ser contraria a la realidad esa declaración de que, el edificio
sobre el que recae, pertenece pro indiviso a sus otorgantes, en coherencia a su
inscripción registral como un todo y sin división horizontal de los locales y
pisos que lo integran. Señalando que ello es lo se aprecia en el caso
enjuiciado con destrucción, en base a las pruebas referenciadas, de las citadas
presunciones, es decir, se entiende que, esta propiedad conjunta e indivisa
entre las distintas ramas familiares que comparecen en la venta como herederas
de un causante común y de toda la unidad física y registral, no existe en la
realidad ni se da esta unidad pues, de hecho, los arrendadores del actor
comparecieron en el contrato suscrito con éste como propietarios exclusivos del
local litigioso, al igual que lo hicieron los del bajo derecho respecto a él,
considerando indiscutido que ambos tienen individualidad y funcionalidad propia,
abonan su propia Contribución Urbana y que en la escritura de venta, se admite
que, el mismo y otros arrendatarios de igual inmueble, son ocupantes, cada uno
de ellos, de una entidad. Y a estos actos propios de atribución del carácter de
propietarios sobre cada local suman el hecho de haber realizado contratos como
tales, como los de arrendamiento, e incluso han instado procesos, le es
aplicable la doctrina que, con sustento legal en el artículo 7.1 del Código
Civil, refiere la protección que objetivamente requiere la confianza depositada
en el comportamiento, de ahí que no sea lícito hacer valer un derecho en
contradicción con la conducta observada. La conclusión de lo expuesto, a juicio
de la Audiencia, es que, las declaraciones en la escritura de que todos los que
comparecen son propietarios por cuotas de la unidad que como tal transmiten, al
realizarse en contra de esa propiedad exclusiva que tienen en realidad los
transmitentes sobre cada uno de los componentes del edificio, que está dividido
y no constituye la unidad jurídica ni patrimonial, se han realizado para evitar
el ejercicio del retracto por cada uno de los arrendatarios de aquellos.
SEGUNDO.- Frente a la anterior Sentencia los demandados
formalizaron recurso de casación al amparo del ordinal 3º del art. 477.2 de la
LEC alegando la existencia de interés casacional por oposición a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo y por la existencia de jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales. El recurso se articula en torno a
tres motivos, de los cuales únicamente va analizarse el primero por cuanto el
segundo, bajo la denominación "de la infracción de la doctrina
jurisprudencial unánime aplicable al caso", únicamente cita una sentencia
del Tribunal Supremo, de fecha 9 de diciembre de 1970, que consiste en que
formando el objeto arrendado parte integrante de una unidad superior originaria,
no creada por agrupación de otras unidades perfectamente independientes y
diferenciadas, se ha transmitido todo como una sola finca, lo que resulta
contrario a lo que esta Sala viene exigiendo de que, cuando se alegue la infracción
de la jurisprudencia, se citen al menos dos sentencias de esta Sala de lo Civil
que sean contestes, en cuanto expresivas de un criterio uniformemente
reiterado, y se señale cuál es la doctrina que de ellas emana y sentido en que
ha sido vulnerada por haber recaído en supuestos fáctico- jurídicos idénticos,
análogos o muy similares al enjuiciado (SSTS 22 noviembre de 2006; 27 marzo
2007; 15 de octubre 2008); mientras que el tercero alega la existencia de
jurisprudencia contradictoria entra Audiencias, citando diversas sentencias
procedentes de distintas Secciones, con las que el recurrente no acredita el
interés casacional, si bien el hecho de que uno y otro versen sobre la misma
infracción normativa, incidiendo en lo expuesto, supone en la práctica que no
obstante su indebida formulación con la respuesta al primero de ellos se da
respuesta a los demás.
El motivo que se analiza denuncia la infracción del artículo
47.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, según
reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo. Señala el recurrente, en primer
lugar, que no nos encontramos ante el supuesto, erróneamente aplicado por la
sentencia recurrida, de agrupación de pisos y/o locales ya que, como es
doctrina jurisprudencial reiterada, cuando se trata de la venta de un inmueble
en su totalidad, como en el presente caso en que la descripción registral,
procedente de escritura pública de compraventa del año 1.919, es: "urbana
con dos puertas y dos casas bajas, tres pisos altos y desván o porche con una
habitación en cada uno de los pisos altos, situado en Valencia...", es
decir una unidad física, integrada y suficientemente constatada, por
constituirla diversas dependencias y edificaciones, dentro de una linde
registrada y que se corrobora con la constancia de revestir también unidad
registral, no procede el derecho de retracto del arrendatario de uno de los
locales, citando en este sentido las Sentencias de 16 de junio de 1962; de 6 de
marzo de 1.971; de 30 de abril de 1.985; 31 de enero de 1.992 y 6 de abril de
1.995. En segundo lugar se infringe el citado artículo, al entender que se ha
producido una agrupación y que el local ocupado por el retrayente es un entidad
independiente, contraviniendo en ambos casos la doctrina jurisprudencial del
Tribunal Supremo, de la que procede señalar las sentencias de 16 de junio de
1,962; de 22 de abril de 1.969; de 6 de marzo de 1.971; de 5 de enero de 1.981;
de 25 de abril de 1.994 y de 8 de octubre de 1.998, ya que los contratantes al
otorgar la escritura de compraventa no realizaron ningún acto positivo de
agrupación de los pisos que integraban la finca por haberse transmitido una
finca que constituye una unidad originaria superior al objeto del arrendamiento
y que comprende al mismo. En tercer lugar, considera que se opone igualmente a
doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo respecto de lo que debe
entenderse por finca independiente a los efectos de retracto arrendaticio cita
diversas sentencias cuyos supuestos fácticos son diferentes al presente, así,
las de 23 de noviembre de 1.956; la de 17 de junio de 1.958; la de 21 de marzo
de 1.962; la de 6 de marzo de 1.965 y de 25 de abril de 1.994.
Se desestima.
Dice la sentencia de 15 de octubre de 2008, "que la
jurisprudencia de esta Sala, atendiendo a la casuística plural que dichas
situaciones comporta, se ha manifestado en diversas ocasiones en el sentido de
la no procedencia del retracto cuando lo enajenado no coincide con el objeto del
arrendamiento, singularmente en los casos de venta de edificios en su totalidad
que sólo en parte estaban arrendados", entre los que se encuentran aquellas
que se refieren a la "existencia de un local arrendado perfectamente
diferenciado y creación de una unidad registral "ad hoc" que contiene
diversas unidades susceptibles de utilización diferenciada". La misma
sentencia recuerda reiteradas resoluciones anteriores en las que se exige que,
cuando se alegue la infracción de la jurisprudencia, se citen al menos dos
sentencias de esta Sala de lo Civil que sean contestes, en cuanto expresivas de
un criterio uniformemente reiterado, y se señale cuál es la doctrina que de
ellas emana y sentido en que ha sido vulnerada por haber recaído en supuestos
fáctico-jurídicos idénticos, análogos o muy similares al enjuiciado, para
concluir, en un supuesto análogo al enjuiciado, la falta de correspondencia
entre el supuesto fáctico presente en los autos y el contemplado por las
sentencias que se citan, lo que impide apreciar la referida vulneración. En
efecto, el recurrente centra no solo su primer motivo sino todo su recurso de casación,
en afirmar que estamos ante un supuesto de venta de un inmueble en su totalidad
y no ante la venta de concretos departamentos o locales y que en tales
supuestos de venta de inmueble en su totalidad, la jurisprudencia del Tribunal
Supremo tiene declarado que no procede el derecho de retracto de uno de los
locales, de tal forma que la Audiencia Provincial de Valencia infringe el
artículo 47.1 de la LAU de 1964 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo que lo
interpreta al no desestimar el derecho de retracto ejercitado. Ahora bien, nada
de ello resulta de la sentencia, antes al contrario, lo que se trasmite en el
caso no es un inmueble en su totalidad, sino cada uno de los departamentos que
componen el edificio, por cuanto los mismos tienen individualidad y
funcionalidad propia, de tal forma que existe plena identidad y coincidencia
entre lo que realmente se vendió por los arrendadores y lo que llevan en
arriendo los retrayentes; razón por la cual es posible el derecho de adquisición
preferente por vía de retracto, puesto que no se infringe el artículo 47.1 de
la LAU. Lo contrario supone no respetar la base fáctica de la sentencia recurrida,
atribuyendo a la sentencia impugnada la infracción de una norma, que nada tiene
que ver con la doctrina reiterada de esta Sala, dictada para supuestos de hecho
diferentes a los constatados por la Sentencia recurrida.
La misma solución contraria se extrae de otras resoluciones
de esta Sala, como la que cita la sentencia recurrida de 25 abril 1994, cuya
doctrina recoge la posterior de 15 de octubre de 2008, en el sentido siguiente:
"El otro argumento de que se trata de una unidad registral originaria, no
sobrevenida con posterioridad, nada tiene que ver con el criterio que se viene
manteniendo, y la jurisprudencia es muy reiterada en el sentido de que no
obstará al retracto el hecho de que las fincas formen por voluntaria agrupación
una unidad registral, si en realidad son independientes físicamente,
pronunciándose así lasSentencias de 18 diciembre 1954, 23 noviembre 1956, 17
junio 1958, 7 mayo 1962, 6 marzo 1965 y 31 marzo 1967, siendo de resaltar la de
6 marzo 1965, al condensar la doctrina jurisprudencial sobre el tema,
estableciendo que la unidad registral carece de eficacia para impedir el
ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, si se acredita que la finca que
en el Registro aparece como una sola, en la realidad está formada por varias ya
que dar valor decisivo a la inscripción, equivaldría en muchos casos a hacer
ilusorios los derechos de tanteo y retracto, dada la voluntariedad de aquélla y
la posibilidad de las agrupaciones".
TERCERO.- En consecuencia, procede la desestimación del
recurso de casación, con expresa imposición de las costas a los recurrentes
(artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1 del 05 de Febrero del 2010
Recurso: 1687/2005. Ponente:
JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Arrendamientos. Recurso
de casación por interés casacional por jurisprudencia contradictoria de
Audiencias Provinciales. Actualización de la renta y repercusión del importe
íntegro de servicios y suministros.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Dª Angelica y Dª Luisa, son arrendadora y arrendataria,
respectivamente, del piso sito en Madrid, CALLE000 nº NUM000 - NUM001 NUM002,
en virtud de contrato de arrendamiento anterior al 9 de mayo de 1985, habiendo
formulado aquella contra esta demanda mediante la que interesaba se dictara
sentencia por la que se declare que, por aplicación de las normas de actualización
de rentas contenidas en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994, las rentas que debía abonar la arrendataria
eran las indicadas en el suplico de la demanda y se le condenara, en consecuencia,
a abonar la cantidad de 1.332,189 Euros que no fueron pagados desde Abril de
1995 hasta Marzo de 2002, al considerar que, cuando no procede la actualización
de la renta conforme a la regla 7ª de la Disposición Transitoria Segunda, D) 11
de la LAU de 1994, ha de aplicarse la 8ª, de forma que la renta se actualizaría
aplicando la variación anual del IPC tanto sobre la renta como sobre las cantidades
asimiladas, resultando así la renta revisada, además de lo cual, el arrendatario
debe satisfacer, conforme al apartado C), números 10.2 y 10.5 de la misma
Disposición Transitoria, el importe del coste de los servicios y suministros,
salvo que las partes hubieran pactado que estos gastos fueran por cuenta del
arrendador.
La Sentencia de primera instancia estimó parcialmente la
demanda acogiendo la interpretación que de los preceptos ahora impugnados
realiza la parte demandante, esto es, que en los casos de insuficiencia de
recursos del arrendatario, la actualización se realiza conforme a la regla 8ª
de dicha Disposición Transitoria Segunda, de tal forma que a la renta fijada se
suman las cantidades asimiladas y la renta resultante se actualiza después
anualmente conforme a la variación experimentada por el IPC. La Sentencia no estima
totalmente la demanda en cuanto a las cantidades concretas reclamadas al
considerar que la nueva renta debía abonarse desde el mes de julio de 1995 por
cuanto la renta actualizada no le fue comunicada a la demandada hasta el mes de
junio de ese año, no siendo debido por tanto el incremento reclamado
correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 1995. La resolución de
Primera Instancia no se pronunciaba sobre si una vez actualizada la renta, se
podía reclamar íntegramente el coste de los servicios y suministros.
Apelada dicha resolución por la parte demandada, se dictó
Sentencia de fecha 29 de abril de 2005, la cual hoy constituye el objeto del
recurso de casación. Dicha resolución estimó parcialmente el recurso y revocó
la sentencia de Primera Instancia en cuanto a la cantidad que debía abonar la
apelante. Sobre la interpretación jurídica de la Disposición Transitoria
Segunda, la Sección 19ª de la Audiencia señala que si bien el espíritu de la
misma es que para la actualización de la renta se sumen la renta y las
cantidades asimiladas y a la renta resultante se le aplique el IPC, ello no
autoriza a la arrendadora, una vez efectuado el incremento, a reclamar
íntegramente al mes siguiente las cantidades asimiladas a la renta como las
obras, limpieza, portería, ascensor, luz de escalera, de tal forma que lo único
que puede repercutir el arrendador, tras la actualización, es el incremento que
experimenten esas cantidades asimiladas, pues, en caso contrario, se estaría
perjudicando al arrendatario.
Recurre en casación la parte actora y apelada, articulando
dicho recurso en un único motivo en el que, tras citar la infracción del
apartado 10.5 de la letra C), de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en relación con la
regla 8ª, del apartado 11, letra D) de la misma Disposición Transitoria,
plantea la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales
como fundamento del interés casacional del recurso, por cuanto, frente a la
Sentencia recurrida, existe otra corriente jurisprudencial que considera que el
coste de los servicios y suministros se puede repercutir íntegramente al
arrendatario, una vez actualizada la renta, salvo que exista pacto expreso
entre las partes que los ponga a cargo del arrendador, y siempre al margen de
la renta actualizada que ni los absorbe ni consume, citando como Sentencias que
sostienen el mismo criterio que la recurrida, además de ésta, la dictada por la
misma Sección 19ª con fecha 9 de marzo de 2000, en el recurso 378/1999, y como
sentencias contrapuestas las dictadas por la Sección 12ª de la Audiencia
Provincial de Madrid con fechas 4 de abril de 2000, en el recurso 561/1997, 2
de julio de 2001, en el recurso 61/1999 y 27 de julio de 1999, en el recurso
1229/1996, así como por la Sección 21ª, igualmente de la Audiencia Provincial
de Madrid, de fechas 19 de julio de 1999, en el recurso 1217/1997, 11 de
octubre de 1999 en recurso 1247/1997 y 19 de septiembre de 2001 en el recurso
573/1999.
SEGUNDO.- No se discute que la actualización de la renta se
hizo correctamente conforme a la regla 8ª, letra D), apartado 11, de la
Disposición Transitoria 2ª, es decir, sobre la renta incrementada en las
cantidades asimiladas a ella, conforme a la variación anual del I.P.C. Lo que
se discute es, si una vez efectuada esa actualización, el arrendador puede
repercutir los importes correspondientes a las cantidades asimiladas a la
renta, como servicios y suministros, o hacerlo únicamente del incremento de
dichos importes, que no se tuvieron en cuenta a los efectos de la determinación
del incremento de renta, como dice la sentencia, para la cual: "ya se
utilice un criterio gramatical o integrando este precepto en la total
Disposición Transitoria 2ª... a través de un criterio sistemático y finalista,
se comprenderá que lo que ha querido el legislador para actualizar estas rentas
es sumar renta y cantidades asimiladas y aplicarlas el IPC, lo que habrá de
consolidarse en años sucesivos aplicando siempre el IPC", pero sin que
pueda el arrendador, una vez hecha la actualización, volver a pasar
íntegramente al mes siguiente las cantidades asimiladas a la renta,
autorizándosele únicamente a repercutir al arrendatario el incremento de esta
cifra porque "la repercusión de las cantidades asimiladas a la renta que
se recogen en la regla tercera, letra D, apartado 11 de la Disposición
Transitoria 2ª se están refiriendo a la fórmula ordinaria de actualización que
es la que se contiene en la regla primera de aquél apartado 11, no siendo
trasladable el contenido de esta regla tercera a la regla octava del apartado
D, número 11. Bien entendido que como dice el apartado 10.5 de la Disposición
Transitoria 2ª podrá repercutir el arrendador en el arrendatario el importe del
coste de los servicios o suministros que se produzcan a partir de la entrada en
vigor de esta ley, obviamente, y en nuestro caso concreto esos servicios y
suministros como se integran en la renta en el primer mes de actualización, tan
sólo podrá luego girarse el incremento de esta cifra pues en otro caso el
mecanismo de actualización de la regla octava, letra B del apartado 11 quedaría
fuera de cualquier criterio racional y más que beneficiar a la persona que no
alcanza los niveles de renta que estableció el legislador, se le estaría
perjudicando".
Este criterio resulta contradictorio con el sostenido por
otras sentencias de la misma Audiencia, en los términos que refiere el motivo,
y no es el que resulta de la interpretación de la normativa propia de la
relación arrendaticia existente entre las partes, ya que ni el apartado 10.5,
letra C), ni la regla 8ª de la Disposición Transitoria Segunda, de la Ley
29/1994, de Arrendamientos Urbanos, hacen discriminación alguna sobre la repercusión
del coste íntegro de los servicios y suministros, cualquiera que haya sido el
sistema de actualización o revisión de la renta, conforme a lo dispuesto en el
apartado 11, letra D) de la citada Disposición Transitoria, incluyendo el
supuesto de la regla 8ª. En la regla 8ª la revisión de la renta se hace por
declaración expresa de la ley mediante la suma de la renta a las cantidades
asimiladas que venía abonando la arrendataria a los solos efectos de establecer
la base de cálculo sobre la que se aplica la variación experimentada por el
IPC, mientras que el apartado 5 de la norma 10, letra C, establece una regla
general de imputación del pago del coste de los servicios y suministros siempre
que exista una previsión contractual al respecto, de tal forma que una vez
llevada a cabo esta operación actualizadora, no es posible sostener que el arrendador
puede girar y cobrar por separado únicamente los incrementos que comporten las
cantidades asimiladas, con el argumento de que ese mecanismo de actualización
quedaría fuera de cualquier criterio racional, y de que más que beneficiar a la
persona que no alcanza los niveles de renta que estableció el legislador, se le
estaría perjudicando. En primer lugar, la finalidad perseguida por el legislador
no es otra que la de lograr una actualización real de la renta lo que solo
podrá conseguirse mediante la repercusión íntegra del importe de los servicios
y suministros que disfruta el arrendatario, y ello no sería posible si dicha
repercusión no abarcase el coste de los servicios y suministros que venía
abonando a la entrada en vigor de la Ley, sin perjuicio de las variaciones que
desde entonces hayan podido producirse en sus costes, de tal forma que una cosa
es la revisión de la renta en función del bajo nivel de ingresos de la
arrendataria, para cuyo cálculo opera el importe de las cantidades asimiladas,
y otra distinta que una vez producida la revisión, se impida al arrendador
repercutir el coste íntegro de los servicios y suministros que disfruta el
arrendatario, que es aplicable en cualquier caso, independientemente de que la
revisión de la renta se hubiera realizado conforme a la regla general, o a la
excepcional para los supuestos en que el inquilino no alcance el nivel de renta
dispuesto en la norma. En segundo lugar, la previsión legal en beneficio del
arrendatario ya ha sido tenida en cuenta al discriminar en el sistema revisorio
a todos aquellos que no alcanzan los ingresos dispuestos en la regla séptima,
puesto que en vez de aplicar la variación del I.P.C. desde la fecha inicial del
contrato hasta la de la actualización, solamente se tiene en cuenta la
variación de la última anualidad.
TERCERO.- Procede, pues, casar la sentencia de la Audiencia
que se recurre en casación. En su lugar, se dan por válidos los argumentos
empleados por la sentencia de primera instancia en relación con la vulneración
de la regla sobre actualización de renta con inclusión íntegra del coste de los
servicios y suministros a costa del arrendatario y, como consecuencia de ello,
procede la estimación del recurso de apelación y la revocación parcial de la
sentencia dictada por la Audiencia Provincial, confirmando en todos sus
términos la de primera instancia, fijando como doctrina jurisprudencial la
siguiente: una vez actualizada la renta del contrato al amparo de la regla 8ª,
del apartado 11,Letra D, de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, puede el arrendador
repercutir al arrendatario el importe íntegro de los servicios y suministros,
que autoriza al apartado 10.5 de la letra C), de la indicada Disposición
Transitoria, salvo que exista un pacto expreso entre las partes que los ponga a
cargo del arrendador, y siempre al margen de la renta actualizada.
CUARTO.- De conformidad con el artículo 398 LEC, en relación
con el artículo 394 de la misma Ley, no procede la imposición de costas en
ninguna de ambas instancias. Tampoco las de este recurso de casación.
Fallamos
1.- Casamos la sentencia recurrida, que declaramos sin valor
ni efecto alguno.
2.- Con estimación del recurso de apelación interpuesto,
confirmamos en todos sus términos la sentencia dictada por el Juzgado de
Primera Instancia nº 5 de Madrid el 24 de julio de 2003, en juicio ordinario
núm. 616/2002.
3.- Se fija como doctrina jurisprudencial la siguiente: una
vez actualizada la renta del contrato al amparo de la regla 8ª, del apartado
11,Letra D, de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, puede el arrendador repercutir al
arrendatario el importe íntegro de los servicios y suministros, que autoriza al
apartado 10.5 de la letra C), de la indicada Disposición Transitoria, salvo que
exista un pacto expreso entre las partes que los ponga a cargo del arrendador,
y siempre al margen de la renta actualizada.
4.- No se hace especial declaración sobre las costas de ambas
instancias ni de las causadas en este recurso.
STS, Civil sección 1 del 29 de Diciembre del 2009
Recurso: 241/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamientos urbanos.
Interés casacional. Aplicación de la prórroga forzosa a contratos posteriores
al RD Ley 2/1985.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- El origen del presente pleito se encuentra en la
demanda de juicio ordinario formulada por D. Santiago, hoy recurrido, contra
"DESARROLLOS INMOBILIARIOS GRUPO GAZZ, S.L.", por la que se pretendía
se declarara que el contrato de arrendamiento celebrado con fecha 1 de mayo de
1991 entre las partes litigantes, del Local de Barcelona, se hallaba sujeto al
régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 24 de diciembre de 1964.
Frente a tal pretensión se opuso la parte demandada, quien a
su vez formuló reconvención por la que solicitaba que se declarara que el ya
citado contrato no está sometido al régimen de prórroga forzosa previsto en el
artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, en consecuencia, se
acordara la resolución del mismo por extinción de plazo, con efectos de 30 de
abril de 2003, y se condenara al demandado reconvencional a dejar el local
libre y expedito a disposición de la propiedad, con apercibimiento de ser
lanzado a su costa, dentro del término legal.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda por
entender que, pactada la cláusula tercera, la cual recoge la voluntad de las
partes de someterse al Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril y la cláusula
19ª, que establece: "transcurrido el vencimiento del presente contrato se
procederá a expedir uno nuevo, cada tres años, en las mismas condiciones que el
presente", y a pesar de la oscuridad de esta estipulación relativa a la
duración del contrato, cabía concluir que la voluntad de las partes fue la de
constituir un pacto de prórroga forzosa. Consecuentemente, desestimaba la
reconvención planteada.
Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por
la parte demandada-reconviniente. La sentencia de la Audiencia Provincial de
Barcelona, Sección Cuarta, de fecha 3 de diciembre de 2004, desestima el
recurso de apelación y confirma la sentencia de primera instancia. Califica la
Audiencia la cláusula 19ª del contrato como cláusula oscura y, tras razonar que
podría sustentar tanto la interpretación ofrecida por la actora-reconvenida
(respecto a la existencia de un pacto de prórroga forzosa) como por la demandada-reconviniente
(pacto de tácita reconducción), concluye que la voluntad de las partes fue la
de establecer un régimen de prórroga forzosa.
La parte demandada formaliza recurso de casación al amparo
del ordinal 3º del artículo 477.2 de la LEC 2000. Alega la existencia de
interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por
jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales. En el primer caso,
plantea como cuestión jurídica que el pacto de prórroga forzosa debe existir de
forma clara y explícita en la cláusula relativa a la duración del contrato, lo
que no resulta compatible con la existencia de una cláusula calificada de
oscura. En cuanto a la jurisprudencia contradictoria de Audiencias
Provinciales, mantiene la recurrente que la fijación de la duración de un contrato
por tiempo indefinido o por meses renovables no es equivalente al sometimiento
al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964.
SEGUNDO.- Vamos a examinar en primer lugar el motivo segundo
del recurso de casación, que el recurrente sustenta en la existencia de
jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales. La cuestión que
se somete a análisis se centra en si la utilización, en los contratos
celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de
expresiones tales como "tiempo indefinido" o "por meses",
lleva o no a la conclusión de que las partes se han sometido al régimen de
prórroga forzosa. Este asunto ya ha sido resuelto por esta Sala, en el sentido
de que el uso de las referidas expresiones no supone, en modo alguno, el
sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo
57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. Es más, el
término "indefinido" resulta contrario a la naturaleza del contrato
de arrendamiento (SSTS de 26 de febrero de 1992 y 25 de noviembre de 2008) en
tanto la temporalidad es una de sus características esenciales, por lo que,
precisamente, la validez de este negocio jurídico es incompatible con el
establecimiento de una duración indefinida. Tales razonamientos conducen a la
estimación de este motivo del recurso.
TERCERO.- En cuanto a la alegación de oposición de la
sentencia recurrida a la jurisprudencia de esta Sala, que se efectúa en el
primer motivo, plantea la recurrente la cuestión de si la calificación de una
cláusula como oscura resulta compatible con la exigencia mantenida por esta
misma Sala, a través de la sentencias que cita, de que el pacto de sometimiento
a prórroga forzosa debe constar de manera expresa.
Este motivo ha de ser igualmente estimado. Tras la
publicación del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, los contratos de
arrendamiento de viviendas o locales de negocio celebrados bajo su vigencia
tendrán la duración que libremente estipulen las partes. Resulta ser ésta una
de las novedades más importantes que aportó el Real Decreto-Ley citado, al
volverse a un sistema en el que los arrendamientos urbanos son concebidos como
contratos de duración limitada a los concretos términos fijados por las partes
o, en su caso, establecer su duración de acuerdo con el régimen general
regulado por el Código Civil. Desapareció así el sistema de prórroga forzosa
por el que los contratos de esta naturaleza se prorrogaban por imperativo legal
(artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964). No obstante, nada
impide que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad
contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos
posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse
al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964. Pero, en tal caso, es necesario que exista un
acuerdo expreso de sometimiento, como razonan las sentencias de esta Sala que
cita la parte recurrente para fundamentar el recurso, ya que, en caso
contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato
por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el
contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del
arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos
del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica,
la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante.
En definitiva, si la cuestión relativa al sometimiento o no
al régimen de prórroga forzosa es dudosa, debe entenderse que no existe el
acuerdo que permita la aplicación del mismo. Y, en el presente caso, resulta
que la propia sentencia recurrida reconoce la oscuridad de la estipulación
relativa a la duración del arrendamiento, al exponer que la misma permite
justificar las diversas interpretaciones ofrecidas por los litigantes « la
mantenida por el arrendatario actor y por la Sentencia apelada y la que
sostiene la entidad arrendadora ». Esta falta de claridad permite concluir que
en el contrato no aparece una voluntad implícita de sometimiento al régimen de
prórroga forzosa, por lo que, como ya se adelantaba, el motivo debe ser
estimado.
CUARTO.- La consecuencia de todo lo anterior es que ha de
estimarse el recurso de casación examinado. Al no estar el contrato sometido al
régimen de prórroga forzosa, la duración del mismo es la libremente pactada por
las partes, a saber, tres años, con posibilidad de prórrogas trianuales,
conforme establece la estipulación 19ª. Transcurrido el plazo de tres años, y
prorrogado tácitamente hasta en dos ocasiones por períodos de tres años, la
parte arrendadora requirió a la arrendataria de manera fehaciente, mediante burofax
(documento número 3 de la contestación a la demanda), antes del inicio del
siguiente periodo, el 30 de abril de 2003, para manifestarle su voluntad de no
continuar adelante con el arrendamiento. Circunstancias todas ellas que exigen
la necesaria estimación de la demanda reconvencional.
Debemos, por lo tanto, casar y anular la sentencia recurrida
y revocar al mismo tiempo la sentencia de primera instancia para, ya en
funciones de instancia, y por el efecto positivo de jurisdicción, desestimar la
demanda, estimar la reconvención y declarar que el contrato de arrendamiento
celebrado con fecha 1 de mayo de 1991 entre las partes litigantes, del Local de
Barcelona, no se halla sujeto al régimen de prórroga forzosa previsto en el
artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964,
acordar la resolución del expresado contrato por extinción de plazo con efectos
de 30 de abril de 2003 y condenar al actor-reconvenido a dejar el local libre y
expedito a disposición de la propiedad, con apercibimiento de ser lanzado a su
costa, dentro del término legal.
QUINTO.- En cuanto a las costas, procede imponer a la parte
demandante-reconvenida las de la primera instancia, sin hacer especial
imposición de las costas de la apelación, puesto que debió ser estimada, ni de
las de este recurso de casación, al resultar el mismo estimado, de acuerdo con
lo previsto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Fallamos
Que debemos acordar lo siguiente:
I.- Haber lugar al recurso de casación.
II.- Casar y anular la misma, así como la dictada por el
Juzgado de Primera Instancia número 33 de Barcelona en autos de juicio
ordinario nº 459/03, de fecha 2 de febrero de 2004, y dictar otra por la que se
desestima la demanda formulada por la representación procesal de D. Santiago,
se estima la reconvención formulada por la representación procesal de la
entidad "DESARROLLOS INMOBILIARIOS GRUPO GAZZ, S.L.", y se declara
que el contrato de arrendamiento celebrado con fecha 1 de mayo de 1991 entre
las partes litigantes, del Local de Barcelona, no se halla sujeto al régimen de
prórroga forzosa previsto en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 24 de diciembre de 1964; y la resolución del expresado contrato por
extinción de plazo, con efectos de 30 de abril de 2003. Se condena al
actor-reconvenido a dejar el local libre y expedito a disposición de la
propiedad, con apercibimiento de ser lanzado a su costa, dentro del término legal.
III.- Imponer las costas causadas en la primera instancia a
la parte actora-reconvenida, sin hacer expresa imposición de las costas
procesales de este recurso ni de las del recurso de apelación.
Expídase la correspondiente certificación a la referida
Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día
enviados.
STS, Civil sección 1
del 15 de Septiembre del 2010
Recurso: 803/2007. Ponente:
ANTONIO SALAS CARCELLER
Arrendamientos urbanos.
Actualización de renta. Interés casacional.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Antecedentes.
El actor, hoy recurrente, don Guillermo, interpuso demanda de
juicio ordinario contra su inquilino don Marcelino en ejercicio de acción de
actualización de renta referida al arrendamiento contratado en fecha 1 de
septiembre de 1967 sobre la vivienda sita en Barcelona, con fundamento en la
Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Se opuso a dicha pretensión la parte demandada y, seguido el
proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona
dictó sentencia de fecha 27 de marzo de 2006, que fue desestimatoria de la
demanda, con imposición de costas al actor, ya que dicha pretensión se había
planteado anteriormente entre las misma partes y fue resuelta en sentido
negativo por sentencia de 23 de julio de 1996 dictada en juicio verbal nº
998/95 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Barcelona, confirmada en apelación
por la dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) en fecha
9 de julio de 1998 (Rollo nº 1883/96); por lo cual y según lo previsto en la
regla 8ª de la citada Disposición Transitoria Segunda, D) 11, únicamente
resultaba procedente la actualización de la renta que viniese pagando el inquilino,
incrementada con las cantidades asimiladas a ella, a tenor de la variación
experimentada por el índice General de Precios al Consumo en los doce meses
inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
La parte actora recurrió en apelación y la misma Sección 13ª
de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó nueva sentencia de fecha 14 de
diciembre de 2006, por la que desestimó el recurso y confirmó la dictada por el
Juzgado, con imposición de costa al apelante.
Contra esta última resolución recurre ahora en casación el
referido demandante don Guillermo.
SEGUNDO.- La sentencia impugnada
La Audiencia recurrida (fundamento de derecho primero) a la
hora de resolver el recurso de apelación que se le planteaba, afirma que
resulta doctrina constante, uniforme y reiterada de dicha Sección Decimotercera
de la Audiencia Provincial de Barcelona, manifestada en sentencias de 11 y 17
de junio, 3 y 14 de julio de 1999, o 27 de julio de 2000, y en el mismo sentido
las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 12 de mayo y 12 de julio
de 1999, y 27 de marzo de 2001, de la Audiencia Provincial de Asturias de 7 de
marzo de 2001, de la Audiencia Provincial de Cantabria de 22 de junio de 1999 y
11 de enero de 2000, o de la Audiencia Provincial de Orense de 27 de julio de
1998, que la actualización de rentas prevista en la Disposición Transitoria
Segunda D) 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos,
para los contratos de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de
1985, es un acto único, un único proceso, aunque se desarrolle gradualmente, en
los plazos previstos en la regla 9ª, en el caso de ser procedente la
actualización, de modo que, una vez iniciado el proceso de la actualización,
con el concurso de sus presupuestos formales y materiales, la actualización se
produce del modo dispuesto por la Ley, sin que la alteración posterior de las
circunstancias afecte a su duración ni suspenda su eficacia.
De ahí que -continúa la sentencia impugnada- el arrendatario
no puede alegar la insuficiencia de recursos prevista en la regla 7ª más que en
los treinta días posteriores a la recepción del requerimiento de actualización
del arrendador, sin que pueda hacerlo al procederse a la actualización de los
tramos posteriores; ni el arrendador, después de consumado el proceso de
actualización en el que se hubiere apreciado la insuficiencia de recursos del
arrendatario, puede alegar una mejora de fortuna del inquilino como fundamento
de una pretendida revisión o reinicio del proceso de actualización, que ya fue
consumado anteriormente. En consecuencia la Audiencia opta claramente por el
carácter inmodificable de la actualización ya practicada, con independencia de
que lo haya sido en forma propia (reglas 1ª a 5ª del apartado D) 11) o impropia
(reglas 7ª y 8ª), aunque después varíe la situación económica del arrendatario.
Así, la regla 7ª debe interpretarse en el sentido de que la situación económica
existente y valorada al tiempo del primer requerimiento es definitiva y los
ingresos a considerar serán exclusivamente la totalidad de los obtenidos
durante el ejercicio impositivo anterior a aquél en que se promueva por el
arrendador la actualización. En definitiva, la actualización se produce una
sola vez aunque su efectividad se realice en los plazos a que se refiere la
regla 9ª si es la propia, o bien anualmente tratándose de la impropia de la
regla 8ª, sin que pueda posteriormente modificarse por alteración, a mejor o
peor, de los ingresos económicos del arrendatario, pues ello introduciría una factor
de inseguridad jurídica en un requisito tan esencial cual es el
"quantum" de la renta durante la vigencia del contrato.
TERCERO.- El recurso y la actualización de la renta según la
Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de
Arrendamientos Urbanos.
En el escrito de oposición al recurso, la parte recurrida se
refiere a la concurrencia de ciertas causas de inadmisibilidad del mismo que
han de ser rechazadas, ya que la afirmada falta de mención de la norma que se
considera infringida ya se tuvo en cuenta en el momento de dictar el auto de
admisión, entendiéndose sin duda que, pese a la falta de mención formal,
resulta claramente, sin posible confusión, cuál es efectivamente la norma que
se considera vulnerada, que es precisamente la Disposición Transitoria Segunda
de la LAU 1994, en los apartados referidos; por otro lado, las sentencias
aportadas procedentes de las distintas Audiencias Provinciales evidencian una
discordante interpretación de dicha norma que da lugar a la presencia en el
caso de interés casacional.
El recurso, tras reconocer la existencia de la orientación
jurisprudencial ya expresada, que sirvió a la Audiencia Provincial de Barcelona
(Sección 13ª) para rechazar la apelación, invoca la existencia de una doctrina
opuesta que viene representada por las sentencias de la propia Audiencia
Provincial de Barcelona (Sección 4ª) de 17 diciembre 2002, 6 julio 2004 y 21
febrero 2007, y de La Coruña (sección 5ª) de 19 de junio de 2000, en las que,
según razona, se estima procedente aplicar el procedimiento de la actualización
de laLAU de 1994 en las sucesivas anualidades del contrato en atención a las circunstancias
económicas del arrendatario, por lo que nada impediría que, pese a que en un
intento de actualización anterior el arrendador no hubiera conseguido su
propósito por haber justificado el arrendatario insuficiencia de ingresos, se
pudiera posteriormente volver a intentar dicha actualización si los ingresos
del arrendatario y las personas que con él convivan lo permitían.
Dicha tesis no ha de ser compartida y, contrariamente, la
Sala acoge la doctrina sentada por la sentencia recurrida.
La norma de que se trata (Disposición Transitoria Segunda
D.11. de la LAU 1994) establece la facultad del arrendador de proceder a
actualizar la renta correspondiente a los contratos de arrendamiento de
vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985 en consideración a las circunstancias
económicas del arrendatario y poner en marcha el proceso en consonancia con lo
expresado en la Exposición de Motivos de la Ley, según la cual « en cuanto al
régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las
rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a
todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las
variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del
contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se
produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en
que se produce la revisión total en función inversa de la renta del
arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico que
adapten sus economías a la nueva realidad ».
El requerimiento podrá ser realizado por el arrendador en la
fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una
anualidad de vigencia del contrato, de modo que dicha actualización -si
procediere- se realizará paulatinamente en un plazo de cinco o de diez años
según la cuantía de los ingresos de las personas que habitan en la vivienda.
No obstante, no habrá lugar a la actualización (regla 6ª) si
el inquilino se opone a ella comunicándolo fehacientemente al arrendador dentro
de los treinta días naturales siguientes a la fecha del requerimiento -supuesto
en que se aplicará a la renta anterior el incremento que proceda por aplicación
del IPC y, como contrapartida, el contrato quedará extinguido en un plazo de
ocho años-; y tampoco habrá lugar a la actualización (regla 7ª) cuando la suma
de los ingresos del arrendatario y de todas las personas que convivan con él
habitualmente no rebase determinados índices establecidos en relación con el
salario mínimo interprofesional. A estos efectos, los "ingresos" a
tener en cuenta serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio
impositivo anterior a aquél en que se promueva por el arrendador la
actualización de la renta, estableciendo la ley en este sentido que «en defecto
de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto
de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede
la actualización pretendida».
Resulta así que la regla general es la procedencia de la
actualización siempre que el arrendatario pretenda seguir gozando del beneficio
de la prórroga forzosa por más tiempo del correspondiente al citado plazo de
ocho años, siendo excepción a dicha regla el supuesto de que la situación
económica del arrendatario y de las personas que con él convivan determine lo
contrario, lo que exigirá no sólo la existencia de tal situación objetiva sino,
además, que se acredite la misma ante el arrendador en referencia a los
ingresos totales correspondientes al ejercicio fiscal anterior a la fecha del
requerimiento. Habiéndose intentado, en el caso ahora enjuiciado, dicha
actualización por el arrendador, sin éxito por desestimación de la demanda que
al efecto interpuso, no cabe repetir el intento con posterioridad, pues la ley
no lo ha establecido así -pudiendo hacerlo- configurando la actualización como
un proceso único y referido a un momento determinado, ya que lo contrario
supondría igualmente que, siendo procedente la actualización, el arrendador
hubiera de quedar sujeto a cualquier posible variación en las circunstancias
económicas del arrendatario, y quienes con él convivan, a efectos de que
quedara eliminada la actualización ya establecida con arreglo a la ley con la
consecuente inseguridad jurídica en la fijación de elemento tan esencial del
contrato como es la renta.
En consecuencia, el motivo ha de ser desestimado.
CUARTO.- Desestimado el único motivo del recurso, procede su
rechazo sin que haya lugar a imponer las costas del mismo a la parte recurrente
por apreciarse la existencia de dudas de derecho sobre la cuestión litigiosa
que han determinado la adopción de distintas posiciones por las Audiencias
Provinciales (artículos 398.1 y 394.1 de la LEC).
STS, Civil sección 1
del 08 de Junio del 2010
Recurso: 1029/2006. Ponente:
JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Arrendamientos Urbanos.
Plazo de duración de los de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de
1985. Interés casacional. Impuesto de Actividades Económicas.
Interés casacional. Se fija como doctrina jurisprudencial que
la Disposición Transitoria tercera, apartado B, número 4, regla 2ª, de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, debe interpretarse en el
sentido de que, para determinar la duración de los contratos de arrendamiento
de local de negocio, destinados a actividades no comerciales y celebrados antes
del 9 de mayo de 1985, el arrendatario habrá de justificar haber abonado el
pago de la cuota del I.A.E. para el año 1994.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- El interés casacional que presenta el recurso viene
determinado por la distinta interpretación que las Audiencias Provinciales han dado
a la Disposición Transitoria Tercera, apartado B, número 4, regla 2ª, de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, al determinar el plazo de
duración de los arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de
mayo de 1985 cuando el arrendatario sea persona jurídica y desarrolle actividades
distintas de aquellas a las que se refiere la regla 1ª a las que correspondan
cuotas según las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas mínimas
municipales, o cuotas mínimas según tarifa correspondiente al ejercicio de
1.994, de 20 a 5 años, con prueba a cargo de la parte arrendataria del importe
del I.A.E. que abona por la actividad que desarrolla.
El problema se plantea al determinar si basta para establecer
la duración de estos contratos de arrendamiento acreditar simplemente la cuota
mínima municipal del I.A.E. que corresponda a la actividad desarrollada para el
ejercicio de 1994, o si resulta necesario que el arrendatario está dado de alta
y que pague el impuesto correspondiente, o la cuota que efectivamente se haya
satisfecho y abonado para ese ejercicio.
La controversia existente es indudable en la forma que se
expone en el recurso con cita, en el primer caso, de las sentencias de la
Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 3ª), de 16 de septiembre de 1996, y
de la Sección 4ª de la misma Audiencia de 29 de septiembre de 2001, 29 de abril
de 2002 y 16 de marzo de 2004, así como de la Sección Tercera de la Audiencia
Provincial de Baleares de 16 de septiembre de 1996, mientras que en el segundo,
de las sentencias de la Audiencia de Valladolid de 21 de noviembre de 2005 y de
7 de junio de 2004.
La razón de la norma se contiene en la Exposición de Motivos
de la Ley. Dice lo siguiente: "Para los arrendamientos de personas
jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte
años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en
el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos
arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico
tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio
respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones
arrendaticias". Supone que la ley se inclina por un criterio puramente
económico, identificado por la cuota del I.A.E, en función de la cual establece
una duración mayor o menor del contrato, que cede en el supuesto de que no se
acredite la cuota que corresponde a la actividad desarrollada en el local
arrendado para limitar su duración al plazo mínimo de cinco años. Nada dice la
norma sobre las consecuencias que derivan de aquellos arrendamientos respecto
de los cuales el arrendatario no esté dado de alta en actividad alguna ni abone
por tanto cuota del I.A.E, situación que, sin duda, ha propiciado soluciones
tan diversas como las apuntadas, y que debe resolverse en favor de la segunda
postura, coincidente con la de la sentencia recurrida en casación, desde la
idea de que el equilibrio que la Ley tiene en cuenta para fijar la duración de
estos contratos no es meramente nominal sino real y que lo decisivo disfrutar
de los derechos que la norma concede a los arrendatarios es que estén al tanto,
de una manera efectiva, de sus obligaciones tributarias, para en su vista decidir
el número de años de prórroga del contrato, en unos momentos en que esta Sala
pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para
impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción
de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias (SSTS 30 de
septiembre y 29 de octubre de 2008; 14 de mayo 2009); consecuencias que, en
este caso, se traducen en una limitación del plazo de duración de la relación
arrendaticia, que no podrá ser superior a los cinco años pues, en definitiva,
el arrendatario no ha cumplimentado sus deberes tributarios, y, como
consecuencia, no ha podido justificar el abono de la cuota a su cargo por más
que la actividad desarrollada en el local le hubiera permitido disfrutar de un
plazo superior conforme a la tarifa del I.A.E.
SEGUNDO.- Procede, pues, mantener la sentencia de la
Audiencia que se recurre en casación considerando esta Sala que debe fijarse la
doctrina en relación a la DT tercera, apartado B, número 4, regla 2ª, de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, la cual debe
interpretarse en el sentido de que para determinar la duración de los contratos
de arrendamiento de local de negocio, destinados a actividades no comerciales y
celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el arrendatario habrá de justificar
haber abonado el pago de la cuota del I.A.E. para el año 1994.
TERCERA.- La desestimación del recurso de casación comporta
la procedencia de confirmar la sentencia impugnada de acuerdo con el art. 487
LEC y de imponer las costas a la parte recurrente, en virtud de lo dispuesto en
el art. 394.4, en relación con el 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1 del 13 de Enero del 2010
Recurso: 2668/2004. Ponente:
JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Resolución de contrato
de arrendamiento de local de negocio por no proceder la subrogación del
arrendatario. Prueba.
Fundamentos de derecho
PRIMERO. - Resumen de antecedentes.
1. El Juzgado estimó una demanda de resolución de contrato de
arrendamiento de local de negocio interpuesta por los propietarios del local
destinado a óptica contra los integrantes de la comunidad de bienes.
2. Consideró que, fallecido el 30 de agosto de 1979 el
inicial arrendatario titular del negocio, le sucedió su esposa y, fallecida
ésta el 15 de julio de 2000, no concurren los requisitos para la subrogación en
favor de un «descendiente del arrendatario que continúe la actividad del local»
contemplada por la DT 3, letra B), apartado 3 LAU 1994, pues esto requisitos
sólo concurren respecto de una de las hijas, que no hizo valer la subrogación.
En consecuencia, la sentencia estima que ha existido un nuevo contrato verbal
contratado tácitamente por plazos mensuales y prorrogado por tácita
reconducción, el cual se ha extinguido por voluntad de los propietarios
mediante el oportuno requerimiento.
3. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación
y confirmó esta resolución.
4. Consideró, en síntesis, que (a) no habiéndose acreditado
la forma en que se hizo la sucesión respecto del primitivo arrendatario, ha de
entenderse que la viuda, a nombre de la cual se abonaban los recibos del
arrendamiento, se subrogó en el contrato en condiciones que no se han
acreditado; (b) la única hija de la fallecida que pudo subrogarse en el arrendamiento
no lo hizo ni lo pretende, pues lo que se pretende es que continúa el contrato
con la comunidad de bienes, la cual no se encuentra constituida por todos los
herederos ni se acredita cuándo se constituyó; (c) se concertó un nuevo
contrato con la comunidad de bienes con carácter mensual y prolongado por
tácita reconducción extinguido por requerimiento del propietario.
I. Recurso extraordinario por infracción procesal
SEGUNDO. - Enunciación del motivo primero.
El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción procesal de las previstas en el artículo 469.1,
apartado 2.º LEC en relación con el artículo 218 LEC, por haber incurrido la
sentencia que recurrimos en error de derecho y ausencia de la valoración de la
prueba en su conjunto y vulneración de las normas que rigen la valoración de la
prueba con infracción de lo dispuesto en el artículo 386 LEC relativo a la
prueba de presunciones judiciales; artículo 316 LEC relativo a la valoración de
la prueba de los interrogatorios de las partes; y artículo 326 LEC, relativo a
la fuerza probatoria de los documentos privados, en relación con la
distribución de la carga de la prueba prevista en el artículo 217 LEC.»
Dicho motivo se funda, en síntesis, en que la sentencia
recurrida no valoró toda la prueba para admitir la existencia de un contrato
verbal, sino sólo determinados documentos, y de la prueba practicada se
desprende que dicho contrato verbal es inexistente por falta de consentimiento,
objeto y causa.
El motivo debe ser desestimado.
TERCERO. - La prueba en el recurso extraordinario por
infracción procesal.
La desestimación de este motivo se funda en dos argumentos:
A) Los principios y las normas legales por las que se rige la
valoración de la prueba no constituyen normas reguladoras de la sentencia en el
sentido en que emplea esta expresión el artículo 469.1.2.º LEC, por cuanto no
se trata de normas procesales, sino de premisas de las que debe partir el
tribunal en el proceso de argumentación para fijar los hechos en los que se
fundamentan sus conclusiones jurídicas. El cauce adecuado para plantear errores
e infracciones de esta índole es el artículo 469.1.4.º LEC, por cuanto este
precepto, al permitir invocar como fundamento de la infracción procesal el
artículo 24 CE, permite denunciar las infracciones del derecho a la tutela
judicial efectiva consistentes en la indebida, arbitraria o manifiestamente
errónea apreciación de los hechos por parte del tribunal de instancia.
B) En el caso examinado la parte, haciendo un análisis
detallado de los distintos medios probatorios obrantes en los autos, considera
que la solución a que llega la sentencia recurrida sobre la inexistencia de una
subrogación respecto del primitivo arrendatario por parte de la comunidad de
bienes formada por parte de los herederos y sobre la existencia de un nuevo
contrato verbal con ellos carece de racionalidad. Sin embargo, esta afirmación
no puede compartirse por esta Sala, pues cualquiera que sea el acierto de la
sentencia recurrida en la valoración de la prueba, la sentencia razona
suficientemente acerca de los motivos por los cuales considera que la viuda del
primitivo arrendatario le sucedió en su titularidad en condiciones que no se
han acreditado; que, fallecida ésta, no concurrían los requisitos legales para
una subrogación en favor de la comunidad de bienes integrada por diversos
herederos; y admite, en consecuencia, la existencia de un contrato verbal de
arrendamiento con los nuevos herederos. La parte recurrente propone una
distinta interpretación de los hechos, consistente en la existencia de una
subrogación de los herederos del primitivo arrendatario en el contrato, los
cuales constituyeron posteriormente una comunidad que no alteró la relación
contractual. Esta interpretación, sin embargo, no puede ser aceptada como
necesariamente derivada de la prueba practicada, la cual admite la
interpretación efectuada por el tribunal de instancia dentro de los cauces que
permite el canon de racionabilidad constitucional en la valoración de la prueba
que puede invocarse en el recurso extraordinario por infracción procesal.
CUARTO. - Enunciación del motivo segundo.
El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracciones procesales previstas en el art. 469.1 LEC: a)
apartado n.º 2 por infracción de normas reguladoras de la sentencia,
concretamente el artículo 218 LEC; b) apartado n.º 3 por haberse infringido
normas legales que rigen los actos y garantías del proceso causantes de
indefensión; c) apartado n.º 4 por haberse vulnerado el derecho de esta parte a
utilizar todos los medios de prueba pertinente para su defensa recogido en el
artículo 24.2 CE.»
Dicho motivo se funda, en síntesis, en que la Audiencia
Provincial no se pronunció sobre escrito acompañado de varios documentos que no
habían podido obtenerse con anterioridad (carta autorizando obras y mejoras a
los herederos del primitivo propietario, de la que se desprende que los
arrendadores conocían que se había subrogado la comunidad hereditaria formada
por viuda e hijos, y recibos de pago de la renta del local de negocio por la
comunidad hereditaria), los cuales luego se ha averiguado que no obran en
autos.
El motivo debe ser desestimado.
QUINTO. - Silencio del tribunal sobre la admisión de la
prueba.
La indebida denegación de la prueba o el silencio acerca de
su admisión exigen, entre otros requisitos, para que puedan invocarse como
fundamento de un recurso extraordinario por infracción procesal, que dicha
prueba sea admisible y tenga capacidad potencial para alterar la decisión del
tribunal sobre la cuestión resuelta. En efecto, la infracción de las normas
legales que rigen los actos y garantías del proceso sólo pueden constituir
motivo de un recurso extraordinario por infracción procesal cuando «la
infracción determinare la nulidad conforme a la ley o hubiere podido producir
indefensión» (artículo 469.1.3.º LEC).
En el caso examinado no se cumple el requisito de que la
prueba sea admisible y, en consecuencia, la parte que presentó los documentos,
aun cuando pueda haber existido una irregularidad procesal, no padeció
indefensión. La parte reconoce que los documentos eran anteriores a la
presentación de la demanda y de esto se sigue que no cumplían los requisitos
establecidos en el artículo 270 LEC. Según el artículo 270.1.2 LEC, es menester
que la parte «justifique no haber tenido antes conocimiento» de la existencia
de los documentos aportados después de la demanda y la contestación o, cuando
proceda, de la audiencia previa al juicio y, según el artículo 270.1.3.º LEC,
si se trata de documentos que no ha sido posible obtener con anterioridad por
causas que no sean imputables a la parte, es menester que se haya hecho
oportunamente su designación o el anuncio que previene la ley. La parte, al
fundamentar el motivo del recurso extraordinario por infracción procesal que
estamos examinando, no justifica haber cumplido los expresados requisitos
establecidos para uno y otro supuesto por la LEC, ni aporta principio de prueba
alguno en tal sentido, pues se limita a afirmar que se trata de una probatio
diabolica [prueba diabólica, es decir, imposible].
SEXTO. - Desestimación del recurso.
No considerándose procedentes los motivos en que se funda el
recurso extraordinario por infracción procesal, procede entrar en el examen del
recurso de casación, con arreglo a la DF decimosexta, 6.ª, LEC con imposición
de costas a la parte recurrente, por imponerlo así el artículo 398 LEC.
II. Recurso de casación
SÉPTIMO. - Enunciación del motivo primero.
Motivo primero. «La sentencia recurrida infringe el artículo
60.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 y resuelve
en contradicción con la pacífica jurisprudencia de la Sala 1.ª del Tribunal
Supremo.»
Dicho motivo se funda, en síntesis, en que en aplicación del
artículo infringido, que pretende, en relación con los locales de negocio,
proteger y mantener el patrimonio comercial, la jurisprudencia declara que
cuando fallece el arrendatario de un local de negocio, si éste deja varios
herederos, automáticamente, todos ellos ocupan por subrogación el puesto que
tenía aquel, salvo que se acredite que existía un acuerdo entre los herederos
del arrendatario fallecido para que fuese solo uno de ellos el que se subrogara
en el arrendamiento: tras el fallecimiento en agosto de 1979 de D. Romulo,
primitivo arrendatario, se subrogó su comunidad hereditaria, es decir, su
viuda, D.ª Ana y todos sus hijos, los hermanos Jacinta Ángel Jesús Segundo
Vanesa Marino Justiniano Cesareo.
El motivo debe ser desestimado.
OCTAVO. - Subrogación en favor del cónyuge al amparo del
artículo 60.1 LAU 1964.
La desestimación del primer motivo de casación se funda en
que no respeta los hechos declarados probados por la sentencia de apelación. En
efecto, en ella se deja establecido que no se produjo una subrogación de la
comunidad hereditaria del padre fallecido en su condición de arrendatario, sino
que le sucedió en esta condición su viuda, en condiciones que no se han
determinado. En consecuencia, se produjo una subrogación en favor del cónyuge,
la cual no se opone a lo establecido en el artículo 60.1 LAU 1964, puesto que
en él se prevé la subrogación a favor del heredero y que a falta de heredero o
de su deseo de sustituir al arrendatario fallecido, el socio podrá continuar el
arrendamiento, y este precepto fue interpretado por la jurisprudencia en el sentido
de que cabe la sucesión en favor de la viuda.
NOVENO. - Enunciación de motivo segundo.
Motivo segundo. «La sentencia recurrida infringe por
inaplicación lo dispuesto en el art. 31.1 en relación con el art. 114.5, ambos
de la LAU de 24 de diciembre de 1964 y resuelve en contra la jurisprudencia.»
Dicho motivo se funda, en síntesis, en que la sentencia, al
declarar que existe un contrato verbal por el hecho de que la renta se
satisfaciese por DIRECCION000, comete la infracción de las normas que establecen
que no se reputa traspaso la asunción del contrato por asociación de los hijos
del titular del arrendamiento y el cónyuge sobreviviente, pues quien se subrogó
en lugar del primitivo arrendatario fallecido, D. Romulo, fue su comunidad
hereditaria formada por su viuda y los ocho hijos del matrimonio (hermanos Jacinta
Ángel Jesús Segundo Vanesa Marino Justiniano Cesareo) y no exclusivamente la
viuda.
El motivo debe ser desestimado.
DÉCIMO. - Subrogación a favor del cónyuge viudo.
La desestimación del segundo motivo de casación se funda, al
igual que ocurre con el primero, en que no respeta los hechos declarados
probados por la sentencia de apelación. En efecto, en ella se deja establecido
que no se produjo una subrogación de la comunidad hereditaria del padre
fallecido en su condición de arrendatario, sino que le sucedió en esta
condición su viuda, en condiciones que no se han determinado. En consecuencia,
se produjo una subrogación en favor del cónyuge, la cual no resulta contraria a
los preceptos de la LAU 1964, en los cuales se establece que no se reputa
traspaso la asociación que, exclusivamente entre sí, realicen los hijos del
titular arrendatario de local de negocio que hubiere fallecido, aunque forme
parte de ellos el cónyuge sobreviviente (artículo 31.1 LAU 1964). En efecto, el
referido precepto admite la expresada asociación, pero no impide que ésta pueda
no realizarse y que la subrogación tenga lugar exclusivamente a favor del
cónyuge.
UNDÉCIMO. - Enunciación del motivo tercero.
El motivo tercero se introduce con la siguiente fórmula:
«La sentencia recurrida infringe la DT 3.ª, b) de la LAU de
24 de noviembre de 1994 sobre la que existe jurisprudencia contradictoria de
las Audiencias Provinciales.»
Dicho motivo se funda, en síntesis, en que según la sentencia
sólo uno de los hijos de la fallecida, D.ª Jacinta, pudo subrogarse por
realizar la actividad, por lo que, al no hacer valer la subrogación, el
arrendamiento se extinguió. Manifiesta que la jurisprudencia de las Audiencias
Provinciales incurre en desacuerdo al interpretar la citada DT 3.ª LAU 1994,
pues, mientras algunas sentencias mantienen que aunque la citada disposición
hable de un sólo descendiente del arrendatario fallecido, en singular, podrán
subrogarse en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados
antes del 9 de mayo de 1985 (como el que nos ocupa) varios descendientes si no
se ponen de acuerdo, otras Audiencias Provinciales interpretan literalmente la
citada disposición y señalan que sólo podrá subrogarse un único descendiente
del arrendatario fallecido y no varios.
El motivo debe ser desestimado.
DUODÉCIMO. - Interpretación de la DT Tercera, 3 LAU en
relación con la sucesión en el arrendamiento de local de negocio.
La DT Tercera LAU dispone, como una de las modificaciones
aplicables a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados
antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de su entrada en vigor la
consistente en que «[l]os arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona
física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue
su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. En defecto
de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado
éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran
transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá
subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la
actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el
número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada
en vigor de la ley.»
Como pone de manifiesto la parte recurrente, las Audiencias
Provinciales se han mostrado en desacuerdo al interpretar la citada DT Tercera,
3 LAU 1994, pues, mientras algunas sentencias mantienen que aunque la citada
disposición hable de un sólo descendiente del arrendatario fallecido, en
singular, podrán subrogarse en los contratos de arrendamiento de local de
negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (como el que nos ocupa) varios
descendientes si no se ponen de acuerdo (SSAP Barcelona, Sección 13.ª, 28 de
abril de 2000, RA n.º 960/98, Navarra, Sección 2.ª, 3 de mayo de 2000, RA n.º
244/99, Navarra, Sección 1.ª, 18 de marzo de 2003, RA n.º 44/03, Bizkaia, Sección
5ª. 24 de marzo de 1998, RA 581/98), otras Audiencias Provinciales interpretan
literalmente la citada disposición y señalan que solo podrá subrogarse un único
descendiente del arrendatario fallecido y no varios (SSAP Barcelona, Sección
4.ª 21 de julio de 1999, RA 441/98, Barcelona, Sección 13.ª, 3 de mayo de 2000,
RA n.º 320/98, Asturias, Sección 1ª, 20 de enero de 2005, RA 450/04).
Concurre, en consecuencia, el interés casacional cifrado en
la existencia de doctrina contradictoria de las Audiencias Provinciales en la
interpretación del expresado precepto.
Esta Sala considera que debe fijarse doctrina que la DT
tercera.3 LAU debe interpretarse en el sentido de que, cuando concurran los
requisitos establecidos en ella, sólo podrá subrogarse en el arrendamiento de
local de negocio un único descendiente del arrendatario fallecido, siempre que
éste continúe la actividad desarrollada en el local, y no cabe que la
subrogación se opere en favor de varios descendientes conjuntamente aunque
todos ellos participen en la actividad desarrollada por el causante como arrendatario
de local de negocio.
En efecto, la norma menciona literalmente al «descendiente»
en singular, de donde se sigue que impone la concurrencia de uno de los
descendientes sobre los demás con la consiguiente carga, cuyo cumplimiento es
necesario para el ejercicio de la subrogación, de ponerse de acuerdo entre
ellos cuando varios o todos ellos participen en la actividad desarrollada en el
local de negocio arrendado. La LAU considera el caso en que el titular del
negocio desarrollado en el local es una persona física y no prevé la existencia
de una pluralidad de partícipes en la actividad desarrollada. La LAU, de este
modo, introduce limitaciones a la subrogación frente al régimen de la LAU 1964.
Estas limitaciones, consistentes en que solamente se admite la subrogación en
favor del cónyuge o, en su defecto, de «un descendiente» del arrendatario que
continúe la actividad desarrollada en el local, obedecen a un propósito
restrictivo (puesto de manifiesto en la exposición de motivos de la LAU). Este
propósito se concreta no sólo en excluir de la subrogación al círculo más
amplio de personas que se hallaban comprendidas en el artículo 60 LAU 1964 (se
contemplaba al heredero, aun cuando no fuera descendiente, y también al socio),
sino también en impedir que varios herederos puedan continuar la actividad
mediante su participación en comunidad o sociedad. En el artículo 60 LAU 1964
se utilizaba la expresión «el heredero» y la jurisprudencia había admitido bajo
su vigencia que la subrogación podía producirse en favor de varios herederos,
pues entendía que impedir la participación de varios herederos podría comportar
un obstáculo injustificado a la continuación del negocio por los inmediatos
sucesores del primitivo titular por una razón ajena a la órbita del contrato
arrendaticio cuando la división del caudal hereditario, dada su composición y
características, hiciera imposible la continuación de la actividad por uno solo
de los herederos. Estos razonamientos, sin embargo, no son aplicables a la
regulación de la LAU, toda vez que ya no se llama a quienes resultan ser
titulares del derecho hereditario, sino, de manera expresamente limitada, a uno
de los descendientes del arrendador.
DECIMOTERCERO. - Enunciación del motivo cuarto de casación.
El motivo cuarto se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción de la DT 3.ª, b), n.º 3 de la LAU de 24 de
noviembre de 1994 en relación a si la falta de notificación de la subrogación
al arrendador tras el fallecimiento del arrendatario, puede suponer la
extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado antes del
9 de mayo de 1985 ya que la citada DT 3.ª no prevé la obligación de notificar
la subrogación sobre la que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias
Provinciales.»
Dicho motivo se funda, en síntesis, en que, admitiendo
hipotéticamente que se hubiese subrogado exclusivamente la viuda del
arrendatario fallecido, el hecho de que tras el fallecimiento de dicha señora
(15 de julio de 2000) sus hijos y herederos no hubiesen notificado a los
arrendadores quién o quiénes iban a subrogarse en dicho arrendamiento de local
de negocio, en ningún caso, supondría la resolución del contrato de
arrendamiento. Manifiesta que existe jurisprudencia contradictoria en las
Audiencias provinciales, pues mientras algunas de ellas sostienen que no es
motivo de extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio la falta
de subrogación, pues la DT 3.ª LAU 1994 no establece la obligación de notificar
la subrogación y plazo para llevarla a cabo, existen sentencias que mantienen,
por aplicación analógica de lo dispuesto en la LAU 1994, que ha lugar a la
extinción del contrato de arrendamiento cuando el que pretende subrogarse lo
notifica al arrendador en un determinado plazo.
El motivo debe ser desestimado.
DECIMOCUARTO. - Irrelevancia de la falta de notificación de
la subrogación.
La desestimación del anterior motivo de casación se funda en
los siguientes razonamientos:
a) Plantea los posibles efectos de la falta de notificación
de la subrogación operada en favor de los herederos de la viuda, cuestión que
no ha sido planteada por la parte demandada y ahora recurrida, la cual continúa
manteniendo su tesis, dentro de la cual, según expresa, carece de sentido la
alegación de si se exige notificar al arrendador quién se subroga en el
arrendamiento.
b) Según la doctrina que se ha fijado por esta Sala al
resolver el anterior motivo de casación, los requisitos para la subrogación en
favor de «un descendiente del arrendatario que continúe la actividad del local»
contemplada por la DT 3, letra B), apartado 3, LAU 1994, sólo concurren
respecto de una de las hijas, que no hizo valer la subrogación como
descendiente única ni, según la sentencia recurrida, lo pretende, pero no respecto
de los demás demandados. De esto se sigue que, siendo improcedente la
subrogación por falta del presupuesto principal exigido por la ley para su
concurrencia, resulta irrelevante el examen de si la notificación de la
subrogación constituye un requisito para su existencia, validez o eficacia.
DECIMOQUINTO. - Desestimación del recurso.
La desestimación del recurso de casación comporta la
procedencia de confirmar la sentencia impugnada de acuerdo con el art. 487 LEC
y de imponer las costas a la parte recurrente, en virtud de lo dispuesto en el
art. 394.4 LEC, en relación con el 398 LEC.
STS, Civil sección 1 del 13 de Enero del 2010 (ROJ: STS 155/2010)
Recurso: 2697/2004. Ponente:
JUAN ANTONIO XIOL RIOS
Subrogación en el
contrato de arrendamiento de local de negocio en caso de jubilación del
arrendatario por parte de un descendiente que continúa en la actividad. La
falta de notificación de la subrogación no da lugar a la resolución del contrato.
Fundamentos de derecho
PRIMERO. - Resumen de antecedentes.
1. En noviembre de 1999 la arrendataria de un local de
negocio se jubiló y su hija continuó como titular del arrendamiento
desempeñando la misma actividad profesional en el propio local, utilizando la
misma cuenta bancaria para pagos que utilizaba su madre y efectuando la
declaración de renta en su nombre, entre otras circunstancias.
2. El 9 de noviembre de 2002, transcurridos al menos dos años
desde la jubilación, los propietarios de la vivienda ejercitaron una acción de
resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por subrogación no
consentida.
3. El Juzgado estimó la demanda y declaró extinguido el
contrato de arrendamiento al concurrir causa legal, pues consideró que la
subrogación se rige por la LAU 1964 según la DT
Tercera LAU y deben aplicarse las previsiones sobre la notificación de la
subrogación contenidas en el artículo 58.4 LAU 1964,
que precisa que la subrogación deberá notificarse fehacientemente al arrendador
dentro de los 90 días siguientes al momento de la subrogación y en otro caso se
producirá la extinción del contrato
4. La AP confirmó esta sentencia, por considerar que,
producida una subrogación en caso de jubilación al amparo de la LAU 1994, para que sea efectiva se debe notificar al
arrendador en el plazo de dos meses o de 90 días desde la jubilación, lo cual
en el presente caso no se ha efectuado, y añade que las AAPP se inclinan
mayoritariamente por el plazo de 90 días como más beneficioso para el
arrendatario.
5. Contra esta sentencia interpone recurso de casación la
arrendataria, el cual ha sido admitido al amparo del
artículo 427.1.3.º LEC, por concurrir interés casacional.
SEGUNDO. - Admisibilidad del recurso.
La parte recurrida se opone a la admisión del recurso de
casación pues no existe interés casacional al amparo del artículo
477.2.3. º LEC, por falta de técnica casacional, pues no hay correlación entre
los presupuestos fácticos de la jurisprudencia invocada con los hechos
enjuiciados y por incumplimiento de los criterios de recurribilidad por jurisprudencia
contradictoria de las Audiencias Provinciales.
El recurso es admisible, pues sobre la necesidad de la
notificación en la subrogación para que produzca sus efectos hay una
discrepancia de criterio entre las Audiencias Provinciales que es relevante
para el caso resuelto, independientemente de que se estime existente o no la
subrogación o solamente ineficaz, por lo que debe estimarse acreditado el
interés casacional.
TERCERO. - Enunciación de los motivos de casación.
El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción por interpretación errónea de la disposición transitoria tercera A) 1 y B) 2, de la Ley
29/1994, de Arrendamientos Urbanos.»
Dicho motivo se funda, en síntesis, en que la sentencia
recurrida establece la obligación de notificar la subrogación al arrendador
producida por jubilación al amparo de la DT Tercera LAU, y sanciona su ausencia
con la extinción del contrato de arrendamiento creando con ello una nueva causa
de resolución del contrato de arrendamiento no prevista en el ordenamiento
jurídico, ni en el artículo 60 LAU 1964 para la
subrogación por fallecimiento. Afirma que es aplicable la DA 10.ª LAU -la cual
remite al régimen general de prescripción del CC y conduce a cifrar en 15 años
el tiempo en que puede ejercitarse la subrogación- y pone de manifiesto la
doctrina contradictoria de las AAPP sobre la cuestión.
El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción por interpretación errónea del art. 8 de la LAU 1964 e infracción por interpretación
errónea de los arts. 3 y 4 CC.»
Dicho motivo, se funda, en síntesis, en que la sentencia
recurrida impone la obligación de notificar la subrogación en el plazo de 90
días y extrae dicha conclusión de la aplicación analógica del artículo 58.4 LAU 1964, pero el artículo
8 LAU 1964 y el artículo 3 CC, en opinión de la parte
recurrente, no son aplicables, pues no se trata de un supuesto no contemplado
en la norma, ya que la DT 3.ª al regular la subrogación para el supuesto de
jubilación no la condiciona a la notificación y el artículo
60 LAU 1964 no la exige en la subrogación mortis causa de arrendamientos de
local de negocio.
El motivo tercero se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción por aplicación indebida del artículo
58.4 de la LAU 1964.»
Dicho motivo se funda en que, aun admitiendo como hipótesis
dialéctica la aplicación de la analogía, el plazo aplicable no sería el
previsto en el artículo 58.4 LAU 1964, sino el artículo 60 LAU 1964, que se refiere expresamente a las
subrogaciones en locales de negocio o, en todo caso, el segundo párrafo del artículo 58.4, según el cual si el arrendador
no recibiera en tiempo la notificación podrá requerir a los ocupantes de la
vivienda para que se le comunique la subrogación del beneficiario, con la
advertencia de que transcurridos treinta días sin recibir esta notificación,
tendrá lugar la resolución del contrato de arrendamiento.
El motivo cuarto se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción por aplicación indebida del artículo
16 y 33 de la LAU de 1994.»
Dicho motivo se funda, en síntesis, en que los artículos 16 y 33 LAU, que se utilizan para la fijación
del plazo, no pueden ser aplicables por la imposibilidad legal de la aplicación
analógica cuando de ella se derive la pérdida de un derecho y, en segundo
lugar, en virtud de la DT 3.ª LAU 1994, que establece que los contratos de
arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de
1985 continuarán rigiéndose por las normas del TR de la LAU
1964.
El motivo quinto se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción de la jurisprudencia del Tribunal
Supremo contenida en las sentencias de 5 de octubre de 1963, 12 de mayo de 1971
y 11 de julio de 2002, entre otras muchas sobre el rechazo a la aplicación
analógica de preceptos cuando de los mismos derive la pérdida de un derecho.»
El motivo se funda, en síntesis, en que la sentencia
recurrida ha violado la doctrina jurisprudencial, tanto en lo que se refiere a
la aplicación de la analogía en materia de arrendamientos urbanos cuando de los
preceptos aplicados por analogía derive la pérdida del derecho, como en el
carácter tasado de las causas de resolución contractual.
El motivo sexto se introduce con la siguiente fórmula:
«Infracción por no-aplicación de la disposición
adicional 10.ª de la LAU de 1994, disposiciones generales del CC y artículo 1964 CC a las que remite dicha disposición adicional 10.ª»
Dicho motivo se funda en síntesis, en que, al no haber
aplicado la sentencia recurrida el límite temporal de quince años previsto en
la DA 10.ª LAU, que a su vez remite a las disposiciones generales del CC y artículo 1964 CC, infringió por no-aplicación dicho
precepto.
Los motivos de casación, que serán examinados conjuntamente
por estar relacionados entre sí, deben ser estimados.
CUARTO. - Requisitos de la subrogación en el arrendamiento de
local de negocio por jubilación prevista en la DT Tercera LAU.
A) La DT Tercera, A), apartado 1, LAU dispone, en relación
con los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9
de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de su entrada en vigor, que
continuarán rigiéndose por las normas de la LAU 1964
relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones
contenidas en los apartados siguientes de la misma DT.
Entre estas modificaciones figura, en los contratos en
situación de prórroga legal, como excepción a la extinción por jubilación o
fallecimiento del arrendatario cuando fuera una persona física (DT Tercera, B],
apartado 2, LAU), la consistente en que «[e]n defecto de cónyuge supérstite que
continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o
fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar
desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente
del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este
caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar
veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley»
(DT Tercera, B), apartado 3, LAU).
La aplicación de este precepto ha suscitado la cuestión
relativa a si constituye un requisito para la eficacia de la subrogación la
notificación de ésta al arrendador en un determinado plazo. Sobre esta cuestión
existen criterios contradictorios entre distintas AAPP.
B) Algunas AAPP han aplicado el criterio consistente en que
la falta de notificación de la subrogación en favor del cónyuge o descendiente
del arrendatario de local de negocio previsto en la DT Tercera LAU determina la
extinción del contrato por falta de eficacia de la subrogación o la facultad de
resolución por parte del arrendador por traspaso no consentido. Se ha entendido
que el plazo aplicable por analogía es el previsto para la notificación de la
subrogación por fallecimiento del arrendatario de local de negocio, de tres
meses según el artículo 16.3 LAU o de 90 días según
el artículo 58.4 LAU 1964 (SSAP
Alicante, Sección 5.ª, 17 de enero de 2001, RA 752/00; Alicante, Sección 5.ª,
17 de enero de 2002, RA 332/01; Pontevedra, Sección 5.ª, 20 de noviembre de
2000).
Este criterio se ha fundado, en síntesis, en que la
introducción de una nueva causa de extinción del contrato de arrendamiento por
jubilación determinaría que, en caso de ausencia de notificación de la
subrogación, el mandato del legislador no se cumpliese. Se estima aplicable
para exigir la notificación, en virtud del artículo 8
LAU 1964, la analogía con los supuestos de extinción del arrendamiento de local
de negocio por fallecimiento. Se considera, asimismo, que el principio de buena
fe (artículo 6 CC) y de lealtad y confianza
contractual(artículo 1258 CC), exigen que se
notifique el cambio de arrendatario, a fin de que sepa el arrendador en cada
momento quién es la otra parte del contrato.
C) En otras resoluciones de AAPP, por el contrario, se ha
entendido que la falta de notificación de la subrogación no constituye causa de
resolución ni de extinción del contrato de arrendamiento y solo es aplicable
para el ejercicio de la subrogación el plazo de quince años de prescripción que
establece el artículo 1964 CC en relación con la DA
Décima LAU (SSAP Tarragona, 7 de octubre de 1997;
Pontevedra, Sección 1.ª, 29 de julio de 1999; Segovia, 5 de noviembre de 1999,
RA n.º 249/1999, Segovia, 12 de junio de 2001, RA 91/01, Asturias, Sección 1.ª,
8 de enero de 1999, 13 de septiembre de 2000, 22 de septiembre de 2001, RA
392/98, Málaga, Sección 6.ª, 11 de febrero de 1999, RA 144/99, Madrid, Sección
21.ª de 14 de mayo de 2002; Castellón, 24 de abril de 2002).
D) La jurisprudencia de esta Sala ha experimentado también
una evolución en la materia.
Inicialmente, la STS 19 de diciembre
de 2008 RC n.º 2519/2002, en interpretación de la DT Tercera LAU, declaró, ante
la existencia de doctrina discrepante en las Audiencias Provinciales, que
«[e]sta Sala acepta la aplicación del artículo 58.4.º,
párrafo primero, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964, el cual establece que "La subrogación deberá notificarse fehacientemente
al arrendador dentro de los noventa días siguientes a la fecha del
fallecimiento del inquilino", en relación con los artículos
56 y 57 de esta Ley, pues dichos preceptos
incorporados en el Capítulo VII, donde se encuentra también el artículo 58, hacen referencia a los arrendatarios o
subarrendatarios, lo sean de vivienda o de local de negocio.»
La doctrina sentada en esta sentencia partía del presupuesto
de que la exigencia de notificación prevista en el
artículo 58.4.º, I, LAU 1964 era aplicable a los locales de negocio. Sin
embargo, posteriormente la STS 29 de enero de 2009 RC
n.º 4132/2001, sentó como doctrina jurisprudencial «que el artículo
60 de la Ley de 1964no hace depender la facultad subrogatoria de la
circunstancia de haber llevado a efecto la notificación prevenida, para otros
casos, en el artículo 58 de la Ley.»
En esta última sentencia esta interpretación de la doctrina
jurisprudencial se aplicó a la delimitación del alcance de la DT Tercera LAU
1994, pero la doctrina jurisprudencial sentada en interés de la ley no se
refirió expresamente a ésta. Se razonaba, en efecto, que el conjunto de
sentencias dictadas por esta Sala en el sentido de que el artículo
60 LAU 1964 no hace depender la facultad subrogatoria de haber llevado a efecto
la notificación prevista para otros casos en el artículo
58 LAU 1964 «está dictado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, pero el principio de continuidad de las normas de la Ley de 1964, que no hayan sido modificadas en la de
1994, determina que aquello que no estaba, siga sin estarlo ahora en esta
suerte de contratos, al no haber quedado afectados por la Disposición
Derogatoria Única, y que con independencia de que la notificación sea necesaria
para que el arrendador pueda conocer con quien ha de seguir la relación
arrendaticia y valorar su ajuste a la legalidad, permitiéndole el ejercicio de
las acciones de todo tipo frente a quienes lo ocultan y le impiden la
recuperación del local, nunca serán estas las resolutorias de la relación
arrendaticia si el cambio de titularidad del antiguo por el nuevo arrendatario
se produce en la forma que la ley permite puesto que
ni la Transitoria [DT TerceraLAU] la impone, ni lo hace la de 1964, ni tampoco
ello es posible a partir de una reinterpretación de la doctrina de esta Sala
bajo la consideración de que la nueva Ley establece un nuevo estatuto normativo
para esta suerte de contratos, incluido el efecto resolutorio, convirtiendo en
ilegal lo que no lo era para el mismo hecho y los mismos contratos, puesto que
no implica incumplimiento de ninguna de las obligaciones propias del
arrendatario, y como tal no tiene encaje en el artículo
114 de la LAU de 1964 [...]»
QUINTO. - Interpretación de la disposición
transitoria Tercera, B), apartado 3, LAU.
Se hace necesario, por ello, que el Pleno de la Sala,
resolviendo las discrepancias existentes entre las AAPP y cerrando la evolución
jurisprudencial de acuerdo con la posición últimamente mantenida, siente
definitivamente doctrina en la materia, limitada al ámbito temporal en el que
resulta aplicable la DT Tercera LAU, en el sentido de que la falta de
notificación de la subrogación arrendaticia producida a raíz de la jubilación
del arrendatario conforme a la DT Tercera, B), apartado 2, LAU no determina la
extinción del contrato ni faculta al arrendador para el ejercicio de la acción
de resolución.
Además de en los argumentos contenidos en la sentencia de esta Sala de 29 de enero de 2009, RC n.º
4132/2001, esta conclusión se funda en que: (a) no se aprecia la existencia de
una laguna legal que justifique la aplicación de la analogía, pues bajo la
regulación de la LAU 1964, que es la aplicable según
la DT Tercera LAU, la jurisprudencia no consideraba necesaria la notificación
de la subrogación producida a raíz de fallecimiento del arrendatario de local
de negocio; (b) aunque no fuera así, cuando la LAU no establece con precisión
que la sanción a la falta de notificación es la resolución del contrato, no
puede aplicarse la analogía para anudar a la omisión una consecuencia tan
grave, la cual implica la pérdida de derechos del arrendatario; (c) en todo
caso, la aplicación analógica del artículo 58 LAU
1964, tomado en su integridad, conduciría a la conclusión de que la falta de
notificación no podría ser directamente causa de resolución del contrato, sino,
a lo sumo, de que, de no tener lugar la notificación en el plazo de 90 días
allí fijado, el arrendador estuviese facultado para requerir al nuevo ocupante
a fin de que le notificara la subrogación en otros 30 días, con la advertencia
de que su falta en dicho plazo sí podría ser motivo de resolución; (d) el
principio de buena fe exige que el arrendatario comunique la subrogación
producida al arrendador para que tenga conocimiento del cambio subjetivo
producido en la relación arrendaticia; pero no comporta que la falta de esta
notificación legitime para el ejercicio de la acción resolutoria. Basta con
considerar que el arrendador estará legitimado para el ejercicio de
cualesquiera actos ejecutados sobre la base de la inexistencia de la
subrogación si no se prueba que tenía conocimiento de ella y para el ejercicio
de las acciones de resarcimiento de los perjuicios que pueda haber sufrido por
esta circunstancia.
SEXTO. - Estimación del recurso de casación.
Siendo fundado el recurso de casación, y habiéndose este
interpuesto al amparo del artículo 477.2.3.º LEC,
procede casar la resolución impugnada y resolver sobre el caso declarando lo
que corresponda según los términos en que se ha producido la oposición a la
doctrina jurisprudencial, de acuerdo con el art.
487.3 LEC.
En aplicación del artículo 394.1,
en relación con el artículo 398 LEC, esta Sala
considera, atendiendo a la petición de la parte recurrente, que se dan en el
presente procedimiento los presupuestos para no condenar en costas en ninguna
de las instancias, dada la disparidad de opiniones dentro de la doctrina y en
las sentencias de las AAPP sobre la cuestión planteada en el recurso.
En consonancia con lo razonado, procede la estimación del
recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D.ª
Evangelina y D.ª Melisa contra la sentencia dictada
con fecha 9 de febrero de 2004, aclarada por auto de
20 de febrero siguiente, en el procedimiento de juicio ordinario n.º
1075/2002tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Alicante, revocar
esta sentencia y desestimar la demanda sin imponer las costas de la primera
instancia.
Fallamos
4. Se fija como doctrina jurisprudencial que la falta de
notificación de la subrogación arrendaticia producida a raíz de la jubilación
del arrendatario conforme a la disposición
transitoria Tercera, B), apartado 3, LAU no determina la extinción del contrato
ni faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de resolución.
5. No ha lugar a la imposición de las costas causadas en el
recurso de apelación ni de las causadas en el recurso de casación.
STS, Civil sección 1 del 16 de Diciembre del 2009
Recurso: 2114/2005. Ponente:
JESUS CORBAL FERNANDEZ
Cláusulas bancarias
declaradas abusivas conforme a la Ley General de Consumidores y Usuarios, de
obligado cumplimiento para todas las entidades financieras. Estimación parcial
del recurso. Tarjetas de crédito. Vencimiento anticipado. Cesión de créditos.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- El objeto del proceso versa "in genere"
sobre materia relativa a la protección de consumidores y usuarios en la
perspectiva de las cláusulas-tipo previstas para diversos contratos celebrados
entre Bancos y Cajas de Ahorro y los clientes usuarios de sus servicios,
relativos a préstamos, de ahorro, depósitos en cuenta corriente, de crédito, de
tarjeta de crédito y débito; habiéndose suscitado la declaración de nulidad por
el carácter abusivo en virtud del ejercicio por una Organización de
Consumidores y Usuarios de una acción de carácter colectivo, de cesación, con
fundamento en la normativa legal de las Leyes 7/1.998, de 13 de abril, de
Condiciones Generales de la Contratación -LCGC-, y 26/1.984, de 19 de julio,
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios -LGDCU-.
Por la Organización de Consumidores y Usuarios - OCU- se
interpuso demanda frente a las entidades mercantiles Banco Bilbao Vizcaya
Argentaria, S.A. (BBVA), Bankinter, S.A., Caja de Ahorros y Monte de Piedad de
Madrid (Caja Madrid) y Banco Santander Central Hispano, S.A. (BSCH) en la que
solicita: 1) Se declare el carácter abusivo y la consiguiente nulidad absoluta
de las diecisiete cláusulas bancarias que en concreto se impugnan. 2) Se
prohíba a las demandadas el poder volver a utilizar en el futuro dichas
cláusulas. 3) Se ordene la publicación del fallo de la sentencia en al menos dos
diarios de circulación nacional de mayor tirada, con arreglo a lo previsto en
el artículo 21 de la Ley 7/1998, Ley de Condiciones Generales de la
Contratación y en el artículo 221.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000
(precepto este último adicionado por el artículo primero de la Ley 39/2002 de
28 de octubre). 4) Se acuerde dirigir mandamiento al registro de Condiciones
Generales de la Contratación, para la inscripción de la sentencia (artículo 22
de la Ley 7/1998LCGC).
La Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 44
de Madrid el 24 de septiembre de 2.003, en los autos de juicio verbal número 40
de 2.003, estimó parcialmente la demanda y declaró: Primero, el carácter
abusivo de las cláusulas a las que se refiere el fundamento octavo de esta
sentencia y por consiguiente su nulidad radical. Segundo, se prohibe a las
demandadas la utilización en el futuro de dichas cláusulas. Tercero, se condena
a las demandadas a estar y pasar por la anterior declaración y a publicar a su
costa, por cuartas partes, en el plazo de quince días esta sentencia en un
diario de máxima circulación en la provincia de Madrid. Cuarto, se ordena la
inscripción de esta sentencia en el Registro de Condiciones Generales de la
Contratación, a cuyo fin líbrese mandamiento en forma al señor Registrador.
La Sentencia anterior fue aclarada por Auto de 13 de octubre
de 2.003 con el siguiente particular: «Se añade el apartado letra
"I)" del Fundamento de Derecho octavo el siguiente párrafo. "Por
iguales consideraciones se declara la nulidad de la "Cláusula novena
", pues no puede el Banco eximirse de responsabilidad por el mal
funcionamiento en su sistema operativo que afecte a los cajeros automáticos o
terminales de capturas, sea cualquiera la causa, cuando el usuario o cliente no
tiene ninguna intervención en los mismos».
La Sentencia dictada por la Sección Décimo tercera de la
Audiencia Provincial de Madrid el 11 de mayo de 2.005, en el Rollo número 15 de
2.004, estima en parte el recurso de apelación de la Organización de Consumidores
y Usuarios (OCU) y también parcialmente los recursos de apelación de BBVA,
S.A., Bankinter, S.A., y Caja Madrid, y desestima el del BSCH, S.A., y acuerda
revocar la resolución recurrida -sentencia dictada en fecha 24 de septiembre de
2.003, aclarada mediante auto de 13 de octubre siguiente, del Juzgado de 1ª
Instancia número 44 en los autos de juicio verbal civil número 40/2.003-
únicamente en el sentido de declarar válidas: la segunda parte de la cláusula
tercera, la cláusula undécima y la cláusula decimosexta, en los términos que
igualmente exponemos en esta sentencia, manteniendo los restantes
pronunciamientos de la sentencia contra la que se ha apelado y del auto
aclaratorio de la misma; todo ello con expresa imposición a Banco Santander
Central Hispano S.A. de las costas causadas en esta alzada con motivo del
recurso de apelación por ella interpuesto, y sin especial imposición a los
demás litigantes de las costas causadas en esta alzada con ocasión de su
respectivo recurso de apelación. Lo declarado en esta sentencia surtirá efectos
procesales respecto de cualesquiera entidad bancaria o financiera que oferte en
sus contratos alguna de las cláusulas declarada nulas.
Contra la Sentencia de la Audiencia Provincial se
interpusieron varios recursos extraordinarios por infracción procesal y de
casación. El Auto de esta Sala de 4 de noviembre de 2.008 acordó: 1º. Inadmitir
el recurso de casación de Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid en cuanto
a las infracciones basadas en interés casacional por jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales y por aplicación de norma con
vigencia inferior a cinco años; 2º. Admitir el recurso de casación interpuesto
por Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid en cuanto a la infracción
basada en interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal
Supremo; 3º. Inadmitir el recurso de casación de Banco Bilbao Vizcaya
Argentaria; 4º. Inadmitir los recursos extraordinario por infracción procesal y
de casación de Bankinter, S.A.; y, 5º. Admitir los recursos extraordinario por
infracción procesal y de casación de la Organización de Consumidores y Usuarios.
1º. RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL DE LA ORGANIZACIÓN
DE CONSUMIDORES Y USUARIOS -OCU-.
SEGUNDO.- En el único motivo del recurso se denuncia, al
amparo del art. 469.1, 4º LEC, la vulneración del derecho constitucional a la
prueba con infracción del art. 24.2 CE por inadmisión por el Tribunal de
apelación de la documental pública (sentencia) pedida por la parte aquí
recurrente y que resultaba condicionante y decisiva del fallo.
Se hace referencia a la documental solicitada en apelación
consistente en que se librara exhorto a la Sección Sexta de la Audiencia
Provincial de Sevilla, para su remisión y aportación a las actuaciones, de la
Sentencia 22/2005, de 31 de enero de 2.005 de dicha Sección Sexta, estimatoria
en apelación de la acción de cesación instada por la entidad Ausbanc Consumo
contra Banco Santander Central Hispano, declarando la nulidad por abusiva de la
misma Cláusula Octava de las impugnadas aquí por OCU (siendo el BSCH, además,
una de las codemandadas).
El motivo se desestima porque la posibilidad de aportar como
prueba las sentencias o resoluciones judiciales en cualquier recurso, incluso
dentro del plazo previsto para dictar sentencia, requiere que pudieran resultar
condicionantes o decisivas para resolver el mismo (art. 271.2 LEC), cuya
exigencia de relevancia para la decisión final es igual a vigor potencial para
cambiar el sentido del fallo (SSTC 21 de diciembre de 2.006, 4 de junio de
2.008, 8 de julio de 2.009, entre otras), lo que en el caso no consta en
absoluto, porque si bien se alude a que una hipotética firmeza de la Sentencia,
que se pretende aportar mediante auxilio judicial, podría tener eficacia de
cosa juzgada material del art. 221.1,2ª en relación con el 222.4, ambos de la
LEC, sucede que ni consta la firmeza, ni tampoco que se haya declarado en dicha
resolución el efecto correspondiente, el cual no se produce "ipso
iure", sino que requiere apreciación "ad hoc". Frente a ello no
cabe invocar indefensión material, pues la recurrente tuvo oportunidad procesal
para acreditar la exigencia de conformidad con el art. 471, párrafo segundo,
LEC. Por otra parte, los defectos procesales alegados consistentes en la desigualdad
de trato, porque se había admitido la incorporación de la Sentencia de primera
instancia, y que la prueba se denegó por providencia en lugar de auto, son
irrelevantes dado que, ni existe indefensión, puesto que la resolución referida
del Juzgado revocada por la Audiencia (en la sentencia que se pretendía
incorporar en apelación) no fue valorada en medida alguna en este proceso, ni
el defecto de forma de la resolución judicial denegatoria tiene trascendencia
por cuanto la misma contiene motivación suficiente.
TERCERO.- La desestimación del motivo único del recurso
extraordinario por infracción procesal conlleva la de éste, con imposición de
las costas a la parte recurrente (art. 398.1 en relación con el 394.1 LEC), y
que proceda examinar el recurso de casación, de conformidad con la Disposición
Final 16ª, apartado 1, regla 6ª, LEC.
2º. RECURSO DE CASACIÓN DE LA OCU.
CUARTO.- Las alegaciones expuestas en los escritos de
oposición al recurso de casación en las que se sostiene la inadmisibilidad de
los motivos con base en que, o no se cita doctrina jurisprudencial, o la citada
no se opone, ni contradice por la sentencia recurrida en relación con las
cláusulas examinadas, o no existe la jurisprudencia contradictoria de las
Audiencias Provinciales, no se acoge con el carácter general formulado, sin
perjuicio del examen concreto en cada caso -respectivo motivo-, de resultar
procedente, porque, aparte de que ello redunda en la mayor claridad y precisión
de la respuesta judicial, evitando en ocasiones la reiteración argumentativa,
en cualquier caso, el requisito se ha cumplido en el plano formal, sin que se
observe artificialidad, y, por lo demás, en materias como la presente la
doctrina jurisprudencial genérica precisa de una respuesta específica a las
singulares cuestiones planteadas.
QUINTO.- En el primer motivo del recurso se impugna la
cláusula que se identifica como TERCERA, DOS.
A la misma se refiere el fundamento de derecho octavo de la
Sentencia recurrida, que la recoge con el siguiente contenido: «2. Repercusión
en el importe total de la operación: "Constitución de Hipoteca: [...] Para
asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en esta escritura,
respondiendo a la devolución del capital del préstamo [...] y además [...] del
pago de las costas procesales, [correspondiendo por este concepto la suma de
XX] MILLONES DE PESETAS, equivalente a [...] MILLONES DE EUROS..."».
La Sentencia recurrida fundamenta la validez de la cláusula
en que no se trata de un pacto sobre costas sino de extender la garantía de la
hipoteca al pago de las costas judiciales impuestas conforme a la legislación
vigente y al margen de todo pacto. Cita en apoyo los arts. 1.861 CC, 105 LH,
219.3º RH e incluso 539 LEC a cuyo tenor se han de imponer al ejecutado con
carácter general las costas de la ejecución, y argumenta también que "lo
contrario podría conducir al absurdo de privar a la entidad acreedora de la
garantía constituida sobre el bien hipotecado obligándola a acudir a otra
ejecución para perseguir distintos bienes del deudor ejecutado con los graves
inconvenientes que ello comportaría".
La OCU recurrente fundamenta su recurso en que la cláusula
deviene desproporcionada y produce una ruptura del equilibro entre las partes
por lo que es abusiva conforme a la doctrina jurisprudencial (SS. 15 de
septiembre de 1.999, 14 de abril de 2.000, 29 de noviembre de 2.000). Asimismo
señala que contradice la jurisprudencia (SS. 17 de mayo de 1.993, 1 de marzo de
1.994, 22 de enero de 1.997, 12 de mayo de 1.998) sobre la improcedencia o
ilegalidad de los pactos sobre costas, y afirma que no son aplicables los
preceptos legales invocados por la sentencia recurrida porque: los arts. 1.861
CC y 105 LH se refieren a la obligación del contrato que garantiza que en el
caso del préstamo lo sería el capital, interés y comisiones bancarias; el art.
219.3 RH no impone la partida de costas, y de entenderse en otro sentido sería
contrario a los arts. 51.1 y 53.3 de la CE, carecería de cobertura legal, y, en
todo caso, debería ser reinterpretado conforme a la realidad actual (art. 3.1
CC) con el resultado de su inaplicación (art. 6 LOPJ); y en cuanto al art. 539
LEC no dice lo que se le atribuye en la resolución recurrida.
Por las partes recurridas en sus respectivos escritos de
oposición destacan que no se trata de un pacto sobre costas sino de extender la
garantía de la hipoteca al pago de las costas judiciales que impongan los
Tribunales a los propios consumidores conforme a la legislación vigente y que
la cláusula no exonera al predisponente de las costas, pues no dice que en todo
caso las costas de un litigio serán de cargo del cliente, sino que se limita a
decir que, declarado judicialmente el incumplimiento del cliente, las costas
corren de cuenta de éste, y afirmar lo contrario conduciría a la absurda
conclusión de privar a la entidad acreedora de la efectividad de la garantía
constituida sobre el propio bien hipotecado privando de toda virtualidad la
propia ejecución derivada de la hipoteca (BANKINTER); y que no se imponen
previamente al prestatario, en ningún caso, las costas de un eventual
procedimiento judicial; se trata de una estipulación que solo entra en juego si
previamente existe incumplimiento por parte del prestatario; y que no se pone
en duda que las costas las abonará aquella parte a quien un Tribunal se las
imponga (CAJA MADRID).
El motivo se desestima porque carece de fundamento.
La cláusula controvertida no contiene un pacto sobre costas,
es decir, un pacto del que resulte que en todo caso de existencia de proceso
-que es cuando se producen las costas procesales- las costas hayan de ser
pagadas por el prestatario. Así lo entiende la sentencia recurrida, y no hay
duda interpretativa, ni se planteó. Lo que sí establece el pacto es que la
hipoteca cubre las costas, esto es, que la cantidad procedente de la
realización del bien hipotecado se aplicará también al pago de las costas hasta
la suma al respecto asegurada. Y ello no solo no es ilegal, procediendo añadir
a los artículos citados en la resolución impugnada la adecuación a los preceptos
de los artículos 689, 692.1, 693, párrafo final, y 694.2, párrafo segundo, LEC,
y menos todavía abusivo, sino que es conforme al principio de especialidad o
determinación de la hipoteca, en relación con la denominada "garantía
accesoria".
SEXTO.- En el motivo segundo del recurso de casación de la
OCU se impugna la cláusula identificada como CUARTA.
A la misma se refiere el fundamento noveno de la Sentencia
recurrida, que la recoge con el siguiente texto: «Se pacta expresamente que
será prueba suficiente de la cantidad reclamada la certificación expedida por
la entidad ».
La pretensión de declaración de nulidad por abusiva formulada
por la OCU se resume en que la cláusula contempla que, en caso de reclamación
judicial, valga como prueba suficiente de la deuda la certificación
liquidatoria presentada por la entidad bancaria, sin dar posibilidad al cliente
de presentar prueba en contrario.
La Sentencia recurrida razona, en sentido contrario, que no
se limita el derecho del usuario a valerse de cuantos medios de prueba legales
tenga por conveniente para desvirtuar el contenido de la certificación y que no
obsta no se informe por el Banco o Caja a los clientes del derecho que les
asiste. Añade que el pacto de liquidez está admitido por el Tribunal Constitucional
y por el Tribunal Supremo (SS.TC 10 de febrero de 1.992 y TS 7 de mayo de 2.003
y 3 de febrero de 2.005) y recogido en el art. 572.2 LEC, y que, respecto de la
[supuesta] falta de información, no se infringen los arts. 2.1,d) y 10.1,a) de
la LGDC y U. Finalmente señala que la cláusula no supone la imposición de una
renuncia o limitación de los derechos del consumidor a los efectos prevenidos
en el apartado 14 de la Disposición Adicional Primera de la LGDC y U, ni impone
la carga de la prueba en perjuicio del consumidor en los términos previstos en
el apartado 19 de la citada Disposición Adicional.
En el cuerpo del motivo del recurso la OCU impugna la
Sentencia recurrida con base en que la cláusula no envuelve únicamente un pacto
de liquidez, sino, y "he aquí el abuso" -dice-, un pacto de no
oponerse a esa liquidez, unilateralmente fijado por la entidad, y más adelante
añade que no informa al cliente del carácter no decisorio de esa certificación,
ni por tanto de la posibilidad de defenderse de ella. En resumen, la
discrepancia de la OCU no reside en el pacto de liquidez, sino que lo que
cuestiona "son los términos en que está redactado ese pacto de
liquidez".
En el escrito de oposición al recurso formulado por CAJA
MADRID se argumenta que la certificación de saldo es imperativamente exigida
por el art. 573 LEC como requisito para interponer la demanda ejecutiva, que la
propia LEC en el art. 557 permite al ejecutado articular amplia prueba en
contra para fundamentar su oposición, y que el resultado de esa liquidación
siempre va precedido del pacto entre las partes, según se deduce del art. 572.2
LEC. Por BANKINTER, en su escrito de oposición, se aduce que la cláusula no
limita en modo alguno el derecho del usuario de los servicios bancarios a
valerse de cuantos medios de prueba tenga por conveniente para desvirtuar el
contenido de la certificación presentada por la entidad bancaria, y, se añade,
que apoyan la validez las SS. del TC y el TS, sin que exista jurisprudencia
contradictoria de las Audiencias Provinciales, y los artículos 550.1.1º, en
cuanto la certificación permite despachar ejecución, y 572.2 LEC.
El motivo se desestima porque carece de consistencia, tanto
más si se tiene en cuenta que no se fundamenta adecuadamente el interés
casacional (art. 477.2,3º y 3 LEC).
El denominado "pacto de liquidez" -o "de
liquidación"- es válido porque es un pacto procesal para acreditar uno de
los requisitos procesales del despacho de ejecución, cual es la liquidez o
determinación de la deuda, y, por consiguiente, para poder formular la
reclamación judicial de la misma -SS. 30 de abril y 2 de noviembre de 2.002, 7
de mayo de 2.003, 21 de julio y 4 de noviembre de 2.005; arts. 520.1, 550.1,
4º, 572.2 y 573.1, 3ºLEC-. Esta es la finalidad del pacto -despacho de ejecución-
y, por lo tanto, no obsta a la impugnación de la cantidad expresada en la
certificación bancaria mediante la oposición correspondiente y sin alterar las
normas en materia de carga de prueba. La previsión legal es clara y excusa de
cualquier otra información contractual al respecto, y así lo vienen entendiendo
los Tribunales, por lo que no se infringen los arts. 2.1,d), y 10.1,a) de la
LGDC y U, ni su DA 1ª, apartado 14ª.
SEPTIMO.- En el motivo tercero la OCU impugna la declaración
de validez de la cláusula QUINTA de las impugnadas en la demanda.
Las cláusulas recogidas en el fundamento de derecho décimo de
la sentencia recurrida son del siguiente tenor literal: «1. "La deuda que
resulta contra los Titulares por razón de este contrato, podrá ser compensada
por el Banco con cualquier otra que los Titulares pudieran tener a su favor,
cualquiera que sea la forma y documentos en que esté representada, la fecha de
su vencimiento, que a este efecto podrá anticipar el Banco, y el título de su
derecho, incluido el de depósito. Los contratantes pactan expresamente que la
compensación aquí establecida tendrá lugar con independencia de que el crédito
a compensar con la deuda sea atribuible a uno, a algunos o a todos los
titulares" (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria). 2. "Las posiciones
acreedores que el Cliente mantenga con el Banco, cualquiera que sea su
naturaleza, garantizan a aquellas deudoras, abarcando esta garantía a todos los
titulares del contrato y a todas las posiciones de los mismos, incluso las que
puedan tener mancomunada o solidariamente con terceros" (Bankinter). 3.
"Todas las cuentas y depósitos de efectivo o valores que el titular tenga
o pueda tener en el Banco en las que figure como titular único o indistinto,
quedan afectas al cumplimiento de las obligaciones derivadas de este contrato,
pudiendo el Banco compensar y garantizar entre sí dichas cuentas y depósitos"
(Santander Central Hispano)».
La sentencia recurrida razona la validez de las cláusulas
partiendo de la doctrina jurisprudencial que diferencia, por un lado, la
titularidad indistinta de la cuenta encaminada a determinar el origen de la
masa patrimonial que ha de responder de las deudas de alguno de los cotitulares
frente a los demás, lo que es ajeno al tema que se debate pues afecta
únicamente a la disponibilidad, que no propiedad, del saldo existente, y, por
otro lado, la relación de la entidad bancaria frente a alguno de ellos. En este
supuesto habría lugar a la objección de la OCU -sigue diciendo, en síntesis, la
resolución recurrida-, si la deuda correspondiese a alguno de los titulares y
que no se hayan comprometido todos a responder, cuya autorización deberá ser
conocida y expresamente aceptada por los usuarios, pues, en otro caso, se
vulnerarían los arts. 1.198 CC, 7.a) de la Ley de Condiciones Generales de la
Contratación y 8, en relación con la DA 1ª LGDC y U, en la medida que
implicaría un desequilibrio entre las posiciones de las partes. Y concluye el
juzgador "a quo" que «no existe en nuestro ordenamiento jurídico
norma alguna que impida a un tercero, debidamente informado, asumir
voluntariamente la responsabilidad del cotitular deudor».
El razonamiento jurídico de la sentencia recurrida es
plenamente asumible en la perspectiva de que nada obsta a que un contratante
pacte expresamente con el Banco que éste pueda compensar los saldos positivos y
negativos de varias cuentas, y lo mismo que varios cotitulares de una cuenta
asuman que la entidad pueda compensar las deudas aunque sean atribuibles solo a
alguno, siempre que haya adecuada información al respecto.
La OCU aduce que con tal apreciación se crea una situación
material de indefensión, con perjuicio económico para aquellos cotitulares de
la cuenta que no son deudores del Banco, pero que ven afectados los fondos de
su propiedad al pago de una deuda ajena, en muchos casos sin constar su interés
en ese pago, y hasta en contra de su voluntad, y añade que debería exigirse al
Banco alguna gestión previa en orden a determinar la propiedad de los fondos de
la cuenta, o conceder un trámite de comunicación a todos los titulares al mismo
fin.
La respuesta al motivo cabe resumirla diciendo, que, con
independencia de que no todas las Sentencias de las Audiencias Provinciales que
cita sientan una conclusión al respecto del tema en el sentido en que lo
entienda la parte recurrente, en cualquier caso, no cabe negar que cualquier
persona puede asumir conscientemente la posibilidad de la compensación
cualquiera que sea el cotitular de la cuenta que devengue el adeudo, pues ello
forma parte de su libertad contractual (art. 1.255 CC), sin crearse ningún
desequilibrio importante en la relación con la entidad bancaria, y sin
perjuicio, claro es, del riesgo que se asume respecto de la conducta de otros
cotitulares, lo que corresponde a la relación "ad intra" con ellos,
que aquí no interesa. Otra cosa diferente es que quien acepta tal situación
mediante el pacto expreso, sepa el alcance de lo que asume, y ello se traduce
en esta sede, en que lo haga con la suficiente información. Para ello, la
cláusula contractual correspondiente ha de ser transparente, clara, concreta y
sencilla, es decir, como señala la Sentencia de esta Sala de 13 de marzo de
1.999, ha de ser legible, físicamente, y comprensible, intelectualmente. Y
aplicando dicha doctrina a las cláusulas expresadas anteriormente, cabe decir
que reúnen los requisitos exigibles las número 1 (Banco Bilbao Vizcaya
Argentaria) y 2 (Bankinter), y no los reúne la número 3 (Banco Santander
Central Hispano) pues no es suficiente la mera referencia a
"indistinto". Por ello, se desestima el motivo en cuanto a las dos
primeras cláusulas, y se estima en cuanto a la número 3.
OCTAVO.- En el motivo cuarto se denuncia la declaración de
validez de la cláusula SEPTIMA de las impugnadas en la demanda.
En el fundamento de derecho duodécimo de la Sentencia
recurrida se examina el contenido de esta cláusula que tiene el siguiente
texto: «El Banco permanecerá ajeno a las incidencias y responsabilidades que
pueden derivarse de la operación realizada entre el establecimiento y el
titular de la tarjeta».
La declaración de la validez de la cláusula la fundamenta la
sentencia recurrida en que la misma se refiere a las operaciones llevadas a
cabo entre el titular de la tarjeta y el establecimiento en el que se pretende
usar como medio de pago. Cosa diferente (que está fuera de la cláusula) sería
que se eximiese a la entidad emisora de las tarjetas en los supuestos en que no
se pudiesen utilizar éstas por causa imputable a las referidas entidades.
Para excluir la aplicabilidad de los apartados 3ª y 9ª de la
DA 1ª LGDCU basta con apreciar que la operación comercial es ajena al
profesional emisor de la tarjeta (que es un tercero ex art. 1.257 CC) por lo
que no cabe atribuirle responsabilidad por incumplimiento o cumplimiento
defectuoso de obligaciones. Por ello, este Tribunal comparte plenamente el
criterio de la resolución recurrida, la que, con buen sentido, separa la
operación comercial -relación contractual entre el establecimiento y el
cliente-, que es ajena al Banco, de las incidencias derivadas de la tarjeta
misma, que puedan suscitarse en las relaciones entre el Banco y el
establecimiento, y el predisponerte y el adherente.
Por todo ello, el motivo decae.
NOVENO.- En el motivo quinto se impugna por la OCU la
declaración de validez de la cláusula OCTAVA de las impugnadas en la demanda.
La Sentencia recurrida examina la materia en el fundamento
décimo-tercero en el que titula la cláusula con la fórmula "Exención de
toda responsabilidad de la entidad, por extravío o sustracción de la tarjeta
(de crédito o de débito), o de la libreta, antes de que su titular notifique su
pérdida".
Según expresa dicha resolución el tema abarca tres aspectos
diferentes aunque íntimamente en conexión:
«1. Exención de responsabilidad por pérdida de tarjeta antes
de la comunicación a la entidad:
"El titular será responsable sin limitación alguna del
uso de la tarjeta antes de la notificación de la pérdida o
sustracción....":
- "[Si ésta no se ha efectuado] de forma inmediata"
(BBVA)
- "El robo, hurto, extravío, deterioro o falsificación
de la tarjeta o el conocimiento del número de identificación contra su
voluntad, por otras personas, el titular debe comunicarlo urgentemente en
cualquiera de estos teléfonos..." (Bankinter)
- "[Si los hechos no se denuncian] antes de transcurridas
veinticuatro horas de su acaecimiento" (Caja Madrid)
- "[Si la notificación al Banco no se produce] a la
mayor brevedad" (Santander Central Hispano, contrato tarjeta de débito)
- "[Si la notificación al Banco no se produce] de
inmediato" (Santander Central Hispano, contrato tarjeta de crédito)
2. Exención de responsabilidad por pérdida de libreta antes
de la comunicación a la entidad:
- "En caso de sustracción o extravío de alguno de éstos
[cheques, libretas, tarjetas y demás documentos de disposición entregados por
el Banco], se compromete [el titular] a dar aviso al Banco con la mayor
urgencia [...] Si tal aviso no se produjera, el Banco no será responsable si
efectúa algún pago..." (BBVA).
- "En caso de hurto o extravío de [la libreta, el titular
de ésta] se compromete/n a comunicarlo inmediatamente y por escrito [...]
quedando [la entidad] relevada de toda responsabilidad si atendiera operaciones
con cargo a la misma antes de recibir dicho aviso" (Caja Madrid).
- "[El titular] deberá comunicar inmediatamente al Banco
cualquier extravío, robo o uso indebido de la Libreta en Cajeros por un tercero
[...]
El titular será responsable de las extracciones de efectivo
por Cajero Automático efectuadas por terceros en los casos de extravío,
sustracción o uso indebido de la libreta por Cajero Automático, hasta la
oportuna notificación (confirmada por escrito) al Banco del hecho
acaecido" (Santander Central Hispano).
3. Inversión de la carga de la prueba en caso de uso
fraudulento de número secreto de la tarjeta:
- "....El uso del número de identificación personal por
alguien distinto al titular, presupone grave negligencia por parte del mismo,
salvo que se dé un caso de fuerzo mayor" (Bankinter)
- "...La pérdida económica sufrida en el caso de
operaciones que exijan marcaje de número secreto, será a cargo del contratante
o, en su caso, del titular de la Tarjeta, salvo que se demuestre que se vio
obligado a revelarlo bajo coacción" (Santander Central Hispano, contrato
tarjeta de débito)
- "...cuando se trate de operaciones que exijan marcaje
de número secreto, será de su cargo [del titular de la tarjeta] la totalidad de
la pérdida económica, salvo que se demuestre que se vio obligado a declararlo
bajo coacción" (Santander Central Hispano, contrato tarjeta de crédito).
La sentencia recurrida rebate las alegaciones efectuadas en
el recurso de apelación por la OCU con los siguientes argumentos:
a) La resolución del Juzgado rechazó la nulidad de la
cláusula con base en que de admitirla se desplazaría la obligación de custodia
que tiene el propietario sobre dichos instrumentos. Frente a ello, aduce la
actora-apelante que no existe tal desplazamiento de la obligación de custodia,
ni se invierte la carga de la prueba, distinguiendo entre la obligación que
tiene el titular de la tarjeta o libreta de custodiarlas, y las consecuencias
de que se efectúen cargos tras su extravío o sustracción. La sentencia
recurrida responde que, incontrovertida la obligación del usuario de custodiar
la tarjeta de crédito o de débito, así como de la libreta, "cualquier
cargo que se hiciese en la cuenta del cliente tras la sustracción o extravío de
aquéllas es ajena a la responsabilidad de la entidad emisora de la misma en cuanto
no se le haya comunicado por el interesado ni haya podido conocer por otro
medio el hecho de su ilícita utilización".
b) Resalta la actora-apelante que la resolución de primera
instancia no reflexiona sobre la proporcionalidad o desequilibrio de una
estipulación que deja en manos de una sola de las partes el poder de interpretar
cuando una conducta está bien cumplida, esto es, cuando se ha comunicado
urgentemente su sustracción o extravío. La resolución recurrida rechaza que
pueda apreciarse la falta de proporcionalidad o desequilibrio entre las
prestaciones de las partes contratantes cuando, normalmente, la entidad emisora
de la tarjeta o libreta carecerá de otro medio de conocimiento de la
sustracción o extravío que la propia comunicación de su cliente; ello sin
cerrar la posibilidad a que, excepcionalmente, se pruebe que la entidad
bancaria pudo conocer la sustracción o extravío antedicho, así como evitar los
cargos que se intentasen realizar en la cuenta del consumidor antes de que su
titular le comunicase que le había sido sustraída o la había extraviado. El
hecho de que las entidades no respondan del uso de la tarjeta no se debe solo a
la presunción de negligencia en la custodia, sino también a la indebida
imputación del mismo a las entidades demandadas mientras no hayan tenido
posibilidad de conocer su pérdida o sustracción.
c) Respecto al número secreto señala la resolución recurrida,
que, ciertamente la "coacción" y la "fuerza mayor" no
agotan los supuestos imputables al titular de la tarjeta, siendo posible, entre
otras posibilidades, la apuntada por la actora en el sentido de que,
disponiendo de equipo técnico adecuado, resulta innecesario conocer el número
secreto, si bien ello tampoco permite imputar genéricamente al Banco o Caja el
cargo indebido que se haya podido efectuar, debiendo examinarse cada caso
concreto para determinar su posible responsabilidad.
d) Finalmente, resalta la resolución recurrida, que, la
obligación de comunicación inmediata o urgente tampoco comporta una obligación
desproporcionada o abusiva, siendo además el propio titular el mayor interesado
en efectuar esa comunicación con la mayor celeridad posible, a cuyo efecto, al
margen del art. 1.104 CC, la Recomendación 88/590 /CEE refleja la necesidad de
que se efectúe rápidamente cuando dispone que se realice "sin excesiva
demora". Todo ello no obsta a que al amparo de lo dispuesto en el art. 3.1
CC, la interpretación de dicha norma se realice ponderando las circunstancias
concretas de cada supuesto, lo que, en cualquier caso, es insuficiente para
desvirtuar los pronunciamientos de la resolución apelada.
El motivo del recurso de la OCU plantea la impugnación de la
sentencia recurrida desde una triple perspectiva:
La primera faceta se refiere a la infracción del art. 1.104
CC y existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales,
si bien la corriente mayoritaria es partidaria de la nulidad de la cláusula. Se
diverge de la cláusula que establezca la exención total de responsabilidad del
banco por el uso indebido de la tarjeta (o libreta) antes de la comunicación, y
que se prevean unos tiempos de comunicación "urgente", "a la
mayor brevedad", "dentro de las 24 horas siguientes a la pérdida o
extravío", que, además de reservar en cuanto a los dos primeros la
interpretación a la entidad, en cualquier caso se trata de plazos inmediatos y
perentorios que en la práctica no pueden satisfacerse y no por ello media mala
fe del usuario. Y también se discrepa en cuanto que se impone al consumidor la
carga de probar que el uso del número secreto de la tarjeta (o pin), cuando
éste es necesario para que funcione la tarjeta, ha sido revelado al tercero
bajo fuerza o coacción del titular, pues de lo contrario la entidad bancaria
tampoco responde.
Con base en ello se solicita que se fije doctrina en el
sentido de que "la responsabilidad del usuario de la tarjeta o libreta, en
caso de uso indebido de las mismas antes de la comunicación del suceso de la
pérdida o extravío, deberán ponderarse valorando las circunstancias del caso,
sin que por tanto «a priori» quepa eximir a la entidad bancaria de toda
responsabilidad".
El segundo aspecto del motivo se refiere a que, si bien la
sentencia recurrida reconoce que hay ocasiones en que el cliente no resulta
responsable de los hechos, sin embargo entiende que ello no es causa suficiente
para anular la cláusula, lo que supone infringir el art. 1.288 CC y la doctrina
jurisprudencial que cita. El problema, insiste la parte recurrente, radica en
que la redacción de la cláusula no admite matización ni modulación alguna, y la
sentencia recurrida incurre en una duda interpretativa que resuelve no a favor
del adherente del contrato, sino de la parte predisponente.
En la tercera perspectiva se alude a la infracción de la
doctrina jurisprudencial sobre el concepto de cláusula abusiva, y se reitera
que el abuso de la cláusula octava dimana de su carácter indiscriminado,
absoluto, en cuanto a eximir a la entidad financiera de toda responsabilidad
antes de la comunicación del robo o extravío, sin admitir la ponderación de las
circunstancias particulares.
Las partes recurridas Bankinter y Caja Madrid sostienen la
validez de las respectivas cláusulas, expuestas en el encabezamiento del
presente fundamento de derecho.
La postura de Bankinter se puede resumir en tres puntos: (i)
La indefensión que supondría para el banco tener que responder de las
consecuencias de un extravío o robo antes de tener conocimiento del mismo; (i')
La cláusula no exime de responsabilidad alguna al banco, sino que evita una
indebida imputación de responsabilidad sobre la tarjeta hasta su conocimiento
de la pérdida o robo; y, (i''), que la obligación de comunicación inmediata al
banco no es desproporcionada ni abusiva teniendo en cuenta la obligación de
custodia que recae sobre el consumidor con la diligencia que ello conlleva; y,
en este sentido, la Recomendación 88/590/CEE refleja la necesidad de que dicha
comunicación se lleva a cabo "sin excesiva demora", esto es, tan
pronto como se pueda.
Por su parte la oposición de Caja Madrid se sintetiza en los
siguientes puntos: (i) La cláusula de la Caja cumple con la Recomendación
Europea pues asume todas las cantidades superiores a 150 euros, y como, por
otra parte, se asumen sin limitación todos los cargos que se produzcan con
posterioridad al momento de comunicar el extravío, no hay ninguna exención
total de responsabilidad como se postula de contrario; (i') El plazo de 24
horas establecido en la cláusula es más que razonable para que el titular
pueda, con la debida diligencia, comprobar si obra en su poder la tarjeta que
utiliza como medio de pago. La entidad financiera no puede evitar el fraude y
solo lo descubre cuando lo denuncia el cliente, el cual debe denunciar a la
máxima brevedad posible el robo o extravío, siendo 24 horas un plazo suficiente
para delimitar las responsabilidades de cada parte; (i'') El plazo breve no
persigue atribuir a uno u otro responsabilidad, sino involucrar a todos
(entidad y clientes) en la obligación de ser lo más diligente posibles para
evitar situaciones de fraude, porque el bien jurídico protegido aquí no es la
responsabilidad de uno u otro, sino la evitación del fraude; (i''') Por lo que
respecta a la atribución al usuario de la carga de la prueba de las
circunstancias del extravío y la forma en que un tercero puede tener acceso al
número secreto, la cláusula de Caja Madrid solo establece la presunción de
negligencia del titular cuando el pin va unido a la tarjeta, supuesto
reconocido por la OCU como de conducta negligente del titular, por lo que, en
tal aspecto, el recurso de casación no afecta a Caja Madrid; y, finalmente, (iIV)
la cláusula no puede considerarse contraria a la buena fe, ni causa perjuicio
al consumidor, ni causa desequilibrio entre los derechos y obligaciones
asumidos por cada parte, por las razones que expone, y porque es conforme a la
Recomendación de la Comisión Europea 88/590, regulación que en buena medida
está prevista para garantizar la seguridad del tráfico mercantil y para adoptar
medidas de protección de los consumidores que hacen uso de medios de pago
distintos del dinero en efectivo.
La pluralidad y diversidad de cláusulas y de supuestos
(relativos a tarjetas de crédito y débito y libretas, de varios contratos de
distintas entidades bancarias), de cuestiones (sustracción, extravío,
revelación del número secreto de las tarjetas -PIN-) y de alegaciones acerca
del carácter abusivo o no de las cláusulas, las cuales se han resumido con
anterioridad, exige, para poder dar una respuesta casacional, adoptar como
método el de, primero, centrar las cuestiones realmente controvertidas, lo que
supone dejar al margen numerosos temas y aspectos que incidiendo en la
utilización de las tarjetas y libretas no son propiamente objeto de debate,
para, posteriormente, expresar las que consideramos reglas de equilibrio
contractual, en cuanto evitan el desequilibrio de derechos y obligaciones en perjuicio
del consumidor, que es la materia a que se refiere el proceso, y finalmente
compulsar el ajuste o acomodo de las cláusulas expresadas al comienzo del fundamento
con las reglas expuestas.
Las cuestiones genéricas se pueden resumir en los siguientes
puntos: a) Si es o no abusiva la cláusula que establece la responsabilidad sin
limitación a cargo del usuario (titular de la tarjeta) antes de la notificación
de la pérdida o sustracción (u otro evento similar que posibilite la utilización
indebida) de la tarjeta o libreta; b) Cual es el tiempo en el que el titular de
la tarjeta debe comunicar a la entidad bancaria el acontecimiento anterior
(robo, hurto, extravío, pérdida, etc.) dado que no hay duda que a partir de la
comunicación la entidad bancaria debe bloquear la posibilidad de utilización
del instrumento mecánico; y, c) Siendo incuestionable que el titular de la
tarjeta con banda magnética (y lo mismo sucede con el chip electrónico) debe
evitar revelar el número del PIN ("adoptar todas las medidas razonables a
fin de proteger los elementos de seguridad personalizado de que vaya
provisto", como dice actualmente el art. 27.b de la Ley 16/2009, de 13 de
noviembre, de servicios de pago, que transpone al Derecho español la Directiva
Comunitaria 2007/64/CE, de 13 de noviembre de 2.007, sobre servicios de pago en
el mercado interior, modificando las Directivas 97/7 /CE, 2005/65 / CE y
2006/48 /CE y derogando la Directiva 97/5 /CE), a quien le corresponde la carga
de la prueba de haberse producido la revelación por fuerza mayor o coacción, y
si cabe limitar la responsabilidad de las entidades bancarias a estos
supuestos.
Como reglas genéricas, a los efectos que interesan al
litigio, pues son otras muchas las cuestiones y perspectivas que pueden
presentarse, debe sentarse que la existencia de un extravío o sustracción o
similar debe comunicarse sin demora indebida desde que se conoció la
desaparición. Es la fórmula utilizada en el ámbito comunitario y que
actualmente recoge el art. 27.b) de la Ley 16/2.009, de 13 de noviembre, de
servicios de pago, que dispone: "el usuario de servicios de pago
habilitado para utilizar un instrumento de pago deberá... en caso de extravío,
sustracción o utilización no autorizada del instrumento de pago, notificarlo
sin demoras indebidas al proveedor de servicios de pago o a la entidad que éste
designe, en cuanto tenga conocimiento de ello". Ha de añadirse al respecto
que entre las obligaciones del proveedor de servicios de pago en relación con
los instrumentos de pago tiene las de "garantizar que en todo momento
estén disponibles medios adecuados y gratuitos que permitan al usuario de
servicios de pago efectuar la comunicación indicada en el art. 27.b) o
solicitar un desbloqueo con arreglo a lo dispuesto en el art. 26.4. A este
respecto, el proveedor de servicios de pago facilitará, también gratuitamente,
al usuario de dichos servicios, cuando éste se lo requiera, medios tales que le
permitan demostrar que ha efectuado dicha comunicación, durante los 18 meses
siguientes a la misma" (art. 28.c Ley 16/2009), de modo que "si el
proveedor de servicios no tiene disponibles medios adecuados para que pueda
notificarse en todo momento el extravío o la sustracción de un instrumento de
pago, según lo dispuesto en el artículo 28.1.c) el ordenante no será
responsable de las consecuencias económicas que se deriven de la utilización de
dicho instrumento de pago, salvo en caso de que haya actuado de manera
fraudulenta" (art. 32.4 Ley 16/2009); y de "impedir cualquier
utilización del instrumento de pago una vez efectuada la notificación a que se
refiere el artículo 27.b" (art. 28 d, Ley 16/2009). Por consiguiente se
estima como fórmula adecuada de equilibrio contractual, y que permitirá, en
cada caso, dar adecuada respuesta, sin perjuicio del consumidor, la de que la
comunicación del extravío o sustracción debe efectuarse "sin demora
indebida en cuanto se tenga conocimiento de ello".
La segunda cuestión se refiere a quien debe responder, en el
sentido de quien debe soportar el daño o cargar con el importe de la operación,
por la utilización indebida de la tarjeta antes de la comunicación de la
sustracción o extravío (debe advertirse que no se está contemplando el caso de
operación de pago no autorizada o ejecutada incorrectamente ex art. 29 de la
nueva Ley citada). Las cláusulas que eximen de total responsabilidad a la
entidad bancaria de manera indiscriminada y sin matización o modulación alguna
son abusivas, como pone de relieve la OCU, porque contradicen la buena fe
objetiva con desequilibrio en el sinalagma contractual en perjuicio del
consumidor. Efectivamente, son advertibles situaciones en que, si la entidad
actúa con la diligencia puede apercibirse de utilizaciones indebidas de
tarjetas, aun sin la comunicación, o un eventual conocimiento de la sustracción
o extravío. Son harto frecuentes los casos en que la diligencia de las
entidades advirtió utilizaciones indebidas, avisando incluso a los usuarios,
que lo desconocían, del intento de utilización. Por ello, es desproporcionada una
cláusula que se limite a la exoneración de responsabilidad, en todo caso, por
el uso de la tarjeta antes de la notificación de la sustracción o extravío.
En este sentido también se orienta el derecho comunitario
(alegado por Caja de Madrid en su escrito de oposición) y la nueva Ley interna
de transposición de la Directiva, a la que se viene aludiendo (y cuyas
disposiciones no son negociables en sede de consumidores, art. 23.1 Ley
16/2009), y en cuyo art. 32 se dispone: "1. No obstante lo dispuesto en el
art. 31 [sobre responsabilidad del proveedor de servicios de pago en caso de
operaciones de pago no autorizadas] el ordenando soportará, hasta un máximo de
150 euros, las pérdidas derivadas de operaciones de pago no autorizadas
resultantes de la utilización de un instrumento de pago extraviado o sustraído.
2. El ordenante soportará el total de las pérdidas que afronte como
consecuencia de operaciones de pago no autorizadas que sean fruto de su
actuación fraudulenta o del incumplimiento, deliberado o por negligencia grave,
de una o varias de sus obligaciones con arreglo al artículo 27. 3. Salvo en
caso de actuación fraudulenta, el ordenante no soportará consecuencia económica
alguna por la utilización, con posterioridad a la notificación a que se refiere
el artículo 27.b), de un instrumento de pago extraviado o sustraído".
Finalmente, la tercera cuestión se refiere a la utilización
indebida de la tarjeta por haberse obtenido el conocimiento del número secreto
-PIN-. En primer lugar debe señalarse que la carga de la prueba de una fuerza
mayor o coacción que dio lugar a que el titular del instrumento de pago, único
que conoce y puede modificar el PIN, corresponde al que la sufrió, porque en
otro caso se crea para la entidad una situación de "probatio diabolica"
atribuyéndole las consecuencias de una falta de prueba de un hecho negativo, de
práctica imposibilidad probatoria. No cabe invocar en otro sentido la norma del
apartado IV. 19 de la Disposición Adicional Primera de la LGDC y U porque el
carácter abusivo de "la imposición de la carga de la prueba en perjuicio
del consumidor" se refiere, según la propia dicción legal, a "los
casos en que debería corresponder a la otra parte contratante", lo que
aquí no sucede.
Dicho lo anterior, procede, sin embargo, apreciar que no
resulta proporcionado en la perspectiva del equilibrio contractual, tratar de
reducir, explícita o implícitamente, la responsabilidad bancaria a los casos de
revelación del número secreto del PIN por fuerza mayor o coacción. Cierto que
con la utilización del chip electrónico en lugar de la tarjeta con banda
magnética, y el necesario marcaje o tecleo del número secreto por el titular,
cabrá reducir (en las operaciones con presencia física; otro tema lo
constituyen las realizadas a distancia, como sucede con internet) las
utilizaciones indebidas, pero respecto del caso que se examina no cabe
desconocer la posibilidad de captaciones subrepticias, con independencia de
otras manipulaciones varias a causa de las deficiencias del sistema de
tarjetas, que no permiten sentar una cláusula que exonere de responsabilidad,
cuando es notorio que, en ciertas circunstancias, las entidades bancarias
pueden advertir utilizaciones indebidas empleando la diligencia que les es
exigible en armonía con su experiencia y medios técnicos. Por lo tanto, no se
trata de derivar la responsabilidad a la entidad bancaria, sino de estimar
abusiva una cláusula que le exonere de responsabilidad en todo caso.
Sentados los criterios anteriores, y en tarea de enjuiciar el
acomodo de las diversas cláusulas, embebidas en la denominada cláusula octava,
y previa advertencia que no corresponde a la Casación, ni a los Tribunales en
general, redactar la cláusula procedente, sino simplemente decir de que modo o
en que medida las estipulaciones enjuiciadas son abusivas, procede señalar: 1.
Que las fórmulas "de forma inmediata", "urgentemente",
"de inmediato", "a la mayor brevedad", son imprecisas,
inciertas y abusivas, y deben sustituirse por la de "sin demora indebida
en cuanto se tenga conocimiento del hecho". La fórmula de los
contratos-tipo de Caja Madrid es también abusiva, no tanto por la expresión
"antes de transcurridos veinticuatro horas" sino porque añade
"de su acaecimiento", lo que puede ser abusivo en casos en que no se
conoció la pérdida o extravío, sin existir mala fe, ni falta de diligencia.
2. La exclusión de responsabilidad en todo caso para la
entidad bancaria por las utilizaciones de tarjeta o de libreta - consistentes
en extracciones en efectivo u otras operaciones con cargo a la cuenta
bancaria-, con anterioridad a la comunicación de la sustracción o extravío (o
evento similar) es desproporcionada, y abusiva.
3. Es igualmente abusivo excluir de responsabilidad a la
entidad bancaria en todo caso de uso del número de identificación personal
limitando aquélla a los supuestos de fuerza mayor o coacción.
DECIMO.- En el motivo sexto del recurso se impugna la
cláusula que se identifica como UNDECIMA.
A la misma se refiere el fundamento décimosexto de la
Sentencia de la Audiencia, que la recoge con el siguiente tenor literal:
«(vencimiento anticipado por:) "cuando se produzca el impago de una sola
cuota del préstamo "».
La parte recurrente entiende que la cláusula se subsume en
las hipótesis de cláusula abusiva de los Apartados 2, inciso segundo, 3, inciso
segundo, y 17 de la Disposición Adicional Primera de la LGDCU, por falta de
reciprocidad y desproporción en la sanción que se aplica (la resolución del
contrato).
El motivo se desestima porque, sin necesidad de tener que
analizar las diversas eventualidades jurídicas a que se refiere el recurso,
sucede que la doctrina jurisprudencial más reciente ha declarado con base en el
art. 1.255 CC la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado en los
préstamos cuando concurra justa causa -verdadera y manifiesta dejación de las
obligaciones de carácter esencial, como puede ser el incumplimiento por el
prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización del
préstamo-. En esta línea se manifiestan las Sentencias de 7 de febrero de 2.000
(aunque para el ámbito del contrato de arrendamiento financiero); 9 de marzo de
2.001; 4 de julio de 2.008; y 12 de diciembre de 2.008.
Por lo tanto, no hay conculcación de la doctrina
jurisprudencial actual, y el motivo decae.
UNDECIMO.- En el séptimo motivo se impugna por la OCU la
declaración de validez de la cláusula que identifica con el ordinal de
DUODECIMA.
A la misma se refiere el fundamento de derecho decimoséptimo
de la sentencia recurrida, que la recoge con el siguiente tenor: «(vencimiento
anticipado:) " cuando se produzca el embargo de bienes del prestatario o
resulte disminuida la solvencia por cualquier causa "».El art. 1.129 CC
establece que perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo: 1º. Cuando,
después de contraída la obligación, resulta insolvente, salvo que garantice la
deuda; 2º. Cuando no otorgue al acreedor las garantías a que estuviere comprometido;
3º. Cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantías después de
establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean
inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras.
La previsión legal, de carácter objetivo y para
eventualidades posteriores al contrato, sería perfectamente aplicable como
cláusula de vencimiento anticipado, pero la cláusula va más allá, pues no se
refiere a insolvencia, sino a que se haya "acordado un embargo o resulte
disminuida la solvencia", y ello supone atribuir a la entidad financiera
una facultad discrecional de resolución del contrato por vencimiento anticipado
desproporcionada, tanto más que ni siquiera se prevé la posibilidad para el
prestatario de constitución de nuevas garantías. Por consiguiente, no se trata
de excluir que la Entidad Financiera mantenga las garantías adecuadas, sino de
evitar que cualquier incidencia negativa en el patrimonio del prestatario,
efectiva o eventual, pueda servir de excusa al profesional -predisponente- para
ejercitar la facultad resolutoria contractual.
Por ello, la cláusula tal y como está redactada produce un
manifiesto desequilibrio contractual, y resulta ilícita por abusiva.
DUODECIMO.- En el motivo octavo se impugna por la OCU la
declaración de validez de la cláusula DECIMOCUARTA de las impugnadas en la
demanda.
Las cláusulas de que se trata se examinan en el fundamento
decimonoveno de la sentencia recurrida con el siguiente tenor literal.
1. "[Mientras no esté totalmente reembolsado el
préstamo, la parte prestataria queda obligada] A no celebrar, sin
consentimiento del BANCO, contrato alguno de arriendo en que se anticipen
rentas o se pacte una renta neta inferior al 5% del tipo de subasta (...) ni,
en caso de arrendamiento de vivienda, por plazo superior al mínimo legal de
cinco años" (BBVA)
2. "En caso de arrendar la finca hipotecada durante la
vigencia del préstamo, el prestatario se compromete a realizarlo según el
artículo 219.2 del Reglamento Hipotecario. Es decir, se deberá arrendar por
renta anual, que capitalizada al 6%, cubra la responsabilidad total asegurada.
De no ser así, dicho arrendamiento requerirá la autorización explícita de
BANKINTER" (Bankinter).
3. "[El préstamo se considerará vencido por]
Arrendamiento de la finca o fincas que se hipotecan por renta que no cubra la
cuota de amortización más los gastos o impuestos que la graven y la percepción
de rentas anticipadas sin expresa autorización de la Entidad prestataria"
(Caja Madrid).
La sentencia recurrida sostiene que las cláusulas no
conculcan los arts. 33 CE y 348 CC sobre el derecho de propiedad, ni se oponen
al ap. 18 de la DA 1ª LGDCU que considera abusiva la cláusula o estipulación
que imponga garantías desproporcionadas al riesgo asumido; y añade que tienen
un fundamento sólido en el art. 219 RH, y también en los arts. 1.129 CC y 693.2
LEC en cuanto a la pérdida del beneficio del plazo y la posibilidad de pactar
el vencimiento anticipado del contrato cuando concurra justa causa, como es, la
disminución -posible o consumada- del patrimonio del deudor sobre el que se
constituye la garantía oportuna para la concesión del préstamo. Finalmente, en
cuanto a la merma de la garantía hipotecaria, señala que basta la remisión a la
razón de ser de la comunicación de la situación posesoria de los inmuebles a
efectos de su ejecución por vía de apremio, o a la notoria diferencia existente
entre adquirir una finca libre o no dearrendamientos con lo que ello afecta a
su valor de adjudicación.
La parte recurrente alega en síntesis: la infracción de la
doctrina jurisprudencial que cita; que la cláusula configura una auténtica
prohibición de disponer; que ignora la recurrente por qué ha de entenderse por
una "pérdida" o "no pérdida" el que el bien, no ya que se
arriende, sino que se arriende a partir de un determinado importe, que es lo
que viene a fijar la cláusula, y que no se ha probado que las imposiciones de
las cláusulas resulten imprescindibles para evitar una disminución de la
garantía, o, por qué con el actual marco legislativo, el cobro de rentas
anticipadas constituye una merma de garantía; o por qué un arrendamiento en
cuantía anual de 2, 3 ó 4% del valor del tipo de subasta del bien, deviene insuficiente
para asegurar el cumplimiento del préstamo, y el propio valor del bien inmueble;
que el parámetro del 6% del valor garantizado según el art. 219.2 es actualmente
irreal; que hay una clara constricción del derecho de propiedad (arts. 33 CE y
348 CC) y exigencia desproporcionada de la garantía del contrato que se
considera doblemente abusiva a tenor delApartado 18 de la Disposición Adicional
Primera LGDCU; y que el art. 219 RH es actualmente inaplicable, y que, además,
en su conjunto va dirigido a asegurar que no se produzca una disminución apreciable
del valor del bien hipotecado, en cuyo caso es la autoridad judicial la que
debe acordar la solución más adecuada a las circunstancias sin que la decisión
tenga por qué ser, como aclara el tercer párrafo del precepto, la resolución
del crédito (sic).
Por Caja Madrid se alega, en síntesis, que: el arrendamiento
supone una disminución de la garantía y en la misma cláusula se contempla la
posibilidad de arrendar en determinadas condiciones que sirven para paliar la
disminución indicada, y para impedir el arrendamiento fraudulento en perjuicio
del prestamista; la cláusula de la recurrida no prohibe el arrendamiento sino
que se prohiba al prestatario percibir rentas anticipadas, cuyo objetivo es
evitar que se simulen ocupaciones y arrendamientos inexistentes, para con ello
eludir eventuales lanzamientos en caso de impago; y que la cláusula no es
contraria a la buena fe, ni causa perjuicio al consumidor, ni genera desequilibrio
entre las partes.
Por Bankinter se alega, en su escrito de oposición, el art.
219 RH y que el tipo de cláusulas con arreglo al mismo son válidas e
inscribibles según las RR de la DGRyN que cita. Y resume sus consideraciones en
que se trata de una garantía proporcionada, según los baremos y las
circunstancias del mercado, y el riego que asume el Banco en los casos
referidos en la cláusula, no se puede considerar una infracción del apartado 18
de la disposición adicional 1ª de la Ley 26/1.984.
Para dar respuesta al motivo es preciso tener en cuenta
diversas apreciaciones previas.
La primera es que el acreedor hipotecario no puede pretender
del hipotecante, y menos todavía imponerle, el compromiso de no arrendar la
finca hipotecada, cualquiera que sea la consecuencia que pudiera acarrear la
violación de la estipulación, de la misma manera que no caben las prohibiciones
de disponer convencionales en los actos a título oneroso (art. 27 LH). La
cláusula que estableciese la absoluta prohibición de arrendar no solo no es
inscribible sino que no es válida. El hipotecante, por lo tanto, puede arrendar
libremente la finca hipotecada, siquiera los arrendamientos posteriores a la
hipoteca (tema que es el que aquí interesa), aparte de la sujeción a lo
dispuesto en los arts. 661, 675 y 681 LEC, quedan sometidos al principio de
purga por lo que no afectan a la hipoteca -realización de la finca hipotecada-.
Sucede, sin embargo, que en el art. 13.1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, se garantiza al
arrendatario de vivienda el derecho a permanecer en la vivienda arrendada
durante los primeros cinco años del contrato en el caso (entre otros) de
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia
judicial. La consecuencia de la norma anterior es que, al no operar el
principio de purga en la realización forzosa, el eventual adjudicatario o
rematante tiene que soportar el arrendamiento durante un plazo. Ello, a su vez,
acarrea un perjuicio para el acreedor hipotecario al reducirse los licitadores
y las posturas, resultando completamente razonable imaginar que se produzca un
inferior precio del remate en los casos en que no estando libre la finca los
licitadores conocen el arrendamiento no purgable del inmueble que se ejecuta.
Esta minusvaloración del bien derivada del arrendamiento de
vivienda disminuye generalmente la garantía de la hipoteca, de ahí que sea
razonable la inclusión de cláusulas que mantengan la integridad de la garantía,
sin que ello suponga que se crea un desequilibrio para el hipotecante (aquí
prestatario consumidor), salvo que la garantía resulte desproporcionada
conforme al apartado 18 de la DA 1ª LGDCU -imposición de garantías
desproporcionadas al riesgo asumido-.
El art. 219.2º del Reglamento Hipotecario, redactado por D.
de 17 de marzo de 1.959 dispone: "El valor de la finca hipotecada, a los
efectos del art. 117 de la ley, se entenderá disminuido cuando, con
posterioridad a la constitución de la hipoteca, se arriende el inmueble en
ocasión o circunstancias reveladoras de que la finalidad primordial del
arriendo es causar dicha disminución de valor. Se presumirá, salvo prueba en
contrario, que existe el indicado propósito, si el inmueble se arrienda por
renta anual que, capitalizada al 6 por 100, no cubra la responsabilidad total
asegurada. El Juez, a instancia de parte, podrá declarar vencido el crédito,
decretar la administración judicial, ordenar la ampliación de la hipoteca a
otros bienes del deudor o adoptar cualquier otra medida que estime procedente".
El precepto recoge una modalidad específica de la acción de
devastación del art. 117 de la Ley Hipotecaria.
Las Resoluciones de la DGR y N han venido admitiendo diversas
cláusulas relacionadas con el tema, entre las que cabe citar las de 28 de enero
de 1.998 (hay otras varias en el mismo sentido) que dice «Resulta admisible que
en la escritura de constitución de hipoteca se contenga alguna prevención
adecuada respecto de aquellosarrendamientos ulteriores que pudieran no estar
sujetos al principio de purga, y que por la renta estipulada pudieran disminuir
gravemente el valor de la finca hipotecada, como pueden ser los
arrendamientosestipulados sin cláusula de estabilización o, aunque la
contengan, en caso de que la renta anual capitalizada al tanto por ciento que resulte
de sumar al interés legal del dinero un 50 por 100 más no cubra la
responsabilidad total asegurada o el valor fijado para servir de tipo a la
subasta», y 22 de marzo de 2.001 que, reproduciendo doctrina de la de 22 de
julio de 1.996, declara que es inscribible el párrafo que se refiere a la
obligación de no arrendar el inmueble por renta inferior al quince por ciento
del valor fijado para subasta con el pacto de vencimiento anticipado de la
deuda garantizada en el caso de incumplimiento de dicha obligación.
La aplicación de lo expuesto al caso conduce a las siguientes
conclusiones:
a) Que las cláusulas que someten a limitaciones la facultad
de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de
vivienda ex art. 13 LAU de 1994, por lo que, al generalizar, el art. 219 RH se
halla desfasado con el marco legislativo vigente.
b) Que el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo
cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que
suponen una minoración del valor de la finca en las perspectiva de la
realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas.
c) Que no existe una regla única para baremizar la cuantía de
la renta, y la posible desproporción depende de las circunstancias del caso.
En principio el 6% previsto en el art. 219 RH no puede
considerarse "per se" desproporcionado a efectos de declarar abusiva
la cláusula de referencia, sin que el Tribunal disponga de datos o informes
técnicos para fundamentar una solución diferente.
En el caso se declaran abusivas las cláusulas porque no
limitan su aplicación a los arrendamientos de vivienda excluidos del principio
de purga en la ejecución forzosa (art. 13 LAU), siendo por lo demás exigible
que, en su caso, las cláusulas que se redacten concreten el baremo
-coeficiente- que corrija la disminución de valor que el gravamen arrendaticio
puede ocasionar.
La declaración de abusividad se basa en los apartados 14 y
18, inciso primero, DA 1ª LGDCyU, y normativa general del art. 10 bis LGDC y U
en relación con doctrina jurisprudencial en la materia.
DECIMOTERCERO.- En el motivo noveno se impugna la cláusula
identificada con el número DECIMOQUINTA.
La cláusula se recoge en el contrato de préstamo hipotecario
de BANKINTER, y se transcribe en el fundamento de derecho vigésimo de la
sentencia recurrida y en el motivo, con el siguiente tenor literal: «La parte
prestataria podrá enajenar la finca hipotecada en cualquier momento, excepto si
la enajenación conlleva la subrogación del presente préstamo que deberá ser
autorizada expresamente por Bankinter...».
La OCU alegó que la cláusula infringe los arts. 33 CE, 348 y
1.205 CC, 107 LH y apartados 2, inciso segundo, y 18 de la DA 1ª LGDCyU.
Para la sentencia recurrida, como lo que se somete a la
autorización del Banco es la novación de la obligación por sustitución del
deudor, que requiere según el art. 1.205 CC el consentimiento del acreedor, y
no la autorización para la enajenación de la finca, la cláusula es válida, y no
supone la imposición de una garantía desproporcionada con el riesgo asumido,
por lo que no se conculca lo dispuesto en el apartado 18 de la DA 1ª LGDCyU.
Para la recurrente OCU (motivo noveno) la sentencia recurrida
lee otra cosa distinta de lo que dice la cláusula, que sí envuelve una
prohibición de enajenar, y en cualquier caso no ofrece una lectura unívoca en
cuanto a que la autorización de la entidad bancaria lo es solo sobre la
subrogación permitiendo así a ésta aplicarla a su antojo cuando cree que debe
parar la venta del bien.
En su escrito de oposición BANKINTER insiste, en lo
sustancial, en el mismo razonamiento de la resolución recurrida.
El motivo se estima porque de la lectura de la cláusula
cabría deducir para el adherente (cliente) que, una eventual negativa de la
entidad bancaria a la transmisión de la deuda, conlleva que el deudor no podría
enajenar la finca hipotecada, siendo, como son dos cosas distintas. Cuando
menos la cláusula es oscura en tal sentido y con el evidente riesgo de
interpretación desproporcionada en perjuicio del usuario o consumidor, por lo
que le es aplicable la doctrina de la interpretación "contra
proferentem" (art. 1.288 CC) y lo dispuesto en los apartados 2ª y 18ª DA
1ª LGDCyU.
El argumento expuesto debe ser complementado con los
razonamientos siguientes. En nuestro ordenamiento jurídico no cabe establecer,
salvo cuando se trata de negocios jurídicos a título gratuito y aún así
limitadas en el tiempo, prohibiciones convencionales de enajenar los bienes.
Otra cosa son las obligaciones de no disponer, que no tienen transcendencia
real, y solo contenido meramente obligacional, que, según las circunstancias,
pueden ser aceptadas y producir determinados efectos (obligacionales). Por otro
lado, la transmisión de la deuda por el deudor (que no es en puridad
"subrogación", pues esta expresión se refiere al aspecto activo de la
relación jurídica obligacional o crédito, aunque también se utiliza para
designar la subrogación en la carga hipotecaria -responsabilidad, que no
deuda-), que constituye una modalidad de novación, requiere, para que produzca
el efecto de liberar al deudor transmitente, dando lugar a la denominada
asunción de deuda liberatoria, el consentimiento del acreedor (SS. entre otras,
21 de marzo, 31 de mayo y 12 de julio de 2.002; 10 de junio, 23 de julio y 22
de diciembre de 2.003; 8 de febrero de 2.007; 13 de febrero de 2.009).
De lo expuesto se deduce que no cabe condicionar a un
hipotecante con una prohibición de enajenar, ni la transmisión de la finca
convierte al adquirente (tercer poseedor en la terminología al uso) en deudor
-prestatario-. Solo es responsable con el bien hipotecado, y, además, en la
medida de la hipoteca. Y por otra parte, el deudor prestatario no puede
liberarse de la deuda mediante su transmisión a un tercero -que la asume- sin
el consentimiento del prestamista acreedor. Que la autorización de éste es
necesaria para la sustitución del deudor en el préstamo hipotecario no ofrece
duda, pero no se debe confundir con la responsabilidad, que no deuda -se
insiste-, que por la hipoteca adquiere el que compra una finca hipotecada. Por
otra parte, el distinto tratamiento jurídico de la cesión de crédito y de la
asunción de deuda liberatoria se explica por la diferente trascendencia que
pueden tener las condiciones de solvencia del "adquirens".
La amalgama de las dos partes de la cláusula crea confusión,
en detrimento de la "concreción, claridad y sencillez en la redacción, con
posibilidad de comprensión directa" que se exige en la materia (art. 10.1,
a LGDCyU).
DECIMOCUARTO.- En el motivo décimo del recurso de la OCU se
impugna la cláusula identificada como DECIMOSEXTA.
A la misma se refiere el fundamento de derecho
vigesimoprimero de la sentencia recurrida que la recoge con el siguiente tenor
literal: « En caso de cesión del préstamo por la entidad el prestatario
renuncia expresamente al derecho de notificación que le asiste ».
La sentencia recurrida acoge los argumentos de las entidades
BBVA y CAJA MADRID en orden a estimar que la cláusula controvertida no es
incardinable en el Apartado 10ª de la DA 1ª LGDCyU que se refiere a "la
liberación de responsabilidad por cesión del contrato a tercero, sin
consentimiento del deudor, si puede engendrar merma de las garantías de
éste". Argumenta, en síntesis, que no se trata de cesión de contrato sino
de crédito y que no hay merma de garantías del consumidor, ni siquiera en el
caso de que haya transmisión de la hipoteca, además de que el art. 242 RH
expresamente autoriza la renuncia del deudor, precepto que no es incompatible
con la DA 1ª LGDCU. Asimismo hace referencia a la aplicabilidad, pese a la
cláusula, de los arts. 1.198, 1.527 y 1.887 CC, según la alegación efectuada
por Caja Madrid.
Para responder a este motivo debe significarse que la cesión
a que se refiere la cláusula lo es de contrato. Así resulta de la referencia a
préstamo, y no a derecho de crédito derivado del préstamo, y de manera
incontestable resulta en el texto de la póliza de Caja Madrid [no recogido en
el fundamento de la resolución recurrida] que se refiere a transferir «todos
los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este contrato, sin
necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, quien
renuncia al derecho que, al efecto, le concede el art. 149 de la vigente Ley
Hipotecaria ». A pesar del confusionismo del texto, no cabe duda que se trata
de cesión del contrato, en cuanto supone la transmisión de la relación
contractual en su integridad, es decir, en su totalidad unitaria, como conjunto
de derechos y obligaciones (SS., entre otras, de 29 de junio y 6 de noviembre
de 2.006, 8 de junio de 2.007, 3 de noviembre de 2.008, 30 de marzo de 2.009).
Por consiguiente, como la cesión de contrato exige el consentimiento del cedido
(SS., entre otras, 19 de septiembre de 2.002, 28 de abril y 5 de noviembre de
2.003, 19 de febrero de 2.004, 16 de marzo de 2.005, 29 de junio de 2.006, 8 de
junio de 2.007, 3 de noviembre de 2.008), no cabe una cláusula que anticipe un
consentimiento para una eventual cesión, aparte de que en cualquier caso su
carácter abusivo resulta incuestionable, tanto por aplicación de la normativa
especial de la DA 1ª, en el caso apartados 2ª -reserva a favor del profesional
de facultades de modificación unilateral del contrato sin motivos válidos
especificados en el mismo-, 10 (liberación de responsabilidad por cesión de contrato
a tercero, sin consentimiento del deudor, si puede engendrar merma de las
garantías de éste), y 14 -imposición de renuncias o limitación de los derechos
del consumidor-, como de la normativa general de los arts. 10.1,c) y 10 bis,1,
párrafo primero, de la LGDCU.
Sostiene la resolución impugnada que la cláusula genérica que
transcribe recoge una cesión de crédito, y no unas cesión de contrato, y acoge
la tesis de la parte recurrida de que la cláusula no se opone a la aplicabilidad
de los artículos 1.198, 1.527 y 1.887 CC.
Si así fuere, la cláusula [que transcribe la resolución
recurrida] no tendría explicación porque la transmisibilidad del crédito
(admitida en los arts. 1.112, 1.528 y 1.878 CC y 149 LH) no requiere, a
diferencia de la cesión de contrato, el consentimiento del deudor cedido (SS. 1
de octubre de 2.001, 15 de julio de 2.002, 26 de marzo y 13 de julio de 2.004,
13 de julio de 2.007, 3 de noviembre de 2.009). Lo que resulta, sin oscuridad,
de la cláusula y que explica su consignación, sin necesidad de tener que
recurrir a una interpretación "contra proferentem" (art. 1.288 CC),
es que por el adherente se renuncia a la notificación, es decir, a que pueda
oponer la falta de conocimiento, en orden a los efectos de los arts. 1.527
(liberación por pago al cedente) y 1.198 (extinción total o parcial de la deuda
por compensación) del Código Civil. Ello supone una renuncia o limitación de
los derechos del consumidor que se recoge como cláusula o estipulación abusiva
en el apartado 14 de la DA 1ª LGDCU. La jurisprudencia de esta Sala resalta que
el negocio jurídico de cesión no puede causar perjuicio al deudor cedido (S. 1
de octubre de 2.001); el deudor no puede sufrir ninguna merma o limitación de
sus derechos, acciones y facultades contractuales (S. 15 de julio de 2.002). La
renuncia anticipada a la notificación, en tanto que priva de las posibilidades
jurídicas anteriores a la misma (conocimiento), merma los derechos y facultades
del deudor cedido, y muy concretamente el apartado 11 de la DA 1ª LGDCU que
considera abusiva "la privación o restricción al consumidor de las
facultades de compensación de créditos". La limitación al principio de
autonomía de la voluntad ex art. 1.255 CC se justifica por la imposición, es
decir, cláusula no negociada individualmente.
La misma doctrina es aplicable a la cesión del crédito
hipotecario. El art. 149 LH admite que puede cederse, siempre que se haga en
escritura pública y se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.
La falta de notificación no afecta a la validez, pero conforme al art. 151 LH
si se omite dar conocimiento al deudor de la cesión (en los casos en que deba
hacerse) será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el
cesionario por consecuencia de esta falta. Es cierto que el art. 242 RH admite
que el deudor renuncie a que se le dé conocimiento del contrato de cesión del
crédito hipotecario, pero dicho precepto no prevalece sobre la normativa
especial en sede de contratos sujetos a la LGDCU que sanciona como abusivas
"Todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra
de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un
desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se
deriven del contrato. En todo caso se considerarán abusivas los supuestos de
estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional de la presente
ley" (Art. 10 bis en la redacción vigente al tiempo del planteamiento del
proceso).
DECIMOQUINTO.- De lo razonado en los fundamentos anteriores
se deduce que procede estimar, en los términos que se expresan en los
respectivos fundamentos, los motivos del recurso de casación de la OCU
siguientes: el tercero, relativo a la cláusula quinta, en lo que atañe a la
estipulación del Banco Santander Central Hispano (fundamento de derecho
séptimo); el quinto, relativo a la cláusula octava, (fundamento de derecho
noveno); el séptimo, relativo a la cláusula duodécima, (fundamento de derecho
undécimo); el octavo, en relación con la cláusula decimocuarta (fundamento de
derecho duodécimo); el noveno, relativo a la cláusula decimoquinta de los
contratos de Bankinter (fundamento de derecho decimotercero); y, décimo, en
relación con las estipulaciones de los contratos de Caja Madrid y BBVA identificadas
como cláusula décimosexta (fundamento de derecho decimocuarto).
Como consecuencia se amplían las declaraciones de abusividad
y nulidad y demás efectos previstos para las restantes cláusulas anuladas, en
los términos expresados, como se dijo, de esta resolución.
Respecto de las costas no se hace especial pronunciamiento,
por no darse razones para alterar lo acordado en la sentencia recurrida, ni
proceder condena en cuanto al recurso de casación, dada su estimación, y de
conformidad con lo establecido en el art. 398.2 LEC.
3º RECURSO DE CASACION DE LA CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD
DE MADRID -CAJA MADRID-.
DECIMOSEXTO.- En primer lugar debe señalarse que, a pesar de
que el recurso adolece en su exposición del defecto de no ajustarse a un
esquema formal, que viene impuesto por la exigencia de claridad y precisión a
fin de posibilitar la adecuada exposición de la contraparte y la tarea del
Tribunal en la respuesta casacional, pues no cabe olvidar que nos hallamos ante
un recurso extraordinario sujeto a un rigor formal, sin embargo, en aras a
agotar la tutela judicial se va a intentar responder en la medida de lo posible
las cuestiones suscitadas, ajustando la identificación de las cláusulas a los
términos en que se manifestó la Sentencia recurrida.
A lo anterior debe añadirse que no cabe admitir la alegación
de inadmisibilidad de los motivos invocada por la OCU en su escrito de
oposición porque refiriéndose la doctrina jurisprudencial alegada por Caja
Madrid al principio de autonomía de la voluntad contractual no resulta
artificial el planteamiento de interés casacional toda vez que la declaración
de abusividad supone una restricción del mismo por desequilibrio injustificado,
por lo que es dable examinar si efectivamente existe éste en detrimento de un
principio que es esencial en nuestro Derecho de Obligaciones (SS., entre otras,
19 de septiembre de 1.997; 26 de septiembre de 2.002; 3 de noviembre de 2.004),
todo ello, además de que debe aplicarse a Caja Madrid el mismo tratamiento
procesal adoptado para la OCU, a propósito del recurso de casación de ésta, en
el fundamento de derecho cuarto de esta resolución.
DECIMOSEPTIMO.- Alega en primer lugar CAJA MADRID, después de
resaltar que ninguna de las cláusulas declaradas abusivas en las sentencias de
primera instancia y apelación tiene tal carácter, que algunas de ellas: 1ª.
Información al cliente de tarifas y comisiones; 2ª. Sumisión a fuero; 3ª.
Imposición al cliente de costas y gastos de un eventual proceso; 4ª.
Responsabilidad en el pago de cheques y talones manipulados y falsificados, más
allá de su legalidad, en contra de lo que dice la Sentencia -existencia de indicios
suficientes que hagan temer su reiteración de modo inmediato-, no existe en las
actuaciones ningún indicio de que vuelvan a ser utilizadas de forma inmediata,
por lo que se ha infringido el art. 10, ter, 2 LGDCU.
El motivo (submotivo genérico) se desestima porque se
configura en torno a una apreciación fáctica, y además en relación a un juicio
discrecional, y, por consiguiente, excluido del ámbito de la
"cognitio" casacional.
DECIMOCTAVO.- En el motivo que designamos primero a efectos
de individualización se alude a la cláusula de reparto de responsabilidad en
los supuestos de pago de cheques manipulados y falsificados.
La cláusula aludida es la que la Sentencia recurrida
identifica como SEXTA, y examina en el fundamento de derecho UNDECIMO.
Se alega en el cuerpo del motivo que la Organización
demandante no se ajustó a la realidad al redactar el contenido de la cláusula
de CAJA MADRID, porque la contenida en el contrato aportado con la demanda
reza: "Custodia/extravío de talonario: El/los titular/es de la cuenta
corriente se obligan a custodiar debidamente el talonario, asumiendo las
responsabilidades por el libramiento indebido de cheques aún por persona no
autorizada.
En caso de hurto o extravío del talonario, se compromete/n a
comunicarlo inmediatamente y por escrito a la Caja de Madrid, acompañando la
copia de la denuncia presentada. La Caja de Madrid queda relevada de toda
responsabilidad si atendiera el pago de un cheque antes de recibir dicho aviso
unido a la copia de la denuncia presentada."; y sin embargo la redacción
utilizada por la OCU en su demanda dice: "El banco no responde de los
perjuicios que puedan resultar del extravío, sustracción o manipulación de los
cheques".
La diferencia, -añade el motivo-, es evidente. Caja Madrid
exige a sus clientes un mínimo de diligencia en la conservación del talonario,
lo que parece bastante lógico, y, además, no existe desequilibrio por cuanto se
reparten entre las personas contratantes, de forma equitativa e igualitaria,
los perjuicios que puedan derivarse del pago de un cheque falseado o
manipulado, en los siguientes términos: si el cheque se paga antes de que el
cliente notifique a Caja Madrid el extravío, será él quien asuma el perjuicio;
por el contrario, Caja Madrid asumirá todos los perjuicios causados por la
presentación de talones con posterioridad a que se la haya notificado su
extravío. A poco diligente que sea el cliente sabe que en cuanto comunique el
extravío quedará exento de cualquier responsabilidad. Es más, la cláusula no
persigue imputar la responsabilidad al cliente, sino conseguir cierta seguridad
jurídica en el tráfico e intercambio de estos documentos, en beneficio de todos
los intervinientes. La finalidad de la cláusula viene a ser la exigencia de la
mayor diligencia posible en el uso de los talonarios y cheques para la
evitación del fraude, y no la de asignar responsabilidades a una u otra parte.
Posteriormente señala CAJA MADRID que en el proceso de
adaptación de los contratos ha modificado dicha cláusula (como probó con el
documento número 1.1) que beneficia aún más al consumidor, y que respondió a la
razón de acoger la interpretación de los Tribunales sobre el art. 156 de la Ley
Cambiaria y del Cheque, y que tiene (la nueva cláusula) el siguiente contenido:
"14. Talonario de cheques. El titular de la cuenta se compromete a
custodiar y usar debidamente los cheques entregados. En caso de pérdida,
extravío, sustracción, robo o destrucción del talonario o alguno de los
cheques, el/los titular/es deberán comunicarlo inmediatamente y por escrito a
Caja Madrid, acompañando, en su caso, la copia de la denuncia presentada.
El/los titular/es será/n responsables de los daños y perjuicios que puedan
derivarse de su culpa o negligencia".
La redacción expresada, señala la recurrente, se ajusta al
art. 156 LCCh, y no supera los límites de los arts. 1.255 CC y 10 bis LGDCU;
sin que concurra infracción de la DA 1ª, apartado número 21 LGDCU, porque el
pago de un cheque falso o manipulado no puede considerarse nunca un error
administrativo o de gestión, pues es precisamente la Entidad Financiera la
víctima del engaño. Todo ello sin perjuicio de la responsabilidad objetiva
establecida en el art. 156 LCCh, matizada por los Tribunales de Justicia.
La OCU -en el escrito de oposición- señala que resulta
estéril el debate sobre la cláusula que utiliza la entidad Caja Madrid en la
actualidad, y respecto de la examinada [con detenimiento] por la resolución
recurrida se remite a lo argumentado razonadamente en ésta en cuanto al
carácter ilimitado de la exención que recoge la cláusula. Y asimismo, en
respuesta concreta al motivo destaca que la cláusula no dice lo que la entidad
recurrente le atribuye -responsabilidad en todo caso una vez hecha comunicación
por el cliente-, y que en la misma se contiene una exención exorbitante de toda
responsabilidad de la Caja mientras no se le comunique el robo o extravío, por
muy burda que sea la firma que se presenta al cobro por tercero sin
autorización del cliente, o la falta de identificación de la persona. Por lo
que son aplicables -concluye la OCU- el art. 10 bis y la DA 1ª, 21 LGDCU (la
entidad ha de asumir los errores en la labor de sus empleados al comprobar la
validez de la firma que se presenta en ventanilla), en relación con el art. 156
LCCh.
La Sentencia recurrida contempla en primer lugar la cláusula
que dice: "El banco no responde de los perjuicios que puedan resultar del
extravío, sustracción o manipulación de los cheques", respecto de la que
ratifica la declaración de abusiva efectuada por el Juzgado, sobre cuya
cuestión nada se suscita ahora en casación, aparte de que no existe la mínima
sombra de duda acerca del acierto decisorio de los Tribunales que conocieron en
instancia.
En segundo lugar examina la resolución de la Audiencia la
cláusula [en su versión anterior a la actual según alegación de la apelante
Caja Madrid, y que hemos reproducido en primer lugar], y la considera abusiva
porque (a) de su lectura no se infiere el pretendido reparto de
responsabilidades entre el cliente y Caja Madrid en caso de hurto o extravío de
talonario; (b) no se puede generalizar la exención de la responsabilidad de la
entidad recurrente en caso de haber atendido el pago de un cheque, toda vez que
puede incurrir también en negligencia si no comprueba la firma que lo autorice,
o, pudiendo conocer su falsedad por otro medio distinto de la comunicación
precitada, omite tal diligencia; (c) ni el pago posterior a la comunicación,
según el contenido de la cláusula, relevaría al usuario de toda responsabilidad
en tanto no se apreciase la culpa en que hubiese podido incurrir la apelante.
A continuación alude la sentencia recurrida a la cláusula en
su nueva versión modificada (que no transcribe) y se limita a una remisión a lo
ya expuesto.
Finalmente rechaza la alegación de Caja Madrid de que no
procede aplicar el núm. 21 de la DA 1ª LGDCU en razón de que Caja Madrid sería
víctima del engaño que supone el cheque falso o manipulado y ello nunca podría
entenderse como un error administrativo o de gestión, afirmando frente a ello
la doctrina jurisprudencial seguida, entre otras, por la STS de 17 de mayo de
2.000, y las que en ella se citan.
Para dar respuesta al motivo debe partirse de la regulación
del cheque falso o falsificado en el art. 156 de la Ley Cambiaria y del Cheque,
Ley 19/1985, de 16 de julio, en el que se establece que "el daño que
resulte del pago de un cheque falso o falsificado será imputado al librado, a
no ser que el librador haya sido negligente en la custodia del talonario de
cheques, o hubiere procedido con culpa". El precepto establece una regla
general de atribución de responsabilidad para la entidad que paga el cheque
falso o falsificado (nuestro ordenamiento a diferencia de otros sistemas
identifica el tratamiento del cheque en que se imita la firma del titular de la
cuenta con el de aquel en el que se altera el contenido), que equivale a una
objetivación de la responsabilidad, en el sentido de que no se exige negligencia
por parte de la librada, por lo que opera aquella responsabilidad aunque haya
actuado con diligencia (SS., entre otras, 17 de mayo de 2.000, 22 de septiembre
de 2.005, 29 de marzo de 2.007). La responsabilidad es sin embargo
"quasi-objetiva", porque admite la excepción de que haya habido culpa
en el librador, si el resultado se hubiera podido evitar de haber observado el
librador la diligencia exigible, y sin perjuicio de que pueda operar en su caso
la concurrencia de "culpas" con el efecto de moderación en la
indemnización ex art. 1.103 CC (Sentencias 18 de julio de 1.994, 9 de marzo de
1.995, 29 de marzo de 2.007). La carga de la prueba de la falta de diligencia
del librador incumbe a la entidad librada, sin que quepa desplazarla de forma
directa o indirecta al librado, y así se establece expresamente en lo que aquí
interesa en la DA 1ª, 19 LGDCU -que recoge en la lista de las abusivas la
cláusula que imponga la carga de la prueba en perjuicio del consumidor en los
casos en que debería corresponder a la otra parte contratante-.
La decisión de la Audiencia sobre la cláusula más antigua de
Caja Madrid es correcta porque, con independencia de la fórmula genérica de la
obligación de custodia del talonario por parte del titular de la cuenta
corriente, los textos restantes no contienen la claridad y precisión
requeridas, e inciden en las deficiencias señaladas por la resolución
recurrida, no ajustándose al sistema de responsabilidad expuesto, conforme al
art. 156 LCCh y doctrina jurisprudencial dictada en su aplicación, en perjuicio
del usuario del servicio.
Y por lo que respecta a la nueva cláusula, sobre la que la
resolución requerida se remite a las mismas razones que la anterior, asimismo
sucede en lo que atañe a su párrafo segundo que tampoco cabe estimar que la
cláusula se ajuste con precisión al art. 156 LCCh, y no conculque la LGDCU
(art. 10 bis, y DA 1ª, 21), pues, -además del rigor de la comunicación
inmediata, por escrito y, en su caso, con copia de la denuncia presentada, pues
no debe obviarse la posibilidad de otra comunicación fehaciente-, la
comunicación no excluye la posible responsabilidad de la entidad bancaria, en
su caso compartida.
Por todo ello, se desestima el motivo.
DECIMONOVENO.- En el que se pasa a identificar como motivo
segundo, Caja Madrid denuncia las declaraciones de abusividad respecto de las
cláusulas por fallo en cajeros y aparatos de disposición con tarjetas(5ª) y por
fallos en canales alternativos (8ª), si bien dice que por esta cláusula no ha
sido demandada por lo que el pronunciamiento judicial sobre la misma no le debe
obligar, y asimismo se alude a la declaración de abusividad de la cláusula
12.3ª, señalando que lo que se excluye del contrato es la responsabilidad por
daños, no por el importe de la operación.
La sentencia recurrida examina las condiciones generales
10.5º y 12.3º de los contratos-tipo de Caja Madrid en el fundamento de derecho
decimocuarto, en el que recoge la cláusula que identifica como NOVENA con la
rúbrica "Exención de responsabilidad de la entidad, por fallos en sus
aparatos en la realización de operaciones con tarjetas (de crédito o de
débito)".
El motivo del recurso se desestima porque no desvirtúa las
razones que como "ratio decidendi" determinaron la apreciación del
carácter abusivo, que fueron: en cuanto a la cláusula del apartado 5º de la
condición general 10 -que impone al titular de la tarjeta la obligación de
"aceptar como importe real y exacto de cada operación, el que fuere registrado
por impresión mecánica y/o grabación magnética, importe del que la Caja
facilitará el oportuno comprobante"-, porque priva al titular de la
tarjeta de la posibilidad de oponerse al resultado de la impresión mecánica,
apreciación que no resulta contrarrestada por la mera afirmación de la
recurrente de que se establece una presunción de veracidad del contenido de un
documento, pero que no impide ni prohibe que las partes puedan rebatirlo
mediante aquellos otros medios de prueba que estimen idóneos y oportunos; lo
que, por lo demás, supone hacer recaer el peso de la prueba -"onus
probandi"- prácticamente en su totalidad sobre el usuario; y en cuanto a
la cláusula del apartado 3º de la condición general 12, porque la razón
determinante de la decisión judicial impugnada fue la utilización de la
referencia ambigua a "cualquier otro conocimiento por la que el titular
pudiera haber tenido conocimiento de la avería de la máquina" y el hecho
de que su apreciación corresponda unilateralmente a la propia Caja, lo que no
ha sido objetado adecuadamente en el recurso.
Por lo que respecta a la prueba de la autenticación y
ejecución de las operaciones de pago es de interés resaltar que la recientísima
Ley 16/2009, de 13 de noviembre, de servicios de pago establece en el art. 30:
"1. Cuando un usuario de servicios de pago niegue haber autorizado una
operación de pago ya ejecutada o alegue que ésta se ejecutó de manera
incorrecta, corresponderá a su proveedor de servicios de pago demostrar que la
operación de pago fue autenticada, registrada con exactitud y contabilizada, y
que no se vio afectada por un fallo técnico o cualquier otra deficiencia. 2. A
los efectos de lo establecido en el apartado anterior, el registro por el
proveedor de servicios de la utilización del instrumento de pago no bastará,
necesariamente, para demostrar que la operación de pago fue autorizada por el
ordenante, ni que éste actuó de manera fraudulenta o incumplió deliberadamente
o por negligencia grave una o varias de sus obligaciones con arreglo al
artículo 27.".
Finalmente, debe añadirse en cuanto a la alusión a los fallos
informáticos en canales alternativos, que no se ha impugnado la apreciación de
la resolución recurrida recogida en el fundamento de derecho vigésimo tercero,
por lo demás solo posible mediante el recurso extraordinario por infracción
procesal, ni se han dado argumentos acerca de la hipotética incorrección de lo
decidido por el Tribunal de instancia al respecto.
VIGESIMO.- En el motivo que individualizamos como tercero se
denuncia la declaración de abusividad de la cláusula de resolución anticipada
del préstamo por incumplimiento de prestaciones accesorias (5ª) de la que se
dice que no vulnera lo dispuesto en el art. 1.255 CC, que consagra el principio
de autonomía de la voluntad, ni es contraria al art. 10 bis LGDCU pues no
genera desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que cada parte
asume, entendidos dichos derechos y obligaciones desde la perspectiva de que la
facultad de resolver se prevé a favor de ambas partes.
La resolución recurrida razona con acierto en el sentido de
que, además de que de la cláusula se deduce que únicamente se encuentra
orientada al incumplimiento del consumidor, la misma resulta desproporcionada
por atribuir carácter resolutorio a cualquier incumplimiento, pues solo cabe
cuando se trata del incumplimiento de una obligación de especial relevancia y
en ningún caso accesoria, teniendo que examinarse cada caso en particular para
determinar la relevancia de la obligación incumplida.
La argumentación de la resolución recurrida resulta conforme
con la doctrina jurisprudencial más reciente -SS. 9 de marzo de 2.001, 4 de
julio y 12 de diciembre de 2.008 -, que solo admite la validez de las cláusulas
de vencimiento anticipado cuando concurra justa causa, consistente en verdadera
y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando
se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes.
Además, de entender de otro modo la cláusula, prácticamente
se dejaría la resolución del contrato a la discrecionalidad de la Entidad
Financiera, con manifiesto desequilibrio para el prestatario, usuario del
servicio.
VIGESIMOPRIMERO.- En el motivo que a efectos de
identificación numeramos como cuarto se pretende por Caja Madrid que se declare
la validez de la cláusula de resolución anticipada del préstamo por
imposibilidad de inscribir la garantía hipotecaria en el Registro (6ª). Se
argumenta que: no constituye vulneración de lo dispuesto en el art. 1.255 CC;
no sólo la efectiva constitución de la garantía constituye un elemento esencial
de configuración de la voluntad del prestamista, sino que la correcta
inscripción registral del derecho real de hipoteca beneficia tanto al
prestamista como al prestatario, ya que éste será el primer interesado en que
el Registro refleje el estado de propiedad, cargas y derechos que pueden recaer
sobre el inmueble de su propiedad; y no solo no existe perjuicio para el
consumidor, sino que es la entidad la que asume el riesgo de desembolsar sin
plenas garantías, y si se produce el supuesto de no inscripción de la hipoteca,
queda la entidad abocada para la recuperación de lo ya entregado, sin posibilidad
de poder acudir a un proceso ejecutivo sumario, a un procedimiento declarativo
de menor eficacia y rapidez que aquél.
La Sentencia recurrida examina la cláusula en el fundamento
décimo octavo donde recoge la estipulación que identifica como DECIMO TERCERA
con el siguiente tenor literal: « (Vencimiento anticipado:) " Cuando se
deniegue la inscripción de la escritura en el registro de la propiedad por
cualquier causa "». A continuación examina la cláusula en relación con
Bankinter y estima que es abusiva en cuanto causa un desequilibrio importante
de los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato,
porque la causa de la no inscripción pudo y debió haberla comprobado la entidad
antes de la concesión del préstamo, lo que impide que se penalice a la otra
parte contratante imponiéndole la cláusula controvertida. Finalmente analiza la
cláusula en relación con Caja Madrid, y se remite a lo anteriormente razonado,
añadiendo que al tiempo de la celebración del contrato en el que se incluye la
cláusula, son las entidades prestamistas las que asumen el riesgo de hacer el
desembolso que el préstamo conlleva confiando en la posterior inscripción de la
hipoteca que garantice su restitución.
El motivo se desestima porque la cláusula no distingue a
quien sea imputable la imposible constitución de la hipoteca. Es cierto que la
hipoteca como garantía de la devolución del préstamo puede ser condicionante de
la concesión de éste, pero no cabe hacer recaer exclusivamente sobre el
prestatario la circunstancia de que la hipoteca prevista no se pueda
constituir. Como señala la parte recurrida, el problema de la cláusula es que
"recoge la facultad del banco de resolver el préstamo si no pudiera
registrarse el documento de hipoteca por cualquier motivo, incluso los ajenos
al cliente", y que no tiene en cuenta que es "suya [de la Entidad
Financiera] la carga o diligencia de hacer las comprobaciones pertinentes en el
Registro antes de suscribirlo" [el préstamo]. En definitiva "lo que
se deduce de la cláusula es que la prestamista no responde en ningún caso, ni
siquiera cuando el error deriva de la actuación de sus agentes", y esto es
ciertamente desproporcionado, y, por ende, abusivo.
VIGESIMOSEGUNDO.- La desestimación de los motivos del recurso
de casación de Caja Madrid conlleva la de éste y la condena de la parte
recurrente al pago de las costas procesales causadas (arts. 398.2 y 394.1 LEC).
STS, Civil sección 1 del 02 de Diciembre del 2009
Recurso: 1819/2005. Ponente:
ANTONIO SALAS CARCELLER
Derecho de tanteo:
simulación de contrato préstamo garantizado con derecho real de anticresis para
encubrir una verdadera venta de la finca adquirida antes de la expiración del
plazo de espera legalmente establecido. Cuestiones procesales.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Los hechos básicos de los que nace el litigio son
los siguientes: a) Los antiguos propietarios del inmueble sito en Barcelona,
Sres. Jorge y Porfirio y Sres. Jose Carlos, suscribieron un contrato de
compraventa del mismo en documento privado de fecha 31 de julio de 1997 con Don
Alejandro y Doña Juana por precio de 75.880.000 pesetas,; b) Como el inmueble
se encontraba arrendado a la sociedad IcarZZ Socials S.A.L., se notificó por
vía notarial a ésta el día 26 de septiembre de 1997 la venta efectuada a
efectos del derecho de tanteo sobre la finca conforme a la Ley de
Arrendamientos Urbanos; c) La sociedad arrendataria ejerció este derecho y para
pago del precio solicitó un préstamo hipotecario que le fue concedido por el
Banco de Sabadell; d) En fecha 24 de noviembre de 1997 se otorgó escritura
pública de venta a la sociedad IcarZZ Socials S.A.L. y ésta, por un lado, y Don
Alejandro y Doña Juana, por otro, concertaron un convenio formalizado ante
Notario por el cual la sociedad, en calidad de nueva propietaria, ofrecía a los
actores por el término de cinco años el derecho preferente de adquisición de la
finca en el supuesto de proceder a su venta, avisándoles con sesenta días de
antelación; pacto que venía a sustituir convencionalmente la previsión del
artículo 51 de la L.A.U. 1964 en el sentido de prohibir al adquirente por
derecho de tanteo la enajenación de la finca durante dos años; e) Con fecha 7
de mayo de 1998 la sociedad IcarZZ Socials S.A.L., alegando problemas financieros,
formalizó con don Jose Francisco y doña Carmela un préstamo, con el fin de
cancelar la hipoteca constituida sobre la finca de la CALLE000 y la adquisición
de una nueva finca (DIRECCION000), por importe de 121.500.000 pesetas y, para
garantizar la devolución de dicho préstamo, acudieron a la figura jurídica de
la anticresis, que se inscribió en el Registro de la Propiedad el día 4 de
octubre siguiente; f) La anticresis se constituyó en garantía del citado préstamo,
concertado sin interés alguno, a devolver por la deudora por todo el día 10 de
septiembre de 2004; g) Con fecha 28 de noviembre de 2002 -pocos días después de
transcurrir los cinco años desde la fecha de adquisición del inmueble- IcarZZ
Socials S.A.L. celebró un negocio transaccional con los prestamistas don Jose
Francisco y doña Carmela por el cual, señalando la sociedad que no podía hacer
frente a la devolución del préstamo, acordaban "donar en pago" la
plena propiedad de la finca a los citados señores.
SEGUNDO.- Don Alejandro y Doña Juana interpusieron demanda de
juicio ordinario cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia
número 21 de Barcelona (autos nº 439/03), que dirigieron contra la sociedad
IcarZZ Socials S.A.L., así como contra don Jose Francisco y doña Carmela,
interesando que se dictara sentencia por la que se declarara: 1) La nulidad por
simulación relativa del contrato de préstamo garantizado con un derecho real de
anticresis sobre la finca de la CALLE000 número NUM000 de Barcelona, celebrado
entre los demandados; 2) Que el negocio jurídico simulado encubría en realidad
un contrato de compraventa sobre la referida finca; 3) La nulidad de pleno
derecho de la compraventa disimulada por ser un negocio jurídico fraudulento y
con causa ilícita; 4) El derecho de adquisición de dicha finca por el precio de
121.250.000 pesetas por parte de los actores, con obligación de otorgar la
correspondiente escritura pública; y 5) La cancelación de las anotaciones
registrales que contradigan todo lo anterior.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia de fecha 24
de febrero de 2004 por la que estimó íntegramente la demanda dando lugar a la
totalidad de las pretensiones contenidas en la misma. Dicha sentencia fue
recurrida en apelación por los demandados y la Audiencia Provincial de
Barcelona dictó nueva sentencia de fecha 9 de mayo de 2005 por la que desestimó
ambos recursos y confirmó íntegramente la sentencia de primera instancia.
Contra esta última resolución han recurrido las partes
demandadas por infracción procesal y en casación.
TERCERO.- Antes de entrar en el estudio pormenorizado de los
distintos recursos interpuestos, conviene precisar las razones en que la
Audiencia recurrida fundamenta la solución confirmatoria de la sentencia de
primera instancia y, en consecuencia, la estimación de la demanda.
Así, la sentencia impugnada, tras hacer una relación de los
hechos que han dado lugar al litigio, afirma (fundamento de derecho tercero)
que la misma "conduce a la necesaria convicción de que entre los
codemandados estructuraron una concatenación de negocios jurídicos con planes
de futuro, que adolecen de ineficacia ipso iure ", así como que "los
pactos suscritos entre las partes bajo la denominación de anticresis no se ajustan
a la finalidad y espíritu esencial de la figura". En el fundamento de
derecho quinto se dice, en relación con el negocio jurídico de anticresis que
"no cabe sino afirmar prima facie en línea con lo resuelto por el juzgador
a quo que este contrato constituye el inicio de la trama negocial orquestada
con el único fin de adquirir la propiedad de la finca los codemandados Sres.
Jose Francisco y Carmela ". En el fundamento sexto se añade que "la
finalidad no era otra que la de otorgar a los consortes Jose Francisco y Carmela
la finca de autos para su propio uso y disfrute y consecuentemente una compraventa
encubierta para cumplir el plazo por el cual no se podía hacer uso de la simple
compraventa pues se hallaba sometida a la obligación de espera". En el
séptimo se afirma que "se produce una auténtica simulación conforme al
artículo 6.4 del Código Civil, que encubre una auténtica compraventa que es
nula de pleno derecho", y en el noveno se añade que "la dación en
pago de una deuda no vencida hace evidente la certeza de la simulación".
Ha de recordarse al respecto la sentencia de esta Sala de 30
marzo 2006, según la cual «es doctrina reiterada de este Tribunal que
corresponde a la Sala de instancia la prueba y la calificación de los contratos
(SSTS 23 de enero de 2004; 5 de octubre 2005), como también los elementos de
hecho sobre los que ha de basarse la declaración de existencia de la causa o de
su falsedad o ilicitud (SSTS de 20 de octubre de 1966; 20 de octubre 2005); que
la simulación es una cuestión de hecho sometida a la libre apreciación del
Juzgador de instancia (SSTS de 3 de junio de 1953; 19 de junio de 1997), que se
revela por pruebas indiciarias que llevan a la apreciación de su realidad (SSTS
de 24 de abril de 1984; 13 de octubre de 1987), y que el negocio con falta de
causa es inexistente (STS de 23 de mayo de 1980)».
Sentada por la Audiencia la realidad de la simulación
contractual, es claro que el negocio subyacente de compraventa resultaba
contrario no sólo a lo convenido por las partes, configurando un derecho de
adquisición preferente de los actores por cinco años, sino a la propia norma
imperativa del artículo 51 de la anterior L.A.U. 1964 que prohibía a IcarZZ
Socials S.A.L. la transmisión inter vivos del inmueble durante un plazo de dos
años concediendo acción a la parte perjudicada para solicitar la resolución del
contrato originario y el de la segunda transmisión.
Partiendo de tales presupuestos, procede ahora examinar los
distintos motivos en que se basan los recursos interpuestos.
I. Recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto
por IcarZZ Socials S.A.L.
CUARTO.- El primero de los motivos del recurso acusa la
infracción de lo dispuesto en los artículos 217 y 218.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, bajo el amparo de lo dispuesto por el artículo 469.1.2º
de la misma Ley, si bien contiene en realidad un extenso escrito de
alegaciones, que resulta extraño a la naturaleza y finalidad del recurso extraordinario,
para pretender combatir las conclusiones de la sentencia impugnada singularmente
en los aspectos referidos a la valoración probatoria.
Sin embargo, ninguno de los citados preceptos ha sido
infringido. El artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bajo el epígrafe
"carga de la prueba" comienza por señalar cuál es el presupuesto
básico para su aplicación en los siguientes términos: «cuando, al tiempo de
dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos
hechos relevantes para la decisión» para, a continuación, precisar a cuál de
las partes ha de perjudicar la falta de prueba. Pues bien, en el caso presente
no existe ningún hecho relevante para la resolución del proceso que haya
suscitado duda para el tribunal sentenciador que, como ya se ha adelantado, ha
tenido en cuenta la realidad de los negocios jurídicos celebrados y las propias
fechas de los mismos para concluir que toda la actuación de las partes
demandadas estaba ordenada a defraudar los derechos de los actores, con una
inferencia lógica (artículo 386 LEC) que pocas veces aparece tan evidente como
en el supuesto ahora enjuiciado.
Tampoco cabe atribuir a la sentencia impugnada falta de
motivación sino, en todo caso, una motivación distinta a la que conduciría a
favorecer los intereses de la parte recurrente. Como recuerda la sentencia de
19 febrero 2009, es la «expresión suficiente de la razón causal del fallo, al
margen de su mayor o menor extensión y de que se citen o no expresamente
determinados preceptos, la que, según la doctrina del Tribunal Constitucional
relativa a los artículos 24.1 y 120.3 de la Constitución y la jurisprudencia de
esta Sala sobre los artículos 372 LEC de 1881 y 248.3 LOPJ, determina el
cumplimiento del deber de motivación de las sentencias o, si se quiere, marca
el índice de motivación del fallo (SSTC 14/91, 28/94, 153/95, 33/96, 115/96 y
116/98 y SSTS 10-12-96, 4-7-01, 15-10-01, 13-10-04 y 12-7-06 entre otras
muchas)»; y desde luego la parte ahora recurrente no puede alegar con
fundamento que desconozca las razones de hecho y de derecho por las cuales ha
sido estimada la demanda interpuesta en su contra.
QUINTO.- El segundo motivo, con igual amparo procesal,
denuncia la incongruencia "extrapetita" de la sentencia impugnada con
infracción de lo dispuesto en el artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, en cuanto, por un lado, viene a declarar en su fundamentación jurídica
la "nulidad" del negocio de dación en pago celebrado entre las partes
demandadas con fecha 28 de noviembre de 2002, y por otro, se refiere a ciertos
efectos restitutorios entre las partes de la nulidad declarada cuya declaración
no había sido solicitada.
La congruencia de las sentencias a que se refiere el artículo
218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil supone la acomodación del
"fallo" a las pretensiones de las partes, estimando o desestimando
las contenidas en el respectivo "suplico" de sus escritos
alegatorios, y en consecuencia refiriéndose a los pronunciamientos que integran
la cosa juzgada material conforme a lo dispuesto en el artículo 222.2 de la
misma Ley.
Bajo este presupuesto no cabe tachar de incongruente a la
sentencia impugnada, que se limita a confirmar íntegramente la de primera
instancia respecto la que no se denunció tal defecto en la apelación. Resulta
con claridad de lo resuelto en la instancia que se declara expresamente la
nulidad del contrato de compraventa disimulado mediante el contrato de préstamo
con anticresis, así como el negocio de dación en pago a favor de los supuestos
prestamistas del bien inmueble sobre el que se constituyó la supuesta
"anticresis", el cual no es más que la culminación formal de aquel
contrato de compraventa contrario a la prohibición legal y a lo pactado por las
partes litigantes, por lo cual la declaración de "nulidad" de éste
conlleva la de los negocios meramente instrumentales para obtener dicha
finalidad fraudulenta, como es la propia dación en pago.
Tampoco ha de tacharse de incongruente la simple mención en
la fundamentación jurídica de ciertas posibles obligaciones restitutorias inter
partes que, aunque efectivamente no fueron solicitadas por ninguna de ellas, no
se trasladan al "fallo" y en consecuencia no se integran en la cosa
juzgada material ni condicionan el resultado de cualquier proceso ulterior
sobre tales extremos, constituyendo meros obiter dicta que carecen de tal valor
definitivo.
II. Recurso extraordinario por infracción procesal
interpuesto por don Jose Francisco y doña Carmela
SEXTO.- El primero motivo, con apoyo en el artículo 469.1.2º
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia la infracción de las reglas que
disciplinan las presunciones a tenor del artículo 386.1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Se ha de precisar en primer lugar que la norma de apoyo se
refiere a la "infracción de las normas procesales reguladoras de la
sentencia" que, como esta Sala ha reiterado, son las comprendidas en la sección
2ª, capítulo VIII, Título V, Libro I de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entre
las que no se encuentra la norma que se cita como infringida.
Todo el motivo se aplica a combatir las afirmaciones de la
sentencia según las cuales, atendidos los hechos probados, los negocios
jurídicos celebrados entre los demandados no eran los legalmente previstos para
la finalidad realmente querida por los mismos que era celebrar un contrato de
compraventa. El notable esfuerzo de argumentación que se contiene en el motivo
no viene más que a intentar demostrar tal adecuación y la inexistencia de una
voluntad previa de celebrar un contrato de compraventa, mediante la
demostración de la concurrencia de los requisitos legales necesarios para la
validez de los negocios celebrados. No se niega tal validez aparente, sino la
validez real de los negocios, el primero -de préstamo- por simulación, y el
segundo -de compraventa- por ser contrario a la prohibición contenida en el
artículo 51 de la L.A.U. 1964 y al propio pacto suscrito por las partes actora
y demandada IcarZZ Socials S.A.L., lo que permite a la parte perjudicada
combatir su eficacia jurídica.
La sentencia de 18 marzo 2008 recuerda cómo «la sentencia de
esta Sala de 11 febrero 2005, entre otras muchas, tras poner de manifiesto la
dificultad de la prueba de la simulación contractual, acrecentada por el
natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los
vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo
reflejo de la realidad (SS. 13 octubre 1987, 5 noviembre 1988, 27 noviembre
2000), señala que "la doctrina de esta Sala, admite como suficiente la
prueba de presunciones, la cual se configura en torno a un conjunto de
indicios, que si bien tomados individualmente pueden no ser significativos, e
incluso cabe que sean equívocos, sin embargo, en conjunto, y en relación con
las circunstancias, son reveladores de la actuación simulatoria».
El conjunto de indicios recogidos por la sentencia impugnada,
no sólo permite, sino que incluso conduce inequívocamente a considerar que,
dadas las fechas de los diferentes negocios celebrados y las circunstancias en
que lo fueron, la actuación de los demandados estuvo ordenada desde el
principio a defraudar los legítimos derechos de los actores para lo que
acudieron a la simulación de los negocios jurídicos a que se ha hecho
referencia.
SÉPTIMO.- El segundo motivo, también amparado en el artículo
469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia la falta de motivación de
la sentencia impugnada.
Se afirma en el motivo que la sentencia dictada en apelación
se ha extendido sobre la consideración de la adecuación al caso de la figura de
la anticresis, a la que acudieron las partes para garantizar la devolución de
un préstamo, cuando en realidad el tema planteado era si efectivamente había
existido simulación contractual. Pues bien, basta leer los razonamientos de la
sentencia impugnada que se han recogido en el anterior fundamento tercero para
comprobar que la Audiencia, teniendo en cuenta las fechas de los distintos
negocios aparentemente celebrados entre los demandados ("res ipsa
loquitur") determinó que toda la actuación de estos estuvo presidida por
el engaño y la simulación ordenados a defraudar los derechos de la parte
actora, por lo que no cabe denunciar falta de motivación; exigencia cuya
finalidad es poner de manifiesto a las partes las razones de índole fáctico y
jurídico que llevan a dictar determinada resolución, sobre las cuales desde
luego no puede alegar desconocimiento la parte recurrente.
OCTAVO.- El tercer motivo alude a la infracción del principio
de rogación establecido en el artículo 216 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y
se refiere a que la sentencia dictada en apelación ha agravado incluso los
efectos de la sentencia dictada en primera instancia en cuanto a las
consecuencias restitutorias que habría de conllevar la ineficacia de la
compraventa efectuada por los recurrentes.
Ya se ha precisado con anterioridad que los pronunciamientos
de las sentencias dictadas en ambas instancias sobre tal extremo no han
trascendido al "fallo" de las mismas y, en consecuencia, se hallan
fuera del ámbito de la cosa juzgada material. Ha de recordarse además que entre
los actores y los ahora recurrentes no se celebró negocio jurídico alguno cuya
ineficacia debiera dar lugar a restitución, y por ello los efectos de carácter
patrimonial que la situación creada pueda generar entre dichas partes quedan
fuera de las declaraciones propias del presente proceso en el que, además, nada
se ha pretendido sobre ello.
III. Recurso de casación interpuesto por IcarZZ Socials
S.A.L.
NOVENO.- Los motivos primero y segundo del recurso son
susceptibles de consideración conjunta en cuanto vienen a denunciar la
infracción de lo establecido en los artículos 1881 a 1886 del Código Civil
sobre el contrato de anticresis, el 1755 del mismo código, según el cual en el
contrato de simple préstamo «no se deberán intereses sino cuando expresamente
se hubiesen pactado», y los artículos 1281 a 1286 sobre la interpretación del
contrato de anticresis.
En primer lugar ha de recordarse que una adecuada técnica
casacional exige, mediante una interpretación conjunta de los artículos 479.3 y
481.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en cada uno de los motivos de
casación se precise "la infracción legal que se considera cometida",
debiendo por tanto evitarse la concentración en un solo motivo de todos o la
mayor parte de los artículos del Código Civil referidos a la materia de que se
trata, como en este caso ocurre con la mención de los preceptos sobre la
anticresis y sobre la interpretación de los contratos, de modo que haya de ser
el Tribunal el que determine qué norma es la que, en su caso, ha sido realmente
infringida. Pero además, en este sentido el motivo carece de consistencia ya
que cuando un contrato se declara inexistente por simulación -como ha ocurrido
con el de anticresis- poco importa incluso que formalmente se hayan cumplido
sus requisitos legales, como resulta frecuente en toda simulación, y desde
luego tal contrato - inexistente- no requiere interpretación alguna.
Por otro lado, carece de fundamento la denunciada infracción
del artículo 1755 del Código Civil, pues la sentencia impugnada no afirma que
el contrato de préstamo deba ir siempre acompañado de la obligación de pago de
intereses, sino que resalta dicha circunstancia como una más que, unida a la
falta de fijación de plazos de amortización y la dación en pago del inmueble
antes del vencimiento del supuesto préstamo, llevan a considerar que no existió
tal negocio de préstamo y sí una compraventa conscientemente ocultada para
defraudar los derechos de los demandantes.
Por ello, ambos motivos han de ser rechazados.
DÉCIMO.- El tercero de los motivos acusa la infracción de los
artículos 1254, 1255, 1271 y 1277, relativos a la libertad contractual y a la
presunción de causa lícita en los contratos, e igualmente ha de ser desestimado
pues en absoluto se niega la libertad de contratación por la sentencia hoy
recurrida, no obstante lo cual en forma alguna el respeto a tal principio puede
legitimar actuaciones -como la presente- de flagrante fraude deley (artículo
6.4 del Código Civil) consistente en la simulación de un contrato de préstamo
con anticresis para encubrir otro de compraventa en contravención de una norma
prohibitiva (artículo 6.3 del Código Civil) como es la del artículo 51 de la
L.A.U. de 1964. Tampoco se ha vulnerado la presunción de licitud de la causa de
los contratos (artículo 1277 Código Civil) pues, por el contrario, se ha
probado la inexistencia de causa en el caso del préstamo y la anticresis y la
licitud de la misma en el supuesto de la compraventa efectivamente realizada
(artículo 1275 Código Civil) no hace inatacable este último negocio pues la
propia Ley -artículo 51de la L.A.U.- y el convenio alcanzado por las partes
permitían a los compradores iniciales instar la resolución de la venta efectuada
por quien aprovechó su condición de arrendatario para adquirir por tanteo y
posteriormente vender a terceros.
Igualmente ha de ser rechazado el cuarto referido a la infracción
de lo dispuesto en los artículos 1255 y 1303 del Código Civil sobre los efectos
de la declaración de nulidad de los contratos. Es cierto que los contratantes
tienen libertad para fijar el precio en un contrato de compraventa pero también
lo es que el "derecho preferente" de adquisición, equivalente a la
resolución prevista en el artículo 51 de la L.A.U. 1964, comporta la
posibilidad de la parte perjudicada de adquirir por el mismo precio entonces
fijado, pues sería ilógico permitir al vendedor fijar ahora un nuevo precio sin
limitación alguna, lo que de hecho podría dejar sin contenido el derecho de los
actores. Por otro lado, no cabe hablar de infracción del artículo 1303 del
Código Civil sobre los efectos de la "nulidad" y las obligaciones de
restitución que la misma comporta pues, como ya se razonó, la sentencia se ha
limitado a hacer una mera referencia obiter dicta en su fundamentación jurídica
sobre tal extremo sin trascendencia alguna en el "fallo" por lo que
no pasa a integrar la cosa juzgada material y podrá ser objeto de las
posteriores reclamaciones que, en su caso, procedan.
Lo mismo ocurre con el quinto motivo, que denuncia la
infracción de lo dispuesto en el artículo 1301 del Código Civil referido a la
"prescripción" de la acción de "nulidad""de los
contratos en concreta referencia al contrato de compraventa encubierto. En
primer lugar, aunque nos encontrásemos ante un supuesto de anulabilidad no
cabría computar el plazo de caducidad de cuatro años que para el ejercicio de
la acción establece el artículo 1301 del Código Civil sino desde el momento en
que se puso de manifiesto su posible causa, que sería aquél en que se formalizó
una dación en pago del presunto préstamo concedido con anterioridad consumando
la transferencia de propiedad entre los demandados; lo que tuvo lugar el 28 de
noviembre de 2002, mientras que la demanda se interpuso en el siguiente año
2003. Pero es que, además, el derecho ejercido por los actores no es otro que
el conferido por el artículo 51 de la anterior L.A.U. 1964 que en realidad no
se refiere a la "nulidad" de la transmisión realizada por quien adquirió
en virtud de derecho de tanteo y transmitió por acto inter vivos antes de
transcurrir el plazo legalmente previsto, sino a la resolución del contrato
originario y de la segunda transmisión cuando así interese al perjudicado que,
en el presente caso, ha obtenido declaración de su derecho de resolución y de
adquisición preferente según lo declarado por la sentencia impugnada, que
confirma la de primera instancia, con iguales efectos que si de nulidad se
tratara, siendo evidente que la acción resolutoria no está afectada por plazo
de caducidad sino por el general de prescripción de quince años propio de las
acciones personales para las que no se establece otro distinto(artículo 1964
Código Civil).
Por ello el motivo ha de ser rechazado.
IV. Recurso de casación interpuesto por don Jose Francisco y
doña Carmela
UNDÉCIMO.- El primero de los motivos del recurso denuncia la
errónea aplicación del artículo 6.4 del Código Civil al referir la sentencia de
apelación que los demandados han actuado en fraude de ley al celebrar un
contrato simulado sin identificar la norma que se pretendió eludir con tal
actuación.
Es cierto que en el caso de la simulación contractual, más
que un fraude de ley, lo que existe en realidad es una falta de causa en el
contrato que determina su inexistencia de conformidad con lo dispuesto en los
artículos 1261-3º y 1275 del Código Civil; por lo cual, acreditada la
simulación, la simple invocación errónea del artículo 6.4 del Código Civil por
parte de la Audiencia, que constituye la base del motivo, llevaría a la falta
de efecto útil de su estimación, que en consecuencia conduce a su rechazo
(sentencias de 29 noviembre 2007; 14 mayo, 20 junio, 17 julio y 28 octubre
2008, entre otras).
El segundo motivo se refiere a la infracción del artículo 7
del Código Civil al afirmar la parte recurrente que son precisamente los
actores los que han actuado de mala fe y con abuso de derecho. En cuanto a la
actuación contraria a los actos propios, faltando a las exigencias de la buena
fe, en relación con los pronunciamientos judiciales sobre los posibles efectos
indemnizatorios por razón de los gastos efectuados en el inmueble por los
demandados, debe reiterarse nuevamente que no se trata más que de expresiones
que no se integran en la decisión que constituye la cosa juzgada material; por
lo cual dicha denuncia carece de efectos en cuanto al resultado del recurso.
En cuanto al abuso del derecho imputado a los demandantes, difícilmente
puede sostenerse cuando, una vez conocida la simulación contractual precedente
por razón de la dación en pago a quienes en realidad eran compradores -y así
quedaba evidenciado- los actores interpusieron la demanda en el breve plazo de
un año. Por ello el motivo ha de ser desestimado.
Igualmente han de serlo los motivos tercero y cuarto. El
tercero acusa vulneración de lo establecido en los artículos 355 del Código
Civil -que define las distintas clases de frutos- y el 315 del Código de
Comercio -sobre los intereses en el contrato de préstamo- mientras que el
cuarto se refiere a la infracción de los artículos 453 y 455 del Código Civil,
sobre efectos de la posesión. Ninguna de tales normas guarda relación con el
verdadero objeto del proceso y la solución que ha recaído en el mismo. Como ya
se adelantó, la declaración sobre la simulación del contrato de préstamo con
anticresis celebrado entre los demandados, que ha de ser compartida, hace
ociosa cualquier referencia a la correcta aplicación de las normas que
disciplinan ambos contratos; además de que, como también se ha reiterado, los
efectos de la posesión del inmueble por los demandados en relación con los
gastos efectuados no ha constituido objeto del proceso ni ha merecido
pronunciamiento alguno en la parte dispositiva de la sentencia impugnada.
DUODÉCIMO.- Los motivos quinto y sexto, bajo similares
presupuestos e incurriendo en el defecto casacional de hacer supuesto de la
cuestión, denuncia la infracción de los artículos 1166, 1203, 1204, 1255 y 1809
del Código Civil, cuando la sentencia recurrida no se pronuncia en momento
alguno en contra del principio de libertad contractual y de que las partes
pueden modificar de mutuo acuerdo las condiciones esenciales de los contratos,
transigir, consentir el acreedor el cambio en la prestación y que de esa forma
quede liberado el deudor, pues todo ello pueden hacerlo con plenos efectos
cuando constituye reflejo de una actuación acorde con el ordenamiento jurídico
pero, por el contrario, queda viciado de ineficacia cuando responde a una
simulación urdida con la evidente finalidad de desconocer derechos de terceros,
como ha sucedido en el caso presente. Por ello ambos motivos han de ser
desestimados.
El séptimo denuncia la infracción del artículo 1257 del Código
Civil, sobre los efectos personales de los contratos, e igualmente ha de ser
rechazado pues si efectivamente el derecho de adquisición preferente fue
pactado entre los demandantes e IcarZZ Socials S.A.L. sin intervención de los
ahora recurrentes, el mismo no era más que una ampliación contractual de lo
previsto en una norma imperativa como era la del artículo 51 de la L.A.U. 1964
conforme a la cual los hoy demandantes podían instar la resolución del contrato
en el que no habían intervenido, cuando se diera el supuesto allí previsto, en
virtud de la legitimación que para ello les reconocía la propia norma, que es
lo ocurrido en el caso enjuiciado.
El motivo octavo se refiere a la infracción de los artículos
1281 y 1283 del Código Civil, sobre la interpretación del contrato celebrado
entre los demandantes e IcarZZ Socials S.A.L., con fecha 24 de noviembre de
1997, por el que se reconocía a aquellos un derecho de adquisición preferente
por cinco años. No cabe imputar a la sentencia una desacertada interpretación
del contrato en cuestión, pero en cualquier caso, aunque tal contrato no se
hubiera celebrado, los actores podían hacer uso del derecho concedido por el
artículo 51 de la L.A.U. 1964 en tanto que la transmisión a tercero por parte
de quien había adquirido por derecho de tanteo se había producido en realidad-
mediante simulación- pocos meses después de la adquisición y por tanto dentro
del plazo prohibitivo de dos años previsto en la indicada norma. Por ello, el
motivo se desestima.
El motivo noveno denuncia la infracción del artículo 1301 del
Código Civil sobre la duración de la acción de nulidad, debiendo bastar para su
desestimación los argumentos ya expresados en el anterior fundamento jurídico
noveno de esta resolución en referencia a la denuncia de igual infracción
formulada por la otra parte recurrente.
DECIMOTERCERO.- El motivo décimo acusa la infracción de los
artículos 1303 y 1307 del Código Civil, sobre los efectos de la nulidad
contractual, e igualmente ha de ser rechazado en cuanto, como se ha reiterado,
la sentencia impugnada no ha hecho más que declarar el derecho de adquisición
preferente del inmueble a favor de los demandantes así como, en realidad, la
facultad resolutoria que les asistía -aunque se haya titulado como
"nulidad"- sin que se hayan precisado con valor de cosa juzgada y, en
consecuencia, eficacia ejecutiva, efectos resarcitorios respecto de ninguna de
las partes intervinientes, por lo que no cabe sostener la infracción de tales
preceptos.
El motivo undécimo, y último, vuelve a incidir inocuamente en
la denuncia de infracción de preceptos referidos a la anticresis (artículos
1881, 1882 y 1885 del Código Civil), cuando lo declarado en la instancia es que
tal contrato no existió en realidad, como tampoco el hipotético préstamo cuya
devolución garantizaba, por lo que tales preceptos no resultan de aplicación y,
en consecuencia, aunque la sentencia recurrida se haya referido a dicha
institución, y a determinadas normas que la regulan, ningún efecto produciría
una supuesta vulneración de las mismas, por lo que se ha de desestimar el
motivo.
DECIMOCUARTO.- Procede por ello la desestimación de ambos
recursos con imposición a cada una de las partes recurrentes de las costas
causadas por el suyo (artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil).
STS, Civil sección 1 del 16 de Octubre del 2009
Recurso: 203/2005. Ponente:
JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Arrendamientos urbanos.
Cesión inconsentida. Designación de domicilio social.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- La parte actora, ahora recurrida, interesó la
resolución del contrato de arrendamiento de vivienda, sita en la CALLE000 nº
NUM000, de Barcelona, y que había celebrado con el recurrente en el año 1996,
al considerar que concurrían dos causas de resolución atendido el contenido del
artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
Primera: cesión de vivienda no consentida por el propietario
en cuanto el hijo del arrendatario, junto con tres personas ajenas a la
familia, había constituido la sociedad AulZZ SL, fijando su domicilio social en
la vivienda arrendada, lo que supone introducir un nuevo sujeto en la relación
arrendaticia en connivencia con el arrendatario y sin consentimiento del
arrendador.
Segunda: transformación de la vivienda en local de negocio
por cuanto en la vivienda se venía desarrollando una actividad mercantil,
comercial y didáctica propia de un local de negocio, en lugar de constituir la
vivienda habitual del demandado y recurrente, que fue lo inicialmente pactado.
La sentencia de 1ª Instancia dictó sentencia desestimatoria
de la demanda, con el argumento de que existe jurisprudencia contradictoria y
de que para resolver el contrato por cesión inconsentida, conforme al artículo
114.2 y 5 de la LAU de 1964, debía acreditarse una domiciliación social
acompañada de una ocupación real de la finca, o lo que es lo mismo, un uso
efectivo, lo que no concurría en el caso enjuiciado en la medida en que se
había acreditado que la sociedad desarrollaba su actividad didáctica en la
localidad de Cartagena y que la vivienda litigiosa no se había transformado en
local de negocio constituyendo el domicilio del demandado y su esposa.
Recurrida en apelación, la Audiencia Provincial revoca la del
Juzgado declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando al
demandado a desalojar la vivienda.
La sentencia acepta los hechos que se declaran probados en la
de primera instancia, señalado, de un lado, que " la ausencia de actividad
por parte de la sociedad en la vivienda litigiosa excluye la concurrencia de la
segunda de las causas invocadas, al no poder hablarse de una transformación de
la vivienda en local de negocio", y sosteniendo, de otro, que, aun
reconociendo que existe " jurisprudencia contradictoria la respecto, en la
interpretación y aplicación de la causa resolutoria legalmente prevista en
supuestos como el que nos ocupa" concurre la causa de resolución invocada
en la medida en que bastaba para apreciarla que la sociedad designara dicha
vivienda como domicilio a efectos fiscales y de recepción de correspondencia
por cuanto ello supone la introducción de un tercero en la relación
arrendaticia sin el consentimiento del arrendador, con independencia de la
ocupación de la vivienda por la sociedad.
El recurso de casación que formula la parte demandada, se
dirige a dirimir la controversia y fijar como doctrina si es o no necesario
para estimar la causa resolutoria que se produzca la ocupación y posesión del
bien arrendado, una ocupación material o física de la finca arrendada, o si,
por el contrario, aquella alcanza a la meramente jurídica que, sin implicar una
inmediata relación material, produce el consiguiente reproche jurídico para el
cesionario, bastando por tanto la mera presunción de introducción de un
tercero, como la designación domiciliaria, aunque esta sea meramente nominativa,
y sin otra actividad reconocida jurídicamente valorable.
El recurso se formula por la existencia de jurisprudencia
contradictoria de las Audiencias Provinciales y por oposición a la
Jurisprudencia de esta Sala; motivo este último que va ser el único a examinar
por cuanto no se identifican dos sentencias procedentes de una misma Sección y
Audiencia con un criterio contrapuesto al de la resolución recurrida.
Como sentencias de esta Sala que mantienen el criterio de la
resolución recurrida, es decir, que no es necesaria una ocupación efectiva de
la vivienda para apreciar la causa de resolución: de 3 de julio de 1956; 18 y
21 de enero, 8 y 19 de junio, 2 de julio de 1957; 31 de junio de 1961; 28 de
febrero de 1986; 6 de abril de 1987; 25 de enero de 1988 y 10 de diciembre de
1993.
La cesión, se dice, es independiente de la ocupación material
del inmueble, de tal forma que basta con la domiciliación de una persona
jurídica distinta de la arrendataria en el inmueble arrendado, sin necesidad de
uso efectivo u ocupación de la vivienda, para apreciar la causa de resolución
por cuanto se trata de una figura que se caracteriza por el goce o uso del
objeto arrendado en cualquiera de las formas que sea susceptible. El hecho, por
tanto, de establecer una sociedad en la escritura constitutiva su domicilio
social en el local arrendado, con su correspondiente inscripción en el Registro
Mercantil, se considera suficiente para entender que ello supone,
ineludiblemente, la utilización en su propio beneficio del local en cuestión,
con independencia de su efectiva y material ocupación por parte de la persona
jurídica, por cuanto el domicilio afecta a las condiciones de ejercicio de los
derechos y el domicilio de la persona jurídica es el social.
La postura contraria, parte de la consideración de que
resulta necesaria la ocupación efectiva de la vivienda por un tercero para
apreciar una cesión no consentida por lo que de no existir aquella, no procede
la resolución del contrato: sentencias de 7 de enero de 1954; 10 y 19 de febrero,
7 de abril, 10 de junio de 1958; 17 de febrero y 7 de octubre de 1958; 18 de
abril y 15 de octubre de 1960; 13 de enero de 1962; 26 de febrero, 7 de abril y
23 de junio de 1965; 17 de mayo y 5 de julio de 1967; 30 de abril, 2 y 19 de
junio, 10, 24 y 29 de noviembre de 1969; 14 de marzo de 1970; 4 y 12 de
noviembre de 1971; 29 de febrero de 1972 y 13 de enero y 14 de junio de 1974; 6
de abril y 8 de mayo de 1987; 16 de marzo y 20 de mayo de 1988; 5 de abril de
1989; 10 y 20 de diciembre de 1993; 2 de junio de 1994; 1 de julio de 1996; 20
de enero y 30 de noviembre de 1997.
Se dice, y se reitera en las numerosas resoluciones que se
citan, lo siguiente: a) lo que determina la resolución del arrendamiento es la
sustitución real y efectiva del locatorio por un tercero, en el goce y uso de
la arrendada; b) no basta con que una sociedad señale un domicilio en su
escritura constitucional y esta se inscriba en el Registro Mercantil para dar
lugar a la resolución del contrato, porque lo que determina tal resolución es
la sustitución real y efectiva del locatario por un tercero en el goce o uso de
la casa arrendada, cualquiera que sea la forma contractual de la sustitución, y
por ello cuando se demuestre que una sociedad no se ha establecido
materialmente en el local arrendado, ni ejercido ninguna de sus actividades
dentro de él tal resolución no es posible y c) el hecho de que en la escritura
fundacional se designe como domicilio social el del inmueble litigioso no es
suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, siendo preciso e inexcusable
que la susodicha entidad se hubiera establecido materialmente en aquel por lo
que solo se ha entendido que ha existido cesión o traspaso inconsentido cuando
la domiciliación no era meramente formal sino que de hecho el inmueble constituía
realmente el domicilio de la compañía y en el local radicaba la sede donde se
realizaba la vida jurídica de la compañía.
SEGUNDO. -El artículo 115.5ª de la Ley de 1964 autorizaba al
arrendador a resolver el contrato de arrendamiento urbano, sea de vivienda o de
local, de negocio, por "La cesión de vivienda o el traspaso de local de
negocio realizado de modo distinto del autorizado en el cap. IV de esta
ley", entre cuyos requisitos está el consentimiento del arrendador como esencial
para la eficacia jurídica del negocio de cesión. La norma es similar al
artículo 8 de la LAU de 1994, que supedita la validez de la cesión al consentimiento
del arrendador, con la diferencia de que el consentimiento tiene que ser
escrito, sin lo cual se confiere al arrendador la facultad de promover la
resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento, al amparo del
artículo 27.2 c), que contempla como causa de resolución la cesión
inconsentida.
Ahora bien, la práctica es prolija y como tal ofrece supuestos
de muy distinta naturaleza susceptibles de determinar o no la existencia de
causa de resolución por cesión, lo que, sin duda, ha propiciado la
contradicción existente en la actualidad en la jurisprudencia de ésta Sala que,
en interés casacional, debe resolverse conforme al segundo de los criterios
apuntados.
La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la
persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación
arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al
cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible,
estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual
sugiere el art. 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador
de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la
esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato
es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha
por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas
para su validez, lo cual resulta coherente con la naturaleza jurídica del
contrato de arrendamiento y con el tenor literal y el espíritu del artículo 114
causas 2ª y 5ª por cuanto se mantiene la bilateralidad e imperatividad de la
norma resolutoria desde la idea de que no se conculca por el arrendatario, que
no cede su posición a un tercero con ventaja o beneficio para el mismo, que es
lo que se prohíbe, puesto que sigue asumiendo todo el protagonismo a la hora de
cumplir las obligaciones dimanantes del contrato, ni resulta lesiva para los
derechos de la parte arrendadora, cuya relación con el arrendatario se mantiene
de la misma forma.
TERCERO.- En el caso, la situación creada en el vínculo
arrendaticio se ha limitado a una mera formalidad, como ha sido la
domiciliación social, sin que ello vaya unido a la intromisión en el local
arrendado de una sociedad. La vivienda arrendada constituye el domicilio del
demandado y su esposa y la actividad docente que constituye el objeto de la
sociedad se desarrolla en Cartagena, no estando acreditado que en el piso
arrendado existan carteles o letreros de la actividad propia de la sociedad, ni
en los buzones ni en el zaguán, ni que se lleve a cabo alguna actuación
residual de índole administrativo o gerencial, hechos, por lo demás, que
sirvieron al Tribunal de instancia para rechazar la otra causa resolutoria
invocada puesto que no se justificó que se hubiera producido la transformación
de la vivienda en local de negocio como consecuencia de no haberse acreditado
que la sociedad realizara en la vivienda litigiosa alguna actividad mercantil,
comercial y didáctica propia de un local de negocio.
CUARTO.- En consecuencia, procede declarar haber lugar al
recurso, declarando en su virtud que debe casarse la resolución recurrida
respecto a la cuestión de interés casacional, para resolver sobre el caso en la
misma forma que lo hizo la sentencia de la 1ª Instancia, desestimatoria de la
demanda, declarando como doctrina jurisprudencial la de que no se considera
como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda
la mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o
aprovechamiento real.
QUINTO.- En cuanto a las costas no procede hacer especial
declaración sobre las causadas en ninguna de las instancias en razón a que,
conforme a lo argumentado, existen evidentes y serias dudas de hecho y de
derecho acerca de la cuestión planteada puestas de manifiesto por las
discrepancias jurisprudenciales existentes. Tampoco de las causadas en el
presente recurso de casación, al estimarse; todo ello en correcta aplicación de
lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1
del 14 de Julio del 2010
Recurso: 2206/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Desahucio por
expiración de plazo. Arrendamiento para uso distinto al de vivienda. Plazo de
duración de un año prorrogable de forma indefinida por plazos iguales a la sola
voluntad del arrendatario. Nulidad de la cláusula. Integración analógica.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Doña Remedios, hoy recurrente, interpuso demanda de
juicio verbal de desahucio por expiración de plazo contra la entidad mercantil
"FASZZ, S.L." y solicitó la intervención provocada de la sociedad
"LUCZZŽS, S.L.". Pretendía se declarara extinguido el contrato de
arrendamiento concertado entre las partes litigantes el 1 de noviembre de 1998
del local sito en Plaza, subarrendado a "LUCZZŽS,
S.L.", por haber
expirado el plazo previsto de duración del contrato. Fundaba la parte actora su
demanda en que en el contrato de arrendamiento que ligaba a los litigantes se
fijó una duración anual, prorrogable por el mismo periodo de tiempo. Tal
prórroga podía hacerla efectiva el arrendatario potestativamente, quedando en
este caso obligado el arrendador, motivo por el que se instaba a declarar nula
tal disposición y el fin del contrato de arrendamiento por expiración del
plazo.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al
concluir que no es nula la cláusula contractual pactada. Considera que el
contrato no tiene una duración indefinida, sino que su duración es anual, con
posibilidad de prórrogas anuales, con revisión anual de renta, por lo que
existe una equivalencia de las prestaciones que otorga plena eficacia al negocio
jurídico suscrito.
Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por
la parte actora. La Audiencia desestima el recurso de apelación y confirma la
sentencia de primera instancia. Concluye que el contrato de arrendamiento tiene
una duración anual, con posibilidad de prórroga, y, por ende, rechaza la
sentencia que el contrato tenga una duración indefinida.
La parte demandante formaliza recurso de casación al amparo
del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cita como
preceptos infringidos los artículos 1543, 1255, 1256, 1281 y 6.2 del Código
Civil y sustenta su recurso en la oposición de la sentencia recurrida a la
jurisprudencia de esta Sala contenida en las sentencias de 17 de noviembre de
1984, 15 de octubre de 1984 y 17 de septiembre de 1987.
SEGUNDO.- Con apoyo en la jurisprudencia de esta Sala citada
en el recurso, insiste la recurrente en la nulidad de la cláusula relativa a la
duración del contrato de arrendamiento, puesto que, a su juicio, establecer una
duración anual, con posibilidad de prórroga por el mismo periodo de tiempo, a
voluntad del arrendatario, supone dejar en manos de éste, de modo indefinido,
la duración del contrato, lo que contraviene las normas y la jurisprudencia
citadas, que rechazan que un contrato de arrendamiento pueda tener una duración
indefinida, pues ello va en contra de la naturaleza misma de este negocio
jurídico. En concreto, la estipulación del contrato en la que se fija la
duración del mismo señala literalmente: "SEGUNDA.- DURACIÓN. El presente
contrato entra en vigor hoy, fecha de su otorgamiento. La duración del mismo
libremente estipulada por las partes contratantes es de UN AÑO, prorrogable,
potestativamente para la entidad arrendataria y obligatoriamente para la
arrendadora, por periodos sucesivos de igual duración, lo que operará de forma
automática, sin que por tanto deba mediar para ello notificación de tipo
alguno".
El problema que ahora se plantea ya ha sido resuelto por esta
Sala en su sentencia de Pleno de 9 de septiembre de 2009 (recurso 1071/2005).
El recurso resuelto en la sentencia citada es prácticamente idéntico al actual,
pues la arrendadora en ambos pleitos es la misma y coincide que una de las
arrendatarias y subarrendatarias de aquél son las mismas que ahora intervienen
en calidad de recurridas. Pero es que, además, el contrato litigioso es
prácticamente idéntico y en especial lo es la cláusula referida a su duración.
Así, tal y como expresa la sentencia del Pleno de 9 de
septiembre de 2009, de la definición del contrato de arrendamiento que da el
artículo 1.543 del Código Civil se desprende que la determinación temporal es
uno de sus elementos esenciales, aunque el Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 preveía un sistema de
prórroga forzosa legal en su artículo 57, en virtud del que, con independencia
del plazo fijado en el contrato, el arrendamiento podía ser objeto de prórroga,
a voluntad del arrendatario y con carácter obligatorio para el arrendador. Pero
una de las novedades más trascendentes que trajo consigo el Real Decreto Ley
2/1985, de 30 de abril, fue la supresión del carácter forzoso de tales
prórrogas.
En el presente caso, el contrato está suscrito el 1 de
noviembre de 1998 y sometido, por tanto, a la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de
Arrendamientos Urbanos. Esta norma no sólo no regula ni reconoce las prórrogas
forzosas, sino que parte de sus Disposiciones Transitorias se dedican a
establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, suscritos al
amparo de la legislación anterior, se hallaban sometidos a la normativa de
prórroga forzosa, en los términos expuestos.
TERCERO.- En el contrato convenido por los ahora litigantes,
la cláusula referida a la duración temporal del arrendamiento establece una duración
anual, con posibilidad de prórroga por el mismo período de tiempo, a voluntad
del arrendatario. De modo que la cuestión a resolver vuelve a ser la de
determinar el alcance de esta disposición contractual, consensuada bajo la
vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si bien el artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, dispone que en los arrendamientos para uso distinto de
vivienda, como es el caso, la voluntad de las partes será la que de modo
preferente determine el contenido del contrato, la duración pactada no podría
ser indefinida dado que ello vulnera la esencia misma del arrendamiento, por el
cual "una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una
cosa por tiempo determinado y precio cierto" (artículo 1.543 del Código
Civil). Y es que el hecho de que el legislador pueda imponer a las partes en un
contrato de arrendamiento el sometimiento a una prórroga forzosa por motivos de
política legislativa no permite que, al amparo de la actual legislación, y, más
concretamente, del artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, y del principio de libertad contractual que preconiza
el artículo 1.255 del Código Civil, las partes fijen una duración contractual
que se caracterice por la posibilidad de prorrogar el arriendo indefinidamente,
año tras año, a voluntad del arrendatario.
Señala la sentencia del Pleno de esta Sala de 9 de septiembre
de 2009 que, "sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar
exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo
durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza
del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes -lo que
determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros
efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler
a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa
aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera
la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces
al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y
posteriores. La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al
planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la
forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos
indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código
Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de
la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la
figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando -como aquí sucede-
el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador,
sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del
contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece
como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil;
solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede
dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local
de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la
cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto
es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las
exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las
expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas -tal
como estaba autorizado- para habilitar los locales a efectos de desarrollar en
ellos el negocio de hostelería".
Aplicada la anterior doctrina al presente caso, y dado que el
contrato litigioso lo es de fecha 1 de noviembre de 1998, resulta que el
arrendador no pueda dar ahora por extinguido el contrato de arrendamiento, al
estar vinculado, en virtud de la cláusula litigiosa según la interpretación
jurisprudencial a que se ha aludido, a una duración de treinta años, que
cumplen el 1 de noviembre de 2028.
Por todo ello, el recurso de casación debe ser desestimado.
CUARTO.- Desestimado el recurso en virtud de fundamentos
diferentes a los empleados por la sentencia impugnada y dado que el caso
planteado presentó evidentes dudas de derecho, no procede hacer especial
declaración sobre costas del presente recurso, de conformidad con lo
establecido en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
STS, Civil sección 1
del 09 de Julio del 2010
Recurso: 698/2006. Ponente:
JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA
Contrato de
arrendamiento de vivienda. Resolución por subrogación inconsentida.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Dª. Daniela formuló demanda de resolución de
contrato de arrendamiento de vivienda contra Dª. Gracia y Dª. Lidia. La actora
se presentaba como propietaria en régimen de gananciales con su esposo de la
vivienda sita en la DIRECCION000, NUM000, NUM001, provincia de La Coruña, y
arrendadora de la citada vivienda al marido de la primera y padre de la segunda
de las codemandadas, D. Rogelio. Dicha relación arrendaticia se hallaba en
vigor antes de que la actora y su marido adquirieran el inmueble de sus
anteriores propietarios. Entre finales de 1997 y principio de 1998 falleció el
inquilino, el Sr. Rogelio, si bien permanecían residiendo en la vivienda la
esposa y la hija del finado, «sin que, hasta hoy, nada se haya notificado ni
respecto al fallecimiento del inquilino inicial ni respecto a una hipotética
subrogación de cualquiera de las dos demandadas», por lo que solicitaba que se
declarase resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda y que las
demandadas no habían cumplido los requisitos legales para que se produzca la
subrogación a su favor, con condena a las demandadas a que abandonasen la
vivienda y, subsidiariamente, que se declarase que las demandadas estaban
obligadas a notificar al arrendador la identidad del subrogado y que se declarase
que el arrendamiento de la vivienda no comprendía el desván del inmueble.
Las demandadas reconocieron que el contrato de arrendamiento
de la vivienda databa de 1 de octubre de 1963 y que fue concertado por el Sr.
Rogelio cuando ya estaba casado para constituir allí el domicilio conyugal. Se
manifestaba que tanto la actora como su marido tuvieron conocimiento del
fallecimiento de D. Rogelio, pues asistieron al sepelio, «siendo los propios
demandantes quienes le indicaron verbalmente a Doña Gracia que continuase
efectuando los pagos a nombre de su difunto marido finalmente, se negaba la
condición de arrendataria de Doña Lidia "falta de legitimación
pasiva" y se concluía solicitando la desestimación de la demanda.
El Juez de Primera Instancia desestimó la demanda,
rechazando, en primer lugar, la excepción de falta de legitimación pasiva.
Parte de que el año de celebración del contrato de arrendamiento -1963-
determina, por aplicación de la Disposición Transitoria Segunda, letra B), de
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que la cuestión
procedimental se deba dilucidar por la nueva Ley (punto 9 del precepto citado),
mientras que, en lo sustantivo, sigue siendo de aplicación la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo algunos matices. Considera que la
cuestión a resolver es eminentemente jurídica, al consistir en determinar si al
contrato de arrendamiento suscrito exclusivamente por uno de los cónyuges que
posteriormente fallece, cuando el arrendamiento fue contratado constante
matrimonio y para vivienda familiar, debe aplicarse el régimen de subrogación
establecido en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
después de exponer las distintas tesis jurisprudenciales que mantienen
criterios contradictorios al respecto, concluye desestimando la demanda al
entender que puede considerarse que el arrendatario contrató por sí mismo y
como representante de su esposa, con lo que la esposa devendría de derecho en
arrendataria, «pues el contrato se concertó antes de la vigencia de los
artículos 62 y 63 del Código Civil redactados por la Ley 14/1975, de 2 May.,
que confirió la "mayoría de edad legal" a la mujer, dejando de
existir la representación legal del marido respecto de la misma».
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de
apelación que fue estimado por la Audiencia Provincial, con estimación de la
demanda, por considerar que «la doctrina seguida por esta Audiencia Provincial
en sus distintas Secciones (SAP-3ª- de 9-3-1993, SAP -4ª- de 30-3 y 12-7-1993,
SAP-5ª- de 31-7-1992, entre otras), reciente exponente es la nuestra de fecha
28 de marzo de 2000, es la que la titularidad de la relación contractual la
ostenta el cónyuge contratante, en virtud del principio de relatividad de los
contratos, que solo vincula a los concretos contratantes (art. 1257 del Código
Civil), dado el carácter personal del derecho de arrendamiento, y la misma
regulación legal especial del arrendamiento, sujeto a un régimen específico de
sucesión mortis causa de dicho derecho que debe ser respetado (art. 58 de la
LAU de 1964; 16 y 23 de la LAU de 1994)». Continúa razonando que,
efectivamente, pueden existir contratos de arrendamiento en los que la posición
del arrendatario la ostente una pluralidad de personas físicas, si bien es
preciso que así conste de manera expresa, incluso en el supuesto como el de
autos, en el que el contrato se celebró en 1963, cuando las leyes limitaban la
capacidad y autonomía jurídica de la mujer casada, pues nada impedía que
hubiera figurado la firma de la mujer como arrendataria, aunque tuviera que ser
completado su consentimiento con el de su marido. Por tanto, figurando la codemandada
Dª. Gracia como esposa del arrendatario, fallecido este, podría haberse
subrogado en la relación arrendaticia, por lo que, no habiéndose cumplido los
requisitos establecidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1994 para acceder a tal subrogación, cabía estimar la demanda.
Frente al pronunciamiento de la Audiencia, las codemandadas
interpusieron recurso de casación al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fundando el interés casacional en la
existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales en
relación con la cotitularidad material de la esposa no firmante formalmente del
contrato de arrendamiento firmado por el esposo antes del año 1975, destinado a
hogar familiar, a los efectos de la aplicación o no del régimen de subrogación
mortis causa previsto en la Disposición Transitoria 2ª y en el artículo 16 de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. En el escrito de preparación se
oponían las sentencias de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 6ª) de
17 de febrero de 2003 y de 24 de marzo de 2003, a las sentencias de la
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª) de 22 de diciembre de 2003 y de 5
de julio de 2004. En el escrito de interposición se hizo alusión a otras
sentencias de Audiencias Provinciales, tales como las de la Audiencia
Provincial de Murcia (Sección 3ª) de 23 de enero de 2004, de la Audiencia
Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 3ª) de 24 de junio de 2000, de la
Audiencia Provincial de Zamora de 27 de julio de 1999, de la Audiencia Provincial
de Pontevedra (Sección 5ª) de 5 de mayo de 2003, de la Audiencia Provincial de
Alicante (Sección 7ª) de 5 de marzo de 2002, de la Audiencia Provincial de
Santa Cruz de Tenerife (Sección 1ª) de 5 de febrero de 2001, de la Audiencia
Provincial de Barcelona (Sección 4ª) de 11 de enero de 1994, de la Audiencia
Provincial de Madrid (Sección 14ª) de 14 de abril de 1999, de la Audiencia
Provincial de Madrid (Sección 8ª) de 9 de mayo de 1997 y de la Audiencia
Provincial de La Coruña (Sección 5ª) de 9 de marzo de 1999.
SEGUNDO.- La cuestión que ha accedido a casación es
determinar si, en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados al
amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, cuando el marido figuraba
como único arrendatario pese a haberse celebrado constante el matrimonio en
régimen económico de gananciales y siempre que la vivienda fuese destinada a
vivienda familiar, al fallecimiento del marido, la esposa continuaba en el
arrendamiento por considerársela también parte arrendataria o, por el contrario,
en aplicación de lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994, en relación con la Disposición Transitoria 2ª, es preciso que,
para que continúe en el contrato, la esposa comunique, en el plazo de tres
meses después del fallecimiento, su intención de subrogarse en la posición del
finado.
Algunas Audiencias consideraban que debía reputarse que la
esposa no firmante en realidad era arrendataria, por lo que, al fallecer el
marido, no se producía ninguna modificación en la relación locativa, al
permanecer el citado contrato en los mismos términos pactados, si bien
entendido exclusivamente respecto de la arrendataria supérstite. Por el
contrario, otras Audiencias reputaban necesaria la comunicación del
fallecimiento al arrendador y la intención de permanecer en el arrendamiento
por subrogación del finado, en aplicación de lo establecido en el artículo 16
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Tal contradicción jurisprudencial es actualmente inexistente
porque esta Sala ya se ha pronunciado sobre la anterior controversia en las
sentencias de 2 de mayo de 2005 (recurso 1913/2001) y 3 de abril de 2009
(recurso 1200/2004). Esta última fijó expresamente doctrina jurisprudencial, en
los términos exigidos por el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
por ser estimatoria del recurso, en el siguiente sentido: «el contrato de
arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma
parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de
Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del
cónyuge titular del arrendamiento». Para llegar a esta conclusión se razonó que
había que partir de la base de que «el contrato de arrendamiento urbano se
celebra entre dos personas, que adquieren la condición de arrendador y
arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato.
Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan
exclusivamente a las partes y a sus herederos, tal como establece el art. 1257
CC. Esto no significa que, como consecuencia de los fines protegidos por la
legislación especial de arrendamientos urbanos, no pueda producirse la
substitución de una de las partes del contrato por fallecimiento del titular,
pero para ello se requiere que se cumplan los requisitos exigidos en la ley
reguladora del arrendamiento y entre ellos, la comunicación al arrendador en la
forma establecida en la ley, es decir, se debe aplicar el artículo 16 LAU, por
remisión de lo prescrito en la DT segunda, LAU, B». En relación al régimen
económico matrimonial, la sentencia sostiene que «la subrogación en la posición
del arrendatario forma parte del contenido del contrato de arrendamiento y no
tiene relación con el régimen de bienes. Las razones son las siguientes:
1ª Los contratos producen efectos entre las partes
contratantes y sus herederos y por ello, las posiciones contractuales de cada
uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no
forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de
derechos personales.
2ª El derecho a la subrogación por causa de muerte forma
parte del contenido del contrato de arrendamiento, que es independiente del
régimen de bienes que ostente el titular de la posición de arrendatario.
3ª La persona que tiene derecho a subrogarse de acuerdo en la
posición del arrendatario es la que está determinada en la Legislación especial
reguladora de este tipo de contrato, por lo que debe cumplir los requisitos establecidos
en el art 16 LAU, aplicable en este caso en virtud de lo dispuesto en la DT 2,
B LAU.
En el mismo sentido se ha pronunciado también la sentencia de
esta Sala de 10 de marzo de 2010 (recurso 1275/2005).
Por tanto, debe aplicarse la doctrina jurisprudencial
anterior al presente caso, con la consecuencia de que se debe desestimar el
recurso de casación planteado, con confirmación de la sentencia de apelación y
estimación de la demanda de desahucio.
TERCERO.- En consecuencia, procede la desestimación del
recurso de casación, con imposición a la parte recurrente de las costas
causadas en el mismo (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1
del 07 de Julio del 2010
Recurso: 151/2007. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Arrendamiento de local
de negocio. Desahucio por extinción del plazo, en relación a dos contratos
celebrados "por tiempo indefinido" al no ser tal expresión
equivalente al régimen de prórroga forzosa.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Doña Alejandra y doña Aurelia -esta última en
representación de su hija menor de edad doña Lourdes - presentaron demanda de
juicio verbal de desahucio contra don Rafael, solicitando que se declarasen
resueltos los contratos de arrendamiento por extinción del plazo pactado en
relación a las fincas sitas en la Avda. Ambos locales de negocio habían sido
arrendados al demandado por su padre, don Cipriano, en fecha 4 de junio de
1993, «por tiempo indefinido». Fallecido el arrendador, ambos inmuebles formaban
parte de las herencias yacentes de don Cipriano y de su esposa, doña Enriqueta,
de las cuales eran herederos tanto las demandantes, hija y nieta de los
finados, como el demandado, hijo de estos y hermano y tío de las anteriores. Se
declaraba, asimismo, que pese a haberse intentado la notificación de las
actoras de su oposición a que el arrendamiento siguiese su curso por considerar
expirado el plazo, el arrendatario seguía en la posesión de ambos inmuebles,
habiendo incluso subarrendado a terceros uno de ellos.
Tras la alegación de excepciones procesales que dieron lugar
a un auto de sobreseimiento que fue apelado y revocado por la Audiencia
Provincial de Alicante, se amplió la demanda contra la subarrendataria de uno
de los locales, doña Marisol. En la segunda vista del juicio, el demandado
contestó a la demanda alegando que los contratos estaban sometidos al régimen
de prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964, según se desprendía de la cláusula de "tiempo indefinido" del
contrato.
El Juez de Primera Instancia desestimó la demanda al entender
que los contratos de arrendamiento celebrados durante la vigencia del Real
Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, se habían acogido a la prórroga forzosa
establecida en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
según se desprendía del propio articulado de los contratos, que fijaban su
duración por tiempo indefinido. Se argumentaba que «a la vista de la lectura de
las cláusulas que constan en los citados contratos y que antes han sido puestas
de manifiesto, no se puede entender que el plazo de duración del arrendamiento
querido por las partes sea un plazo de arrendamiento mensual, pues de los
hechos que se han puesto de manifiesto en este proceso y que han sido probados
en virtud de lo antes indicado es clara que la voluntad de las partes al tiempo
de la celebración del contrato era someterlo a una duración de mayor duración
posible y por tanto, se ha de entender que en realidad la voluntad de las
partes era someterlo al régimen de prórroga forzosa previsto en laLAU de 1964
». Entendía como elementos a tener en cuenta para llegar a la conclusión antes
alcanzada el hecho de que el arrendamiento se hiciera por largo tiempo y con
renta baja; que el arrendatario fuera hijo del arrendador y aquél continuase en
el mismo negocio que ejercitaba el hermano en el mismo local; y las amplias
facultades que tenía el arrendatario para hacer obras en el local, subarrendar
o no revisar la renta.
La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación
interpuesto por las actoras, con estimación de la demanda, al considerar que
las argumentaciones desplegadas por el Juez a quo «son contrarias al sentido de
la legislación vigente, en la que, como señala nuestra reciente sentencia de 4
de abril del presente año, existe, en los contratos como el que nos ocupa,
celebrados durante la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,
sobre Medidas de Política Económica, total libertad de pacto en relación a la
duración de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, y
si la intención del arrendatario era asegurarse una determinada duración, se
debió hacer constar así en el contrato». Se argumentaba que, con arreglo a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo, el arrendamiento de cosas es de naturaleza
temporal y las cláusulas en contrario, como las de "duración
indefinida", son ineficaces.
El recurso de casación interpuesto por los demandados, don
Rafael y doña Marisol, al amparo del artículo 477.2, 3º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, en el que se alega interés casacional por existencia de
jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales y por oposición a
doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, se divide en cuatro motivos:
primero, por infracción de lo dispuesto en los artículos 1091, 1254, 1255, 1258,
1261 y 1262 del Código Civil, en relación con el artículo 9 del Real Decreto
Ley 2/1985 y error en la doctrina jurisprudencial aplicable; segundo, por
infracción de los artículos 1281, 1282, 1284, 1285, 1287 y 1288 del Código
Civil, así como de la doctrina jurisprudencial aplicable al caso; tercero,
infracción de los artículos 1543 y 1581 del Código Civil y de la doctrina
jurisprudencial aplicable que los desarrolla; y cuarto, por "existencia de
oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo" contenida en las
sentencias de 4 de febrero de 1992 y de 20 de abril de 1993.
SEGUNDO.- El primer motivo denuncia infracción de los
artículos 1091, 1254, 1255, 1258, 1261 y 1262 del Código Civil en relación con
el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 y un "error en la doctrina
jurisprudencial aplicable". Aducen los recurrentes que considerar, como lo
hace la sentencia impugnada, que establecer un contrato por tiempo indefinido
es contrario a la naturaleza temporal del arrendamiento, además de dejar al
arbitrio de una de las partes la duración del contrato, no es correcto, porque
el contrato no se encuentra sometido a la voluntad de las partes sino al
régimen legal aplicable, esto es, al de la prórroga forzosa. Para apoyar sus
argumentos, exponen la doctrina contenida en las sentencias de la Audiencia
Provincial de Las Palmas de 2 de mayo de 1996 y de 6 de septiembre de 2002, que
estarían en contradicción con la impugnada.
El motivo debe ser desestimado por dos razones. La primera y
más importante, por falta de acreditación del interés casacional alegado por
existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales porque
no queda debidamente acreditada la contradicción jurisprudencial de las
diversas doctrinas que se alegan, en tanto que ello exige un criterio jurídico
plasmado en dos sentencias de una misma Audiencia Provincial o de una misma
Sección de la misma Audiencia frente a otro criterio jurídico antagónico -en
relación con la misma cuestión de derecho- recogido en otras dos sentencias de
diferente Audiencia o Sección. En este caso se contrapone una sentencia -la
impugnada- de la Audiencia Provincial de Alicante a dos sentencias que
pretendidamente mantienen una tesis jurisprudencial contraria a la anterior,
dictadas por la Audiencia Provincial de Las Palmas, por lo que no se cumple la
anterior exigencia.
En segundo lugar, porque la sola enunciación del motivo, en
el que se declara la vulneración de diversos preceptos del Código Civil,
relativos a la doctrina general de los contratos y a los requisitos esenciales
para la validez de los contratos, de forma heterogénea, incumple la exigencia
de esta Sala de que los recursos de casación sean interpuestos de forma clara y
precisa, delimitando la cuestión concreta que se presenta a decisión de la Sala,
poniendo en directa relación la pretendida infracción normativa con el interés
casacional alegado, lo cual no se cumple en el presente caso.
TERCERO.- El segundo motivo denuncia infracción de los
artículos 1281, 1282, 1284, 1285, 1287 y 1288 del Código Civil, así como de la
doctrina jurisprudencial aplicable al caso. Alegan los recurrentes que la
voluntad de los contratantes, comprobada en el acto de la vista, permite
concluir sin lugar a dudas que el arrendador original, al tiempo de concertar
los arrendamientos discutidos, quiso someter los contratos a prórroga forzosa,
sin que esta posibilidad de someter implícitamente los contratos a la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 esté vedada por el Real Decreto-Ley 2/1985 ni
por la doctrina jurisprudencial que desarrolla el artículo 9 de dicho texto
legal, debiendo prevalecer la intención de los contratantes sobre el tenor
literal que consta en el contrato, y, en concreto, respecto a la fijación de su
plazo por "tiempo indefinido". Se apoya el motivo en la doctrina
jurisprudencial contenida en las Sentencias de la Audiencia Provincial de
Alicante (Sección Quinta) de 14 de mayo de 1998 y de la Audiencia Provincial de
Murcia (Sección Quinta) de 23 de diciembre de 2003 y de 16 de marzo de 2004.
El motivo debe seguir la misma suerte que el anterior y por
las mismas razones.
En primer lugar, porque, como ya se concluyó en el motivo
anterior, no ha quedado acreditado el interés casacional, al no contraponerse
dos sentencias de la misma Audiencia o Sección a otras dos que mantengan un
criterio jurídico antagónico, dictadas por otra Audiencia o Sección. En este
caso se enfrentan dos sentencias de la Sección Quinta de la Audiencia
Provincial de Murcia y una de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de
Alicante a la sentencia impugnada.
En segundo lugar, porque, tal y como declara la sentencia de
esta Sala de 4 de junio de 2009, no está permitido citar en casación a la vez
la infracción de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil y, además,
constituye presupuesto casacional indicar cuál de los dos párrafos del artículo
1281 ha sido infringido. Continúa la referida resolución exponiendo que «como
manifiesta, entre otras, la STS de 28 de abril de 2006, la alegada infracción
de los artículos 1281 y 1282 supone contradicción en cuanto el segundo sólo
entra en juego cuando por falta de claridad del contrato no es posible
determinar, a través de ellos, cual sea la verdadera intención de los
contratantes; y reiterada doctrina jurisprudencial (STS de 23 de febrero de
2007) ha mantenido que se debe concretar el elemento de interpretación que ha
sido violado, si el primero o el segundo párrafo del artículo 1281, o el
elemento concreto de los distintos preceptos sobre interpretación de los contratos»
(en el mismo sentido, SSTS de 11 de febrero de 2009 y de 8 de mayo de 2009).
Además, la cita de preceptos heterogéneos es también causa de desestimación,
como la antes citada sentencia de 8 de mayo de 2009 sostenía al rechazar el
recurso de casación planteado en aquel caso por vulneración de los artículos
1281, 1282, 1284 y 1285 del Código Civil.
CUARTO.- El tercer motivo denuncia infracción de los
artículos 1543 y 1581 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial
aplicable que los desarrolla. Se alega que «la Sentencia recurrida, al tener
por no establecida la cláusula del contrato que somete el mismo a TIEMPO
INDEFINIDO, y abonarse la renta mensualmente, aplica el Art. 1581 del Código
Civil, y por tanto los contratos discutidos, al mes de suscripción quedaron
extinguidos». Dicha argumentación, a juicio de los recurrentes, choca
frontalmente con la doctrina jurisprudencial seguida por la Sección Cuarta de
la Audiencia Provincial de Barcelona en las sentencias de 23 de junio de 1999,
14 de junio de 2001 y 23 de febrero de 2004.
El motivo debe ser desestimado.
Al igual que sucediera en los dos motivos anteriores, los
recurrentes no cumplen los requisitos establecidos por esta Sala para entender
correctamente acreditado el interés casacional por existencia de jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales, pues no se llega a identificar una
doctrina jurisprudencial mantenida por dos sentencias de una misma Audiencia o
Sección que se contraponga a la doctrina establecida por otras dos sentencias
de otra Audiencia o Sección. En este caso, se contrapone la sentencia impugnada
a tres sentencias de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona.
QUINTO.- El cuarto y último motivo invoca la oposición a la
jurisprudencia de esta Sala contenida en las sentencias de 4 de febrero de 1992
y de 20 de abril de 1993. Los recurrentes consideran que «pasa por alto la Sala
"a quo" en la resolución recurrida, la más reciente jurisprudencia
del Alto Tribunal y que viene a decir que en el Art. 9 del Real Decreto Ley
2/1985 de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica se suprime el mero
automatismo legal "ope legis", y sin previo consentimiento de las
partes contratantes, el expresado régimen de prórroga forzosa establecido en el
Art. 57 del TRLau 64, pero admitiendo la posibilidad de un implícito convenio
de prórroga forzosa, lo que apunta a que en un caso como el presente los
contratos de arrendamiento donde se cuestiona el plazo de vigencia deban de
interpretarse de forma individualizada mediante las normas hermenéuticas y no
como realiza la Sentencia recurrida tener por no puesta la cláusula de TIEMPO
INDEFINIDO».
El motivo ha de ser desestimado.
En primer lugar, porque no se expresa en su encabezamiento
cuál es la concreta norma aplicable que se considera infringida, exigencia que
impone el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, limitándose a decir
que la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
En segundo lugar, porque, aunque se entendiera salvado el
anterior escollo con la cita que se hace en el desarrollo del motivo de
diversos preceptos legales, resulta que no es cierto que la sentencia recurrida
se oponga a la doctrina de esta Sala sobre la cuestión y, por ende, que haya
infringido los preceptos aludidos en el motivo.
Así, los contratos de arrendamiento urbano, en términos de la
reciente sentencia del pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 (recurso
1071/2005), tienen como elemento esencial la temporalidad, sin perjuicio de
que, bajo la vigencia de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por
herencia legislativa de la anterior Ley de 1920, se establecía la obligación de
que los arrendamientos urbanos estuviesen sujetos a la prórroga forzosa, de
obligado cumplimiento para el arrendador, en un intento de proteger al arrendatario,
considerado en una posición de desventaja. Continúa dicha sentencia
argumentando que « e n este sentido la evolución legislativa se ha manifestado
claramente en contra de dicha prórroga, suprimiendo en primer lugar su carácter
forzoso (artículo 9 del R.D. 2/1985) y abandonando definitivamente su
reconocimiento y regulación en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de
noviembre de 1994, cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer un
sistema de finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su entrada
en vigor, estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa
para el arrendatario».
Sentado lo anterior, como expresa la sentencia de esta Sala
de 29 de diciembre de 2009 (recurso 2541/2005), que sigue la doctrina de la de
22 de junio de 2009 (Recurso 1/2005), « tras la publicación del Real
Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, los contratos de arrendamiento de viviendas
o locales de negocio celebrados bajo su vigencia tendrán la duración que
libremente estipulen las partes ». Pero, aunque desapareció el sistema de
prórroga forzosa, nada impide, según la misma sentencia, que, « si las partes
así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en
el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada
en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga
forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964 ». Pero, en tal caso, continúa la misma sentencia, « es necesario que
exista un acuerdo expreso de sometimiento», ya que, « en caso contrario, hay
que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo
convenido ». Y concluye: « el referido acuerdo, en general, debe existir en el
contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del
arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios
términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una
cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante».
De ello se deduce la utilización de la expresión "tiempo
indefinido" para referirse a su duración en los contratos de arrendamiento
urbano celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, no es
equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por no ser términos equivalentes y
por exigirse una deducción inequívoca del articulado del contrato, debiéndose
estar, ante la duda, como ocurre en este caso, al régimen general delimitado
por el citado Real Decreto-Ley, que dotó a los contratos de arrendamiento de la
característica esencial de su temporalidad.
SEXTO.- La desestimación del recurso lleva a la decisión de
que las costas del presente recurso deban ser impuestas a la parte recurrente
(artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
STS, Civil sección 1
del 07 de Julio del 2010
Recurso: 1090/2007. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Retracto. El precio del
retracto ha de ser el precio real pagado por la parte compradora, no el valor
de mercado en el momento en que se ejercita el retracto.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Don Lucio presentó demanda de juicio ordinario de
retracto contra doña Verónica. El demandante se presentaba como arrendatario
por subrogación de su esposa del inmueble sito en x, por contrato otorgado el
día 1 de mayo de 1976. Había tenido noticia reciente de que la Sra. Verónica
era la propietaria del inmueble arrendado según escritura pública de compraventa
otorgada el día 11 de febrero de 1983, sin que se hiciera constar en la misma
que el inmueble estuviera alquilado, habiéndose inscrito la adquisición el día
10 de abril de 1996. Manifestaba el demandante que en ningún momento se le
habían comunicado ni la venta ni sus condiciones, incumpliéndose lo prevenido
en el artículo 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. De hecho, el
actor había tomado conocimiento de la transmisión a través de la demanda de
juicio verbal de desahucio que la actual propietaria le había dirigido, por
impago de algunas cantidades. Por todo lo cual, atendiendo al hecho de que el
retrayente no tuvo cabal conocimiento de la existencia de un contrato de
compraventa ni de todos y cada uno de los elementos fundamentales del mismo,
solicitaba que se le estimase la acción de retracto por un precio de 6.331,42
euros, que reputaba entregado en la compraventa por la adquirente.
La parte demandada no contestó a la demanda, pese a estar
citada en forma, si bien tuvo lugar su personación en fecha 24 de septiembre de
2002, cesando su situación material de rebeldía.
El Juez de Primera Instancia estimó la demanda y acordó el
derecho de la actora a retraer la compra de la vivienda litigiosa por el precio
de 6.331,42 euros, cantidad que debía ser entregada a la parte demandada al
estar consignada en el Juzgado, más los demás gastos legítimos derivados de la
compraventa, porque no consideraba probado que el actor hubiera tenido
conocimiento real, efectivo y perfecto de la venta y de sus esenciales
circunstancias, por lo que entendía procedente estimar la acción ejercitada
dentro del plazo de caducidad de sesenta días a contar desde el efectivo
conocimiento de la transmisión.
La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso de
apelación interpuesto contra la anterior sentencia por la representación
procesal de la demandada, con estimación parcial de la demanda, por cuanto, en
lo que nos interesa en casación, se estimó la acción de retracto pero al precio
que coincidiera con «el precio actual de la finca, a determinar en ejecución de
sentencia, más gastos legítimos». Razonaba la sentencia de apelación, después
de examinar que se daban los requisitos procesales y sustantivos para la
estimación de la acción de retracto, que «aunque, en principio, el precio que
ha de tenerse en cuenta para dar lugar a la subrogación que el retracto
entraña, es el que figura en el contrato causal, en los casos dudosos y en los
más estridentes relativos a la determinación del precio en el retracto, o
cuando no haya constancia del mismo, o sea escandalosamente desproporcionado e
inferior al valor de lo vendido, hay que estar al precio real que es el que
debe prevalecer y se ha de reembolsar, por razones de elemental justicia y en
evitación de un lucro reprobable». Como el precio de la compraventa del
presente juicio de retracto había sido abonado hacía más de veinte años, y,
dada la circunstancia de que el legal representante de la vendedora concertó la
venta a favor de su madre, el precio abonado no se correspondía en la
actualidad con el de un piso de la ubicación y características del litigioso,
ya que resultaba desproporcionado e inferior al valor de lo vendido.
Contra la anterior sentencia recurre en casación la parte
demandante.
SEGUNDO.- Aunque la parte recurrente articuló el recurso en
dos motivos, el primero realmente no es tal, sino la introducción al recurso
planteado razonando que la cuantía del procedimiento excedía del mínimo exigido
por el legislador en el artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Esta argumentación no puede tenerse ahora en cuenta porque, al tramitarse el
pleito por razón de la materia, la vía de acceso al recurso de casación es la
contemplada en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, la que también ha invocado en su escrito de preparación.
Por su parte, el motivo segundo, que es el único que, por
tanto, debe ser examinado, denuncia, al amparo del citado ordinal 3º del
artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la infracción por la
sentencia recurrida del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964, así como de los artículos 1518 y 1521 del Código Civil, con oposición a
la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de esta Sala
de 21 de septiembre de 1993, 12 de junio de 1984, 30 de abril de 1991, 4 de
diciembre de 1991 y 11 de julio de 1996, así como de la doctrina contenida en
los autos de esta Sala de 11 de noviembre de 1997, 3 de mayo de 2000 y 28 de
octubre de 2003. Alega, asimismo, la existencia de jurisprudencia
contradictoria de Audiencias Provinciales, para lo que cita las sentencias de
las Audiencias de Santa Cruz de Tenerife de 24 de octubre de 1994, de Asturias
de 12 de noviembre de 1998, de Málaga de 18 de mayo de 2000, de Las Palmas de
23 de abril de 2002 y de Málaga de 16 de mayo de 2005.
Sentado lo anterior, no puede entrarse a conocer de la parte
del recurso planteada por existencia de jurisprudencia contradictoria de
Audiencias Provinciales, al no haberse acreditado el interés casacional
pretendido, porque no queda debidamente confirmada la contradicción
jurisprudencial entre Audiencias, en tanto que ello exige la presencia de un
criterio jurídico plasmado en dos sentencias de una misma Audiencia Provincial
o de una misma Sección de la misma Audiencia frente a otro criterio jurídico antagónico
-en relación con la misma cuestión de derecho- recogido en otras dos Sentencias
de diferente Audiencia o Sección.
Tampoco pueden tenerse en cuenta el contenido de los autos de
esta Sala citados por el recurrente, puesto que la existencia de interés
casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo se acredita
únicamente con la invocación de dos o más sentencias de esta Sala, sin que
pueda considerarse jurisprudencia a los efectos del artículo 1.6 del Código
Civil la doctrina contenida en otro tipo de resoluciones de la Sala Primera del
Tribunal Supremo.
Dicho lo anterior, el recurso de casación interpuesto se
refiere a una única cuestión jurídica: si el precio del retracto es aquel que
las partes compradora y vendedora convinieron libremente o aquél que resulte
del valor real del inmueble en el momento de la estimación de la acción de
retracto. La parte recurrente argumenta que el retracto da derecho a subrogarse
en el lugar del comprador, adquiriendo la vivienda que fue objeto del contrato
de compraventa, en las mismas condiciones que el comprador, satisfaciendo el
mismo precio más los gastos necesarios habidos en la compraventa de esa
vivienda. Denuncia que la sentencia recurrida establece que el precio a pagar
por el retrayente debe ser el "precio actual", pues entiende que el
precio fijado en la escritura de compraventa de fecha 11 de febrero de 1983
"es escandalosamente desproporcionado e inferior al valor de lo
vendido". Frente a ello, objeta el recurrente que habría quedado
demostrado que "el precio de la compraventa fue fijado claramente por las
partes", que "el precio o valor real de los pisos, de características
similares y en el mismo edificio, en la época en la que se llevó a cabo esta compraventa,
eran parecidos" y que el "precio o valor real" no puede
equipararse al "precio actual", como dice la sentencia recurrida.
El motivo debe ser estimado.
Cuando esta Sala ha contrapuesto los conceptos de
"precio real" a "precio de la compraventa" lo ha hecho en
los llamados "casos dudosos", donde el precio que aparece en la
escritura pública de compraventa es irrisorio o notoriamente inferior al de
mercado, siempre que pueda acreditarse por la parte retraída cuál fue el
verdadero precio abonado por el comprador en virtud normalmente de contrato
verbal o privado de compraventa en el que el precio que se pacta es el "precio
real", no el escriturado. Se pretende con ello dejar indemne al comprador
inicial, que ve cómo su adquisición queda anulada en virtud del ejercicio de
una acción de retracto, debiendo el retrayente abonar el precio real pagado más
los gastos de la compraventa.
Así, la sentencia de 12 de julio de 1984 recuerda que « en
los casos dudosos -y más aún en los estridentes- relativamente a la
determinación del precio (de «precio» habla el C. Civ.; de «precio» y de
«valor» el Reglamento de Rústicos), tanto cuando no hay constancia del mismo,
como cuando el que aparece en la escritura es desproporcionado o
escandalosamente inferior al «valor» de la finca vendida, hay que estar por
razón de justicia al «precio real», es decir, a la cantidad en metálico -o de
otra forma- que se ha integrado por el comprador y, consiguientemente, que,
conocido el verdadero precio, ese será el que se ha de reembolsar aunque no
coincida con el que figura en la escritura pública -SS. de 7 julio 1948, 16
mayo 1956, 11 mayo 1965-, y es aquél el que debe prevalecer frente a éste -SS.
de 4 diciembre 1956, e indirectamente la S. de 18 febrero 1983 -, doctrina que,
de un modo u otro, ya habían señalado las sentencias de 11 enero 1943 y 22
diciembre 1950 al decir que si bien en un principio había que estar al precio
escriturado, ello había de entenderlo con la salvedad de no constancia en metálico
o de existencia de fraude, lo que, en definitiva autoriza, al menos cuando hay
sospecha de simulación o cuando, discutido el precio como en este caso, la prueba
acredita una flagrante desigualdad, autoriza, decimos, a la aceptación de la
tesis de la justicia del caso aplicada por la Audiencia mediante su apreciación
de la prueba de ese precio real o valor señalado pericialmente, no combatido en
el recurso».
En el mismo sentido, la sentencia de 16 de enero de 2008
(Recurso 5815/2000), establece que «es indudable que esta Sala Primera del
Tribunal Supremo, (Sentencia de 28 de junio de 1991, con cita de las de 20 de
septiembre de 1988, 16 de mayo de 1956 y 12 de junio de 1984, y Sentencia de 11
de julio de 1996), ha considerado que debía estarse al precio real cuando
resulta superior al escriturado, sin que en modo alguno se haya contemplado el
"valor" del inmueble, por más que supere el precio, pues éste es el
que se ha de reembolsar el adquirente que lo pactó y se obligó a satisfacerlo,
al margen de que sea coincidente o no con el valor de mercado del bien
enajenado».
Por tanto, "precio real" no significa "valor
real", es decir, que no procede estimar el retracto por el valor real de
tasación que resulte de la correspondiente prueba pericial, sino que el
retrayente ha de pagar el precio realmente abonado por el comprador, una vez se
acredite cuál fue. Y "precio real" tampoco significa "precio
actual", como establece la sentencia recurrida, con lo que debe rechazarse
también su argumentación acerca de que, como quiera que ha transcurrido tanto
tiempo desde la compraventa (desde el 11 de febrero de 1983), el precio que el
retrayente deba abonar sea el «precio actual de la finca, a determinar en
ejecución de sentencia». En primer lugar, porque la jurisprudencia antes analizada
rechaza que el precio del retracto sea diferente al realmente abonado por el
comprador. En segundo lugar, porque tal diferente precio debió ser interesado
por la parte demandada en la contestación, sin que evacuase dicho trámite,
intentando subsanar tal omisión, a través del recurso de apelación, de forma
totalmente extemporánea, por lo que, en virtud del principio de justicia
rogada, la Audiencia no debió entrar a valorar la procedencia o no de condenar
al retrayente al pago de un precio distinto del que había resultado acreditado
según la prueba practicada en el acto del juicio.
Finalmente, la circunstancia de que haya transcurrido mucho
tiempo entre la compraventa y el ejercicio de la acción de retracto tampoco
puede justificar la decisión de fijar como precio para el retracto una cantidad
mayor de la realmente abonada en tal compraventa, puesto que las consecuencias
de la falta de comunicación al arrendatario de las circunstancias de la
enajenación deben recaer en las partes intervinientes en tal compraventa, no en
el retrayente.
TERCERO.- La estimación del recurso lleva a la revocación de
la sentencia impugnada, con confirmación de la de primera instancia, debiéndose
estimar el retracto de la finca por el precio abonado por la compradora y que
ha resultado probado (6.331,42 euros) más los gastos de la compraventa.
Asimismo, a tenor de lo establecido en el artículo 487.3 en
relación con el artículo 477.2.3º, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil,
debe declararse como doctrina jurisprudencial que el precio del retracto debe
ser el precio real efectivamente abonado por el comprador, de tal forma que se
deje a este en situación de indemnidad económica tras el retracto, aunque el
precio que aparezca en la compraventa sea diferente al que luego resulte
acreditado.
CUARTO.- En materia de costas, en aplicación de lo
establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, las de los recursos de casación y de apelación no se
impondrán a ninguna de las partes, debiéndose imponer las de primera instancia
a la parte demandada.
STS, Civil sección 1 del 06 de Noviembre del 2009
Recurso: 286/2005. Ponente:
ROMAN GARCIA VARELA
Resolución de contrato
de arrendamiento de local por obras inconsentidas. Opción de compra.
Fundamentos de derecho
PRIMERO.- Doña Delfina, en nombre propio y de la Comunidad
hereditaria de la que es partícipe con don Leovigildo, don Víctor, don Ambrosio
y don Evelio, demandó por los trámites del juicio ordinario a doña Valle,
mediante el ejercicio de la acción de resolución del arrendamiento por
realización de obras inconsentidas en local para uso distinto del de vivienda,
a lo que la demandada se opuso con la alegación de que las obras fueron
consentidas por la parte actora, y, además ha reconvenido, con la reclamación
de la validez del ejercicio de la opción de compra pactada en el contrato de
arrendamiento a favor de la arrendadora.
El Juzgado acogió la demanda, al apreciar que las obras se
realizaron sin consentimiento del arrendador y han supuesto la modificación de
la configuración del inmueble, lo que provoca la resolución del contrato, y,
además, rechazó la reconvención por considerar que, cuando se ejercitó la
opción de compra, doña Valle estaba incursa en causa de resolución del
contrato; y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia,
al colegir la existencia de modificación de la configuración de la cosa
arrendada, dada la naturaleza de las labores de fábrica realizadas, que no
fueron consentidas por el arrendador; y con mención a la cuestión formulada en
la apelación acerca de la inaplicabilidad de la causa de resolución a los
arrendamientos de locales para uso distinto del de vivienda, la sentencia de la
Audiencia reconoce que, si bien la causa no está contemplada expresamente en el
artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la misma ha de operar
al comprenderse su inclusión en los incumplimientos de obligaciones referidos
en el artículo 27 de este Texto legal, para provocar la resolución del contrato
con base en el artículo 1124 del Código Civil respecto al ejercicio de la
opción de compra, más la consideración de que, al efectuarse el requerimiento a
los arrendadores con posterioridad al acometimiento de las obras inconsentidas,
ha de entenderse que la arrendataria incidía en la causa de resolución del
contrato.
Doña Valle ha interpuesto recurso de casación, con cobertura
en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y esta Sala,
mediante auto de 29 de abril de 2008, lo ha admitido.
SEGUNDO.- El motivo primero del recurso acusa la inaplicación
del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en relación con
los artículos 23 de este ordenamiento y 1124 del Código Civil, puesto que el
artículo 35 de la citada Ley no contempla como causa de resolución del contrato
de arrendamiento la concerniente a las obras inconsentidas, sino que se cobija
en el artículo 27 de la misma normativa para entender esta causa incluida en
los incumplimientos de obligaciones, en clara referencia al artículo 1124 del
Código Civil, preceptos no citados en la demanda, al tiempo que pese a que las
obras se ejecutaron, la arrendadora no exigió la resolución del contrato en su
momento, sino tiempo después y no pidió que se declarara resuelto con efectos
desde la fecha de las mismas.
El motivo se desestima.
El artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la
rúbrica "Régimen aplicable", establece en su número III, que
"los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad
de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente
Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil"; y en su
artículo 23, con el epígrafe, "Obras del arrendatario", dispone que
"el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador,
expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o
de los accesorios".
En el supuesto debatido, se determinaron en el contrato de
arrendamiento una serie de condiciones, entre ellas, en su punto VIII, la
posibilidad de que la arrendataria, previa autorización escrita, verificara las
obras que considerara necesarias a su costa, para quedar, en todo caso, las
realizadas a beneficio de la comunidad, salvo de instalaciones que se puedan
retirar sin menoscabo del local arrendado, sin que quepa la reclamación de
indemnización alguna.
Es obvio que la recurrente ha inobservado la cláusula del
contrato suscrito en lo relativo a la verificación de las obras en el local
arrendado.
Por último, el motivo no ha justificado el interés casacional
que le sirve de apoyo, ni siquiera intenta fundarlo en alguna de las tres vías
establecidas legalmente sobre esta temática, lo que determina su perecimiento.
TERCERO.- El motivo segundo del recurso denuncia la errónea
interpretación del artículo 1124 del Código Civil y de la doctrina
jurisprudencial relativa al mismo, en relación con los artículos 35 y 27 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, ya que la resolución del contrato tiene
efectos constitutivos desde que se ha dictado la resolución que lo declara, sin
que pueda aplicarse retroactivamente, es decir, tiene efectos "ex
nunc" y no "ex tunc", como parece interpretar la sentencia, de
forma que en el momento en que se ejercitó la opción de compra, la optante
cumplía la condición de ser arrendataria, y cita las SSTS de 10 de julio de
1998, 28 de febrero de 2002, 8 de mayo de 1965, 1 de mayo de 1946 y 23 de
noviembre de 1964.
El motivo se desestima.
La sentencia recurrida, en su fundamento de derecho quinto,
contiene la siguiente argumentación:
"En efecto, en la escritura pública de compraventa de
fecha 5 de marzo de 1999 (documento señalado con el número 2 de los acompañados
a la demanda), la vendedora, doña Valle, se reservó la opción de compra sobre
la edificación existente en la finca por un plazo de diez años y por el precio
de doce millones ochocientas mil pesetas, derecho que se concretó en el
contrato de arrendamiento y opción de compra posterior de 1 de abril de 1999
(documento señalado con el número 4 de los acompañados en la demanda), en cuya
Condición III -y por lo que ahora interesa- se estipulaba que "la opción
de compra sólo se mantendrá en el período de tiempo que doña Valle mantenga la
condición de arrendataria pues, si por falta de pago u otro motivo, perdiese la
posesión del bien arrendado también perderá sus derechos de opción de
compra". La exégesis interpretativa de la expresada estipulación -según el
criterio de este Tribunal- no ofrece dificultad alguna, como tampoco resulta
dudosa, en el sentido de que la arrendataria pierde su condición de tal -y, por
tanto, pierde sus derechos sobre la opción de compra- desde el momento en que
se encuentre incursa en causa de resolución del contrato, sea por falta de pago
de la renta o sea por cualquier otra causa (como la realización de obras inconsentidas);
o, expresado de otra manera, para que sea viable el ejercicio de la opción de
compra, la arrendataria, en el momento en que la verifique, no ha de estar
incursa en causa de resolución del contrato, por cuanto que interpretar la
estipulación de otra manera llevaría al absurdo y sería susceptible, además, de
provocar situaciones cuando menos indeseables.
La realización de obras inconsentidas en el local arrendado
se constató el día 14 de febrero de 2003, de modo que, desde esa fecha, la
demandada reconviniente se encontraba incursa en causa legal de resolución del
contrato, y, consecuentemente, en la misma situación lo estaba cuando ejercitó
la opción de compra en fecha 22 de septiembre de 2003, y -en contra del
criterio de la parte apelante- la demandada no podía considerarse propietaria
de la finca desde que ejercitó ese derecho porque los arrendadores y
propietarios de la finca se opusieron expresamente al ejercicio de la opción de
compra precisamente porque la demandada había realizado en el local obras
inconsentidas, hasta el extremo que la demandada ha tenido que deducir demanda
reconvencional para hacer efectivo el tan repetido derecho mediante su
reconocimiento a través de resolución judicial aprovechando el proceso incoado
por la demandante por el que se ha postulado la resolución del contrato de
arrendamiento. Las pretensiones de la demanda y la reconvención resultan, pues,
irreconciliables, en la medida que, al estimarse la demanda, y, a la inversa,
es decir, de desestimarse la demanda, no existiría causa de resolución
contractual y operaría con eficacia vinculante para los propietarios de la
finca la opción de compra ejercitada por la demandada. De este modo, al
suscitarse la controversia "inter partes" en los términos referidos,
resulta patente que, si en el momento en que se ejercitó la opción de compra la
arrendataria se encontraba incursa en causa legal de resolución del contrato y,
efectivamente, se ha pretendido ante los Tribunales de Justicia tal resolución
contractual en virtud de dicha causa y la misma se ha estimado, aquel derecho
de la arrendataria resulta absolutamente inviable".
Esta Sala acepta los razonamientos recién expresados de la
sentencia de instancia.
Por otra parte, la STS de 10 de julio de 1998 (aportada por
la recurrente) señala que "es de tener en cuenta que si, en principio y
por regla general, los efectos de la resolución contractual se producen
"ex tunc", colocando a los intervinientes en la misma situación en
que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo
la obligación de restituir cada parte lo que haya percibido de la otra por
razón del vínculo obligacional, sin perjuicio del derecho de terceros
adquirentes de buena fe, esa eficacia retroactiva no puede aplicarse respecto a
relaciones duraderas que, en todo o en parte han sido consumadas, cual sucede
en contratos como los de arrendamiento, de agencia o de comisión mercantil, en
que la resolución del vínculo contractual opera "ex nunc", produciéndose,
por tanto, únicamente efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo
de la resolución contractual. Lo que aplicado al contrato de distribución en
litigio impide retrotraer al momento de la celebración del contrato cuya
resolución se decreta".
Procede considerar que, incluso desde la posición de la
sentencia a que se refiere el párrafo precedente, la cual limita los efectos de
la resolución al instante en que concurre la causa de resolución y no al
momento de celebración del contrato, la pretensión de la recurrente es
insostenible, debido a que el derecho de opción se ejercitó después de las
obras inconsentidas, que constituyen la causa de resolución del contrato de
arrendamiento.
La posibilidad de resolver el contrato por obras
inconsentidas de la arrendataria impide la validez de la opción de compra.
Se asume que, en los contratos de duración reiterada, como el
arrendamiento, los efectos generales de la resolución se configuren respecto de
situaciones consumadas, pero sin que puedan crear nuevas consecuencias con
posterioridad a la concurrencia de la causa legal de resolución y con el único
propósito de evitar la sanción legal.
Respecto al ejercicio del derecho de opción, como claramente
se infiere del contrato, se concede por un plazo determinado, pero no para
cualquier situación, sino con una "conditio sine qua non" para su
plasmación, consistente en que la optante en el momento de la solicitud de su derecho
ostente la condición de arrendataria, por tanto, con independencia de las
secuelas "ex tunc" o "ex nunc" que propicie la resolución
del contrato, constituye un fraude de ley el hecho de vulnerar una estipulación
de esta naturaleza, como aquí ha ocurrido, y que, posteriormente, para evitar
sus consecuencias, sea utilizado el derecho de opción de compra por la
recurrente.
CUARTO.- En consecuencia, procede la desestimación del
recurso de casación, con expresa condena a la recurrente de las costas causadas
en el mismo (artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).